伍兆強 對 陳嘉豪

LDPD 1549/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2014年第1549宗

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判決書

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(上訴許可申請)

1.答辯人提出非正審申請，要求：(1)批准上訴許可就判決提出上訴及 (2)暫緩執行收樓令至上訴完畢為止。

背景

2.本案本是一宗簡單的收樓案件。申請人是九龍將軍澳欣景路8號新都城2期3座18樓G室（「涉案處所」）的業主，答辯人是租客。根據一份日期為2012年6月19日的書面租約，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2012年6月15日至2014年6月14日，每月租金9,300元，於每月租期之首日上期繳付。

3.申請人於2014年7月15日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請，理由是該租約業已屆滿及答辯人未有繳付由2014年3月15日起的租金。根據申請人在申請通知書「(表格 22)」上所述, 答辯人過去已曾有兩次欠租紀錄, 申請人亦有向審裁處提出收樓申請，個案編號分別為LDPD 2164/2013 及LDPD 155/2014。審裁處兩次都給予答辯人濟助的機會。

4.答辯人於2014年7月23日向審裁處提交了反對通知書, 其理由是申請人違反承諾, 「業主母親於2014年5月尾要求續約加租至12,000元, 否則要遷出單位。 本人答應遷出, 但由於家母現時生病 - 皮膚袍疹(生蛇), 醫生話要卧床, 所以要求業主延遲多兩個月才遷出。 但業主母親又再次入禀。」

2014年8月5日的非正審申請

5.本案原安排於2014年8月8日上午10時在本席席前聆訊, 但有一陳適南先生（下稱「陳先生」）代表答辯人於2014年8月5日向審裁處提交非正審申請，要求延期聆訊, 其理由是:

「本人陳適南收到土地審裁處寄來聆訊通知書後發現聆訊日期與本人的將軍澳醫院診病時段在同一日上午。此次診病是因為本人發現尿液有紅血球, 醫生說可能內出血, 與年前所做腎石手術有關。 現在已照了X光片就是8月8日上午11時30分見醫生, 本人希望延期聆訊。 特此聲明。」

6.此非正審申請安排於2014年8月7日, 即原聆訊日期早一日在本席席前聆訊，有鑑於申請人與陳先生皆有出席, 根據上文第2、3 及4段所述的背景資料顯示案情並不複雜, 主要是答辯人租用涉案處所的租約（「涉案租約」）期滿, 業主申請收樓, 本席指示除非任何一方有頗特別理由可令法庭接納, 否則本案的聆訊將即時進行, 而不會另擇日期進行。

7.陳先生稱他是答辯人的父親, 他承認涉案租約已於2014年6月14日屆滿, 但礙於他認為當天只是非正審申請的聆訊, 未有準備有關他太太的病情資料以協助申請延期交樓, 所以反對即時進行聆訊。陳先生補充他的太太於2014年7月初被醫生診斷為生蛇, 需長時間卧床, 不能搬遷; 而他自己則自2014年6月開始內出血, 不能安排搬遷, 所以要求延遲兩個月才交樓, 申請人亦曾同意給予1 個月的寬限。

8.既然陳先生承認涉案租約已於2014年6月14日屆滿, 本席不認為本案於當天進行聆訊, 或改在另一天進行聆訊有何差異, 後者徒令各方虛耗更多時間。答辯人在「反對通知書」件中，亦沒有爭議或否認他由2014 年3 月15 日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他或他的母親一直居住在或佔用涉案處所。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。至於陳先生所說未有準備好的有關他太太的病情資料, 就涉案租約已於2014年6月14日屆滿一事, 於法理沒有幫助。

9.另外關於欠租方面, 陳先生表示他會於遷離涉案處所時清繳。但經本席追問為何他不可準時付租, 陳先生又表示涉案處所是答辯人租予他的母親, 即陳先生的太太居住, 但他卻不是居於涉案處所, 答辯人則需於馬來西亞工作, 只是不定時滙錢回來; 他的太太過去十年腦血管栓塞, 故此他的太太可能因病忘記交租, 陳先生稱可安排於一星期內繳付全部欠租。

10.申請人由他的母親姚劍蘭女士（下稱「姚女士」）代表應訊。姚女士稱, 涉案租約本於2014年6月14日屆滿, 但由於答辯人拒絕遷出, 所以申請人曾同意讓答辯人延期一個月, 即2014年7月14日遷出, 可是答辯人沒有如期遷出涉案處所。姚女士亦稱陳先生是居於涉案處所的。

11.儘管如此, 經本席勸導下, 姚女士現同意陳先生的要求, 讓答辯人延期兩個月, 即2014年10月6日才遷出。

12.既然姚女士現同意答辯人的要求, 本席更認為無需改在另一天進行聆訊, 遂判定：—

1.	答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
2.	暫緩執行收樓令至2014年10月6日，條件是: (a) 答辯人須於2014年8月14日或之前向申請人支付由2014年3月15日至2014年8月14日的欠租/中間收益, 以每月9,300元計算; 並向申請人支付本收樓申請的訟費, 即時評定為365元; (b) 答辯人須於每月15號或之前向申請人繳交租金/中間收益; 如答辯人違反上述任何一項條件，暫緩執行收樓令即時取消;
3.	除非另有命令, 審裁處在本判決中第2(a) 段命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。
4.	撤銷原定於2014年8月8日的聆訊。

