Wong Wing Fung 對 田路及另一人

LDPD 1796/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第1796宗

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判決書

(上訴許可申請)

1.第一答辯人提出非正審申請, 要求就本席於2015年9月8日的判決申請上訴許可及申請更換(轍換)法官。

2.本席在2015年9月22日聆聽雙方的陳述及考慮第一答辯人遞交的確認書後，現判定撤銷第一答辯人於是案的非正審申請。

背景

3.根據一份日期為2013年10月30日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把九龍旺角塘尾道186號2字樓C室 (「涉案處所」) 租予第一及第二兩位答辯人，租期為兩年，由2013年12月1日至2015年11月30日止，每月租金4,600元 (包括政府地租、差餉及管理費)，於每月份第1天上期繳付。

4.根據涉案租約附表二第4段, 任何一方可給予另一方不少於1個月的書面通知或1個月租金作代通知金提早解除此租約; 唯該書面通知書不得早於由租期起計之12個月內發出。直至目前唯止, 沒有證據顯示申請人曾向第一及第二兩位答辯人發出類似的通知書。

5.申請人於2015年8月19日向土地審裁處 (下稱「審裁處」)提出收樓申請，理由是兩位答辯人自2015年6月1日起未有繳付租金, 在扣除國際社會服務社[1]代繳的部分租金後, 兩位答辯人所欠租金如下:

由2015年6月1日至2015年6月30日止 :	$3,554
由2015年7月1日至2015年7月31日止 :	$3,498
由2015年8月1日至2015年8月31日止 :	$3,654
總數 :	$10,706

6.根據第一答辯人於2015年8月21日遞交的反對通知書附件所述:

「(她)們的租約還沒到期, 還有按金在業主處, 租住近4年從無欠租, 現還需繼續租住。

(她)無香港身份証, 無法在港工作, 11年前應社署要求留港照顧患有情緒病香港父親失踪之香港出生的女兒, 依靠政府一份綜援及向親友借貸維持基本生活, 間中接受教會等慈善團體資助, (她)現在的先生即 (第二答辯人) 為巴籍政治難民, 亦無香港身份証, 無法在港工作, 依靠政府一份低於綜援的資助維持最低生活, 現(她)們還在繼續努力向親友、教會及政府籌措支援, 因(她)對政府及社會有貢獻 (幫政府及多個社會團體、教會) 做義工多年, 現患有多種未老先衰的老年病…, (她) 先生亦因創傷後壓力綜合症需覆診精神科,  業主在沒有警告知會(她)們的情況下, 在(她)剛剛出院, 返大陸買葯時突然停了水電, (她) 要報警,  (她) 先生一聽警察就怕, …, 現已失踪多日, 生死未卜; (她) 先生的社工剛於(8)月13日繳交部分租金給業主, (8)月尚未結束, 過往近4年亦經常月底交租, 業主並無異議。業主亦有過錯。」

2015 年 8 月 31 日的非正審申請

7.本案原定於2015年9月8日在本席席前聆訊, 但第一答辯人於2015年8月31日提交非正審申請，要求押後, 理由是(她)的先生即第二答辯人被警署拘押, 「身處荔枝角收押所, (她)擬代表他出庭及處理有關租務糾紛, 有關事宜已向荔枝角收押所福利官申請中。」

8.此非正審申請於2015年9月4日在本席席前聆訊，申請人即提交涉案租約，證明雖然租約上有第一及第二答辯人的名字，但租約只由第一答辯人簽署。

9.就此，本席向第一答辯人解釋, 根據涉案租約, 她與第二答辯人皆列為承租人, 租約亦只由她一人簽署, 她本人已有責任及資格出庭應訊, 本席看不到有合理原因需要押後聆訊。

10.本席撤銷了第一答辯人的非正審申請。

2015 年 9 月 8 日的聆訊

11.本案於2015年9月8日如期在本席席前聆訊, 申請人認為第一答辯人於2015年8月21日遞交的反對通知書附件所述的皆不足成為可欠租的理由, 他更認為第一及第二答辯人經常藉詞延遲繳付租金。申請人提交了2015年6月1日至2015年8月31日三個月的欠租計算。

