Hong Kong Housing Society 對 吳劍文及另一人

DCCJ1612/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第1612號

----------------------------

----------------------------

判決理由書

----------------------------

1.於這案件中原告人香港房屋協會向第一及第二被告人收回土瓜灣樂民村G座1148室的單位（“該單位”）。該單位原租客為陳讓先生，第二被告人吳先生（D2）是其女婿。陳先生自1993年起租用該單位，租約訂明雙方可以一個月書面通知終止租約。

2.陳先生於2011年10月過世，本案第一被告人（D1）為陳先生的遺產管理人。法院於2012年12月18日頒令委任D2代表D1繼續進行此訴訟。

3.原告人申請收回該單位的理據很簡單。第一，就D1而言，原告人已按租約規定於2012年1月31日發出遷出通知書，終止該租約。第二，對D2而言，他並非該單位的租用者，亦並無原告人的准許佔用該單位。

4.於2012年5月16日，原告人向被告人送達本案的傳訊令狀。D2存檔了擬抗辯通知書之後，並無進一步存檔抗辯書。D1則沒有存檔擬抗辯通知書，於是原告人分別按《區域法院規則》第13號及19號命令，登錄了D1，D2的最終判決。

5.於2013年3月28日，被告人向法院申請撤銷最終判決。聆案官何展鵬在聆聽雙方陳詞後，於2013年4月11日駁回被告人的申請。被告人向本席提出上訴推翻何聆案官的判決。

6.被告人並無師律代表。他並無提交詳細的上訴理據。在他為此上訴提交的誓章中，他提到：－

“[我] 沒有收到傳票，令狀 …… 不知道日期開庭，在被告缺席下被告人敗訴，…… 我不服。我1967年填去申請屋1971年合格批准入伙這屋村居住，到現在43年時間了，我有證有據，我外父陳讓在生時我已在這屋居住了。他去世後我每月交租金，直至訴訟，房協才停收交租。”

7.另外，在聆訊時，吳先生提供了三頁紙的書面陳述。綜合吳先生的書面及庭上的口頭陳述，吳先生的上訴理據可撮要如下： －

“我於1971年至1993年居於樂民村164室單位，是以自己名義租用的。164室是一個小單位。至1993年，我申請轉到較大的535室。九十年代香港社會工業轉型，工廠搬上大陸。我為了生活糊口北上大陸到處工作，當時我家G座535室（中房）只有兒子一個人在家住。房協樂民村辦事處經理說為了資源房屋分配，要收回我的住屋。我去香港告士打道房協反對收屋。我說：我退休回港那有地方住，瞓街嗎？房協那個高級職員70年代是在樂民村辦事處主任，她知道我外父陳讓現在居住G座1148室。她說：你可以住在你外父處呀。我見她建議能解決我的困難，我就交出G座535室。把傢具東西，和來往書信地址搬上1148室，我繼續外出工作，假期回港就住在1148室外父處。

在2009年退休回來香港就住在1148室我外父處，我申請社會福利，和香港選舉登記地址也都是G座11樓1148室。我從1971年入伙，居住樂民村G座到現在已經四十三年了。

我自己17歲出社會工作，讀書少，但沒有破壞社會和犯罪。只有能為香港社會做了一點服務，在香港政府印務局印刷了七年全香港巿民用的身份證、結婚證、出生證等等。我辭工局長都願我以後生崖佳境。可是今天七十幾歲了，人老，錢冇。還要被新來上任的樂民棧分辦事處的曹經理告我佔用地方，要迫遷，如果我不是在這屋村住的，我外父去世才搬入這單位，說我佔用趕我走，收樓我都同意。但樂民村入伙我和外父同住的，在他2011年10月12日去世前我都是和他同住的，他去世後我都交租和房協通知我夫婦在2012年4月1日起中期租金調整至每月一千零柒拾元我也繼續交……”

