Case Document

LDPE 45/2014

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第45宗

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	Fexlink Limited	申請人
	及
	Superb Summit Limited	答辯人

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主審法官 : 土地審裁處陳玲玲暫委法官

審訊日期 : 2014年4月10日

判案書日期 : 2014年4月14日

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判案書

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1.申請人為尖沙咀寶勒巷3號萬事昌廣場2字樓（“涉案處所”）的業主。根據一份日期為2010年12月29日的租約（“租約”），申請人將涉案處所租賃予答辯人作商業用途，租期3年，由2011年1月3日起至2014年1月2日止，租約屆滿後，答辯人拒絶遷出，約滿前答辯人亦欠繳租金，申請人以欠租及租約屆滿為理由，於2014年1月13日發出申請通知書向答辯人收回該物業的空置管有權及追收欠租及中間收益。

2.答辯人反對申請，理由為根據租約第9條規定，答辯人有權續租涉案處所兩年，由2014年1月3日起至2016年1月2日。此外，在審訊時所有欠租或中間收益都已清繳。

3.申請人傳召兩名證人，答辯人方傳召一名證人。

石玉薇的證供

4.申請人的證人石小姐，是租務部文員，她存檔證人陳述書指根據租約，申請人將涉案處所租賃予答辯人作商業用途，租期三年，租金每月為213,136元（不包差餉、地租、管理費及冷氣費）。租約第2.1條規定，答辯人須在每月3日準時向申請人繳交涉案處所的租金、差餉、地租、管理費及冷氣費。租約第5條規定，答辯人須在租約到期日將涉案處所的管有權交回申請人。

5.租約第9條規定，答辯人若要續租涉案處所為期兩年，由2014年1月3日起至2016年1月2日止（“續租期”），須在租約到期日6個月前發出書面要求予申請人，如果在發出該要求時，答辯人並無違反或不履行該租約任何條款或協議，則申請人會授予答辯人在續租期內續租涉案處所，但每月租金將調整為266,420元（不包差餉、地租、管理費及冷氣費）(“新租金”)。

6.另外，根據一份日期為2011年10月11日由申請人與答辯人簽訂的許可協議書（Licence Agreement）（“許可協議書”），申請人許可答辯人在萬事昌廣場的電梯大堂招牌位置上懸掛或標示答辯人的招牌／廣告。許可協議書第2條規定，答辯人須在每月3日向申請人繳交許可使用費，數額為每月為5,000元（“許可費”）。

7.石小姐說答辯人並沒有依據租約第9條規定，在租約到期日（即2014年1月2日）6個月前（即2013年7月2日）發出書面要求予申請人，要求續租。

8.約在2013年10月10日，申請人收到答辯人一封掛號信件（“續租要求信件”），答辯人要求續租涉案處所。續租要求信件並無寫上日期，但掛號文件則顯示續租要求信件在2013年10月9日寄出，而申請人於收到續租要求信件當日在信件上蓋上收信的日期，即2013年10月10日。由於續租要求信件不符合該租約第9條規定，申請人指示其代表律師於2013年10月16日致函答辯人，向答辯人指出他無權行使該租約第9條規定的續租權。

9.石小姐又指出其實約自2011年6月份起，答辯人已經常欠租，差不多每個月都要代表申請人致電答辯人的代表梁英樂先生催交租金，梁先生的答案通常是「一定會付」、「有拖無欠」。在2013年10月初，即答辯人發出續租要求信件時，答辯人仍然拖欠涉案處所2013年7月3日至2013年8月2日的部份的租金；及由2013年8月3日至2013年11月2日共3個月的租金、許可費、差餉、管理費等。申請人於2013年10月9日經由申請人律師致函答辯人催收上述欠租金等。

