福利置業有限公司 對 太和街福和大廈業主立案法團
香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2013年第306宗 ______________
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______________ 判 案 書 ______________ 1.這申索源起福和大廈一樓洗手間漏水，引致地下後備發電機房天花石屎脫落，因而引發生究竟一樓洗手間的管理和維修責任誰孰的爭議，與及法團在委任維修公司進行維修工程時，是否獲得足夠授權等問題。 背景 2.以下的背景沒有多大爭議。 3.在灣仔太和街10-20號的地皮上建有福和大廈，樓高廿三層，地面為商舖共3個，一樓為辦公室用途單位共6個，而由二樓至廿三樓為住宅單位，除頂層廿三樓只有兩個單位外，其餘住宅層每層3個單位。 4.申請人現時是一樓全數6個辦公室單位的業主。 5.福和大廈約在1987年入伙，按一份日期為1987年1月8日由當時所有業權擁有者 (當時只有三方) 簽訂的大廈公契 (Deed of Mutual Covenant) ，福和大廈及其坐落的土地共分割為2,988個不可分割數(undivided shares)，申請人是福和大廈的發展商，按公契顯示，在簽訂公契時，申請人擁有1,992個不可分割數，是三方簽訂大廈公契中的一方，當時擁有一樓6個辦公室單位其中4個。而在本申請提起時，申請人擁有福和大廈一樓全數6個A至F的辦公室單位，不可分割數為288。 6.按公契的規定，申請人原來是福和大廈的管理人 (Manager) ，但其後業主立案法團成立，管理權便移交法團。而現在代表法團的黃坤林先生，按他稱自2003年起一直任答辯人管理委員會的主席，直至2013年6月10日的業主大會改選未能當選止，當主席差不多10年，現主席為何錦洪先生。 7.在一樓有一洗手間，按公契的圖則，應為男女洗手間，但雙方皆稱現只作女洗手間 (下稱“洗手間”) ，而在這洗手間下的地面層，按圖則顯示為是一發電機房 (generator room) ，而雙方則稱這房間為後備發電機房。 8.不爭議的事實，一樓的洗手間一直都是由申請人及其租戶使用，其他使用的人，只有大廈的管理員及清潔女工，後者，可在該處取水清潔大廈，申請人稱管理員擁有該洗手間的鎖匙。 9.導致一樓業主可使用一樓的洗手間而其他人不可使用，是因為公契內第11條有以下規定:
10.按答辯人代表黃坤林先生在宣誓下而沒有被挑戰的證據，在2010年約8月份，答辯人發現地面後備發電機房的天花有滲水現象，他們當時向使用一樓洗手間的原告人投訴，但沒有收到正面回覆。由於認為天花損毀並不嚴重，當時只聘用承辦商對天花作了修葺，費用約一萬四仟八百多元。黃先生稱當時被告人決定不向保險公司索賠，是因為保單內要求投保人須支付墊底費$10,000，他亦知道一旦向保險公司索賠，來年的保費將會增加，所以不索賠可以保持一個免索償紀錄，令法團在來年享有較低的保險費。 11.修葺後備發電機房的工程在2010年9至10月開始及完工。與此同時，原告人亦在一樓洗手間的地面進行了一些維修工程。 12.在2011年，地下後備發電機房的天花再發現有滲水現象，按申請人稱，答辯人堅持以一家名為“得利信”的工程公司進行維修，而工程費用為$255,000。答辯人要求申請人支付維修費用，但申請人稱它的同系公司內有福利建築有限公司，在香港經營建築業務，主要承造政府工程，對建築工程及其造價有認識，所以找來另一家名叫順昌的工程公司報價，費用只$48,870。 13.為此事雙方展開一輪交涉及書信往來，申請人提出多項質疑，包括指一樓洗手間是公眾地方，維修責任屬業主立案法團[1] ；得利信的費用過高，應由順昌或以招標方式進行聘用承辦商；如法團要求申請人支付費用，申請人應該有權負責施工等等。 14.同一時間，被告人透過保險代理向保險公司索賠，最終保險公司同意賠款128, 666.66。 15.從申請人提供由保險公司委任的公證行Schaden Associates在2012年7月16日發出的信函，得知保險公司同意支付$128,666.66的基礎 ，並從呈上不爭議的文件，可知道以下的事情:
16.雙方爭論不休，被告人似乎堅決反對由順昌參與負責工程。在2012年8月16日被告人的管理委員會召開了會議。從提交的會議記錄，得知當天會議有一項報告及兩項議決。 17.有關的報告是黃坤林先生以主席身份向管理委員會滙報保險公司已同意支付$128,666.66，記錄並稱:
18.有關該兩項議決，由於曾一度成為申請人要求濟助的標的，所以全文摘錄如下:
19.答辯人同時向屋宇署及食物環境衛生署投訴，經調查及由聯合辦事處進行的測驗，指一樓洗手間地台防水物料有破損跡象，出現後備發電機房漏水情況，並說明會考慮向有關業主按《公眾衛生及市政條例》第127(1)條發出「妨擾事故通知」，規定在指定限期內完成所需的維修工程[3]。有關通知書最終發出[4]。 20.申請人曾表示願意支付$52,000作為合理的修理費用，但答辯人不同意，並聘用律師，稱如不合作，他們會行使公契內的權力進入一樓洗手間，又或引用《建築物管理條例》第40條[5]向法庭申請手令破門進入一樓洗手間進行維修，以免違反「妨擾事故通知」。 21.最終申請人在2013年3月15日，向答辯人支付$126,333.34，但明言這是為了盡快解決問題，好讓工程盡快進行，申請人將保留權利，日後討回不合理而多收的款項。 22.按申請人提交的證據，一樓洗手間的工程在2013年3月18日展開，同年4月24日完成。 23.從申請人提供的施工照片及報價單 (無論是順昌的還是得利信的) ，後備發電機房的天花及上層相連洗手間地台有很大部份要打開，並拆通頂，需另再舖鋼筋，與及重建石屎層，恢復承托的地台。 24.在施工期間，所有洗手間內的坐廁、間格均被拆掉。在2013年3月20日，申請人收到得利信另一份報價，稱把洗手間還原先前面貌、裝置及裝飾造價為$66,960。申請人認為恢復原狀責任在答辯人，所以沒有理會，並要求答辯人儘快把洗手間恢復原貌，雙方僵持不下。申請人稱洗手間一直不能使用直到現在。 25.在2013年6月10日答辯人召開業主大會，黃坤林先生未能連任主席，而申請人稱在此案中有很多材料，皆是在黃先生不再任主席時從法團取得的。 26.從申請人披露的法團文件及法團的銀行紀錄，答辯人在未按《建築物業管理條例》第20A的規定開會時，已向得利信支付款項的時間如下:
申請人的申索 27.申請人原向審裁處的申請，如下:
28.申請人的代表及唯一證人許賢灼先生在2014年3月11日存入證人陳述書，當中把申索改變，要求審裁處發出以下命令:
29.在審訊的首天，審裁處曾向申請人的代表許先生表示，上述的修改申索，未經審裁處批准。 30.經過一輪商討後，在審訊的第二天，申請人最終要求審裁處頒令的事宜，只餘以下一項，即 “法團聘用得利信維修後備機房內天花石屎脫落工程時，並未獲得法團足夠的授權”。 31.在放棄其他申索時，申請人同意《建築物管理條例》第34H條對其適用，所以他們撤回要求答辯人退還先前已支付的$126,333。另外，由於他們同意按條例第34H條，申請人需負起維修責任，所以他們同意自行還原洗手間的工程，並會日後自行負責一切的維修，設施及裝飾更新，答辯人不得干涉。 32.代表答辯人的黃先生同意上述兩點。另外，他亦承認法團在委任得利信時，並沒有按《建築物管理條例》第20A條要求，把欲取得的服務作公開招標，但不同意未獲法團的足夠授權。 對已放棄的申索的一些觀察 33.《建築物管理條例》第34H的條文如下:
34.按公契，後備發電機房屬公用地方 (common parts)[6]，雙方都沒有爭議，而按《建築物管理條例》第16條，當法團已成立後，所有業主在建築物公用部份有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行。而按該條例的第18(1)條，法團有責任使公用部份和它的財產維持良好合用的狀況，並須採取一切合理必須的措施，以執行公契載明有關建築物的管理及控制。所以法團採取措施維修及追究漏水的責任，是合理及正確的。 35.公契的第5(q)(i)條，亦說明福和大廈的公用地方(common parts)，包括“…其他空間而這些空間不包括在已列於公契第一附表內業主所獨自擁有及享用的部份(“原文為： “The common parts services and facilities referred to in this deed shall include the following:- (i) … other spaces which are not included in any part of the said building exclusively owned by one owner or several co-owners as specified in the First Schedule hereto”) 。 36.第一附表列載當時三名業主所擁有的地方，是包括福和大廈的所有地舖、辦公室及住宅單位，但沒有一樓的洗手間，從這個角度來看，現爭議的一樓洗手間，可稱為“公用地方”。 