許培 對 楊焯輝
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LDPE 458/2015 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPE 2015年第458宗 _____________________________
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判案理由書 背景 1.本案是一宗租務糾紛。本席於2015年6月24日的聆訊裁決申請人只能以答辯人有欠租，但不能以答辯人違反租約內不可分租的條款，為理由申請收樓。本席頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人, 也頒令答辯人須支付申請人欠租/中間收益及管理費，但同時亦給予答辯人濟助；如答辯人於濟助期屆滿日或之前把所有欠租/中間收益支付申請人，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。另外，由於在申請人、答辯人和分租客 (即案件LDPE 405 of 2015的答辯人; “劉先生”) 同意下，分租客早前已交付審裁處的部份中期付款可發放給申請人，作為答辯人須交付的欠租/中間收益，本租約在此款項發放下被確認為恢復有效。 2.申請人於2015年7月18日提出非正審申請，要求批准上訴許可。申請人爭論審裁處2015年６月24日的裁決有錯誤，申請人聲稱他沒有放棄收樓權利，所以能以答辯人違反租約內不可分租的條款為理由申請收樓。申請人亦以涉案處所不需要有２份租約同時存在為理由，要求審裁處取消他與答辯人簽訂的租約，簡化三方面 (申請人、答辯人和分租客) 在租務上不必要的重複及多餘事項。 3.於2015年7月27日的聆訊，本席拒絕申請人上訴許可的申請，亦命令申請人須支付答辯人本非正審申請的訟費，即時評定為150元。本席同時說明會頒下書面判案理由書。本席的判案理由如下: - 2015年6月24日的裁決 4.雙方不爭議 (1) 本租約第九條訂明答辯人不可分租; 和 (2) 答辯人確有分租涉案處所。但是，雙方爭議有關於欠租和欠管理費等，亦爭議申請人有否曾同意答辯人分租涉案處所。 5.申請人聲稱曾於2015年4月25日發出書面警告通知，要求答辯人於2015年5月11日或以前糾正答辯人違反租約內不可分租的限制, 而他在答辯人沒有回覆和糾正違反事項下於2015年5月12日向審裁處提出收樓申請。 6.答辯人爭論申請人曾同意答辯人分租，所以申請人不能以答辯人有違反租約內不可分租條款而申請收樓。答辯人陳述，由於他當時生意欠佳，他曾要求申請人同意他可找新生意夥伴、分租客或轉讓租約, 而申請人口頭上表示同意。答辯人亦陳述他曾找到一位有興趣頂租的新租户與申請人親自商討，但最後由於申請人和此有興趣租户不能達成新租約，他需要另找解決方法。其後，答辯人找到劉先生為分租客並和劉先生簽定分租約。 7.申請人聲稱他只曾同意答辯人找新生意夥伴和答辯人一同經營，但答辯人仍須繼續為本租約的租客，申請人亦否認曾同意答辯人在未得到他同意下分租。 8.雖然答辯人依賴他所聲稱的口頭協議，答辯人未能提供其他証據。本席在相對可能性下相信申請人不曾同意答辯人分租。況且，答辯人提出過往雙方曾討論頂租的例子只能証明申請人曾對新經營者保留審批權，不能証明申請人曾同意答辯人自行分租。 9.但是，申請人於聆訊中也曾申述，他以涉案處所餐廳牌照持牌人身份，在知道劉先生是分租客後仍委任劉先生為餐廳牌照的經理；其後，申請人更正他應該是大約同時間內知道劉先生是分租客和委任劉先生為餐廳牌照的經理。申請人聲稱答辯人只曾對他說劉先生為新生意夥伴，而他當時是應答辯人要求才探究委任劉先生為餐廳牌照的經理，他不曾同意答辯人分租涉案處所給劉先生，亦不曾承認劉先生為他同意的分租客。申請人也爭論他委任劉先生為餐廳牌照的經理，只是不想打擾當時劉先生經營的餐廳和影響餐廳之牌照，此委任不能構成他不能以答辯人違反租約申請收樓。申請人認為如答辯人確有分租和沒有糾正分租，他仍可沒收租約。 10.此外, 劉先生於聆訊中陳述，申請人在知道他是分租客後曾要求他通知答辯人交付欠租，或代答辯人交付欠租，申請人亦曾要求他交租和管理費。劉先生亦陳述申請人是知道他是分租客後仍委任他為餐廳牌照的經理。答辯人於聆訊中也陳述申請人和劉先生有直接接觸，劉先生有向他轉述申請人追收租金和申請人有委任劉先生為餐廳牌照的經理。