葉祥偉 對 差餉物業估價署署長

LDRA 26/2014

香港特別行政區

土地審裁處

差餉上訴2014年第26宗

_____________________

_____________________

主審法官 ：彭浩泉審裁處成員

審訊日期 ：2015年9月9日至9月11日

判案書日期 ：2015年9月25日

_______________

判 案 書

_______________

上訴背景

1.葉祥偉 (「上訴人」) 根據《差餉條例》(香港法例第116章) 第42條就香港灣仔機利臣街6 - 14 號基利大廈三樓(2/F) 4號室 (以下稱為「上訴物業」) 2014-2015年度的應課差餉租值向土地審裁處提出上訴，反對差餉物業估價署署長 (「答辯人」) 於2014年10月6日作出的決定。

2.原先答辯人根據《差餉條例》於2014年3月14日公佈將於2014年4月1日起生效的2014-2015年度估價冊，列明各物業，包括上訴物業的應課差餉租值。根據2014年第二季徵收差餉通知書所示的資料, 上訴人獲悉上訴物業的新應課差餉租值為138,120元。

3.於2014年4月24日, 基利大廈業主立案法團提交一份「修改估價冊或地租登記冊建議書」(表格20A) 要求修改基利大廈所有物業單位的2014-2015年度應課差餉租值。但因隨表並未提供相關物業業主/使用人的授權證明, 故此該表格不獲接納為有效的建議書。

4.於2014年5月26日, 基利大廈業主立案法團代表基利大廈其中69戶住宅物業 (包括上訴物業) 的業主/使用人致函差餉物業估價署 (「署方」), 反對有關住宅物業的2014-2015年度應課差餉租值, 理由是這些物業 (包括上訴物業) 的估價高於其正確的應課差餉租值, 該函件獲署方接納為有效的建議書。

5.答辯人於2014年10月6日向上訴人發出決定通知書(表格R22A）確認上訴物業的應課差餉租值為138,120元。

差餉條例

6.差餉的概念, 起源於17世紀的英國, 一直被沿用為鄉鎮居民向地方政府繳納的一項稅收[1], 香港現時的《差餉條例》, 雖曾經歷幾番修訂, 其主要條文仍承襲了英國於1967年整合過往有關法例而成的General Rate Act。所以許多《差餉條例》條文的解讀, 法庭會參照相關的英國案例。當然, 根據中華人民共和國香港特別行政區基本法 (「基本法」) 第8條: 「香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。」此外, 根據基本法第84條, 其他普通法適用地區的司法判例可作參考。在現行的制度下，沒有人有責任把英文的法律典據翻釋成中文。

差餉評估原則

7.《差餉條例》第7(2)條及第7A(4)條訂明評估差餉的法律原則如下:

第7(2)條

「(2) 物業單位的應課差餉租值，須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金─

(a) 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項；及

(b) 業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。」

第7A(4)條

「(4) 就依據第38或39條而對估價冊作出的修改而言，根據第37條作出的建議所涉物業單位的應課差餉租值，須為在有關日期應屬該物業單位的租值，並假設在當日─

(a) 物業單位的狀況，與建議作出年度的4月1日時一樣；

(b) 影響佔用模式或影響佔用性質的有關因素，與建議作出年度的4月1日時存在的一樣；及

(c) 物業單位所在地區的狀況，就同區內的其他處所、該等處所的佔用和使用情況、區內提供的交通服務和其他設施，以及影響區內的舒適環境的其他事物而言，與建議作出年度的4月1日時一樣。」

8.就第7(2)條而言, 正如代表答辯人的律政司代表, 呂立有政府律師 (「呂律師」) 所陳述, 可參考英國在R v Paddington (Valuation Officer) Ex parte Peachey Property Corporation Limited[1966] 1 QB 380一案的判決第3 - 49頁:

“The rent prescribed by the statute is a hypothetical rent, as hypothetical as the tenant. It is the rent which an imaginary tenant might be reasonably expected to pay to an imaginary landlord for a tenancy of this [tenement] in this locality, on the hypothesis that they are both reasonable people, the landlord not being extortionate, the tenant not being under pressure, the [tenement] being vacant and to let, not subject to any control, the landlord agreeing to do the repairs and pay the insurance, the tenant agreeing to pay the rates, the period not too short nor yet too long, simply from year to year.”

9.本席翻譯大意為:

「法例指定的租金是一假設性的租金, 租客的存在也是假設性的。 這租金是指存在一假想租客, 可合理預期向同是一假想業主, 就一物業單位的租賃而繳付的租金; 假設雙方皆是理性的, 業主不是貪得無厭的, 租客也不是受壓力妥協的, 而該物業單位是在交吉的情況下出租, 不受任何限制, 業主則答應負責物業維修及支付保險, 租客答應支付差餉, 租期不太長亦不太短, 只是按年租出。」

10.此外, 香港土地審裁處在Warren Chow v Commissioner of Rating and Valuation [1977] HKLTLR 277 引用另一英國個案Wexler v Playle (Valuation Officer) (1960) 1 QB 217, 判決指應課差餉租值的估值基準是假設業主會修葺好物業處所才把物業單位交吉出租。這被引用的英國案例在235頁的原文如下:

“It seems to me that the section is contemplating that the landlord will do repairs, and it must be remembered that, if a landlord is to maintain premises in repair or to keep premises in repair, he has the obligation to put premises in repair. So, if one postulates that a hypothetical landlord and a hypothetical tenant went into a flat which had the defects to which I have referred, such as bad window frames, cracks in the walls and ceilings and dampness and so on, and if we are considering what might reasonably have been expected by way of rent, I would say that it would be such rent as would be payable on the basis that the landlord would then do the necessary repairs to make the flat reasonably habitable and would do such later repairs as would be reasonable in all the circumstances.”(後加強調)

上訴人的證據

11.雖然本席於2015年6月11日本案初次聆訊時, 已提醒上訴人在差餉上訴個案中, 須負起舉證的責任以證明答辯人的應課差餉租值的評估不正確, 但上訴人沒有委託專業估價師就本上訴案撰寫專家證人報告，他甚至承認沒有徵詢任何專業或法律意見。

12.上訴人在「修改估價冊或地租登記冊建議書」及上訴通知書提出下列理由, 作為削減應課差餉租值的論據:

(一) 「自政府推出「雙辣招」後, 二手樓市市價不停下跌, 而租值和樓價完全掛鉤, 樓價不停下跌時, 租值又怎麼可能逆市上升? 根據《太陽報》2014年4月11日報導 – 綜合多間銀行的估價資料, 在過去一年來, 市區樓價不但沒有上升, 樓價更已步入向下調整階段  …… 在灣仔同區灣仔地鐵站上蓋, 交通十分方便和只有26年樓齡的「修頓花園」的今年差餉估價不但沒有向上增加18%, 反而向下大幅度減少時…」

(二)「基利大廈只是一座已達35年的二手舊樓, 既無豪華會所設備、 亦無奢華花園風景。位於街市中間, 汽車不可直達, 上年更被屋宇署認為是日久失修, 發信要求強制驗樓 …」 及「每個自住單位室內裝修早已殘破不堪, 如要出租便要花一筆巨額費用裝修翻新 …」

(三) 「差餉估價署忽略了那些租約租金是包管理費和差餉的! … 因此, 真正實得市值租金應扣減代收的管理費和差餉 … 每戶的全年差餉估價應減少$17,100」

(四)「差餉估價署忽略了那些租戶全是曾花巨額裝修的… [靚裝修戶] (出租戶) 和 [無裝修戶] (自住戶)的市值租金最少相差30%」

(五)「此外, 差餉估價署假設全座大厦高層、中層和低層的市值租金升幅完全相同… 這根本不可能, 因低層住戶 (5樓以下) 受四周舊樓遮擋風景, 沒景觀可言! … 莫說難以取得高層的高速升幅, 基本上, 連出租也有困難 …」

(六)「由于租值數字完全由差餉估價署估計而業主無權參與計算, 所以, 所有舉証責任 (burden of proof) 在于差餉估價署!
… 差餉估價署有責任提出真實數據和例子証明[無裝修戶] (自住戶)和[有裝修戶] (出租戶)的市值租金完全相同, 並且, 差餉估價署有責任提出真實數據和例子証明[低層沒景觀戶]和[高層靚景觀戶]的高速租金升幅%完全相同!」

(七) 上訴人列舉維昌大厦、利文樓、修頓花園及太和閣 (泰和閣) 的差餉值比基利大厦少, 並指稱這反映基利大厦的租值不合理地偏高。

(八) 「不贊成計算低層單位差餉值時用 [平均法]計算大厦中位數, 因這會將高層高租金和低層低租金雙加計平均數, 令到低層單位差餉值因此拉高…」

答辯人的回應

13.就上訴人的上列第一項的上訴理由, 答辯人作出下列回應:

13.1 上訴物業在 2014-2015 年度的應課差餉租值是根據該物業在空置的情況下於2013年10月1日估計可於公開市場所取得的全年租金而釐定。

13.2 在評估物業的應課差餉租值時, 須依據合適的比較租金, 而非其他物業的售價。 這項法律觀點確立在 Messrs Tsang & Chau v Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 3 of 1979一案中(見該裁決第5頁第2段) 。 因此, 不能以物業售價的波動幅度推翻答辯人就上訴物業在2014-2015 年度的應課差餉租值所作的評估。

13.3 上訴人上述的《太陽報》報導並不能構成上訴物業在2014-2015 年度的應課差餉租值的證據, 因其只是一篇新聞報導, 亦不能推翻答辯人就上訴物業在2014-2015 年度的應課差餉租值所作的評估。

13.4 根據劉偉傑測量師 (「劉測量師」)代表答辯人在2015 年8月11日擬備的《估價報告書》(「估價報告(一)」) 第7.1.2段, 「修頓花園」2014-2015 年度的應課差餉租值亦是以相同的評估準則而釐定。劉測量師於1981 年6月入職差餉物業估價署工作, 並由1997 年5月起任職物業估價測量師。

14.本席認同答辯人上述的回應, 本席亦得在此指出, 物業的租賃及買賣市場, 是受不同的經濟因素影響, 兩者雖有關連, 但租值和樓價不會完全掛鈎或同步。另傳媒的報導, 雖然已可能力求準確, 但始終是第三者之言, 如未經核實, 一般不會被接納為呈堂證供。

15.就上訴人的上列第二項的上訴理由, 答辯人作出下列回應:

