梁轉娣 對 葉斯豪

HCMP 882/2014

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件2014年第882號

（擬上訴的原本案件編號:LDPD 153/2014）

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判案書

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高等法院首席法官張舉能頒布上訴法庭判案書：

1.2014年2月14日，土地審裁處成員吳紹林經耹訊後,頒令分租客即答辯人葉先生須把涉案處所的空置管有權交還主租客即申請人梁女士。

2.葉先生不服判決擬提出上訴，在土地審裁處拒絕給予上訴許可後，向本法庭申請上訴許可。

3.葉先生指他與梁女士之間有有效之租約，並每月按時交租,故梁女士並沒有申請收樓的理由。葉先生亦指梁女士曾對他享用涉案處所多番滋擾和侵擾，無權向他申請收樓令。葉先生指他的租約受《業主與租客(綜合)條例》（《香港法例》第7章）（“法例”）第IV部第117條（租賃的繼續）和第119V條（侵擾）的保障，梁女士不能收樓。

4.本法庭認為該些論點並無合理可爭辯性。如土地審裁處裁斷，雙方之租賃關係在原先的書面租約租期[1]完結後已變成口頭按月租賃。按普通法規定，按月租賃可藉不少於１個月的通知予以終止。2013年11月25日，梁女士以郵寄方式向葉先生發出終止租賃通知書，租賃終止日期為2014年1月9日。葉先生在聆訊時確認曾收到該通知書，故審裁處裁定雙方之按月租賃已於2014年1月9日終止。本法庭認同該裁定。

5.既然如此，葉先生在租期內準時交租與租賃終止並無關係，亦不構成防止租賃終結的理由。同理，葉先生雖然指稱梁女士對他享用涉案處所有侵擾和滋擾行為，違反法例第119V條的刑事規定，然而，即使該些指稱屬實，亦不妨礙梁女士行使其在普通法下藉通知以終止按月租賃的權力。梁女士亦如前述行使該權力去終止租賃。

6.至於法例第IV部第117條的租賃保障，有關條文已由《2004年業主與租客（綜合）（修訂）條例》第３條予以廢除，故對本案的按月租賃並不適用。

7.基於上述原因，本法庭撤銷葉先生的上訴許可申請，不作任何訟費命令。本法庭亦按《高等法院規則》第59號命令第2A（8）條規則作出命令，規定葉先生不得根據第（7）款要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮本法庭的裁定。之前法庭曾頒布命令暫緩執行收樓令，以待本上訴許可申請的結果。本法庭現既撤銷上訴許可申請，該暫緩執行命令亦告一段落，梁女士可繼續執行收樓命令。

申請人: 無律師代表。

答辯人: 無律師代表。