采都投資有限公司 對 Chan Cheung Lee

LDPE 466/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第466宗

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判 案 理 由 書

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背景

1.本案的涉案處所位於香港北角英皇道129號地下D, E 及 F部分（「涉案處所」）。申請人於2014年3月3日向馮廣雄及李月娟（「前業主」）購入涉案處所成為涉案處所的業主，答辯人則為租客，於涉案處所經營一般家居水電維修。

2.根據一份於2011年10月31日簽訂的租約，前業主將涉案處所租給答辯人，租期為兩年，由2011年12月15日起至2013年12月14日止，每月租金為18,000元。其後於2013年10月17日，雙方簽署同意於2013年10月16日起重訂新約（「涉案租約」），於舊租約內加上備註:

「7. 2014年1月1日至2014年12月31日尾日每月交$19,800。

8. 2015年1月1日至2015年12月31日尾日每月交$22,000。」

3.申請人於2014年5月19日向土地審裁處申請收回涉案處所的空置管有及追收自2014年3月1日起的欠租餘額，每月3,300元，原因是答辯人每月只交付申請人16,500元作為租金。

4.本席在2014年6月16日聆聽雙方陳述後，作出以下頒令:

(1) 除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(a) 由2014年3月1日至2014年6月30日的欠租餘額13,200元;

(b) 由2014年7月1日至交回處所空置管有權為止的租金/中間收益，以每月港幣19,800元計算；

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為港幣365元；

(4) 如果答辯人在2014年7月11日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第(2)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)，連同以上第(3)段所述的訟費繳付申請人，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

5.本席現解釋判案理由如下。

答辯人少付租金的理據

6.答辯人的妻子許恵璇（「許女士」）於2014年5月27日提交了反對通知書，並代表答辯人出庭應訊。

7.根據許女士的陳述，因涉案處所閣樓天花漏水，另外隔壁舖位沙井瘀塞，導致「屎尿」經常塞至舖面，生意受到影響。答辯人認為維修及通渠是業主的責任，所以許女士與前業主的代表，即馮廣雄先生的兒子(下稱「馮先生」)商量要求減租。當時馮先生同意每月減租3,000元, 即2011年12月15日至2012年4月14日仍舊是按租約每月租金18,000元, 但自2012年4月15日開始每月租金則改為15,000元; 這是口頭安排，因為馮先生表示「千萬不可讓他父親知道」，所以租約內容沒有更改。

8.其後租約於2013年12月14日完結，雙方同意加租10%續租，根據許女士所述，即由2014年1月開始每月租金為15,000元+10% 至16,500元, 而不是涉案租約所示的19,800元。

9.許女士更提交了2014年1月2日及2014年2月6日的銀行入數交易紀錄, 以證明答辯人在申請人成為業主前的兩個月仍是以16,500元交付每月租金, 而不是19,800元。

10.許女士未有傳召馮先生出庭作供以解釋該口頭安排的具體情況或生效期有多長[1]。許女士也沒有出示租單/收據。

申請人的陳述

11.申請人由李通明女士（「李女士」）代表應訊。

12.李女士表示申請人在購入涉案處所前並不知道有答辯人所述的口頭安排，根據申請人與前業主於2014年1月16日簽訂的臨時買賣合約，只知道有涉案租約的存在，即答辯人須每月付租19,800元。

13.因此當申請人收到答辯人於2014年3月15日發出的信件提出有口頭安排之說，即去信前業主的代表律師事務所的近律師行查詢[2]。而的近律師行亦已於2014年4月30日 確認前業主沒有同意任何異於涉案租約的更動[3]。

討論

14.首先，根據Parol Evidence Rule （「口頭證據規則」）的法律原則，答辯人不能提出涉案租約以外的證據指其並非一份有約束性的租約。在一般情況下，當雙方達成了協議，又把協議寫了出來，法庭不會接納一方要求提出合約以外的證據用以更改、加減已經寫下的條款。

15.即使法庭接納以口頭證據規則的例外情況處理這宗案件，答辯人明知有口頭安排卻仍然於2013年10月17日簽訂新租約時，接受許女士所述的不正確的租金資料，實有不誠實或詐騙之嫌，法庭不能縱容。在衡平法中早有格言: “he who seeks equity must come with clean hands to receive it.”

16.答辯人亦沒有提出任何證據證明申請人不是不知情的真誠買方 (bona fide purchaser without notice) 。

總結

17.基於上述理由，本席裁定涉案租約的每月租金，由2014年3月1日至2014年12月31日止，實為19,800元。

申請人: 無律師代表，由李通明女士代表應訊

答辯人: 無律師代表，由許恵璇女士代表應訊

[1] 在Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB130一案中，業主同意租客減租的承諾，只在一段時間內有效。

[2] 見證物A2。

[3] 見證物A1。