15.1 根據《差餉條例》第7(2)(b)條,「業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。」

15.2 業主須承擔維修物業的責任, 使其達至「能得到該租金的狀況」, 即應課差餉租值水平。

16.答辯人又舉出一系列的英國有關案例, 包括上文第10段所述的Wexler v Playle的案例, 闡明業主有責任進行維修, 以令物業合理地適合居住, 並須假設業主已履行他維修的責任。物業的實際維修狀況一般不是應課差餉租值的當考慮因素, 這是基於《差餉條例》第7(2)條訂明, 物業單位的應課差餉租值, 須相等於在租客承擔差餉及稅項及業主承擔支付地稅、修葺費用等的情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金。另外, 業主縱然沒有經濟能力承擔維修費用, 亦不能以物業在沒有維修的情況下評估物業的應課差餉租值。

17.本席認同答辯人上述的回應, 這些評估應課差餉租值的原則, 雖然對一般市民來說可能有點抽象, 但其法律基礎早已確立。見最近英國上訴法院案例Newbign (Valuation Officer) v SJ & J Monk [2015] EWCA Civ 78, [2015] RA 93, [2015] PLSCS 57.

18.就上訴人的上列第三項的上訴理由, 劉測量師在估價報告(一)第7.3.2段, 已表明知悉部分議定的租金是包含「管理費和差餉」的情況, 並已就此作出適當的調整。劉測量師不認同上訴人就上訴物業的應課差餉租值提出的額外扣減。

19.就上訴人的上列第四項的上訴理由, 劉測量師表明在評估上訴物業的應課差餉租值時, 已根據《差餉條例》的規定, 假定物業的維修已達到合理狀況, 而業主會承擔物業的維修費用和保險費用等。在選取及分析比較物業的租金資料時, 劉測量師已考慮該等租金是否為合理市場水平, 並在釐定應課差餉租值時, 對偏離市場水平的租金給予較低的參考比重。

20.本席認同劉測量師上述的應課差餉租值估值原則, 並會稍後在本判案書分析劉測量師採用的應用方法是否合理。

21.就上訴人的上列第五項的上訴理由, 劉測量師稱在採納直接比較法去評估上訴物業的應課差餉租值時, 已考慮上訴物業的實際位置與中、高層單位在環境、樓層及景觀上的分別, 並在評估應課差餉租值時已作出適當的調整。本席會稍後在本判案書分析劉測量師採用的應用方法是否合理。

22.就上訴人的上列第六項的上訴理由, 答辯人作出下列回應:

22.1 在法律上, 上訴人有舉證責任, 證明答辯人評估的應課差餉租值超過物業應該享有的租值。 這項法律觀點確立在 Kader Industrial Co Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [1958] HKDCLR 207一案中。 在該案中, 本港區域法院作出以下裁決:

“I will therefore proceed in this case upon the basis that the burden of proof is upon the appellant company to show that the present assessment is beyond the rateable value of the tenement to which it relates.”(裁決第210頁第2段)

“I am proceeding upon the assumption that the burden devolves upon the appellant to show that the present assessment is beyond that which should be arrived at on the basis of that definition (of rateable value); and that the burden is not upon the respondent to show that the assessment is correct as upon such basis.” (裁決第211頁第2段)

22.2 另外, 於上訴案件中, 上訴人負有舉證責任去推翻上訴的決定。 這項法律觀點確立在 Cheung Cheong v Attorney General, CACV 122 of 1986, 一案中。 在該案中, 本港上訴法庭作出以下裁決:

“The right of appeal conferred by Section 53A of the Immigration Ordinance Cap 115 is a restricted one. The burden of proof is placed squarely upon an appellant.” (裁決第14段)

22.3 答辯人否認曾指稱 “[無裝修戶] (自住戶)和[有裝修戶] (出租戶)的市值租金完全相同”或 “[低層沒景觀戶]和[高層靚景觀戶]的高速租金升幅%完全相同”。 這些都是上訴人單方面的指稱。答辯人並沒有證明該等指稱的責任。

23.本席認同答辯人上述所說的上訴人有舉證責任, 證明答辯人評估的應課差餉租值超過物業根據《差餉條例》應該享有的租值的法律原則。

24.就上訴人的上列第七項的上訴理由, 答辯人作出下列回應:

24.1 所有物業的應課差餉租值均以相同的評估準則釐定, 即根據《差餉條例》第7(2)條及第7A(4)條訂明的評估差餉的法律原則。

24.2 上訴人並沒有列出有關大厦實質單位的具體租金資料與上訴物業的應課差餉租值作比較, 這偏離了直接比較法 (direct comparison method) 的評估方式。 再者, 評估物業的應課差餉租值時, 須依據合適的比較租金, 而非其他物業的應課差餉租值。 這項法律觀點確立在Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242一案中(裁決第246頁第2段及裁決第248頁第2段) 。 事實上, 答辯人的估價報告(一)第5段及附錄H已開列上訴物業及鄰近大厦 (包括質素遜於基利大厦的物業) 的合適比較租金資料。

25.本席認同答辯人上述的應課差餉租值估值原則, 並會稍後在本判案書分析答辯人採用的應用方法是否合理。

26.就上訴人的上列第八項的上訴理由, 答辯人作出下列回應:

26.1 答辯人並非使用上訴人指稱的[平均法]評估上訴物業的應課差餉租值。所有物業的應課差餉租值均根據《差餉條例》第7(2)條及第7A(4)條訂明的評估差餉的法律原則釐定。

