Lee Yuk Fei 及另一人 對 Commissioner of Rating and Valuation

LDRA 78/2015

香港特別行政區

土地審裁處

差餉上訴2015年第78宗

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判 案 書

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上訴背景

1.兩位上訴人皆是香港列堤頓道67號碧翠園A座D天台 (以下稱為「上訴物業」) 的註冊業主 (以下統稱為「上訴人」)。他們根據《差餉條例》(香港法例第116章) 第42條就2015-2016年度的應課差餉租值向土地審裁處提出上訴，反對差餉物業估價署署長 (「答辯人」) 於2015年10月16日作出的決定。

2.事緣答辯人於2015年5月21日根據《差餉條例》第26條通知上訴人上訴物業及其應課差餉租值已列入2013-2016三個年度的估價冊如下﹕

應課差餉租值(元)	生效日期
17,280	2013年6月25日
19,080	2014年4月1日
20,040	2015年4月1日

3.第一上訴人於2015年6月11日提交一份「反對「臨時估價」通知書」(表格R23A) 認為上訴物業的應課差餉租值估價較恰當的估值為高。

4.答辯人於2015年10月16日向上訴人發出決定通知書(表格R24) 確認上訴物業的應課差餉租值如上文第2段所述。上訴人於2015年11月2日只就2015-2016年度的應課差餉租值提出上訴。

差餉條例

5.差餉的概念，起源於17世紀的英國，一直被沿用為鄉鎮居民向地方政府繳納的一項稅收[1]，香港現時的《差餉條例》，雖曾經歷幾番修訂，其主要條文仍承襲了英國於1967年整合過往有關法例而成的General Rate Act。所以許多《差餉條例》條文的解讀，法庭會參照相關的英國案例。當然，根據中華人民共和國香港特別行政區基本法 (「基本法」) 第8條﹕「香港原有法律，即普通法、衡平法、條例、附屬立法和習慣法，除同本法相抵觸或經香港特別行政區的立法機關作出修改者外，予以保留。」此外，根據基本法第84條，其他普通法適用地區的司法判例也可作參考。

差餉評估原則

6.《差餉條例》第7(2)條及第7A(3)條訂明評估差餉的法律原則如下﹕

第7(2)條

「(2)  物業單位的應課差餉租值，須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金─

(a)  租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項；及

(b)  業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。」

第7A(3)條

「(3)  就臨時估價而言，根據第26條送達的臨時估價通知書所涉物業單位的應課差餉租值，須為在有關日期應屬該物業單位的租值，並假設在當日─

(a)  物業單位的狀況，與通知書送達時一樣；

(b)  影響佔用模式或影響佔用性質的有關因素，與通知書送達時存在的一樣；及

(c)  物業單位所在地區的狀況，就同區內的其他處所、該等處所的佔用和使用情況、區內提供的交通服務和其他設施，以及影響區內的舒適環境的其他事物而言，與通知書送達時一樣。」

7.就第7(2)條而言，在R v Paddington (Valuation Officer) ex parte Peachey Property Corporation Limited[1966] 1 QB 380一案的判決第412頁﹕

“The rent prescribed by the statute is a hypothetical rent, as hypothetical as the tenant. It is the rent which an imaginary tenant might be reasonably expected to pay to an imaginary landlord for a tenancy of this [tenement] in this locality, on the hypothesis that they are both reasonable people, the landlord not being extortionate, the tenant not being under pressure, the [tenement] being vacant and to let, not subject to any control, the landlord agreeing to do the repairs and pay the insurance, the tenant agreeing to pay the rates, the period not too short nor yet too long, simply from year to year.”

8.本席翻譯大意為﹕

「法例指定的租金是一假設性的租金，租客的存在也是假設性的。這租金是指存在一假想租客，可合理預期向同是一假想業主，就一物業單位的租賃而繳付的租金；假設雙方皆是理性的，業主不是貪得無厭的，租客也不是受壓力妥協的，而該物業單位是在交吉的情況下出租，不受任何限制，業主則答應負責物業維修及支付保險，租客答應支付差餉，租期不太長亦不太短，只是按年租出。」

上訴物業

9.上訴物業位於港島西半山列堤頓道67號一12層高[2]住宅大廈的天台單位，該處主要是一純住宅區域。上訴物業周邊有矮牆圍繞，平面呈一「L」字形狀，地面及牆身鋪有地磚及磁磚，身處其中可眺望附近的建築大廈。

