吳錫偉 對 嘉景臺業主立案法團及另一人

LDBM 35/2014

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2014年第35宗

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判案書

序言

1.本案的申請人為嘉景臺22樓D室 (“22D單位”) 的業主，第一答辯人為嘉景臺的業主立案法團 (“法團”)，而第二答辯人為法團管委會的現屆主席 (“王主席”)。

2.申請人在2014年1月28日存檔本案的申請通知書 (文件冊第1-3頁)，當中提出了多項訴求，要求法庭裁斷以下事項﹕

(一)  命令法團提供自2010年1月1日至2013年9月1日期間的管理委員會會議紀錄及業主大會會議紀錄的副本 (“會議紀錄要求”)；

(二)  命令法團反對文源建築工程有限公司 (“文源”) 在2013年8月24日信件之聲明 (“文源事件”)；

(三)  各單位外牆上的晾衫架是否公契第4(1)條中所訂明的Common Facilities之一及裁定晾衫架的物權 (“晾衣架物權”)；

(四)  《建築物管理條例》(“該條例”) 第26A(a)條中的字眼「通知」及「建築物的顯眼處」之釋義 (“第26A條的爭議”)；

(五)  命令法團在嘉景臺通告板展示載有小額錢債審裁處案件SCTC24266/2013 (“SCTC案件”) 詳情的通知；及

(六)  命令管理委員會主席支付本申請之各方訟費 (“訟費爭議”)。

3.在首次提訊後，雙方曾透過調解就部份申索項目達成和解協議，故此在法庭頒令下，申請人在2014年10月27日提交了收窄及申請修改事項 (文件冊第10-11頁)，提出了3個申請事項及12個爭議論點，當中第一及第三申請事項，涉及上文所述第26A條的爭議及訟費爭議；申請人在2014年11月28日的聆訊上確認撤回第2個申請事項 (文件冊第23-25頁)。

4.最終在2015年2月3日的審前覆核聆訊上，雙方確認本案的爭議事項為以下五點﹕

(一)  SCTC案件及本案的文件張貼在牆角位置，是否符合該條例第26A條規定的「顯眼處」(“爭議事項 (一)”)；

(二)  根據公契條文第19(k)條的規定，訴訟通知是否必須張貼在大廈的通告板上 (“爭議事項(二)”)；

(三)  該條例第26A條規定張貼的訴訟通知，是否公契條文第19(k)條規定張貼的通告 (“爭議事項(三)”)；

(四)  該條例第26A條規定展示的通知，是否等同將原法庭文件展示，抑或以通告方式展示 (“爭議事項(四)”)；及

(五)  就會議紀錄要求、文源事件及晾衫架物權事宜，王主席是否無理地拒絕回應申請人的查詢，因而應承擔本案的訟費 (“爭議事項(五)”)。

5.從上述爭議事項可見，申請人在審訊中針對的，是就法團是否已依據第26A條的規定張貼有關SCTC案件及本案的訴訟通知，以及王主席在本案中就訟費的責任。而申請人在其結案陳詞中也確認，他要求的命令為﹕

(一)  命令法團依民政署指引撰寫SCTC案件及本案的通知，並將通知在通告板展示；及

(二)  命令王主席支付各方在申請通知書上就會議紀錄要求、文源事件及晾衣架物權三個議題的訟費。

爭議事項(一)

6.該條例第26A(a)條規定﹕

『凡法團屬任何法律程序的一方，管理委員會須藉以下方式，將該法律程序通知業主 —

(a)  (如該法律程序是對法團提起的) 在收到開展該法律程序的任何法院文件後的7天內，在建築物的顯眼處展示載有該法律程序的詳情的通知，並致使該通知保持如此展示至少連續7天；…』

7.2013年7月3日申請人在小額錢債審裁處入稟該SCTC案件，要求法團就2013年3月29日文源清洗外牆時損毀22D單位內地板，賠償22D單位內更換地板的費用及引致的損失 (文件冊第262-280頁)。法團在收到這SCTC案件的法院文件後，並沒有依據該條例第26A條的規定，『展示載有該法律程序的詳情的通知』。而小額錢債審裁處在2013年8月21日頒下命令，批准申請人要求擱置SCTC案件的申請。

8.申請人在2013年10月28日，就法團未有依例展示 SCTC案件的訴訟詳情通知，向民政處作出投訴。法團在2013年11月5日在建築物地下大堂設立的兩個通告板之間的牆角位置，將 SCTC案件的法院文件，包括申索書、聆訊通知書及法庭在2013年8月21日的判令，以掛鈎掛在牆角處 (“該牆角位置”) (相片可見文件冊第286-287頁)。