26.2 上訴人的指稱並無事實根據。

27.本席在聆訊時察覺上訴人對估價理念全無認識、甚至誤解。 土地審裁處早在RJ Rhoades v Lee Wai Lee,  LDLA 42/1983 (日期為1983年9月15日), Lee Chun v Director of Lands, LDLR 9/1983 (日期為1983年11月25日), Cheung Tai Hee & others v Director of Lands, LDLR 6/1983 (日期為1984年1月30日), 及 Graham Wild v Landwide Property Management Company Limited, LDLA 2885/1987 (日期為1988年1月26日) 等已批評單純的 [平均法]不適用於物業估值, 但針對估值的物業而作出適當調整後的數值, 可使用[平均法]以減低市場不完美或人為因素的偏差, 見土地審裁處案例Manchu Hong Kong Limited v Lau E-Yan Betty, LDNT 381/2001 (日期為2002年10月22日) , Painter v Fook Shing Enterprises Limited, LDNT 102/2003 (日期為2003年12月15日) 及 Kan Lai Bing v Fine Connection Limited, LDNT 155/2003 (日期為2004年3月1日) 等。

答辯人的證據

28.雖然上訴人在差餉上訴個案中, 須負起舉證的責任以證明答辯人的應課差餉租值的評估不正確, 在此類上訴個案中,答辯人仍需交代他的估值理據[2]。

29.上訴人質疑劉測量師受僱於答辯人, 在金錢上有利益衝突, 劉測量師的證供「不中立、不客觀、不持平、不可靠」, 要求本席不接納劉測量師的證供。

30.可是就相類的問題, 本港上訴法庭已在Tang Ping Choi & Another v Secretary for Transport[2004] 2 HKLRD 284一案(CACV 81/2003，日期為2004年4月6日)作出判決。 簡單而言, 法律上沒有絕對規則指專家證人不得受僱於與訟方, 但專家證人必須充分知悉其對法庭所負的責任。於本案, 劉測量師在本席席前宣誓作供, 在其撰寫估價報告時, 亦已確認按專業守則並遵從《高等法院規則》(香港法例第4A章) 附錄D內專家證人的行為守則, 以保持提交的估價報告的獨立和可信性。

31.本席接納劉測量師的專家證人身分; 雖然如此, 本席會衡量劉測量師的證供內容的可靠性從而給予適當的比重[3]。

32.劉測量師提交的估價報告(一)第5.1段至第5.9段列出了答辯人根據《差餉條例》第6A條或《業主與租客(綜合)條例》香港法例第7章）第119T條所取得的比較物業租賃資料作為估值依據。當中主要有6 個單位與上訴物業位處同一大厦, 即基利大廈。劉測量師就該等單位在樓層、環境、時間及景觀等與上訴物業的差距作出調整, 以計算出上訴物業在2014-2015年度的應課差餉租值。

33.上訴人在其2015年8月26日的回應書中, 卻夾附了他相應的回應及計算。 現本席節錄有關資料如下:

* 已減去差餉及管理費及調整免租期。

34.劉測量師亦提供了毗鄰和附近3幢大厦的物業租賃資料作為佐證, 而上訴人也作出相應的回應及計算如下:

* 已減去差餉及管理費及調整免租期。

時間的調整

35.從上開列表可看到, 上訴人對劉測量師採納差餉物業估價署《香港物業報告》中的港島區私人住宅B類單位 (即實用面積為40.0至9.9平方米) 的平均租金作為調整的依據, 沒有太大的爭議。在聆訊中, 上訴人曾對此作出保留, 審裁處在最近 Cheer Capital Limited v Unibase Investment Limited 及其他人, LDCS 5000 & 6000/2013(無彙報的案例，日期為2015年6月12日）一案的判案書第112段亦指出, 差餉物業估價署的統計數字或指數, 只能得出平均數值, 並不能確保每一地點或物業皆可適用, 但在缺乏其他可靠數據的情況下, 法庭仍會採納。

樓層效應

36.劉測量師作供時解釋, 他的樓層效應定義, 只限於樓宇每一樓層之間的可能租值差距, 如涉及特別的景觀及其他環境因素對上訴物業租值會有影響, 他會另作調整, 這亦可從他在估價報告(一)中的「基利大廈租金比較及分析表」註3反映。在接受上訴人盤問時, 劉測量師解釋, 他建議的調整幅度, 是參照差餉物業估價署的龐大資料數據分析所得。

37.另一方面, 上訴人沒有任何物業估值的專業資格, 他甚至承認他的物業買賣或租賃經驗匱乏, 但他提出比方6/F和2/F的樓層效應調整達 -18%, 此在租務市場來說是頗大的幅度, 本席認為此幅度的調整毫不合理。

38.雖然上訴人指根據上文B3及B4兩個錦德大廈的租賃個案, 兩者相差3層, 面積相同, 但兩者租金相差達16%至20%, 或每一層的平均變幅約3%。可是「物業市場」並不是一個經濟學上所說的「完美市場」, 物業租賃者或物業買賣者可因應當前的經濟情況及他們各自的境況自由出價以致達成交易, 個別案例偏離市場的情況並不為奇, 因此物業估值需倚賴頗足夠的數據支持, 更要配合適當的經驗。

39.本席認為劉測量師建議的調整幅度較為合理。

景觀

40.本席注意到劉測量師只就A3個案 (即基利大廈10/F 4室) 作出景觀調整-3%, 其他的相類高層單位卻沒有; 雖然他在估價報告(一)中已交代各比較個案需否景觀調節的理由, 本席認為此難令人信服, 故此本席認為相類高層的單位應享有此-3%的調整。