12.第一答辯人承認欠租。雖然她明白在通常情況下按金不能替代租金, 但她稱有5,600元按金在業主處。

13.第一答辯人除覆述她在反對通知書附件所述的事情外, 更指她曾多次為香港伊斯蘭聯會作義工, 該會欠她很多錢, 過去香港大學法律學院的教授及民政事務局也曾為她出頭追數, 但近日因她的身體狀況、女兒在保良局內受欺凌及民政事務局更換局長等, 未能及時追回香港伊斯蘭聯會的欠款, 致有拖欠租金。

14.就此, 第一答辯人呈上一封立法會秘書處於2015年9月1日向她發出的回信, 內容如下:

「繼於2015年8月11日致函給你後, 本秘書處已接獲民政事務局局長(下稱 “局長”)就上述事宜的回覆。現將有關回覆轉告你, 以供參閱。

局長表示, 你指稱於2015年8月5日曾向民政事務局查詢有關監管香港伊斯蘭聯會的事宜, 而根據紀錄, 該局未曾收悉有關查詢。局長補充, 公眾人士如就該局的政策範圍相關事宜有任何查詢或意見, 可透過書面或電話提出, 該局會作出適當跟進及回覆。

希望上述資料有助你了解有關情況。 謝謝你提出有關事宜。」

這信的內容與第一答辯人所說的情況頗有不同。

15.鑒於申請人沒有法律責任容忍第一及第二答辯人拖欠租金, 過去的忍讓亦不構成申請人放棄他的法律權利, 所以本席裁定第一及第二答辯人確實欠租。

16.另一方面, 根據《高等法院條例》〔第4章〕第21F條, 如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權, 法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的濟助期(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，但倘若承租人能在此命令之後的濟助期內繳付出租人的所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項(如有)，則承租人可在無須再訂立任何新租賃的情况下，得按照原有的租賃持有案中處所，而出租人就承租人欠交租金的收樓申請的所有進一步法律程序亦將被擱置。

17.即使如此, 鑒於第一及第二答辯人現時的經濟情況, 本席詢問申請人會否願意給予第一及第二答辯人較長的濟助期, 申請人最後同意第一及第二答辯人可分兩期、每星期一期, 讓第一及第二答辯人交付欠租。於此, 第一答辯人建議2015年6月1日至2015年8月31日的欠租分兩期繳付, 但2015年9月1日至2015年9月30日的欠租則歸入第二期, 本席接納此建議, 而申請人亦放棄追究訟費。

18.因此本席作出以下頒令:

(1) 除以下第(3)段所述外, 第一及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 第一及第二答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(a) 由2015年6月1日至2015年8月31日的欠租餘額10,706元;

(b) 由2015年9月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月4,600元計算;

(3) 如果第一及第二答辯人

(a) 在2015年9月16日 (“第一濟助期屆滿日”) 或之前把2015年6月1日至2015年7月31日的部分欠租/中間收益共5,353元繳存土地審裁處;

(b) 在2015年9月23日 (“第二濟助期屆滿日”) 或之前把2015年7月1日至2015年9月30日其餘的欠租/中間收益共9,953元繳存土地審裁處

則第一及第二答辯人可獲沒收租賃權的寛免, 而涉案處所的租約亦恢復有效;

(4) 除非另有命令, 審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處, 及本審裁處會將收到的款項發放給申請人;

(5) 不頒訟費命令。

上訴許申請

19.第一答辯人隨即申請上訴許可, 在其2015年9月9日的確認書指:

「 (她)已在努力籌款, 包括向立法會、民政局、社署及法庭求助, 有關事宜處理中。但(她的)丈夫MAHMOOD AZHAR 為家庭經濟支柱, 負擔養家交租責任, 他現被收押在荔枝角收押所, 無法親自出庭; 之前同業主約定於7月27日(週一)交租亦無法實現, 所以在他非主觀原因無法應訊討論欠租還款事宜的情況下强行判決對他不公, 他同(她)皆無香港身份証, 無法在港工作, 依靠政府及社會資助維持基本生活, 照顧未成年女兒, 無法繳付有關租務糾紛費用。」

