杜英來及另一人 對 何志華及另一人
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LDBM 120/2014 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2014年第120宗 ________________________
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______________ 判 決 書 ______________ 1.兩名申請人與兩名答辯人分別是同一別墅式屋苑內同一座別墅樓上樓下單位的業主。申請人現向答辯人提起訴訟，指答辯人在屬於答辯人擁有的空地上建有搭建物，並且該搭建物伸展至公用地方，違反該屋苑的公契，申請人要求審裁處頒發包括清拆令及禁制令等命令。答辯人反對。 背景資料 2.兩名申請人自2010年5月11日成為新界屯門青山村屯景別墅 (“屯景別墅”) 第15座1字樓A及A1室的業主。兩名答辯人自1990年2月2日成為屯景別墅第15座地下A1室(“該地下單位”)及該地下單位前空地(“該空地”)的業主。 3.根據一份日期為1984年3月27日，由一名王惠榮與胡麗君和胡艷君簽署的公契 (Deed of Mutual Covenant) ，王先生在出售與兩名胡女士一個單位前，乃新界丈量約份131 (Demarcation District No. 131) 地段編號630 (Lot No. 630) (“該土地”) 及其上建築物的業主。根據該公契的描述(本席相信是真確的)，王先生當時在該土地上正興建共16座兩層高的建築物(“該等別墅”)。而當簽署公契時，第10及第11座別墅已經完成興建。 4.王先生作為大業主，把該土地及在其上的該等別墅分割為66個不可分割分數，把16座別墅每一間的地下分為A及A1兩個單位，一樓也分為A及A1兩個單位，每單位分配一個不可分割分數 (即共64份 [16 x 4]) ；餘下兩個不可分割分數的一份，平均分配到每一間別墅A及A1單位的天台 (即每天台佔一個不可分割份數的1/32) ，而另一份，則平均分配到每一間屋地下單位前的空地 (Open-Space) (即每一間屋的空地佔一個不可分割份數的1/16) 。 5.公契各締約方在該公契第2、3及5 (e) 條有以下的契諾:-
6.公契的第三頁，說明締約的各方在簽署公契時，是為其本人及轉讓人及業權承繼人而締約，目的是讓公契內的契諾，約束該等人仕。 7.屯景別墅的大業主王先生，在1984年10月13日，把涉案的該地下單位及該空地，轉易給一名陳姓人仕，此乃該地下單位及該空地第一次由屯景別墅的大業主轉售出去。當時轉易文件把該土地上的建築發展，描述為TUEN KING VILLA，即“屯景別墅”。此轉易文件登記在土地註冊處，註冊摘要號碼250940。 8.附在這轉易文件有一圖則 (第一份附圖) ，當中把該地下單位以粉紅色標注，而把該空地，以綠色標注，並注明其大小。該綠色部份呈長方形，橫置在該地下單位前，標注為橫5,930(包括樓梯的寬度)，直2,250，沒有明示單位，但應是mm，這點雙方的專家證人沒有爭議。 9.屯景別墅並沒有成立業主立案法團。 10.兩名申請人在2014年5月15日入稟土地審裁處，指答辯人違反公契的第2，3及5 (e) 的規定，擅自在該空地上僭建有上蓋的搭建物，覆蓋該空地及部份公用地方，該搭建物亦把位於該空地上的沙井口隱藏，該沙井蓋亦被密封。 11.不爭的事實，自申請人遷入後，雙方就申請人在單位的裝修影響到答辯人，與及屋苑公用地方被答辯人阻塞及霸佔等事情，互相指責，亦曾報警求助，致使第一申請人遭檢控，最終判刑須守行為。