天井構築物頂部/
平台構築物頂部/
後巷構築物頂部/
通風/光線/
後巷油煙

41.上訴人認為上訴物業位處低層, 沒有開揚景觀, 缺乏通風/光線, 面對下一層單位的非法僭建/構築物上滿佈的垃圾, 更要忍受附近食肆排出的油煙、熱氣, 面對後巷的沙井經常淤塞, 發出臭氣, 有相當厭惡性, 所以建議須就各項目分別作出調整。

42.相反, 劉測量師只就平台構築物頂部/通風/光線/後巷油煙等作出較輕微的調整。就此, 他在估價報告(一)中用了兩對比較個案作出分析 (paired comparison), 分別是基利大廈的2/F 1室和8/F 1室的租務個案及北角永興樓的3/F C室和12/F C室的租務個案:

* 已減去差餉及管理費及調整免租期。

43.作為比較個案, 前兩者的租賃日期相約, 根本無需時間調整 (這可減少時間調整出錯的機會), 分別只是高低層的差距, 結果8/F 的相約單位租值比2/F 的貴9% (即 317/291); 如果減去上文的樓層效應調整2%, 分別只是7%。

44.若是以永興樓的兩個租務個案作同樣處理, 扣去時間差約2%後, 12/F 的相約單位租值比3/F 的貴14%; 如果減去樓層效應調整2.5%、 景觀調整3%, 最後分別約為8.5%。

45.以這兩組數字分析, 表面上當然是前者的參考價值較高, 因為前者的兩個租務個案同是來自上訴物業的同一大厦, 而較低層數的單位, 更是來自上訴物業的同一層。可是上訴人認為2/F 1室在出租前曾進行「豪華」裝修, 所以租值偏高, 但怎樣才算得上是「豪華」裝修呢? 在一般情況下, 業主若要把舊單位出租, 他亦需要把單位進行裝修, 上訴人又怎知道8/F 1室在租出前, 它的業主沒有為它進行相約的裝修呢?

46.另一方面, 上訴人指上訴物業樓下有5間食肆, 受它們的抽油煙機排出的油煙及冷氣機排熱機排出的熱氣影響, 其嚴重程度較2/F 1室為甚, 因為後者只受1間食肆的抽油煙機影響。

47.劉測量師回應稱, 他曾多次視察基利大廈及其鄰近地方, 同意機利臣街後巷部分地舖的抽油煙機出口對上訴物業構成一定滋擾, 因此已在其估價報告(三)中作出反映, 有關抽油煙機的位置亦畫載在其附錄S。

48.在其估價報告(一)第4.2段指:

「上訴物業是基利大厦3樓(2/F ) 4室。基利大厦於1979年落成, 為一幢24層高的商住樓宇。…

大厦地下有5個舖位, 除機利臣街12號地下用作售賣毛巾、雜貨外, 其餘地舖皆用作食肆。此外, 機利臣街6號地舖後的天井位置用作回收店。…

(劉測量師)曾要求到上訴物業進行視察, 以檢視影響上訴物業租值的環境因素, 但上訴人拒絕這項要求。

根據(劉測量師)的外部視察, 上訴物業前向機利臣街, 橫向天井(機利臣街2-4號方向), 後向後巷及名為「洋紫荊園」的休憩公園。上訴物業雖然位處低層, 但單位仍享一定的天然光。

在上訴物業向機利臣街的前窗下方是2樓平台一個約4米乘4米構築物的頂部。該構築物的頂部尚算整潔, 對上訴物業的影響不大。但在單位向後巷及「洋紫荊園」的後窗下方的天井有一從地舖食肆 (「興濱茶餐廳」) 引出的抽氣機出口,該抽氣機排出的氣體對上訴物業構成滋擾。此外, 上訴物業橫邊 (即向機利臣街2-4號方向) 窗下方可見到機利臣街6號地下 (「昌記茶餐廳」) 的天井構築物的頂部。該構築物的頂部約在2樓平台水平, 頂部除積聚了一些垃圾外, 亦有一個抽氣機出口, 對上訴物業構成滋擾。…」

49.劉測量師在其於2015 年9月9日提交的《估價報告書》(三)的第2.5.2段進一步解釋:

「至於莊士敦大樓的「明記飯店」和機利臣街4號的「糙米家」的抽氣機出口與上訴物業有一段距離, 而抽氣機出口面向洋紫荊園, 對上訴物業的影響甚輕微。 另「金輝點心」(即機利臣街10號地下) 的抽氣機出口朝向基利大厦地下火牛房方向, 對上訴物業的影響亦甚輕微。

上述「昌記茶餐廳」、「興濱茶餐廳」和「金輝點心」並無晚市, 約在晚上7時左右停止營業。反之在1室樓下的食肆「群眾小廚」是一間小菜館, 經營午市和夜市。(劉測量師)曾在不同時段視察在該段後巷排出的油煙情況, 並認為「昌記茶餐廳」、「興濱茶餐廳」和「金輝點心」所排出的油煙不比1室樓下的「群眾小廚」嚴重。

此外, 基利大厦3樓(2/F)1室後窗面向多台掛在莊士敦大樓向後巷的外牆上的分體冷氣機排熱機, 而上訴人指莊士敦大樓外牆的6 部抽氣機, 並非正面對向上訴物業。

(劉測量師)亦曾多次視察基利大厦的後巷, 並曾向地舖食肆和回收店員工查詢沙井情況, 但未有發現沙井經常淤塞及嚴重流出污水情況。

事實上, 基利大厦與永興樓的後巷情況相若, 後巷兩旁掛著不少前舖分體冷氣機的排熱機和食肆的抽氣機出口, 地面亦有沙井, 舖後天井多有構築物。在評估受影響低層單位的租金時, 難以就每個項目的影響作出個別調整。」