申請人於聆訊中沒有對此等陳述提出質詢和盤問劉先生和答辯人，本席在相對可能性下相信劉先生和答辯人此等証供。 11.基於本席相信申請人是在他知道答辯人違反租約不可分租條款下仍 (1) 要求劉先生通知答辯人交租，或代答辯人交租，和要求劉先生交租；(2) 要求劉先生交管理費；和 (3) 委任劉先生為餐廳牌照的經理，本席認為申請人在法律上已放棄執行租約內租客不可分租的條款，所以不能依據答辯人違反租約不可分租條款申請收樓。 申請人的上訴理據 12.申請人於此非正審申請爭論他沒有放棄收樓權利，申請人書面提出 (1) 他曾代答辯人交管理費不等同他放棄收樓權利；和 (2) 他委任劉先生為餐廳牌照經理時並不知道劉先生是分租客。 2015年7月27日的裁决 13.關於管理費事宜，本席於2015年6月24日的裁決不曾以申請人曾代答辯人交管理費為判案理由，本席只提及申請人曾要求劉先生交管理費。在經本席詢問下，申請人於聆訊中表示，他先前是誤會了原審的部份裁決理由，他同時撤回此書面論點為上訴理據。 14.關於申請人另一個上訴理據 “他委任劉先生為餐廳牌照經理時並不知道劉先生是分租客”, 申請人此最新說法明顯地跟他在2015年6月24日聆訊時的証供不同。在經本席詢問下，申請人表示他的最新說法才正確。申請人聲稱他留下委任餐廳牌照經理的表格於涉案處所時，劉先生不在現場，所以他當時不會已知劉先生是分租客。 15.申請人的第２個上訴理據是建基於他的新証供。 根據Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489案所定下的原則，要上訴法庭接納新證據，申請一方必須先符合以下條件：
16.由於申請人的新証供只是敍述事件之經過，本席認為申請人在原審時應已知悉，所以不符合Ladd v Marshall案所定下的原則。另外，申請人不斷更改他的說法，他的証供可信性成疑。本席裁决此新証供不應被申請上訴許可的聆訊接納。 17.無論如何，就算此新証供被接納，本席認為申請人也不能推翻他在法律上已放棄執行租約內租客不可分租的條款。申請人於申請上訴許可之聆訊中，再次確認他在知道劉先生是分租客後仍有要求劉先生通知答辯人交租。 18.出租人要求已違反租約的租客交租，在法律上可被認定為放棄執行租約內已違反的條款。再者，違反不可分租是一次性的違約，如出租人於有一次性違約下已放棄沒收租約, 此等放棄會延續至租期完結。 19.根據 Hill and Redman’s Law of Landlord and Tenant, 出租人在法律上構成放棄權利的３個重要條件為 (1) 出租人實際知悉 (或出租人從其代理人知悉下被認定為知悉) 有關違反租約事項; (2) 出租人 (或其代理人) 明確的行為只符合租約仍繼續存在; 和 (3) 已傳達給租客完全的承認租約仍繼續存在。本席認為本案符合以上３個條件，申請人確實知道答辯人違反租約分租, 而以上第10段描述申請人的行為 (縱使是缺少了委任餐廳牌照經理一項) 已構成申請人放棄沒收租約的權利。 20.按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴；按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。 21.該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納(a)有關上訴有合理機會得直，或(b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。 22.本席認為申請人未能提出2015年6月24日的裁決在法律論點上有何錯誤。再者, 本席認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在有其他利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕申請人上訴許可的申請。 23.至於本非正審申請的訟費，答辯人要求1,000元，作為他不能於上訴許可聆訊日出席一個商業約會的損失，但他沒有於聆訊時帶備有關証據。本席在考慮聆訊的時間後只批准150元。 24.另外，雖然本席於原審裁決後曾勸說申請人、答辯人和分租客劉先生或可共同商討往後租務上的安排以減少爭端，這不等同申請人可以不需要有2份租約同時存在為理由取消他與答辯人的租約。事實上，審裁處不應也不能處理此等單方面更改租約的要求。
申請人： 無律師代表, 親自應訊 答辯人： 無律師代表, 親自應訊 |