9.申請人在2013年12月30日去信法團 (文件冊第77頁)，指出法團未有依例展示 SCTC案件的通知。

10.申請人在2014年1月28日入稟本案的申請，法團在翌日收到有關的申請通知書後，將本案的法院文件如同SCTC案件一樣，掛在該牆角位置 (相片可見文件冊第427-428頁)。

11.2014年5月31日，法團將本案的聆訊通知書張貼在其中一個通告板上 (相片可見文件冊第56頁)。在2014年7月26日，法團將本案及SCTC案件的文件以掛鈎掛在左方一塊通告板的左方牆上 (相片可見文件冊第289-290頁)。

12.申請人指稱，該牆角位置並不符合第26A條規定的顯眼處。根據往常做法，法團會將法例規定下的文件，包括法庭訴訟文件在通告板上張貼，除此以外，還會在升降機內或在地下大堂面對升降機的牆壁上張貼。該牆角位置只會放置一些過期文件，例如保險文件等。

13.法團方面否認該牆角位置只放置過期文件，也否認該處並非顯眼處。法團指稱，在地下大堂有兩個通告板，左方的一個通告板乃用作張貼法團通告或財務文件之用，而右方的通告板則作張貼管理處所發出的通告之用。頁數繁多的文件從來也以掛鈎在該牆角位置展示，例如核數師報告、大廈維修資料等，方便業戶取下後安坐大堂沙發上閱讀，從來沒收過任何業戶就這安排作出投訴。在2013年11月在該牆角位置展示了法院文件後，在2014年1月29日至7月25日期間，也有多名業戶查詢文件詳情，足見可達至通知業戶的目的。當時將訴訟文件掛在該牆角位置，也因為在法團通告板上已有其他文件張貼，沒有餘位可張貼訴訟文件。

14.此一爭議事項的爭拗點，在於該牆角位置是否可視作該條例規定下的「顯眼處」。

15.本席認為法團以往的慣常做法，與該牆角位置是否顯眼處無關宏旨，因為本案的重點是該牆角位置是否可視作該條例規定下的顯眼處；法團慣性在通告板上張貼通告，並不促使只有通告板才是顯眼處的結論。而申請人指稱由於該牆角位置慣性擺放過期文件，業戶不會有意欲查究該牆角位置，唯這與該牆角位置是否顯眼處是兩碼子的事。

16.在詮釋法例詞彙時，法庭應給予該詞彙它的字面及日常所用的釋義。「顯眼處」很明顯是指顯而易見、明顯或當眼的位置。一般而言，所用的尺度應以一名身在建築物內合乎常理人士的眼光。到底展示通知的位置是否顯眼，則視乎法庭就個別個案的情況，包括建築物大堂的設計、用途、面積所作的事實裁定。

17.法團在本案中呈上了建築物地下包括大堂的平面圖 (文件冊第430頁)，從平面圖上可見，大堂的面積範圍並非很大，業戶進出建築物的地下大堂，必須經過兩個通告板的所在位置的附近，而兩個通告板之間的該牆角位置，並非隱蔽，每一位在大堂進出的業戶，也不會看不到該牆角位置。而該牆角位置正正在兩個通告板之間，業戶在望向通告板的同時，也必定會察覺到在該牆角位置展示的任何文件。本席認為該牆角位置確實為本案中建築物大堂內的顯眼處。

爭議事項(二)及(三)

18.這兩項爭議事項，取決於申請人所依賴的以下公契條文的詮釋。

19.公契條文第19(k)條

“(k) Public Notice Boards

There shall be notice boards outside the caretaker’s office and/or such other places as the Manager may from time to time designate. There shall be exhibited on such notice boards a copy of the House Rules from time to time in force as hereinafter mentioned and all notices which are under this Deed required to be exhibited thereon and such other notices and announcements as the Manager may from time to time decide to exhibit or approve for exhibition thereon.” (文件冊第140頁)

20.公契條文第23(1)(b)條

“23. (1) Any notice required to be served or given under this Deed shall be in writing and shall be deemed to have been duly served or given :-

(a) …

(b) by the Manager to the Owners, if the same is sent to the Owners to be served (i) by posting the same on the notice boards within the Building for 3 consecutive days or (ii) by post or leaving the same at their respective Units whether or not they are in actual occupation thereof or at the address furnished to the Manager for service of notice hereunder; and …” (文件冊第142-143頁)