上訴許可

13.答辯人不服判決，由陳先生代表提出上訴許可申請。其於2014年8月16日提交的上訴理由如下:

「… 法庭並無處理本人之非正審申請, 無考慮延期申請理由及證據, 直接進入正式聆訊。本人提出若正式審訊的話, 本人未有帶備反對收樓的好好理據與及証物, 但法庭仍然開始正式聆訊。」

14.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

15.同時,土地審裁處條例第11AA(1)條規定:

「…除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。」

16.土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人的代表陳先生所作的陳述後[1]，在考慮所有的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會。

17.本案本是一宗簡單的收樓案件，涉案租約於2014年6月14日已經屆滿，答辯人未有依時遷離涉案處所, 他於2014年7月23日提交的「反對通知書」中，只是要求業主延遲多兩個月才遷出, 亦沒有爭議或否認他由2014年3月15日起沒有支付任何租金。本案原安排於2014年8月8日進行聆訊, 但陳先生代表答辯人於2014年8月5日向審裁處提交非正審申請，要求延期聆訊。姑勿論此延期申請是否有理, 當本席於2014年8月7日處理此非正審申請時, 只是比原定的聆訊日期早了一天, 但與涉案租約屆滿日期已接近兩個月。陳先生出庭應訊時同樣沒有爭議答辯人或答辯人的母親仍居住在或佔用涉案處所, 未有遷出, 只是再次提出要求業主延遲多兩個月才遷出, 申請人的代表姚女士亦願意接受。

18.於今天的聆訊時，陳先生重申他滿意並願意遵從本席於2014年8月7日頒下之判令，他的申請上訴原因，純是基於法律程序公義。

19.惟根據《土地審裁處條例》第10(1) 條及土地審裁處庭長的指示（LTPD: CJR No. 1/2009）, 審裁處可在它認為合適的範圍內，沿用原訟法庭在行使其民事司法管轄權時所採用的常規及程序，而為此目的，審裁處就該等常規及程序，具有與原訟法庭相同的司法管轄權、權力及責任。

20.民事司法制度改革於2009年4月2日開始實行,其目的是改變訴訟文化。是次改革的要旨包括:

(a) 確保與訟各方之間的糾紛在可能範圍內盡速得到解決, 不論是透過由法庭裁決還是透過庭外和解。

(b)提高民事訴訟程序制度的成本效益, 以及嘗試徹底解決訴訟延誤的問題。

(c) 促進由法庭積極管理訟案, 藉以鼓勵盡速解決糾紛, 且同時顧及其他訴訟人的情況及法院本身的資源。

(d)向訴訟人及其法律代表灌輸一種文化, 即他們有責任協助法庭達成民事司法制度改革的要旨。

(e) 削減(如非清除)各項只會令民事訴訟更費時或昂貴的法律程序步驟, 特別是非正審申請。[2]

21.就本案的情況而言,特別重要的條文包括述明民事司法制度改革基本目標的第1A號命令第1條、述明法庭管理案件的職能的第1A號命令第4條和第1B號命令, 以及述明與訟各方有責任協助法庭達成第1A號命令第1條所列基本目標的第1A號命令第3條。由於現時法庭具有更大的管理案件權力和承擔更大的管理案件責任, 加上與訟各方有責任推進訟案過程, 因此任何法律程序都不應無理或不必要的延誤。

22.按法律原則，租約期滿, 土地審裁處判令答辯人須交出涉案物業的空置管有權是正確無誤的, 即使給予租客短暫的緩衝期暫緩執行收樓，亦只是土地審裁處行使酌情權, 以便租客安排遷離租住的地方。隨著民事司法制度改革的推行, 所要達致的基本目標之一是確保法庭資源分配公平(見第1A號命令第1(f)條), 而這亦關乎司法公義的執行。所以本席於2014年8月7日根據案情, 包括申請人的代表願意接受答辯人延期遷出涉案處所的要求, 認為無需另擇日期延期聆訊, 而根據香港民事司法程序第1B號命令第2(b)條, 即時處理答辯人的非正審申請, 同時進行本案的聆訊並頒下上文第12段的判決。

23.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

頌費

24.總括上文，本席拒絕答辯人:

(a)上訴許可申請，

(b)暫緩執行判決直至上訴完畢為止的要求。

25.由於申請人沒有要求本次申請的訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。 

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 無律師代表，由陳適南先生代表應訊

[1] 申請人沒有任何陳述。

[2] 見The Liquidator of Wing Fai Construction Company Limited (in Compulsory Liquidation) v. Yip Kwong Robert & Others (2011) 14 HKCFAR 935第31段。