兩名申請人曾在2012年3月21日，為着相類似的訴訟因由，入稟土地審裁處(LDBM 93/2012)(“第一次入稟”) 。按第一次入稟申請書內容，申請人要求答辯人拆走在該空地上加建的搭建物，並把該地下單位外圍的雜物清走。 12.另一個不爭的事實，在第一次入稟後，答辯人曾把該空地的上蓋及窗門全部拆清，只留下圍牆。其後申請人撤回(withdraw)申索，而答辯人亦撤回(withdraw)反對，雙方以同意傳票申請。當時申請人聘有律師行事，答辯人則沒有律師代表。土地審裁處高法官在2012年11月16日批准這申請。現雙方在這審訊稱，雙方互撤是因雙方已達成協議，但雙方對協議的內容，有非常不同的理解。 13.申請人稱在2013年1月，答辯人再次把該空地圍封，在其上重建上蓋，並用鐵窗把中央密封，作居住用途。申請人曾委託律師發信通知要求再清拆，但沒有獲得答辯人理會。再次搭建的事實，答辯人直認不諱，但有他們的解釋。 14.屋宇署在2014年4月23日，向答辯人發出一根據《建築物條例》 (香港法例第123章) 第24 (1) 條的命令，稱在第15座別墅該空地上有一個搭建物，稱該工程是沒有根據《建築物條例》第14條的規定，事先獲屋宇署批准建築圖則，又沒有獲得屋宇署同意，所以要求答辯人把有關搭建物拆除。這屋宇署的命令附有圖則，指稱的搭建物位置，與申請人在這案所指的僭建地點，位置相同。 15.不爭的事實，申請人所指在該空地上的搭建物，直至審訊時，尚未拆除。 抗辯 16.根據一份日期為2014年5月29日並同日存檔的《表格七》 (即反對通知書) ，兩名答辯人的抗辯理由，可大致歸納為五點:
證據 17.在審訊時作供的事實證人有三位，他們是:
18.第一及第二申請人在2014年9月23日存檔了共同的證人證詞，並附夾了支持文件，包括相片。他們在審訊時確認及依靠這些證供，並補充了一些事實資料，並接受了盤問。在審訊時，他們提交了兩份證物，如下:
19.第一答辯人在審訊時確認及依賴他及第二答辯人在2014年9月28日所作的證供及附夾的文件，並補充了一些事實性的資料，他亦接受了盤問。第一答辯人亦提交了以下四份證物，如下:
20.由於本案涉及有關的搭建物是否符合政府建築圖則，與及建築的範圍是否越界等問題，所以法庭批准，雙方提交測量專家證人證供，就申請人投訴的搭建物是否有超越批地界線及伸延至屋苑的公用部份，提供意見。 21.兩名專家證人分別是:-
22.由於兩名專家證人量度得建於該空地上的搭建物大小有所不同，所以審裁處下令他們須提交共同報告，指出他們報告內的相同及不同之處，特別是有關的搭建物有否延伸至屋苑的公用部份。兩方最終提交了一份共同報告，日期為2015年1月9日。 討論 23.在聽了各方的證供後，審裁處認為雙方在事實的爭議不多 (審裁處會把爭議的事項在下段說明) ，雙方主要的爭議，本席認為是究竟答辯人是否有權在屬於自己的該空地上，搭建現在的搭建物；與及該搭建物，是否在有關物業及該空地由大業主交付給首名買家時 (即答辯人所謂的“入伙”時) ，已經存在。 24.根據附在首份轉易契的第一份附圖，該空地的深度只有2,250mm，但沒有標注該空地的長度，只有整座別墅A1單位連建在旁邊上二樓樓梯的寬度 (即該空地加上樓梯的寬度) ，為5,930mm。但兩名專家量度得在該空地上建構物的大小，有所不同，如下:
25.但按雙方提供的照片顯示，有關搭建物，由底部往上外斜外圍鋪上瓷磚片的圍牆、中間的鐵窗、及一個從裏向外下斜的上蓋組成，由於圍牆底部往上外斜，按專家張先生的量度，圍牆的高度離地面約975mm，圍牆的頂部比地面部份向外伸展多約100mm (頂部深度2,400mm，底部深度2,300mm，差別為100mm) ，窗戶似乎垂直，而窗戶高處掛有一冷氣機，再向外伸展。所以縱使不計算冷氣機向外伸出了多少，該搭建物應比原第一份轉易契附圖的該空地深度，向外伸展超出約115mm(即15 mm + 約100 mm)。 26.所以，答辯人的首項抗辯理由，即有關搭建物全座落在他所擁有的該空地上的說法不正確。從上可見，該搭建物伸展超過該空地的最前端達115mm，佔據了屯景別墅的公用部份。 27.另外，答辯人稱有關物業及該空地的入伙日期是在1986年明顯是錯誤的。本席曾詢問第二答辯人的代表何小姐為何有如此的事實聲稱，她指她是參考從土地註冊處取得並附在證人供詞的查冊結果，她向本席指出，是根據一份在1986年2月簽訂而在3月(M/N編號:TM272510) 登記的文件。但本席希望指出，這只是一份受惠方為Wayfoong Credit Limited(“滙豐財務”)的按揭契(Mortgage)，並非任何轉易契(Assignment)。而按本席在《判決書》第7段所闡述，首分轉易契應在1984年10月13日簽訂，買家為陳轉歡，至於上述所指的按揭契，最有可能應是陳轉歡轉售給下一買家Man Kwok Biu(“Man”)時，由Man 在購入時，同時向財務公司作出抵押時簽署的，因為Man 的轉易契簽署日及登記日，分別亦是1986年2月6日及1986年3月11日，與何小姐所指的按揭契的簽訂日和登記日完全相同，所以應是在購入單位時同時簽署的文件。 28.從證物R-1可見，在攝影時，第15座前可能已建有圍牆，但由於“入伙”並不是1986年，而應是較早時的1984年10月左右，所以縱使本席也認為當時在該空地上可能已建有一圍牆，但這證物對答辯人第二個答辯理由，沒有幫助。 29.本席在此希望說明兩點:
30.公契的簽訂日期是1984年3月27日，而本審裁處推斷的竣工可入伙的時間應約在1984年10月13日，原因是:
31.根據以上所說，答辯人的第二個抗辯理由沒有道理，因為1985年的高空圖，現存的搭建物並非該空地的原狀。再者，就算是原狀，正如上段所指，沒有人(包括大業主或發展商)可以違反公契，除非答辯人能指出，現在該空地上的圍牆及/或其窗門及上蓋，在公契簽署 前已經存在(本席為強調而間線)。因為答辯人不能違反一份當時並未存在的契約。這一點如果答辯人要主張，按誰主張誰主證的原則，答辯人須提出證據，但答辯人未能提出任何證據。 32.再者，不爭的事實，答辯人在第一次入稟後曾把窗門及上蓋拆掉，只留下圍牆，然後在2013年再建回上蓋及窗門，這2013年的再搭建的行為，明顯違反公契的第5 (e) 條。 33.答辯人稱，在屯景別墅的每一座別墅地下的業主，皆把屋前的空地加有搭建物、簷篷、圍欄及圍牆。但本席認為，每一戶地下業主皆這樣做，並不說明他們都是做對的，無論如何，這不給予足夠理由，令答辯人有權在不違反公契的前題下做同一樣的事情。答辯人可否在空地加建，要看公契是否容許。 34.公契第5 (e) 條是以清楚及簡單的英語寫成，在解釋有關的條款時，本席認為其直譯本義 (literal meaning) ，並沒有產生任何模糊的地方。該條款清楚說明就空地的業主來說，他們契諾不在該空地上豎立柱子、柱樑及任何構築物和任何東西(anything whatsoever)，與及不會容許這等東西在該處豎立[5]。所以答辯人稱該空地屬於他們的抗辯理由，根本不能構成抗辯理由，因為這契諾正是針對空地的擁有者，他們不能在該空地上搭建任何搭建物，亦不容許這等搭建物在該空地上出現。所以縱使圍牆不是他建的(但窗門及簷篷卻是)，由於契諾包括不容許(not to suffer)有關搭建物在該空地被豎立，他們仍是違反契諾。