穎嘉地產有限公司 對 鍾星
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HCMP 336/2009 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 雜項案件編號2009年第336號 ____________
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________________________ 判案書 ________________________ 1.原告人為涉案物業的業主，它指被告人鍾先生擅闖，要求他交回單位的空置管有權。鍾先生卻聲稱於1970年代已開始居於涉案物業。他要求原告人先賠償他的損失，然後他才會將涉案物業歸還。 2.在審訊後，本席隨即宣判原告人得直，兼得堂費。現本席給與判決理由。 事實背景 3.原告人由岑偉鈞（岑父）及兩名兒子（岑嘉麟和岑德麟）共同持有。 4.涉案物業位於九龍落山道86-94H號，僑裕大廈地下M號鋪（下稱M鋪）。原告人於1985年12月30日成爲M鋪的註冊業主。 5.唯一通往M鋪的通道，是由落山道引往大廈西北方的一條通道。根據公契，原告人享有使用權。在通道的一方，於M和N鋪之間的直角對外有一堵附建的牆壁（見A11頁的平面圖上有G字的地方）。通道的另一方有一道鐵閘（見平面圖上有R字的地方）。G字和R字之間的地方為公用地方（下稱該空間）。原告人一直有這鐵閘的鑰匙。 6.2003年5月首個星期，原告人通過岑德麟先生最後一次以該鑰匙開啟鐵閘。當天他從M鋪的罅隙往内看，發現物業未被佔用，但內有破爛的傢俬及雜物。他不以爲然，因爲反正單位也要裝修出租。 7.2003年5月9日，由於岑德麟先生不能開啟鐵閘，於是由鍾先生親自開啟，他更把新的鐵閘匙交給岑先生。岑先生發現M鋪的摺閘遭人破壞，他要求管理處幫忙清理M鋪內的雜物，而鍾先生是同意的。岑先生遂把新的鐵閘匙給予同行的裝修工人。 8.2003年5月15日，原告人的裝修工人通知岑德麟先生他們無法以新匙開啟鐡閘，岑先生向巡警求助但不得要領。 9.翌日，岑德麟先生與一位謝律師前往僑裕大廈。由於鍾先生拒絕開閘，故岑先生需在警察陪同下方可進入M鋪拍照。照片顯示鐡閘的外方貼有多個告示，表示閘後是法團辦公室、機房、泵房重地，但沒有說是私人物業。 10.不知從哪一天起，鍾先生搬進了該空間，其行為侵犯原告人往返及使用M鋪的權利。 11.鍾先生的抗辯書除了要求原告人嚴格證明外，就只有以下的指稱:
鍾先生要求法庭宣布，就着M鋪存在一個「信託」，他應被宣告為實益擁有人，物業應轉到他的名下。原告人須先給予賠償，否則不能取回M鋪。 12.原告人傳召了岑氏兄弟作證。縱然聆案官曾經給予他多次機會，鍾先生卻始終沒有存檔證人供詞。鍾先生對於兩位岑先生的證供也沒有重大的質疑，而兩位證人的證供也有客觀的文件支持。本席信納兩位岑先生的證供及他們所提供的資料。 A. 鍾先生是否從1970年代開始佔用M鋪為居所或於1980年後為法團開會之用？ 13.M鋪原本由一位李松柏先生擁有，於1970年代被兩次抵押，兩次贖回。 14.原告人提供了強而有力的證據證明它一直行使業主的權利，及在不同階段M鋪被佔用的情況。 15.首先，未購入前，岑父和岑德麟先生親身視察現場。M鋪以空置的情況購入，因爲岑父要確保能出租。 16.其次，原告人曾於1989年1月3日至1992年5月2日期間將M鋪租予威來鋁質工程（威來），此點有孖士打律師行（孖士打）當時所擬訂的租約，及威來在租約上背書，提前解約的紀錄為證。在租予威來之後，岑嘉麟先生不時視察M鋪，他曾看見威來的員工在該空間工作及放置工具和物資。 17.其三，原告人於1997年以業主的身分，通過孖士打要求屋宇署拆除僭建的外牆。此點有岑父、孖士打及屋宇署之間的信件為證。 18.其四，自從原告人被拒絕使用鐵閘前往M鋪後，它曾多番以業主的身分，採取追究行動。
19.這四點顯出原告人一直沒有放棄作業主的權利及管有權。本席也信納，直至2003年5月15日，沒有跡象顯示鍾先生佔用M鋪，而原告人是通過岑嘉麟先生於2008年2月16日才第一次聽到鍾先生自稱居於M鋪的。 20.此外，在不同的階段，鍾先生所報稱的住址也並非M鋪：
無論3F或4樓F座是否同一單位，明顯地鍾先生的居所並非M鋪。 21.由此可見，無論是1970年代、1980年代、1990年代甚或2000年代，鍾先生居住於M鋪的說法也不可信。 22.再者，有牀、有間格的部分處於該空間而非M鋪（C296頁）。又據岑德麟所稱，M鋪內的傢俬雜物已被搬走，該空間見有麻將檯櫈，竟然還有一堵新的牆，外牆上掛着的布條寫着「僑裕大廈互助委員會康樂活動」。這狀況顯示鍾先生是以該空間為法團所用而非住所。 23.本席信納原告人的說法，不相信鍾先生從1970年代開始便居於M鋪或該空間。鍾先生在M鋪內所置的雜物和第22段所述的裝置，無非是為了製造管有的假象。在2003年最遲於5月15日未換鐵閘匙前，鍾先生也無專屬管有M鋪或該空間，可見無論從實際管有或意圖管有方面，鍾先生也未能符合逆權侵佔這訴因的要求。 B. 鍾先生是否曾斥資維修及裝飾M鋪？ 24.鍾先生固然沒有提供證據支持他斥資維修及裝飾M鋪這說法，但無論如何，他的說法在法律上也站不住腳。他沒有指稱是原告人要求他維修及裝飾M鋪的，在公用地方的搭建更非原告人需要負責的。因此無論鍾先生使用了多少資金，他也無權要求原告人作出賠償，更何況他本身是個擅闖者。 25.至於抗辯書要求法庭宣告就着M鋪有信託的存在，鍾先生更沒有交代信託是在什麼情況下形成的。在盤問證人期間，鍾先生多番強調他並非不承認原告人的業權，只不過他要求原告人作出賠償才會把M鋪交還而已。明顯地，他只在製造管有的假象，以求不法地取得賠償。 總結 26.綜上所述，原告人的案情鐵證如山，而鍾先生的案情則漏洞百出。因此本席裁定原告人得直，並且撤銷被告人的反申索。原告人不就金錢損失舉證，因此不追討賠償金。 27.訟費隨訴訟後果而定，由被告人付與原告人。被告人說他沒有經濟能力，但那不是免除訟費責任的理由。 28.本席命令如下：
29.本席感謝文本立大律師所作簡潔而有力的陳詞，及孖士打準備的層次分明而精簡的文件冊，他們對法庭帶來很大的幫助。
原告人：由孖士打律師行轉聘文本立大律師代表 被告人：無律師代表，親自出席聆訊 | |||||||||||||||