20.此外,第一答辯人又附文[2]指本席「於2015年9月4日及8日兩次庭審態度傲慢、草率結案, 沒有公平及妥善處理(她)及丈夫同業主的租務糾紛, 歧視(她)們、偏袒業主」, 所以「提出投訴及申請更換法官」。

21.第一答辯人又稱:

「(她)丈夫本同業主談好交租事宜, 但因之前(交租)一晚意外被警方拘押, 現在獄不能出庭應訊及委托授權(她)代理的手續需時, (本席)無理會9月4日(她)的押後延期審理申請, 置最弱勢的(她)們的利益於不顧, 並拒絕為(她)同業主調解, 慫恿業主强制收樓, 在庭上蠻橫霸道地說: 欠租就要收樓! …

在 9月8日的庭審中, (本席)說只能遵從業主的意願, 無視(她) 正在向各方求助, 努力籌款代丈夫交租(丈夫為家庭經濟支柱), 並已取得一定成效的事實, 沒有平衡各方的利益, 歧視(她)們無錢請私人律師, 而政府律師需約時的現實 , 甚至對(她)呈堂的求助立法會而立法會回覆(她)民政事務局長樂於幫助監管協調香港伊斯蘭聯會欠(她) “天課”津貼的信函不屑一顧, 置(她)女兒的死活於不顧 …野蠻冷血地按著(本席)在9月4日的庭審中對(她)的警告: “9月8日的聆訊亦不會調解, 只是宣布收樓!”(等如未審先判, 提前判(她)死刑”! “遵從業主的意願”, 而不是履行法官解決糾紛的職責, 在(她)提出實際困難、(時間上趕不及), 正式申請時, 只給(她)最低限度的延長付款期限, 而不是同業主協商時間等這些技術上的難題, 催促業主兩週後若收不齊租就收樓! …」

申請更換法官

22.此非正審申請於2015年9月22日在本席席前聆訊，第一答辯人大致重複她在其2015年9月9日的確認書的內容。

23.觀乎第一答辯人申請更換法官的原因, 主要是基於本席在聆訊本案時有不公或偏袒之處。在考慮法官於處理案件是否有表現不公或偏袒, 香港終審法院在Deacons v White & Case LLP [2004] 1 HKLRD 291 一案的判決書第20段作出以下指引:

“The court must first ascertain all the circumstances which have a bearing on the suggestion that the judge was biased. It must then ask whether those circumstances would lead a fair-minded and informed observer to conclude that there was a real possibility, or a real danger, the two being the same, that the tribunal was biased.”

24.本席翻譯大意為:

「法庭必須先核實所有於法官有偏袒之處的指控相關的情況。法庭繼而考慮一公正的、有見識的旁觀者會否同樣認為有真實可能性或真實危險審裁處確實有不公或偏頗之處。」

25.本港的上訴法庭在Chau Siu Woon v Cheung Shek Kong [2010] 3 HKLRD 49 一案的判決書第13段有進一步解說:

“The observer who is fair-minded is the sort of person who always reserves judgment on every point until she has seen and fully understood both sides of the argument. She is not unduly sensitive or suspicious, as Kirby J observed in Johnson v Johnson (2000) 201 CLR 488, 509, para 53. Her approach must not be confused with that of the person who has brought the complaint. The “real possibility” test ensures that there is this measure of detachment. The assumptions that the complainer makes are not to be attributed to the observer unless they can be justified objectively. But she is not complacent either. She knows that fairness requires that a judge must be, and must be seen to be, unbiased. She knows that judges, like anybody else, have their weaknesses. She will not shrink from the conclusion, if it can be justified objectively, that things that they have said or done or associations that they have formed may make it difficult for them to judge the case before them impartially.” (Helow v Secretary of State for the Home Department [2008] 1 WLR 2416 at 2418, per Lord Hope of Craighead)