10.答辯人向申請人繳付涉案處所從2013年7月3日至2014年1月2日的租金、許可費、差餉、管理費等的日期分別如下：-

租賃期間付款日期

3/7/2013 – 2/8/2013 (i) 5/9/2013付HK$38,675.00

(ii) 19/9/2013付HK$100,000.00

(iii) 30/9/2013付HK$50,000.00

(iv) 1/10/2013付HK$30,000.00

(v) 1/10/2013付HK$20,000.00

(vi) 7/10/2013付HK$30,000.00

(vii) 15/10/2013付HK$30,000.00

(viii) 23/10/2013付HK$13,434.00

3/8/2013 – 2/9/2013 4/11/2013付HK$258,391.00

3/9/2013 – 2/10/2013 4/11/2013付HK$261,325.00

3/10//2013 – 2/11/2013 (i) 13/12/2013付HK$100,000.00

(ii) 27/12/2013付HK$50,000.00

(iii) 27/12/2013付HK$50,000.00

(iv) 31/12/2013付HK$20,000.00

(v) 31/12/2013付HK$35,000.00

(vi) 31/12/2013付HK$20,000.00

(vii) 31/12/2013付HK$6,000.00

(viii) 31/12/2013付HK$20,500.00

(ix) 2/1/2014付HK$10,609.00

3/11/2013 – 2/12/2013 (i) 2/1/2014付HK$121,391.00

(ii) 22/1/2014付HK$137,000.00

3/12/2013 – 2/1/2014 22/1/2014付HK$261,325.00

11.石小姐指從上述紀錄，延遲交租情況清楚可見，故此即使不追究答辯人沒有在6個月前發出續租要求信件，答辯人亦因在發出續租要求時違反或不履行租約的條款而無權續租，因此，當租約及許可協議書於2014年1月2日屆滿時，答辯人理應遷出及交回管有權予申請人。

12.申請人於2014年1月13日提起本申請時，答辯人尚拖欠申請人租金、許可費、管理費等合共398,325元。

13.約在2014年1月22日，申請人律師收到答辯人律師一張答辯人發出的支票，數額為398,325元，用作支付自2013年11月3日至2014年1月2日的拖欠。申請人律師即日致函答辯人律師申明有關收款無損他們訴訟的權益。

14.於2014年1月24日，申請人從銀行記錄得悉，有一張數額為261,325元的支票被存入申請人的賬戶。經查明後得悉開支票人為答辯人的代表梁先生，申請人估計該款項為答辯人繳付涉案處所由2014年1月3日至2014年2月2日的中間收益（mesne profits）管理費及許可費如下：-

中間收益 $213,136

管理費 $43,189

許可費 $5,000

$261,325

15.申請人律師於2014年2月6日致函答辯人律師申明有關收款立場，內容如下：-

“We refer to the captioned Application and are instructed by our client Fexlink Limited, the applicant herein that your client Superb Summit Limited has on a date unknown to our client paid into our client’s account a total sum of HK$261,325.00 in purported payment of rent, management fee and licence fee of the suit premises for the period from 3^rd January 2014 to 2^nd February 2014.15.
We are instructed to put on record that as our client has instituted the said Application against your client, our client would only accept the said sum as mesne profits, management fee and licence fee for the use of the said premises by your client during the period and such acceptance shall be without prejudice to its rights under the said application.”

16.石小姐回應答辯人聲稱梁先生要求她告知須支付的增加按金數額、增加的管理費數額等，又聲稱她沒有向他表示租約已終止，因此構成默許（acquiescence）續租。她指此說並不正確，在2013年11月左右，他詢問續約事宜，她回應指：由於他並未如期在限期前以書面通知業主續租，因而不能行使續租權，並提醒他詳細情況可參考律師於2013年10月16日發出的函件 (文件冊68頁)。約在2013年12月底，梁先生再向她提及想續租，她不再作回應，但在2014年１月２日及2014年１月３日，她均有聯絡梁先生，以約定收樓時間，但他一直沒有回覆。

17.答辯人聲稱他在2014年1月3日繳付了新租金予申請人，石小姐說絕不正確，她指答辯人從未繳交新租金。繳款細項見上文14段。

梁秀芬的證供

18.她是申請人母公司的會計部文員，主要職務為處理申請人及同系公司的賬目，包括負責為申請人名下物業所收租金記賬。為這審訊，她表列了答辯人的交租紀錄，並指他一直都沒準時交租。