37.但按公契的第11 (P) 條說明[7]，沒有任何締約的一方 (如日後該人把單位出售，由於購入單位的業主亦須同意受公契約束，所以日後每一名業主均受這部份約束) 可以使用該洗手間，除非是辦公室單位的業主 (或佔用者) 。這公契條文的實質含意，本席認為是把該洗手間的享用權歸予辦公室單位的業主。這情況正正符合《建築物管理條例》第34H條所述的情況，即建築物的業主如獨有享用建築物的一部份地方，但公契沒有同時對該業主施加“維持該部份修葺妥善及狀況良好的責任[8]，則該人便須負上維持該部份修葺妥善及狀況良好的責任。 38.申請人代表許先生在庭上，稱在公契內辦公室的業主須支付較多的管理費。但本席認為，申請人未能證明有關費用與“維持該部份修葺妥善及狀況良好“有任何關係，按公契內關於繳交管理費的條文[9]，辦公室的管理費用不見得比一般住戶高，亦沒有說明是用在洗手間的修葺妥善及狀況良好之用，只屬經常開支的費用。 39.《建築物管理條例》第34H條的制訂，正是要處理這個漏洞，因為如果某些人對一個建築物的一些地方 (無論冠以“公用”或“獨有使用”標簽) ，可獨有享用，但卻沒有對那些地方，有相應的修葺及保持良好的責任，是絕對不公平的。 40.申請人在審訊未開始時曾主張論點，稱他們擁有洗手間的修葺責任，只限於手可觸及的地方，由於後備發電機房的溫度，熱漲冷縮而令天花產生裂縫，把水從洗手間引入；而由他們負責可觸及部份的下面，正是地台 (floor slab) ，屬結構層，按《建築物管理條例》第一附表，屬公用部份，這部份破裂，責任不屬申請人，而應屬法團。 41.本席向申請人指出，他所主張的，完全沒有實質證據支持，最多只是一個可能性，因為沒有任何證據，包括專家證據，顯示由他管理維修的洗手間地面完好，亦沒有證據，指出漏水的裂縫，全是由後備發電機房天花熱漲冷縮而引發生。相反，由他提供的證據，包括由聯合辦事處測驗的結論，正正顯示由於一樓洗手間的 “防水物料有破損跡象” 出現滲水情況，所以水從一樓洗手間他們管理的地方進入後備發電機房，這正好說明申請人沒有履行法定責任，把洗手間的防水層裝置或地面保養或維修妥當，不然水不會滲漏到機房，引致由答辯人負責保養的公用地方受損。 42.本席認為申請人否認洗手間是他們獨家使用的立場並不合理，其實按他們稱，以前的維修，亦是由他們負責的，而他們讓管理員使用洗手間或清潔工從中打水，只是一種予人方便的做法，正正是體現獨有使用權者行使權力的做法。 43.所以，就算他們不讓步，承認《建築物管理條例》第34H條對一樓洗手間適用，本審裁處亦會作出這個結論。 44.由於《建築物管理條例》第34H條適用，他們撤回要求答辯人回復洗手間的原貌的申請，是明智的。 45.既然申請人對一樓洗手間負有維持“修葺妥善及狀況良好”的法定責任，他們違反這責任而引致後備機房的天花有嚴重損失，需負賠償責任。現答辯人從保險金獲得一些修葺的補償，因而只向申請人追討修葺差價，原則上應是對申請人絕對有利的。按理，無論立案法團是否獲得保險賠償，申請人需賠償受害人的責任及數目，不會有絲毫改變或減退，唯一可能改變的，是追討的權益，隨保險公司已賠償的多寡由法團而轉移到保險公司，但保險公司若要追討，亦要以法團名義進行，這個是一般保險法律的原則[10]。至於因遲緩而引發生保險公司不接受賠償責任，苦主是大廈各業主(當然包括身份為業主的申請人)，但申請人作為侵權人，無權要求因此而減少賠償，不然保險的利益便由投保人轉移至侵權人，這是不合邏輯的，亦是不合理的。 46.本席明白當整個修葺及恢復工程峻工後，申請人仍可認為他們支付的$126,333.34，是過於他們應付的合理維修費用或賠償，但這並不意味全數皆須退回，若非全數退還，是多少，抑或他們仍有不敷應付之數呢，法庭是須有專家評估的證據才能達到結論，現時申請人根本沒有這方面的證據。所以申請人現撤回退款$126,333.34，本席認為是明智的。 法團是否獲足夠授權聘請 47.《建築物管理條例》第20A (1) 條規定法團在獲取服務或供應品時，須符合該條例規定有關的工作守則指明的標準及準則。 48.而該條例的第20A (2) 條內，更有具體的說明，第20A (2) 條有如下規定:
49.上述條款規定，如果服務合約的價值超過或有機會超過$200,000，又或相等於法團每年預算的20%，則法團必須以招標方式來取得該合約。 50.根據該條例第20A (2A) 其中的規定，如果法團在業主大會上通過聘用該服務提供者，則上述第20A (2) 條不適用。 51.按由民政事務局局長頒發的工作守則，如果服務合約價值不超過法團每年預算20%，則標書是否被接納可交法團管委會決定，但如合約的價值超過法團每年預算的20%，按《建築物管理條例》第20A (2B) 條，則須交法團的業主大會，有關的條款如下：