26.簡單來說, 那公正的、有見識的旁觀者不應從投訴人的方面考慮。

27.此外,南澳州最高法院在IOOF Australia Trustees Ltd v SEAS Sapfor Forests Pty Ltd (1999) 78 SASR 151一案的第174頁亦有以下解說:

“…disqualifying bias is not established merely by pointing to circumstances indicating tension, or even some hostility, between the judge and counsel. The relevant principles are directed towards ensuring the appearance and the reality of a fair hearing. That is, one in which the case on each side is fairly considered. Just as that does not require that a judge approach the merits of the case with no preconceived views about issues that might arise in the case, so long as the judge is willing to listen fairly to argument on either side, so the principle does not require that the judge not have, or at least not disclose, any adverse views about a particular counsel appearing in the case. What is important is that the judge be willing to consider the case presented by that counsel fairly. It is when the hostility between the judge and the counsel is such that the fair-minded observer might reasonably apprehend that the judge will not fairly consider the case being presented for the client that disqualifying bias is present.”

28.簡單來說, 公正的聆訊並不表示法官對案件可能出現的爭議點沒有認識, 所以不能單從法官的判決對某一方不利就決定法官有不公或偏袒之處。見英國上訴法庭案件Howell & Ors v Millais & Ors [2007] EWCA Civ 720第9段。

29.回到本案, 這是一宗常見的出租人就土地在原訟法庭藉訴訟針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權的案件, 案情亦不複雜, 第一答辯人承認欠租, 卻沒有任何法律上認可的抗辯理由。

30.第一答辯人的遭遇可能值得同情, 可是在法律上, 承租人支付租金的承諾, 不能隨著她的個人遭遇或竟況可隨便自行更改或不依從。 根據現行法則, 如承租人違反支付租金的承諾, 出租人可在原訟法庭或土地審裁處展開訴訟著手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權。

31.正如上文第9段所說, 第一答辯人作為承租人一方, 不能以她不是家庭經濟支柱, 或委過於他人逃避支付租金的承諾; 即使第二答辯人不在,  她也得負起這個責任。

32.至於第一答辯人所指在9月4日的聆訊中，本席曾說: 「9月8日的聆訊亦不會調解, 只是宣布收樓!」本席沒有說過這番說話; 本席翻聽多次9月4日的法庭錄音紀錄也找不到相類的語句。

33.同樣, 本席也翻聽多次9月8日的法庭錄音紀錄, 也找不到上文第21段引述第一答辯人所指的情況, 更看不到聆訊有任何不公或偏袒之處。

34.根據本港的上訴法庭在永華電子實業有限公司訴陳樹雄經營三雄行, HCMP 1951/2012, (日期為2012年11月16日)一案的判決書第12段, 對於案情不是十分複雜的案件, 審裁處成員在聆訊當天進行審訊是合理及合法的處理。當然審裁處不能在申請人不願意的情況下, 强迫申請人進行和解。

35.至於《高等法院條例》第21F條所要求法庭給與承租人的濟助期, 在2002年法例修訂前為4星期之內, 法例作出修訂把濟助期減短至最少7天當然是有它的道理。雖然這樣, 在合適的情況下, 法庭可酌情根據該條例指明的期限延展;  而在本案, 本席已考慮了第一答辯人的情況要求申請人作出較法例賦與更長的濟助期。

36.基於上述分析和理由，本席拒絕第一答辯人提出更換法官的申請。

拒絕上訴許可申請

37.此外, 土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

38.第一答辯人提出申請批准上訴許可的理由, 基於以上考慮，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。法庭沒有理由等待任何承租人在收到金錢後才須履行支付租金的承諾。本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

39.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

40.最後，關於本案訟費，本席認為，適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表, 親自應訊

第一答辯人: 無律師代表, 親自應訊

第二答辯人: 缺席

[1]國際社會服務社稱為一國際性非政府機構,向尋求庇護及聲稱受酷刑迫害人士提供實物援助，是一項人道服務計劃，旨在保證這些人士逗留在港期間能維持基本生活需要，不至於匱乏無依。

[2]日期為2015年9月8日。