21.申請人主張，作為經理人的法團，應有責任依據該條例第26A條的規定，展示訴訟通知；而法團亦『理應必然同時有公契責任展示該等法定文件或通知』(文件冊第47-5頁)。而公契條文第23(1)(b)條『補足《建築物管理條例》中未有明言的通知方法及展示地方… 經理人其實沒有第23(1)(b)條的酌情權選擇只將通知放入大廈信箱…，反而必須在通告板展示第26A條規定的通知。所以實質上，第26A條規定的通知是第19(k)條中所指的「公契規定在通告板展示的通知」』(文件冊第47-6頁)。

22.簡而言之，申請人的主張是，第26A條規定展示的訴訟通知，等同公契條文第19(k)條公契規定須張貼的通知，而公契條文第23(1)條規定這些通知必須在通告板上張貼。

23.本席認為申請人此一論據，完全因為他對相關公契條文的錯誤理解。從第23(1)條的開首字句可見，該條文是針對法團須向業主派送任何依公契條文規定下的通知時才適用；而根據該條例第26A條規定下展示的有關訴訟的通知，卻是依據法律條文規定下須展示的，而絕非依公契條文的規定下須派送的。雖然第26A條的目的是以通知讓業戶得悉訴訟資料，但縱觀整份公契條文，也沒有任何條文規定法團須將涉及的訴訟通知派送予各業戶。本席認為公契條文第23(1)條並不適用。

24.而如果申請人的論據成立，則法團只須依照公契第23(1)條將有關訴訟的通知張貼3天，這實在有違該條例下張貼不少於7天的規定，公契條文第23(1)條不可能取代該條例下的規定，申請人只依賴第23(1)條的派送方法而妄顧不同的時限規定，而申請人依賴第23(1)條的內容，卻認為有關訴訟通知必須張貼在通告板上，而不能如條文中所提及的投入業戶信箱內，可見申請人只是斷章取義地將有利於他的條文部份抽取使用，如第23(1)條的條文適用，根本不可能出現此情況。

25.而公契條文第19(k)條中涉及的通告，包括公契條文下規定須張貼的，以及經理人決定應張貼或批准張貼的通告。誠如上文的裁斷，第26A條規定的通告，並不等同公契規定的通告，公契條文中完全沒有與第26A條相同的規定；申請人聲稱由於該條例第26A條規定法團須張貼有關訴訟的通告，則法團理應同時有公契責任去展示這通告，本席認為申請人此一論據不能成立，該條例下的責任不能與公契條文下的責任混為一談，也不能將該條例下規定展示的通知，視作公契規定下的通告。故此公契第19(k)條也不適用於本案中。

爭議事項(四)

26.申請人指稱，根據第26A條的規定，法團應將有關訴訟的通知，以通知書形式將訴訟詳情告知業戶，而不是如法團現時的做法，將各案件的原訴訟文件張貼。而就訴訟詳情應包括什麼資料，在民政事務總署發出的『2007年建築物管理（修訂）條例常見問題』一書中已列出（文件冊第411頁），申請人認為法團應依此民政事務總署所發出的指引辦事。

27.法團方面則解釋，管委會成員及管理公司職員也沒有法律知識，決定應如何以通告方式知會業戶有關的訴訟詳情，或應在通知書中包括什麼資料，為了避免所張貼的通知資料不全，故此將整份訴訟文件張貼。

28.從第26A條條文的字眼可見(見上文§6)，條文中將『法院文件』及『通知』作清晰分野，規定法團在收到法院文件後的7天內，展示一份載有該法律程序的詳情的通知，在本案中法團將收到的法院文件張貼，明顯地不符第26A條的規定。如第26A條文的規定下可容許原法院文件張貼，則條文應註明在收到法院文件後將該等文件展示，而無需再費周章地要求展示一份載有法律程序詳情的通知。

29.第26A條規定的立法原意顯而易見，與其將可能非常冗長的法院文件張貼，預期各業戶自行閱讀及了解，法律條文規定法團有責任將訴訟詳情精要地以通告方式知會業戶，確保各業戶得悉法團所涉及訴訟的資料。而法團的解釋亦不能成立，也不能成為不依法律條文規定的理據，法團的關注當可向法團的律師尋求協助；或參閱申請人所依賴的民政事務總署的指引文件，雖然這指引文件並非如法律條文般有約束力，但對法團而言肯定有參考價值。

爭議事項(五)

