羅鳳蘭 對 屯門恒威工業中心業主立案法團

LDBM 182/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第182宗

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判案書

序言

1.本案的申請人為恒威工業中心A座3樓2室的業主，而答辯人為恒威工業中心的業主立案法團 (“法團”)。

2.申請人在2015年7月14日提出本案的申請，要求法庭頒令如下﹕

一) 強制答辯人執行2015年6月12日恒威工業中心業主大會議決第1條『要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師』；

二) 答辯人支付本申請的所有訟費。

3.在2015年9月4日的聆訊上，法團由主席黃先生 (“黃主席”) 代表，當天法庭將本案押後至2015年10月2日及5日進行審訊。唯法團在兩天的審訊中也未有派代表出席，本席滿意法團曾派黃主席出席了9月4日的聆訊，應該清楚了解這個審訊的日期，故此頒令在法團缺席的情況下繼續審理本案。

4.儘管法團在本審訊中缺席，黃主席曾代表法團在2015年9月11日存檔了反對通知書。

申請人案情

5.申請人在2015年4月20日在土地審裁處，入稟了另一案件 (LDBM 75/2015)，向法團提出訴訟，要求就法團簽立的一份電梯合約宣告無效。

6.2015年4月30日，業戶向黃主席提交了一份由不少於5% 的業主 (包括申請人) 聯署，要求召開業主大會，議程為『要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師』，這是針對LDBM 75/2015的訴訟而提出的。

7.唯法團的管理委員會 (“管委會”) 在4月30日的管委會會議上，不理業戶的要求，議決通過聘請施文律師行，代表法團處理LDBM 75/2015案件的答辯及文件工作。

8.回應5% 業戶提出的開會要求，法團在2015年5月26日發出通告，訂於2015年6月12日舉行業主大會，討論該5% 業戶要求的議程。

9.在2015年6月5日舉行的管委會會議上，即使申請人的代表李先生在會上提出，將在6月12日的業主大會上議決是否就LDBM 75/2015一案聘請律師，管委會仍議決通過，聘請施文律師行在該案中代表法團。

10.在2015年6月12日的業主大會上，黃主席離開了會場並表示不會回去主持大會，仍在現場的法團副主席亦表示不願意主持業主大會。在確定與會業主人數達法定人數後，與會的業主以舉手方式表示意向，決定是由在場業主委任其中一位業主擔任主持，抑或讓會議流會擇日重開，結果在場業主一致同意另選主席，結果選出丘必奇先生為當日業主大會的主持。而當天在99% 業主贊成下，通過了『要求法團主席親自向土地審裁處答辯，不得使用業主金錢聘請律師』的議決案 (“612議決案”)。

11.儘管如此，就LDBM 75/2015一案在2015年6月18日的聆訊上，法團仍由施文律師行代表，明顯與 612議決案不符，故此答辯人提出了本案的申請。

12.申請人的證人李先生 (“李先生”) 又指稱，更甚者法團完全罔顧612議決案，在2015年8月26日向施文律師行以法團支票支付了LDBM 75/2015的律師費用。

13.李先生在作供過程中亦承認，法團在反對通知書中提及，曾在2015年9月10日舉行了一個特別業主大會，通過了『確認2015年4月30日及2015年6月5日管理委員會就土地審裁處案件LDBM 75/2015聘請律師代表法團答辯事宜而通過的議決，不論2015年6月12日的業主大會中的議決是否有效』(“910議決案”) 確是事實，唯李先生提出910議決案無效，因為該議決的內容違反了公契條文第9(d)(14)條的規定，而基於同一理由，4月30日及6月5日的管委會議決亦屬無效。再者，李先生亦質疑612議決案是否可以被910議決案所推翻或取代；亦指稱910議決案只是確認管委會的議決，並非業主大會議決通過聘請律師，一個管委會的議決，不可能凌駕612議決案之上。