在2013年，答辯人在遺留下的圍牆上再建上窗戶和蓋上簷篷把空地密封起來，明顯再次違反公契，與他們在買入該單位及該空地時的契諾相違背。 35.本席在審訊時曾向第一答辯人查詢，為什麼在申請人第一次入稟後他把在空地上的搭建物拆至只得圍牆呢? 何先生回答，是因為當時的簷篷漏水，所以需要拆掉，但亦有說因為當時的法官及他們訴訟雙方都同意單位須“回復原貌”。他在本席多次查問下，仍是游走於這兩個答案之間模稜兩可，本席不相信他在這方面的解釋。本席相信，當時申請人和答辯人有着相同的意願，只要雙方對自己僭建的搭建物有某程度的清拆，對方會願意作出退讓，這是答辯人願意把圍封的窗門及天花簷篷拆掉的主因，是為了促成終止訴訟，而並非是因簷篷漏水。 36.至於現在位於該空地上的沙井蓋有否給石屎覆蓋，本席認為並不重要。因為既然公契說明該空地不能覆蓋，縱使沙井蓋外沒有石屎覆蓋，但如因空地給答辯人覆蓋，答辯人仍是違反公契條款。 37.就答辯人第三個抗辯理由，本席認為是無關的抗辯理由。渠務處在該屋苑建造污水收集系統，不會改變公契不容許每一個空地業主在空地上建造的條款。 38.答辯人稱他們與申請人曾有協議，所以申請人沒有理由再追討第一次入稟時所花的律師費。本席曾向他們查問協議內容是什麼。按第二申請人在庭上的解釋，是如果答辯人把僭建物拆掉，他們便不起訴，她依賴申請人文件冊第10頁的文件，該信是申請人當時的代表律師，在2012年10月16日向兩名答辯人發的信函，內容是:
39.本席認為上述只是一個和解邀約，當本席再查詢這邀約何時被接受，第二申請人提交證物A-1。A-1證物是一封由第二答辯人在2012年10月24日致申請人律師事務所的信函，該信亦有抄送法庭。 40.A-1證物內容如下:
41.從這信的內容來看，根本雙方沒有協議，這信開宗名義是拒絕接受申請人代表律師開列的條件，只是雙方無心再訴訟下去，雙方意願相同，分別撤回訴訟罷了。由於這信是由第二答辯人發出沒有爭議，從信中的第一段，似乎復回“原貌”是答辯人當時可接受的情況，所以第一答辯人這次在庭上稱因漏水而清拆，完全不可信。 42.至於答辯人所指的和解證據，是在答辯人的文件冊第10-12頁。在細看之後，其實這文件是一份在第一次入稟當時代表申請人的律師草擬之同意傳票(Consent Summons)，意稱雙方分別撤回申請及抗辯，並同意該申請及傳票不作任何訟費令。所以本席認為，對清拆搭建物方面，雙方根本沒有其他協議，雙方的協議，只限同意傳票的內容，包括沒有訟費的命令安排，這同意傳票最終由雙方簽署，並獲法庭批准。 43.本席認為，這一項抗辯理由，可對申請人追討第一次入稟的訟費有十足的抗辯，因為雙方當時是同意不對訟費作任何追討，所以法庭才同意頒令，現在卻反過來追討，本席認為不對，若要追討，申請人首先要另案把第一次入稟時的費令擱置。 44.答辯人第五個抗辯理由，是因為這案正在屋宇署的建築物上訴審裁小組處理中，所以不應在本審裁處處理。本席不能接受這是一個恰當的抗辯理由，因為向屋宇署的上訴，是處理屋宇署署長根據《建築物條例》項下發出的命令是否合適恰當，這是處理有否違反香港法例的問題，與有否違反公契條款無關。雖然最終都是處理須否拆掉有關搭建物，但這卻是兩個完全不同範疇的事情，答辯人作為香港市民及有關屋苑的業主，他們要分別符合香港法例及公契的要求。所以，假設他們最終能成功推翻屋宇署向他們發出的清拆令，他們亦要遵從公契的條款。 45.值得一提的，是根據專家證人張先生提交的專家報告，當中附有一張建築圖則，是一張從屋宇署取得的渠圖，他稱渠圖與結構圖主要的分別，是渠圖只是在結構部份再加上渠管的位置，他指按這圖標注，在該空地上根本沒有任何結構牆的標注。