50.上訴人不同意劉測量師以上的分析, 認為劉測量師沒有進入上訴物業實地視察, 未能掌握上訴物業的真實環境情況。可是這正是上訴人自己以私隱為理由多次拒絕劉測量師或答辯人進入上訴物業實地視察。就此, 答辯人提交了兩封由呂律師代表律政司分別於2015 年2月13日及2015 年4月10日的信函, 指曾向上訴人要求進入上訴物業實地視察, 但都遭上訴人拒絕。

51.在前述Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242一案中, 土地審裁處認為, 答辯人在根據《差餉條例》第40(2)條處理差餉反對時, 有責任進入有關物業實地視察。根據《差餉條例》第5(1)條, 答辯人或獲他書面授權的人，可─

「(c) 於任何合理時間，並在物業單位佔用人同意下，或如物業單位並無佔用人或未能找到佔用人，則在擁有人同意下，進入並視察物業單位，並就下列所有或任何目的，按其認為適合，進行量度及記下其他詳情─

(i) 確定物業單位的應課差餉租值；

… 及

(v) 任何與物業單位的估價相關的其他目的；及

(d) 在未能按照(c)段進入物業單位的情況下，向物業單位的擁有人及佔用人送達書面通知，要求准許為(c)段所指明的所有或任何目的而進入並視察物業單位，並可在書面通知送達24小時後，於日間任何合理時間進入(可使用需要的武力進入)並視察物業單位，並就上述任何目的，按其認為適合，進行量度及記下其他詳情。」

52.另根據《差餉條例》第46 (c)條, 任何人妨礙答辯人或獲他授權的人根據第5(1)(d)條進入或視察或量度物業單位，即屬犯罪，一經定罪，可處第3級罰款。雖然答辯人沒有行使第5(1)(d)條賦與的權力, 本席認為上訴人誤解《個人資料(私隱)條例》(香港法例第486章）或有濫用私隱之名之嫌, 妨礙答辯人根據《差餉條例》評估應課差餉租值。上訴人不能反過來以劉測量師或答辯人未能進入上訴物業實地視察的理由意圖推翻答辯人就上訴物業的應課差餉租值評估。

53.根據《個人資料(私隱)條例》第58(1)(c)條,  為任何稅項的評定或收取可獲豁免而不受第6保障資料原則。又根據該條例第58(2)條: 

「凡─

(a) 個人資料是為第(1)款所提述的目的而使用(不論該資料是否為該等目的而持有)；及

(b) 第3保障資料原則的條文就該等使用而適用便相當可能會損害該款所提述的任何事宜，

則該資料獲豁免而不受第3保障資料原則的條文所管限 …」

54.根據《個人資料(私隱)條例》第60B條:

「如個人資料是—

(a) 由任何成文法則、法律規則或香港法院的命令所規定或授權使用的，或是根據任何成文法則而規定或授權使用的;

(b) 在與於香港進行的法律程序有關連的情況下被規定而使用的; 或

(c) 為確立、行使或維護在香港的法律權利所需要而使用的，

該資料獲豁免而不受第3保障資料原則的條文所管限。」

55.此外, 本席接納在上文第48段及49段引述劉測量師的解釋。 無論本港或英國的法庭皆同意, 物業估值是一門講究藝術的學問, 而不能以科學分析, 皆因「物業市場」並不是一個經濟學上所說的「完美市場」, 物業租賃者或物業買賣者可因應當前的經濟情況及他們各自的境況自由出價以致達成交易, 沒有一定的絕對標準; 同樣, 物業估值也不可能如上訴人所說以每一環境指標逐一衡量。正如劉測量師在庭上解釋, 假想租客會明白上訴物業是一面對其他大厦及後巷的低層、後座單位, 會在一定程度受到部分地舖的抽油煙機出口, 樓下僭建物頂部垃圾, 沙井淤塞等造成的環境滋擾, 但正常的假想租客不可能會就每一項逐一計分或扣減。本席觀乎上訴人建議的整體扣減幅度, 更達40%至50%之普[5], 在現實的租賃市場上幾近不可能發生, 因為在香港, 一般的租期較短, 租客會較注重短期的住宿需要, 畢竟上訴物業是一擁有達43.2平方米的獨立單位, 樓上、樓下十數層單位的租值分別不應相差太遠。

56.雖然這樣, 本席接納上訴人就2/F 1室的租值偏離正常情況的證供, 因為即使以劉測量師就各租務個案作出的調整計萛, 其經調整後每月每平方米租金淨額332元, 相對其他比較個案的經調整後每月每平方米租金淨額較為偏高。

57.基於上述理由, 2/F 1室與8/F 1室的兩個租務個案的租金差距, 應不只於9% 或減去樓層效應調整後的7%。本席認為後者達10% 較為合理, 可是本席發現劉測量師在處理這各項調整時, 在個別項目如天井構築物頂部/平台構築物頂部/通風/光線/後巷油煙等均作獨立調整, 實際調整總額遠高於7%或10%, 因此本席接納劉測量師就各項目的調整。

後巷巨樹影響

58.上訴人指上訴物業的後窗對出, 曾有一大樹遮擋景觀及阻礙通風。就此, 上訴人在其2015年8月26日的回應書中, 夾附了一基利大厦業主立案法團於2014年1月28日發出的信函, 稱:

「… 本法團已於2013年11月28日 … 舉行之業主大會上議決通過斬除有關大樹, 並定於於2014年2月12日至13日進行有關斬樹工程。」

59.上訴人在庭上表示, 由於有部分業主阻撓工程進行, 實際的斬樹日期要延至約2014年4月20日才完成。

60.劉測量師的回應是, 按基利大厦業主立案法團於2014年1月28日發出的信函, 假想租客和假想業主在議定租金時, 均會認為上訴物業於《差餉條例》第7A條所指定的4月1日應已不受該大樹影響。又即使斬樹工程確實延誤至2014年4月20日才完成, 有關樹木從2014年4月1日起計只存在20天。這情況對物業單位根據《差餉條例》第7條按年出租可合理預期得到的租金所構成的影響應很輕微。

61.本席同意劉測量師的回應, 即在處理比較個案分析時, 不應扣減「後巷巨樹影響」。

包傢俬租金

62.上訴人又質疑, 劉測量師的比較個案連傢俬出租, 所以應作出相應減值。

63.但正如上文第32段所說, 劉測量師是根據《差餉條例》第6A條《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章) 第119T條所取得的比較物業租賃資料作為估值依據。上訴人在沒有實質證據的情況下, 不能推翻這些資料的真確性。

新增的比較個案

64.上訴人在其2015年8月11日的回應書中, 新增兩個基利大厦的租金比較個案, 即6/F 某住戶[6]及15/F 4室的續租個案, 並在其2015年9月2日給律政司的回應書中畫圖加以分析如下:

每月每平方米租金淨額 (劉測量師的調整後數字)

基利大厦	1室	2室	3室	4室
	(43.2平方米)	(39.1平方米)	(39.1平方米)	(43.2平方米)
15/F				211
14/F
13/F				299
12/F
11/F
10/F		322	273	316
9/F	304
8/F
7/F
6/F		224
5/F
4/F
3/F
2/F	332

65.就6/F 2室的續租個案, 劉測量師在其估價報告(一)第6段內已指出該物業經調整後的租金遠低於基利大厦用作比較物業的中位月租和平均月租及其他鄰近相類似物業的租金, 因此劉測量師認為在釐定上訴物業的應課差餉租值時, 此續租個案可用作比較物業的參考比重應較少。

66.即使這樣, 劉測量師在覆核上訴物業的應課差餉租值時, 已包含此續租個案加以分析。

67.又就15/F 4室的續租個案, 劉測量師的回應是, 根據差餉物業估價署的紀錄, 該單位的租約為續租租約, 由2012年9月1日起生效, 為期3年, 每月租金總額為11,980元, 包括差餉及管理費。劉測量師曾就此分析該單位和基利大厦其他的相若單位在2012年內的租賃資料, 結果顯示其經調整後的每平方米租金211元, 不但遠低於其餘兩個比較物業的月租 (即13/F 4室的299元及10/F 4室的316元), 亦遠低於基利大厦用作比較物業的中位月租和平均月租, 因此劉測量師認為該租金作為釐定上訴物業的應課差餉租值的參考價值不高。

68.本席在上文第55段已解釋, 「物業市場」並不是一個經濟學上所說的「完美市場」, 物業租賃者或物業買賣者可因應當前的經濟情況及他們各自的境況自由出價以致達成交易, 個別案例偏離市場或上訴人稱謂的反常現象並不為奇。從上訴人提供的圖表顯示, 15/F 4室的續租租金明顯偏低, 本席同意劉測量師的見解。

審裁處認為最合適的比較物業租金

69.在前文第56段, 本席同意 2/F 1室的租值偏高, 如撇除此比較個案, 及高層單位的景觀調整-3%後, 本席得出如下結果:

70.根據一般估值常識, 同一大厦的比較個案應是最可信賴的估值依據, 但劉測量師也穩當地參考毗鄰相類大厦的月租個案(即B1至B6), 它們未經調整 (時間調整除外) 的每平方米平均月租為267元至364元。劉測量師指這些毗鄰的大厦質素更遠遜於基利大廈。

71.上訴人在聆訊中曾質疑劉測量師缺乏基利大廈的低層租務個案參考[8], 而2/F 1室的租金又偏高, 不能作準。但本席認為B5 (即機利臣街2 號2/F 後座) 個案正好補充此項不足。根據劉測量師的描述, 機利臣街2至 4號, 毗鄰基利大廈, 於1965年落成, 是一幢只有樓高6層的商住唐樓; 此大厦樓齡較高, 沒有升降機設備和大厦管理服務。本席認為這是一後座低層單位, 比較正面面向「洋紫荊園」，就個別項目如天井構築物頂部/平台構築物頂部/通風/光線/後巷油煙等的情況, 相對於上訴物業可能稍為優勝。但上訴人卻未有就劉測量師所說的「沒有升降機設備和大厦管理服務」作出適當的調整。所以本席不同意上訴人就這些項目的建議扣減或調整。