8.首先，關於法庭文件送達方面，本席認為吳先生稱聲收不到通知的說法，可信性不高。原告人就文件送達方面存檔了數份誓章，均聲稱把文件妥為送到該單位。吳先生理應收到。無論如何，處理這上訴最關鍵之處還是吳先生對原告人的申請是否有合理的抗辯理據。

9.如上所述，原告人的理據是基於清晰合約條文及其作為業主對物業的佔有權。吳先生的上訴理據對這兩點並無提出任何實質挑戰。唯一或可一提的，是吳先生所述的事實，是否足以構成「承諾不得自駁」（promissory estoppel）或「所有權不得自駁」（proprietary estoppel）。當然，吳先生並無法律訓練，或不明白此中概念。為公平起見，本席就這些可能的抗辯理據，記錄在案，並稍作後討論如下。

10.吳先生或可辯說，由於原告人的高級職員承諾他可以與外父陳先生同住於該單位，故此他於2004年交回535單位。故此根據「承諾不得自駁」或「所有權不得自駁」的原則，原告人不能向他收回該單位。

11.本席並不接受吳先生這方面（由本席代為建構）的理據。主要原因是，無論該等抗辯理據成立與否，本席是難以從該等抗辯理據引伸至吳先生能永久擁有該單位的租住權。該等抗辯理據，最多只能讓吳先生在該單位居住一段合理的時間。否則該等抗辯理據等於把原告人作為業主的權益永久剝奪，這是不能成立的（參閱Chitty on Contracts, 31^st ed Vol 1 §3-096）。

12.我還要補充的，是吳先生這方面的陳述是他在聆訊時才提出的，原告人在事實和法理上都未有機會反駁。本席以上的討論，是假設吳先生所言的事實皆屬實，然後考慮這些事實能否支持吳先生法律上的理據而已。

13.事實上，就吳先生的合理遷出時間而言，本席注意到原告人是於2012年1月31日向吳先生發出遷出通知書的。至今已超過一年半。吳先生雖無法律訓練，但文化水平不低。這從他草擬的上訴理據也可窺見。他雖已年屆73，但身體健康良好。吳先生理應在這一年半時間內在收到遷出通知書後尋求解決居住問題。再者，原告人師律師告知本席，吳先生在其外父在生時曾嘗試申請把該單位的租約轉至其名下，可惜因有關手續及/或政策問題，未能成功。原告在這方面未有提供證據，本席也不將之採納為此判決的理據之一。但原告的陳述是合理的。亦令人想到其實吳先生應該在更早的時間前處理其居住問題。據原告人提供的死亡證副本，吳先生的外父在2011年去世時已屆91歲，他死於肺炎，相信他的去世並不會太突然或令人驚奇。吳先生應考慮到他外父死後，原告人不一定讓他獨自住在該單位。

14.至於吳先生在書面或口頭上的陳述中對原告人有關政策是否合理作出批評，很抱歉這不是本席能在此訴訟中處理的問題。吳先生不願遷出該單位是完全可以理解，甚至同情。但社會上可能有人比吳先生更需要該單位，這點是本席無從置評的。本席唯一能做到的，是要求原告人再多給三個月的寬限（由九月二日起計）遷出。另外，這不是本席判決的一部分，但本席請求，而原告人的律師亦答應了：在這三個月內，原告人將再按其政策考慮吳先生轉租約的申請，及/ 或協助吳先生申請其他公共房屋。

15.本席頒令，被告人的上訴被駁回。

16.訟費方面，原告人律師提交了簡易程序評估訟費的陳述書。要求被告人支付共HK$22,100的訟費。本席審視了該陳述書，認為數額是合理的。可是，有鑒於被告人的財政狀況（被告人是綜援受助人），本席要求原告人可否把訟費減至HK$10,000，原告人亦同意了，因此本席判令被告人支付HK$10,000訟費給原告人。

原告人：由李郭羅律師事務所郭熙律師代表

第一被告人：沒有律師代表，由第二被告人Ng Kim Man代表

第二被告人：沒有律師代表，並親自應訟