張寶珠 對 黎幗眉

LDPD 878/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第878宗

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判決書

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1.這是一宗由業主向土地審裁處申請收樓及追收欠租，並要求作出命令繳付中間收益和訟費的案件。

申請人的案情

2.申請人是九龍黃竹街31號九樓樓上天台 (“涉案處所”)的業主。申請人和答辯人曾簽訂一份日期為2013年11月13日的租約 (“本租約”), 租期1年由2013年11月13日起至2014年11月12日, 租金為每月4,000元。

3.申請人在本案中是以答辯人欠租為理由申請收樓。申請人於2014年4月25日向審裁處提交申請通知書, 指答辯人未有繳付由2014年2月13日起的租金。

答辯人的案情

4.答辯人於2014年5月7日存檔反對通知書反對申請人收樓及其申索。答辯人的反對理由和聲稱的詳情是: -

(i) 答辯人是經地產代理介紹, 由2013年6月1日起租用涉案處所3年, 而業主是巫梅嬌, 不是申請人;

(ii) 市區重建局於2013年6月尾之收購重建的凍結人口登記中, 已登記答辯人為涉案處所的租客;

(iii) 申請人的女兒於2013年11月尾到訪涉案處所, 聲稱申請人才為涉案處所的業權人, 並要求答辯人於2日內回覆會否於2個月內遷出涉案處所;

(iv) 其後為了趕及市區重建局需求主導重建項目的要求(於限定時間內, 不少於某百份比的業權人接受有條件的收購協議並簽訂法律文件), 答辯人在市區重建局職員隱瞞她的權益下, 申請人的女兒欺騙她簽訂本租約;

(v) 申請人和申請人的女兒在簽約時表明不會收取答辯人的租金, 而答辯人可繼續交付租金給巫梅嬌;

(vi) 但是, 申請人的女兒於2014年1月尾以電話再次要求收樓, 並且發律師信給答辯人要求答辯人遷出涉案處所, 理由是依據政府於2007年發出的清拆通知;

(vii) 申請人曾對答辯人作出滋擾, 亦曾於2014年3月向審裁處提交收樓申請, 但於2014年4月4日聆訊時又撤銷申請;

(viii) 答辯人曾以WhatsApp告知申請人, 她一直有交付租金給巫梅嬌, 並要求申請人直接和巫梅嬌商討;

(ix) 答辯人認為本事件的起因是有關於申請人和申請人的親屬巫梅嬌的爭產, 而巫梅嬌曾告訴答辯人將會採取法律行動申請正式業權。

5.答辯人於審訊中說明立法會議員辦事處的社區幹事苗先生在此事件上有幫忙她, 因此她曾要求苗先生出庭作供, 以証實申請人欺騙她簽訂本租約。但答辯人亦聲稱由於苗先生不願意自願作供, 及答辯人沒有申請傳票傳召苗先生, 苗先生最終沒有在審訊時出庭作為證人。

申請人對反對通知書內容的回應

6.申請人聲稱涉案處所不涉及爭產, 但承認申請人多年來在沒有收取租金或佔用費下容許巫梅嬌使用涉案處所, 而巫梅嬌自行交付差餉和水電費等。

7.申請人表明她簽訂本租約是基於市區重建局職員的建議, 以確立答辯人為租客和使答辯人於本收購項目成功時能得到公共房屋的安置。申請人又聲稱市區重建局職員於2013年11月初曾告知她當時只欠兩户才能收購成功, 和收購涉案處所時不能修改人口凍結登記的租客記錄, 因此市區重建局不會和申請人簽訂一份沒有租客的買賣合約。

8.申請人說明本租約是在市區重建局職員, 社區幹事苗先生和社工協調下才簽約的, 但是於2013年11月12日在社區幹事苗先生的辦事處簽約時, 其他人都有退席。於簽約前, 雙方曾討論租約條款, 包括申請人提出的租期為1年和答辯人提出於租約內删除不得養貓狗的限制和損壞賠償。申請人認為答辯人主動提出修改租約條款的行為能証明答辯人清楚租約內容和自願簽約, 在簽約過程中也沒有答辯人所聲稱的欺騙。

9.申請人曾申請傳召2名市區重建局職員出庭, 以講解市區重建局職員有否欺騙答辯人或隱瞞答辯人的權益, 但是由於傳票地址有誤, 派票不成功。申請人其後在審訊中表明放棄傳召市區重建局職員出庭作為証人。

10.申請人聲稱，由於答辯人曾表示已於2013年11月6日交付租金予巫梅嬌, 她體諒答辯人的情況, 並且亦考慮到市區重建局將於2013年12月底收樓, 所以她口頭答應答辯人免去2013年11月和12月的租金及4,000元的租約按金。但是, 無論如何, 雙方沒有修改書面租約內交付租金和按金的條款。