討論

14.本案中存在以下的爭議事項﹕

一) 612議決案是否有效？

二) 基於公契條文第9(d)(14)條，4月30日及6月5日的管委會議決是否無效？

三) 基於公契條文第9(d)(14)條，910議決案的有效性？

四) 910議決案的效用？及

五) 612議決案是否可被910議決案推翻或取代？

爭議事項 (一)

15.就6月12日業主大會的召開及612議決案的通過，本席接納李先生的證供。即使當時黃主席離場，而副主席也表示不願主持會議，但最終由在場的與會人仕作出投票，決定會議該如何繼續進行，這做法在程序上無可厚非。

16.根據上訴庭在 Kwan & Pun Company Limited v Chan Lai Yee and others [2002] 4 HKC 639 一案中的判決，上訴庭引用英國大法官Lord Russell在Carruth v Imperial Chemical Industries [1937] AC 707 一案中的判詞如下﹕-

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted” (底線後加)

17.再者，建築物管理條例附表3第3(1)段也就本案中的類似情況作規定。附表3第3(1)段規定﹕

『法團會議須由以下的人主持-

(a) 管理委員會主席；

(b) (如管理委員會主席缺席)管理委員會副主席(如有的話)；或

(c) (如管理委員會主席及副主席(如有的話)均缺席)出席會議的業主所委任的他們當中一人』。

18.故此，612的與會者也是該大廈的業戶，他們有權決定如何進行該會議，黃主席缺席，副主席表態不願主持會議，在足夠的法定人數下，會上的業戶以舉手方式表決另選主席及繼續會議，這是與會業戶有權決定的，最後業戶以大比數通過612議決案，這對所有業戶及管委會也有約束力。

19.本席裁斷，612議決案的通過屬有效。

爭議事項 (二) 及(三)

20.這兩個爭議事項均取決於公契條文第9(d)(14)條的詮譯，故此適宜一併處理。

21.申請人代表李先生認為，由於LDBM 75/2015一案涉及法團所簽立的電梯合約，而電梯只為一樓及以上的業戶使用，與地下單位的業戶權益無關，故此LDBM 75/2015一案並非涉及所有業戶，而只是涉及個別業戶。根據該大廈的公契條文第9(d)(14)條的條文，法團只能在涉及所有業戶的訴訟中，方可聘請律師代表，故此在4月30日及6月5日的管委會會議上通過聘用施文律師行的議決案，違反了第9(d)(14)條的條文，相關的議決案屬無效。基於同一個理據，李先生認為910議決案也屬無效。

22.本席認為李先生的主張，全因他對公契條文第9(d)(14)條的詮譯存在謬誤。公契條文第9(d)(14)條的原文為﹕

“9. Management

(d) Without in any way limiting the generality of the power exercisable by the Managers pursuant to the provisions of this Deed, the Managers shall have the following powers and duties, namely :-

(14)  To appoint a solicitor with authority to accept service on behalf of all the owners for the time being of the said land and the said Building of all legal proceedings relating to the said land and the said Building their services apparatus and equipment (but not proceedings relating to the rights or obligations of individual owners) and …”

23.在公契條文第9(d)(10)條中，亦要求經理人需保持電梯在良好的維修狀況﹕-

“9(d)(10) To keep the lifts in the said Building in good repair and condition and to replace any part that may require replacement.”

24.LDBM 75/2015一案的答辯人為法團，法團是代表所有業主的法人，在該案中被起訴的是法團而非個別業主，即使電梯只是部份業主使用，但相關合約是由法團代表業主簽立，而該訴訟中涉及的電梯為該大廈的設施，在這情況下LDBM 75/2015一案不可能是有關個別業主的訴訟，而是針對經理人有責任維修保養的設施服務的訴訟。如果李先生認為電梯合約只涉及個別業主而非所有業主，那在開展LDBM 75/2015一案中，為何選擇對法團作出訴訟？

25.本席認為法團有權就LDBM 75/2015一案聘請律師處理，而並無違反公契條文第9(d)(14)條。

爭議事項 (四)