30.申請人基於以下3個事件，認為王主席未有真誠地維護法團利益，持續及重複拒絕回應申請人所有查詢的行為，可推論王主席是故意欺壓申請人及迫他打官司，浪費公共資源，將爭拗拖延至調解時才開始去查究真相。由於沒有證供顯示王主席曾經跟其他管委會成員討論風險，其惡意行為似是個人行為，故此王主席應個人承擔以下3個事件爭拗的訟費。

文源事件

31.2012年時，嘉景臺進行了大維修，而文源為該大維修的承辦商。2012年11月15日文源在拆除外牆瓦片期間，將22D單位睡房窗邊的牆壁鑽穿，之後文源已派員作維修，但申請人對其維修方法及質素不滿，故此向維修小組作出投訴 (文件冊第228頁)，在投訴後文源重新修補了牆壁。

32.2013年8月24日，文源發信予申請人 (文件冊第71頁)，副本抄送法團及管理公司，指稱業戶在自行裝修過程中損毀了外牆已完成舖砌工序的外牆飾面瓦及批盪，要求業戶支付修繕上述問題的工程金額；在信中文源鄭重聲明，『有關日後上述單位之外牆漏水責任將與本司無關』。申請人在2013年10月7日去信法團 (“10月7日信件”) (文件冊第73頁)，要求法團表態『是否認同文源信件的內容』。

33.由於申請人未有收到法團就10月7日信件作回應，他在2013年10月22日再次發信予法團 (“10月22日信件”) (文件冊第74頁)，要求法團在一個月內回覆，否則會在土地審裁處提出訴訟。

34.由於一直未有收到法團任何回覆，申請人在2013年12月30日再向法團發信 (“12月30日信件”) (文件冊第77頁)，警告法團仍未回應他在10月發出的兩封信件。

35.在2014年1月9日申請人再次去信法團 (文件冊第79頁)，對管委會成員未有回覆他的信件表示失望，給予法團最後通牒，將會在月底向土地審裁處提案。

36.王主席在證供中解釋，在收到申請人就文源事件在10月及12月所發出的三封信件後，已要求管理公司的麥先生 (“麥先生”) 跟進及作回覆。在收到1月9日的信件後，已就事件向律師尋求法律意見，但申請人在1月28日已入稟土地審裁處。

37.麥先生在作供過程中確認，在收到相關信件後，王主席也指示他跟進，麥先生解釋就文源事件收到的3封信件， 他的跟進行動為﹕

10月7日信件

吩咐管理處的陳主任撰寫報告，將文源清洗外牆弄濕22D單位的事件作滙報

10月22日信件

吩咐陳主任通知申請人，因私隱關係不能提供保安員的資料

12月30日信件

發出電郵給文源，查詢何時拆除晾衣架

從麥先生的回覆，可見他並沒有正面地回覆申請人3封信件中要求法團就文源事件表態的查詢。

會議紀錄要求

38.申請人指稱，他在2013年12月30日的信件中 (文件冊第78頁)，要求法團提供2010年1月1日至2013年9月1日期間的管委會會議紀錄及業主大會會議紀錄副本。法團一直未有處理，王主席拖延至2014年1月23日，才在管委會會議上指示管理公司按程序處理，最終在2014年3月29日才將全部要求的會議紀錄提供予申請人。

39.王主席在作供中指稱，在2014年1月23日的管委會會議上，被告知申請人所作出的要求，他已指示麥先生依程序處理 (相關會議紀錄見文件冊第436頁)，但不知為何麥先生在2014年2月15日才知會申請人可在付款後領取要求的會議紀錄 (文件冊第439頁)。但由於管理公司要求收取行政費而申請人提出反對，在法團得知此爭議後，在2014年2月24日回覆申請人，該行政費並非法團收取，而管理公司亦同意豁免收取此費用 (文件冊第442頁)，之後申請人在2014年3月8日才支付了影印費用，管理公司在3月20日將管委會會議紀錄交申請人，可惜當中欠缺了業主大會的會議紀錄，最終申請人在3月25日再次支付款項，才在3月29日收齊所有要求的會議紀錄。

40.麥先生作供時也確認，在1月23日的會議上提出申請人的要求，王主席指示他將會議紀錄影印本給申請人，而會上麥先生提出管理公司要收取行政費也被否決了。之後他吩咐陳主任跟進，但不知為何延至2月15日才首次回覆申請人。

41.從麥先生的證供可見，就會議紀錄的拖延，責任在於管理公司而與王主席或管委會無關。

晾衫架物權

42.申請人指稱，在2012年10月15日及12月28日的管委會會議上，已提出了晾衣架物權的問題，而法團當時已表示會尋求法律意見，唯法團一直未有回覆。申請人在2014年1月9日去信法團 (文件冊第79頁)，就晾衫架的物權作出查詢，但仍然未獲回應。