11.雖然申請人在本案中有代表應訊, 申請人也有親自出席審訊, 並宣誓為證人。申請人於審訊中親自表明她於簽訂本租約時沒有考慮市區重建局是次收購或會不成功, 所以她也沒有考慮租客如何交付租金的安排。 另外, 蹤使申請人的親屬於簽約前曾提點申請人有關事項, 申請人最終也沒有在簽約時對此事項作出關注。申請人確認她於簽約時只以為市區重建局是次收購必定會成功, 而且她是於市區重建局是次收購失敗後才向答辯人追收租金。申請人亦聲稱市區重建局職員曾向她表示, 申請人和答辯人於簽訂租約後市區重建局才能收購涉案處所。

12.申請人在其陳述中亦有提及關於2014年1日22日發出的律師信，和於2014年3月曾向審裁處申請收樓及後又撤銷申請等事項。

爭論的問題

13.本案有2項爭論的問題如下: -

(i) 雙方是否有租務關係?

(ii) 如雙方有租務關係, 答辯人是否有欠交租金?

討論: (i)雙方是否有租務關係?

14.縱使雙方有簽訂本租約, 答辯人不承認雙方有租務關係。答辯人聲稱她是被申請人欺騙才簽約的, 所以答辯人認為申請人不能以本租約向她收取租金。再者, 答辯人亦聲稱申請人曾同意於租期內放棄收取租金。

15.由於答辯人曾對租約條款作出修改建議, 本席接納申請人對於此事項的論述, 認為答辯人是清楚及明白本租約的內容才簽約。另外, 由於答辯人亦曾說明, 她簽訂本租約是為了在市區重建局能成功收購時她也能得到公共房屋的安置, 本席相信這是答辯人簽訂本租約的主要原因。

16.由於答辯人已在人口凍結登記中登記為租客,答辯人認為她蹤使不簽訂本租約, 她理應也會得到公共房屋的安置。答辯人覺得市區重建局職員於簽訂本租約前有隱瞞她可獲得安置的權益, 而申請人是為了其本身利益欺騙她簽訂一份她本應不需要的租約。

17.無論申請人有沒有欺騙, 本席認為答辯人簽訂本租約的目的不是和申請人建立實際的租務關係。其實, 市區重建局或不收購有業權瑕疵的物業; 如申請人不是涉案處所的出租人, 或會令其業權有瑕疵(由於出租人不是業權人而可能引起的問題)而導至市區重建局於需求主導項目中不收購涉案處所, 這亦可能導至沒有足夠業權人參予而令是次收購項目失敗。但是, 無論如何, 簽訂本租約並不能改變答辯人和巫梅嬌曾簽訂租約的事實。

18.本席亦認為申請人也沒有意圖和答辯人建立實際的租務關係。正如申請人所陳述, 申請人於簽訂本租約時只以為市區重建局是次收購必定會成功, 而簽訂本租約或可促使本需求主導項目成功和市區重建局收購涉案處所。

19.縱使申請人或想以本租約確立其為涉案處所註冊業權人的身份和驅逐巫梅嬌, 本席認為申請人於簽約時沒有意圖真正執行本租約。 不然, 申請人不會於簽約時不關注交付租金的安排和同意免去答辯人2013年11月和12月的租金及4,000元的租約按金；這些行為對於執行書面租約是不合理的。

20.由於申請人和答辯人於簽訂本租約時都沒有意圖建立實際的租務關係, 而雙方也有其各自簽訂本租約的其他目的, 本席裁斷雙方沒有實際的租務關係。

討論: (ii) 如雙方有租務關係, 答辯人是否有欠交租金?

21.根據以上討論 (i) 的分析, 雙方沒有實際的租務關係, 因此在本案中不存在欠租的問題。

結論

22.申請人在本案中只是以答辯人欠租為理由申請收樓。由於本席裁斷申請人和答辯人沒有實際的租務關係, 亦不存在欠租的問題, 本席頒令撤銷申請人的收樓申請。

23.雖然雙方於本案中對事實的陳述有所不同, 本席認為雙方是誠實地各自陳述其認知的事實, 而本席是根據雙方的事實陳述作出本判決。

24.本席必須指出本裁決只處理申請人在本案中的申請, 並沒有討論或裁决申請人和答辯人有沒有其他關係、答辯人和巫梅嬌有沒有租務關係、或答辯人作為涉案處所佔用者的利益和責任等。此等事項超出本案的申請範圍, 所以本席不曾於本案中予以處理。

25.關於訟費, 雖然本席撤銷申請人的收樓申請, 本裁決不是基於答辯人的反對理由。本席認為適當的訟費命令, 乃是不頒訟費命令。

命令

26.經聆聽申請人代表和答辯人親自應訊所作的證供及陳述後, 本席作出以下頒令: -

(i)   撤銷申請人於2014年4月25日提交的收樓申請;

(ii)   暫准訟費命令為不頒訟費命令, 除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改, 此暫准訟費命令則成為絕對命令。

申請人： 由巫泰臻女士代表應訊

答辯人： 無律師代表, 親自應訊