Joint Harvest International Ltd 對 張玉珊 t/a Gate Grace Group

HCMP 2163/2015

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件2015年第2163號

(擬上訴的原本案件:土地審裁處LDPE 2015年第463號）

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判案書

上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書：

1.本申請為張玉珊女士就審裁處法官黃敬華及葛倩兒於土地審裁處案件LDPE 463/2015的決定提出的上訴許可申請。在2012年9月1日業主Joint Harvest International Limited 與租客張玉珊trading as Golden Gate Grace Group簽署Shop C, Ground Floor, Lee Kiu Building, 51 Jordan Road的租約，年期是由2012年8月1日至2014年7月31日，每月租金16,000元。約满後，雙方以口頭協議再租2年：由2014年8月1日至2016年7月31日，每月租金19,500元。在2015年5月13日業主以租客欠租為理由，於土地審裁處案件LDPE 463/2015申請追收租金及收回租賃處所的管有權。2015年6月18日土地審裁處法官黃敬華在聆訊後發出收樓令及頒令租客支付2014年12月1日起的欠租$100,677.40。法官同時給租客濟助，若租客在2015年7月10日前支付所有欠租及訟費，租客可獲沒收租賃權的寬免。但租客沒有支付該等欠租和訟費。

2.張女士提出覆核申請。該申請在2015年7月17日被黃敬華法官拒絕。詳情可見黃法官2015年7月17日的覆核申請判決書。黃法官並且在2015年7月21日撤銷她的暫緩執行申請。

3.張女士提出上訴許可申請。

4.其後，她又於2015年8月7日提出另一項禁制令和暫緩執行申請，於2015年8月14日於葛倩兒法官席前聆訊。在當日，她撤回禁制令的申請，而暫緩執行申請則被葛倩兒法官撤銷。

5.上訴許可申請在2015年8月31日被黃法官拒絕。黃法官同時撤銷她再次提出的暫緩執行申請。

6.張女士現向本庭申請上訴許可，她並要求法庭暫緩執行收樓令。

7.《土地審裁處條例》第11(2)條規定：在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以土地審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定：除非土地審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。

8.《土地審裁處條例》第11AA(6)條規定:

「 聆訊有關許可申請的上訴法庭除非信納—

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

9.按照2015年9月3日的傳票，張女士擬提出的上訴理據如下：

「 (1) 撤銷上述不公平的審訊致裁決；

(2) 反對Joint Harvest International Limited運用失責失實的手法進行申索並損害本人的權益、違反協議損害我司租賃權益；

(3) 追討損失及書面租賃合約同時重新計算違約下的租金價位；

(4)  尋求公義的司法和裁決。」

10.經考慮過張女士的理據，參閲黃敬華法官於2015年7月17日的覆核申請判決書及2015年8月31日的上訴許可判決書後，本庭認為張女士提出的上訴理由並不符合上述法例訂定之要求。她提出的論點，並非法律觀點上的爭議。

11.黃敬華法官2015年8月31日的上訴許可判決書第21段清楚指出本案的核心問題：

「 關於租賃期的問題，雙方同意是2014年8月1日至2016年7月31日，所以法庭在考慮判決時是基於這個雙方同意的事實來作決定，最終在裁決時是加入了給予答辯人在中止租賃後的濟助條款，即如她在限期內支付欠租/中間收益，她便可以按原租賃期享用餘下的租賃期；另一點，是她曾支付5,000元，這點雙方皆同意，所以在款額的裁決方面，審裁處已把這一點考慮在內，答辯人並沒有因而受到損害。審裁處希望在此重申，答辯人同意除5,000元外，她是自2014年12月開始欠租，而租金是每月19,500元，所以答辯人欠租的事實和數額是沒有爭議的。按非常清晰的法律原則，申請人作為業主是有權以欠租的因由中止租賃，而向審裁處發出申請通知書要求收回涉案處所，租賃已被中止。」

12.張女士提出的論點，均是企圖掩飾她欠租的事實，不能構成對業主收樓的抗辯，因此黃敬華法官有充份理由裁定張女士違反租約條款，並根據此理由頒發收樓令。本庭不同意張女士可以業主没有給她書面租約為理由拒绝交租，也不認同她沒有得到公平審訊的指控。業主在申請書内經己指出在2014年8月開始以口頭形式以新租金19,500元繼續租賃，亦不是以租賃期滿為收樓理由，業主沒有誤導法庭。她既然在口頭協議後繼續佔用涉案單位，法律上她必須履行準時支付協定之租金的責任。本庭不認為她有可供爭辯的理據要求重新釐定租金。她不同意法官依法判決的結果不代表判決不公或法官偏頗。

13.因此本庭並不認為張女士的上訴是基於黃敬華法官犯了法律觀點錯誤，更不認為上訴有任何勝訴機會，也看不到有任何其他有利於秉行公正的理由批准上訴許可。

14.基於上述理由本庭拒絕給予張女士上訴許可，本庭並且撤銷她的暫緩執行申請。

15.本庭不就本申請作任何訟費命令。

申請人：無律師代表,由張美玲女士代表出庭應訊。

答辯人：無律師代表,親自應訊。