52.在此案，由許先生及黃先生提出而不爭議的事實是:
53.按上述《建築物管理條例》第20A條的規定，此合約必須交法團業主大會作表決，這是法律的要求，答辯人不能提出任何證據，顯示法團曾考慮及批准聘任得利信。 54.縱使黃先生稱他們當時礙於時間緊迫，申索保險的期限 (2012年6) 又快到，所以來不及作公開招標，但本席認為，黃先生曾稱在2011年11月他們發現第二次滲水時曾以$28,000聘請得利信作維修，但在打開石屎後發現石屎剝落及鋼筋銹蝕嚴重，馬上展開與申請人追討，可能他忙於追討，沒有關注到第20A條招標的要求。但無論他有多少解釋，又或情有可原，答辯人還是沒有按法例要求把聘用作公開招標。但除招標外，還有批准須交業主大會通過的要求，現答辯人明顯是沒有把收到的招標書交業主大會表決接納，違反《建築物管理條例》第20A(2B)的要求。該條文清楚說明合約是否被採納，“須取決於” 業主大會，既然答辯人沒有遵守法律的要求在業主大會接納與得利信的合約，本席認為它沒有獲足夠的授權，聘用得利信進行有關工程。 55.雖然黃先生稱有關守則並非法律條文，違反並不會致使合約無效。但本席希望指出，他的論點毫無力度，因為現在考慮的聘用合約，即使由招標取得，仍須按20A(2B) 交業主大會表決，管理委員會按法律無權批准，守則不容許與否已不是問題的癥結，法團既然則沒有把聘用交業主大會表決，所以本席判申請人的唯一申請得直。 56.本席了解黃先生稱，根據《建築物管理條例》第29條，管理委員會可行使法團的權力。但本席希望指出，第29條開宗名義說明“除本條例另有規定外….”，所以是否接納有關合約，是要按第20A條的 “另有規定” 來處理，否則第20A變得無謂多餘了。 57.本席希望在此指出，縱使法團沒有獲足夠授權而與得利信達成合約，這不意味法庭必然把它與得利信的合約宣告為無效，因為宣告合約無效的考慮有多方面，包括 (但不限於) 有關合約是否已履行，答辯人是否已得到合約的利益，答辯人有否受損害，得利信是否知情等等。此外，由於宣告其有效或無效會影響得利信，而它並非此訴訟案的一方，在它沒有機會作出任何申訴機會時頒令一個影響它的命令，對它是不公平的，所以申請人最終撤回要求宣告合約無效，是適當的。 58.至於申請人撤回針對兩個在2012年8月16日的議決，本席在此不作任何評論。 結論及命令 59.本審裁處宣告，答辯人在聘用得利信維修地下後備發電機房及一樓地面時，違反《建築物管理條例》第20A條的規定，沒有獲得法團業主們在業主大會的授權。 60.由於申請人的多個立場不獲審裁處支持，縱使在唯一要求頒令的申索上得直，因訟費令亦可反映法庭對與訟雙方行為的態度，本席認為一個合適的訟費令，是不作任何訟費頒令。本席現頒下一個不作任何訟費令的暫准令，14天內如無任何申請則此訟費令變成永久。
申請人：無律師代表，由許賢灼先生代表。 答辯人：無律師代表，由黃坤林先生代表。
[1]見申請人律師薛馮鄺岑律師行2013年5月13日致被告人的信函 [2] $74,333.33 x 2 = $148,66.66; $148,66.66 - $20,000 = $128,666.66. [3] 屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處致答辯人日期2012年11月9日的信函。 [4] 參2013年3月8日禢氏律師行致申請人的信函。 [5] 按有關條款，管理委員會或獲其授權人，在合理通知一名業主後，可進入該業主的單位、視察、修理、保養或翻新單位內的公用部份，或對公用部份產生不利影響的任何部份，或消除對公用部份的滋擾。而裁判官在合理及可信的證據下可頒出手令，讓上述的有權或獲授權人破門進入該業主的單位。 [6] 第5(g)條(公契第10及11頁) [7] 見前第9段 [8] 條文英文部份為” … does not impose an obligation on that person to maintain the part in good repair and condition” [9] 第5條(g)及(i) [10] Doctrine of Subrogation (代位權原則)，即由於保險公司替代投保人承受損失，支付了賠償，所以保險公司有權就己所受的損失，取得索賠權。 |