26.李先生又指，通過910議決案的議程為『議決確認2015年4月30日及2015年6月5日管理委員會就土地審裁處案件LDBM75 of 2015 聘請律師代表法團答辯事宜而通過的議決，不論2015年6月12日的業主大會中的議決是否有效』，故此即使910議決案屬有效，其效用只是確認兩個管委會的議決案，而不能視為業主大會的議決案。

27.本席並不認同此一論據，誠如李先生在作供過程中也承認，在業主大會上通過910議決案時，所有業主也清楚整個事件的來龍去脈，包括本案的爭議，在這情況下，業主大會通過確認2015年4月30日及2015年6月5日管委會的議決案，其目的不言而喻，即在了解612議決案的存在的情況下，仍確認管委會決定聘請律師的議決案，唯一結論是業主大會同意管委會的決定，同意亦議決法團可聘請律師在LDBM 75/2015一案中答辯。

28.本席裁斷，910議決案的效用，是業主大會確認了管委會聘請律師的決定，在議決案通過下，法團聘請律師的決定由業主大會批准，而不只是管委會的議決。

爭議事項 (五)

29.李先生認為，同是業主大會的議決案，910議決案不可能凌駕於612的議決案之上，而法庭在處理本案中，只須考慮612議決案的有效性便可，而無須考慮事後的910議決案。

30.誠如本席在庭上向李先生解釋，本席在本案中不單需要考慮612議決案的有效性，同時也需要考慮是否應頒令，強制法團執行612議決案，在此一考慮過程中，法庭應當考慮是否有其他因素，令致612議決案的執行變得不再切實可行，故此也須考慮910議決案存在的事實。

31.而作為法團一份子的業主，當然可以在不同的業主大會上，就同一事宜作議決處理，而業主也有權在不同的業主大會上，通過議決案就同一事宜存在不同的決定。在一個業主大會上通過的決定，如果在後來舉行的業主大會上再作議決，而所有業主也對事件的背景清晰，即清楚明白已有上一個業主大會的決定，在這情況下，後來舉行的業主大會的議決案，如與上一個業主大會的決定不同，唯一的結論當然是後來通過的議決案，已將原先的議決案推翻。如果業主大會的議決一經通過不能推翻，這對法團的管理上可能出現混亂或困難，也使法團被約束在一個可能不正確的議決上，而不能作修正，這絕非建築物管理條例下的精神，因為法團會議中通過的決議，對管理委員會和全部業主均具約束力，法例中也無任何條文，規限法團會議不能通過任何推翻以往決定的議決案。

32.612議決案通過，不讓法團在LDBM 75/2015一案中聘請律師，而910議決案卻確認，可讓法團聘請代表律師，誠如上文所言，9月10日業主大會的與會者清楚明白612議決案的通過，而決定無論612議決案即使有效，仍然確認管委會聘請律師的決定，這是與612議決案不相符的，在這情況下， 910議決案明顯地是針對地推翻了612議決案。

33.本席裁斷，612議決案已被910議決案推翻及取代。

總結

34.綜觀上文的裁斷，申請人所依賴的612議決案雖然是有效地通過，唯隨著910議決案通過了的情況下，本席並不認同申請人所要求，應強制法團遵行612議決案，因為法庭不能漠視910業主大會的決定，910議決案的通過，令612議決案的執行變得不再切實可行。

訟費

35.本席認為，訟費應視乎訴訟結果而定的大原則，在本案中並不適用，誠如上文的裁斷，申請人所依賴的612議決案屬有效，只因法團在事後作補救行動，以致申請人不能再堅持612議決案仍可執行。在這情況下，本席認為合適的訟費命令，應為不作訟費命令。

命令

36.法庭作出頒令﹕

(1) 本案的申請被撤銷；

(2) 就本申請不作訟費命令；

(3) 就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

申請人﹕無律師代表及由李幼文先生代表。

答辯人﹕無律師代表及缺席。