72.此外, 上訴人在聆訊中亦提出, 在商議續租時, 業主會考慮給予現有租客一些租金優惠, 期望留著租客, 以減低物業空置的機會。如這項假設屬實, 這續租個案應不被採納, 或即使被用作參考, 也應給予較低的比重, 因為這續租時的考慮與評估差餉時, 必須假設業主把物業單位交吉出租的要求不符。又假使上訴人的理念正確, 即業主在續租時會給予現有租客一些租金優惠, 這會使續租的租金相較物業單位交吉出租時低, 如是這在根據《差餉條例》評估應課差餉租值時, 這些續租的租金應被調升至交吉出租時的價值。由是觀之, 基利大廈6/F 2室, 15/F 4室及B1至B6的比較個案 (包括兩個機利臣街2 號的比個案) 的租值, 應被調高至應課差餉租值的水平。

73.基於以上所述, 本席同意劉測量師評估上訴物業的2014-2015年度的應課差餉租值為每平方米平均月租約267元; 以上訴物業的實用面積計算, 即每月11,534元。由於劉測量師在分析各比較物業的租金時，該等租金已被折算為淨租金，即與應課差餉租值的定義一致，因此，本席裁定上訴物業的2014-2015年度的應課差餉租值，應該等同上述的全年租金的估值, 本席同意劉測量師採納的138,120。

其他

74.上訴人提出2014-2015年度的應課差餉租值較上一年度的估值增幅過高，及該估值的增幅與「香港物業報告」指標和樓市走勢不符等理由，作為修改上訴物業的估值的理由。本席認為答辯人袛能根據《差餉條例》的規定評估上訴物業的應課差餉租值。此外, 觀乎上訴人對《差餉條例》及估價理念全無認識、甚至誤解, 在聆訊時只盡力陳詞以減低應課差餉租值為目的, 說成上訴物業幾近不適宜人居住。 本席同意答辯人稱上訴人的指稱不可信。

75.法庭一直認同最普遍及最適當的估值方法為「直接比較法」，即專家證人劉測量師所採用的方法, 此估值方法只以市場數據為參考, 好處是可免卻考慮上訴人作為當事人的個人主觀顧慮。因此，本席裁定不應該考慮上訴人上述所提的與直接比較法相悖的上訴理由以決定上訴物業2014-2015年度的估值是否過高。

76.上訴人又提出, 政府在計算物業稅時, 稅務局會根據《稅務條例》第5(1A)條按扣除差餉後的應評稅值減去20%作為修葺及支出方面的免稅額, 為何在評估應課差餉租值時, 不相應減去20%。上訴人實際是把兩互不相干的法例條文混為一談。

77.最後, 本席得在此重申英國上議院在Dawkins (Valuation Officer) v Ash Brothers and Heaton Ltd [1969] 2 AC 366一案中闡釋的應課差餉租值理念:

“Rating seeks a standard by which every hereditament in this country can be measured in relation to every other hereditament. It is not seeking to establish the true value of any particular hereditament, but rather its value in comparison with the respective values of the rest. Out of various possible standards of comparison it has chosen the annual letting value. ... So one must assume a hypothetical letting (which in many cases would never in fact occur) in order to do the best one can to form some estimate of what value should be attributed to a hereditament on the universal standard, namely a letting ‘from year to year.’”

78.本席翻譯大意為

「應課差餉租值旨在為區內各物業單位提供一共同的徵稅基準, 卻不是在意為各被徵稅物業單位尋找其真正價值。雖然大家明白某些物業單位可能實際上不會租出, 在眾多不同的徵稅基準中,差餉的徵收卻選擇了物業單位的按年假設性租出可盡可能估計得到的租金。」

總結

79.由於上訴人未能舉證證明2014-2015年度的應課差餉租值過高，因此本席撤銷上訴人於2014年10月29日根據《差餉條例》第42條提出的上訴。又由於上訴人於是案敗訴，理應支付答辯人的訟費, 本席作出以下頒令:

(1) 撤銷上訴人於2014年10月29日根據《差餉條例》第42條提出的上訴;

(2) 上訴物業在2014-2015年度差餉估價冊上的應課差餉租值138,120維持不變;

(3) 上訴人須支付答辯人本上訴的訟費，如雙方未能就數額議定，則由法庭依區域法院基準評定。

上訴人：無律師代表，親自應訊。

答辯人：由律政司呂立有政府律師代表應訊。

[1] 見退休法官高義敦所著的Land Compensation and Valuation Law in Hong Kong,第3版, 2009年印行, 第399頁及Best Origin Limited 訴差餉物業估價署署長,香港民事上訴案件2008年第67號, 2010年11月19日判案書第1至3段。

[2] 見Lee Edith v Commissioner of Rating and Valuation [1983-85] CPR 373, 第14段。

[3] 又根據《土地審裁處條例》第10(6)條, 審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。

[4] 上訴人認為2/F 1室 (即A1 個案) 在出租前曾進行「豪華」裝修, 所以租值偏高, 拒絕接納此為可參考比較案例。

[5] 並不計算稍後討論有關上訴人就「後巷巨樹影響」建議的8%。

[6] 劉測量師在其2015 年8月26日擬備的《估價報告書》(二) 指, 這實際是6/F 2室。 另上訴人指此單位在出租前曾進行豪華裝修, 但劉測量師根據差餉物業估價署紀錄, 該單位業主申報有關租賃資料時, 並沒有提及租約包括任何傢具。上訴人未能提供實質證據, 證明此單位在出租時包含「豪華裝修」以致租金大幅上升。

[7] 即使本席採納上訴人建議的後巷油煙-8.5%或本席建議的-10%, 經調整後的平均數為275元及270元。

[8] 土地審裁處在Chan Kwai Sim v Commissioner of Rating and Valuation, LDRA 1/1983 (日期為1983年11月8日) 也有相類評語。