他指在建築時，可以推斷圍牆是不存在的。但他亦同意，如那圍牆不是結構牆，不會顯示在結構圖/渠圖。他亦稱如果地契沒有特別條款，一般這些屋宇是沒有滿意紙(certificate of compliance)。戚先生稱他沒有親自向屋宇署查看圖則，只聽從何小姐稱屋宇署無圖則便相信(這點本席覺得十分驚訝)。他最終亦同意，如果空地上的圍牆是原來設計，如果不是結構牆，亦不會標注在圖則上。但他同意，在現場看見該空地的圍牆向外傾，有一個向外拉力(moment)，所以應有鋼筋作一個反拉力，如此，很有可能是結構牆，應反映在圖則上，但現在卻沒有。他曾提出可用疊磚方式把牆向外營造，做成外傾的形狀；又或先做模型然後在外面砌上裝飾瓷磚，但他最終稱因為沒有做過任何檢查，所以無法得知圍牆如何營造。他同意在觀看過現場的情況，不是每一個空地上的搭建物是向外傾的，反而是大多數皆不是向外傾的。 46.本席接納兩人的意見，即如果在該空地上的圍牆並非結構牆，應不會標注在結構建築圖內，但這點並不重要。在該空地上實際出現的有關圍牆及其上的圍封窗門和簷篷，明顯與公契條款不符，而在公契簽訂時 (1983年3月27日)，第15座還未建成，但當時大業主王先生已代表他自己及其後他所轉易的人仕，契諾不會在空地上建築任何搭建物，加上有關結構外傾，如在設計當初已存在，應要有相當的支撐結構，應反映在結構圖上，但現在沒有，加上並不是每一伙的圍牆設計都一樣，推斷是有關別墅在建成後各業主自己加建的，所以才有百花齊放的情況出現。本席看過由申請人及答辯人附在文件冊及證人供詞的相片，同意空地上的圍牆設計每一個都不同，而且只有該空地上的圍牆是外傾的，所以本席認為，一個合理及可信的推斷，是建築物原設計是沒有該圍牆及其上的搭建物，如答辯人要說明有關的搭建物在公契簽署前已經存在，答辯人須舉證，但他們提不出任何證據。 47.關於證物A-2，即在1984年10月19日所攝得的高空照片，由於角度問題，看不出究竟該空地有否圍牆，及/或窗門及/或簷篷，沒有多大價值。 48.《建築物管理條例》亦是適用於建築物群的，按該條例第2條的規定，“公用部份” 指建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部份，及附表一指明的部份，上述文書如此指明或指定的部份是除外的。按這規定，大業主已在公契說明有那些是業主可獨自享用的地方，除所有業主擁有的單位及空地外，全部“屯景別墅” 的地方，皆為公用地方，如把搭建物部份建在空地以外，是佔用共用地方，阻礙其餘業主使用共用地方。 結論及命令 49.基於上段的分析:
50.但由於雙方同意在第一次入稟時的訟費不用支付，除撤訴及不追討訟費外，申請人無法證明雙方曾有其他協議而現在答辯人是違反這些協議，造成損失，加上法庭亦頒令該案不作任何訟費頒令，凡此種種理由，申請人向答辯人申索第一次入稟時所花的訟費$34,000，根本無勝訴機會。 51.本席現頒令如下:
52.本席認為一般支付訟費的原則適用，現頒下一命令，答辯人須要支付申請人在此案全部的訟費 (區域法院基準) ，雙方如果不能同意，可向審裁處申請以簡易方式評估，此乃一暫准令 (costs order nisi) ，如在14天內無作任何申請更改此訟費令，此暫准令將變成永久令 (costs order absolute)。
答辯人：無律師代表，第一答辯人親自應訊，第二答辯人由何翠瑩代表應訊。 [1] 《表格七》第二點第I(5)點。 [2] 《表格七》第三點最後一段。 [3] 見本《判案書》第5段。 [4] 見本《判案書》第4段。 [5] 見本《判案書》第5段。 |