43.答辯人方面反駁指稱，申請人所指的兩個管委會上討論的，並非晾衣架物權的問題，而只是討論有關安裝位置，及能否安裝在外牆的問題，當時亦決定就此尋求法律意見 (相關會議紀錄見文件冊第451-456頁)。申請人只在2014年1月9日的信件中，才首次提出晾衣架物權質疑，法團向律師尋求法律意見；管委會成員私下商討後，認為就晾衣架的問題，應由律師回應。在答辯一方的證人完成作供後，申請人要求答辯一方提供就聽取律師意見的詳情，答辯一方披露律師在2014年1月22日將草擬好的回覆信件交法團考慮，唯該回覆信件從沒發出予申請人。

44.從會議紀錄可見，申請人所言不確，本席接納答辯人的證供，晾衣架物權的質詢，在2014年1月9日的信件中才首次提出。由於物權問題涉及法律觀點，答辯人當時向律師查詢法律意見無可厚非。而王主席在證供中曾提及，『知道律師意見後，諗緊 formal 啲搵律師答你，諗緊過程中不久已收到申請通知書』，故此在短時間內法團未有將律師信件作回覆，也不能被視作不合理拖延，亦沒有證供顯示這不回覆全然是王主席的責任。

45.本席認為，就以上三個事件，申請人對王主席應個人承擔訟費的指控不能成立。

46.法團管委會成員均為義務工作者，不可能預期他們全天候地參與法團事務，本案中法團聘有專業的管理公司，法團的日常事務由管理公司處理屬正常；在這情況下，王主席身為法團主席，在收到申請人的信件查詢或要求時，依賴管理公司的專業，指示管理公司的職員跟進及處理並無不妥，不能因王主席未有親力親為地跟進或處理，而指王主席是拖延處理或屬惡意行為。

47.而整個管委會的運作應屬集體問責制，根據該條例第29A條，『管理委員會委員如真誠地及以合理方式行事，則無須為法團或代表法團的任何人在行使或本意是行使本條例授予法團的權力時；或在執行或本意是執行本條例委以法團的職責時，所作出的作為或造成的錯失，承擔個人法律責任』。本席認為申請人未能證明王主席在處理上述3個事件的過程中，存在不真誠的做法。而本席亦認同王主席在處理申請人的要求過程中，做法合理。

48.申請人曾指控王主席在指示麥先生跟進後，未有再跟進麥先生或管理公司採取了什麼行動屬失責。唯誠如上文所指，法團聘請了專業管理公司，當可信賴他們的專業處理，不可能預期任何管委會成員須貼身地監管管理公司的跟進工作。

49.而申請人在本案中只針對王主席作訴訟，申請人指稱沒證供顯示王主席曾與其他委員討論過，但同樣地也沒有任何證供支持，其他管委會成員曾就申請人的查詢，進行了較王主席更積極的參與，而所涉及的3個事件，也並非法律規定下管委會主席應負責處理的個人責任，但申請人只選擇性地對王主席提出訴訟，可見申請人的指控偏頗，沒有任何證供支持申請人的選擇性提訟。

50.本席認為法團及或管理公司在處理申請人就上述3個事件的查詢過程中絕對有改善空間，但不能只怪罪王主席一人，而要求他獨自承擔訟費。

總結

51.綜觀上文的裁斷，本席認為法團將兩個訴訟的法院文件張貼，並不符該條例第26A條的規定，法團應採取補救行動，重新將合適的通告展示在建築物的顯眼處。但申請人堅持有關的訴訟通告必須張貼在通告板上並無法理依據。而申請人要求王主席就會議紀錄要求、文源事件及晾衣架物權三個議題，個人承擔各方的訟費，也不能成立。

訟費

52.在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席看不到任何特殊環境因素，為何申請人不應承擔第二答辯人在本案中的訟費。

53.就申請人與第一答辯人而言，鑑於雙方各有勝負，本席認為合適的訟費命令應為不作訟費命令。

命令

54.法庭作出頒令﹕

(一)強制第一答辯人須在本判案書頒下後7天內，依據該條例第26A條的規定，展示本案及SCTC案件的訴訟通知；

(二)申請人與第一答辯人之間，不作訟費命令；

(三)申請人須付第二答辯人本申請的訟費，不包括大律師證書，如雙方未能就訟費的數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；

(四)就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕ 無律師代表。

第一及第二答辯人﹕由林錫光、陳啟鴻律師行轉聘冼穎然大律師代表。