梁英樂的證供

19.梁先生為答辯人的董事，並負責答辯人公司的日常業務。對租約的背景及租約的條文梁先生沒有提出爭議。他在他的証人陳述書所提出的，不可算是抗辯理由，他自己亦同意沒有在租約期滿前6個月提出續租要求，他解釋延遲的理由是他太忙。此外，他提出他現時在涉案處所經營的生意具有社會意義，希望有一娛樂場所勸導青少年走向正途。

20.根據他代表律師替他撰寫的反對通知書，曾提出 “時間無需嚴格遵守”（time is not of the essence）的論點。他存檔的証人陳述書並未有提及這點，也沒有就這點作陳述。

討論及裁決

21.答辯人不否認錯過了提出續租要求的時限，他指續租要求信件於7月發出，只遲了一個月，不過他沒有提出任何證據證明，本席接納申請人方指是10月份才收到續租要求。

22.本席亦不接納 “時間無需嚴格遵守”的論點，本席認為雙方既然同意了續租要求需要6個月前發出，他沒有遵守這約定，當然不能要求他 “必然” 獲得續租權，是否續租便要看雙方重新商談的結果，那會是一份新的租約。就這論點本席亦參考下開的案例。

23.在United Scientific Holdings v Burnley Borough Council, [1978] A.C. 904, 在929頁Lord Diplock 認為關於行使續租權的協議，時間必須嚴格遵守，因這點對業主至為重要：

“although a lease is a synallagmatic contract it may also contain a clause granting to the tenant an option to obtain a renewal of the lease upon the expiration of the term thereby granted. Such a clause provides a classic instance of an option to acquire a leasehold interest in futuro, and it is well established that a stipulation as to the time at which notice to exercise the option must be given is of the essence of the option to renew.”

24.此外 Lord Simon of Glaisdale在 945-946頁也有這樣的評論：

“The law does not purport to bring parties into a relationship of contractual obligation which they themselves have failed to create. This is the true ground of decision in those cases where a stipulation as to time is contained in an option. An option is a type of unilateral contract. When, as is usual, it is supported by consideration it constitutes an irrevocable offer which turns into a bilateral contract by an acceptance in strict compliance with its terms: …It is apt to be misleading to say that time is of the essence of an option, since that may give the impression of a bilateral contractual term. The legal reality is that this type of unilateral contract never matures into a bilateral contract at all unless the option is exercised in time. But, as Diplock L.J. pointed out in the United Dominions Trust case (p. 84G), it is quite possible to have this sort of unilateral obligation in an otherwise bilateral contract. An option in a lease to terminate or to renew the tenancy or to purchase the reversion will be such a term. In each such case the parties, on the exercise of the option, are brought into a new legal relationship.”

25.在Bess Fashion Management Company Limited v. Star Play Development Limited [2002] 1 HKC 708案中，馬法官（當時官階）在判案書第22段指出查考續租權是否合法的行使首先，要查究有關人士有沒有就續租權的行使方法及程序達成協議。如他們曾協議一個特定方法和程序，就必須按這個方法和程序，續租權方能有效行使。

26.再者，本席同意申請人的說法，即使答辯人符合了第一項的條件，即在約定的期限內以書面提出續租要求，但仍不能通過第二個條件。答辯人的交租紀錄，實在強差人意，本席不認為答辯人可被視為在提出行使續租權時沒有違反租約任何條款，本席認為在這情況下，申請人有權拒絕答辯人行使續租權。

27.本席考慮過答辯人所指默許續租，本席認為這說法不能成立，本席接納2013年10月16日的律師信已清楚指出申請人不會接納答辯人行使續租權。

28.考慮過答辯人方提出的所有理據，本席欣賞他們對青少年的貢獻，但這無助增強他們行使續租權的理由。

29.基於以上的理據，本席判申請人得直，撤銷答辯人的反申索。

訟費

30.答辯人須支付申請人本申請的訟費，由本席作簡易評定。申請人須於14天內提交及派送訟費陳述書，而答辯人須於其後的14天內提交及派送反對清單。

命令

31.本席頒發下列命令：-