10.兩位上訴人亦同是上訴物業樓下12字樓D單位的註冊業主，但兩單位之間沒有直接樓梯或通道連接，前往上訴物業必須依賴大廈的公共樓梯，因為大廈的電梯只能到達12字樓，不能直達上訴物業的樓層。

11.大廈於1971年獲發的佔用許可證 (俗稱入伙紙) 沒有規限上訴物業的用途。

12.根據第一上訴人的描述，上訴物業的東南角部份已用作安放大廈D室高層住戶食水錶，西邊及大部份南邊之圍牆內側沿邊敷設有公用水管。雙方同意，在撇除上述設施後，上訴物業的內部樓面面積[3]是57.7平方米。

其他沒有爭議事項

13.雙方沒有爭議的事項也包括﹕

(1)  《差餉條例》第7A(3)條所指的「有關日期」為2014年10月1日；

(2)  參照相類租金證據是釐定應課差餉租值的合理估值方式；

(3)  沒有上蓋構築物的住宅天台一般來說都是和樓下的住宅單位一併使用。

2016年4月25日的非正審申請聆訊

14.於2015年12月21日本案初次聆訊時，本席頒令雙方須於2016年4月5日或之前存檔及派送證人陳述書、所有有關文件及專家報告(如有的話)，雙方並須在2016年4月20日或之前存檔及派送其回應證據(如有的話)，並定於2016年5月3日於本席席前進行審訊。

15.可惜上訴人弄錯了提交證人陳述書及專家報告的日期，誤以為是2016年4月15日，所以上訴人於2016年4月15日提出非正審申請，要求審裁處批准延期提交專家報告。

16.此非正審申請於2016年4月25日於本席席前進行聆訊。本席在看過第一上訴人擬提交的「專家報告」後 (下稱「第一上訴人的專家報告」)，批准上訴人逾期於當天存檔及派送該第一上訴人的專家報告，並頒令雙方須在2016年5月9日或之前存檔及互相交換/派送就對方的專家報告而作出的書面回應，又須在2016年5月19日或之前存檔及互相交換/派送開案陳述書。

17.由於上訴人的錯失，案件需押後至2016年5月23日才能審訊。上訴人須就本非正審申請支付答辯人2016年4月25日當天的費用。

上訴人的估值依據

18.由於上文所述的誤會，第一上訴人的專家報告日期雖然註明是2016年4月15日，但其實際提交日期是2016年4月25日。

19.第一上訴人曾肆業於香港理工學院，隨後加入政府差餉物業估價署工作，在專業估價測量師指導下實習及接受各項法定估價訓練，並於1997年獲頒授測量學(地產實務)高級文憑。第一上訴人於1994年獲晉升為高級估價主任，並擔任此職位至退休為止，但從來未持有任何估價學會的專業資格，因此答辯人質疑第一上訴人沒有資格撰寫「專家報告」。

20.在 HKSAR 訴 Seven Starts Chemical Products Limited, HCMA 651/2002 (無彙報的案例，日期為2002年11月18日) 的判案書第11段指出，即使主任裁判官不認同該案上訴人的主事人有資格成為專家證人，但法庭仍可接納該名人士以非專家證人身分提出的證供。該段全文如下﹕

“11. The magistrate's decision not to accept Mr Wu as an expert witness was based on facts. She heard evidence from Mr Wu as to his academic qualifications and experience in the field of testing pillows and made full and careful evaluation of that evidence. She found that Mr Wu had some knowledge and experience in the procedure of testing pillows but that was not sufficient to qualify him as an expert witness. In my view, these were findings of fact which an appellate tribunal would be slow to interfere, unless in exceptional circumstances. Given the fact that Mr Wu had close connection with and personal interest in the appellant company, even if he was allowed to give evidence as an expert, the weight to be attached to his evidence would be minimal. Having rejected Mr Wu to give evidence as an expert, the magistrate nevertheless permitted Mr Wu to continue with his evidence as a non-expert witness and I can see nothing wrong with that. Since Mr Wu had given evidence, the magistrate was entitled to deal with that evidence in the way that she considered proper. This ground must also fail.”

21.此外，加拿大最高法院在 R v Marquard (1993) 4 SCR 223 的第224 頁亦有為專家證人的定義作出解釋，並謂即使其經驗有所不及，這只會影響證據的權衡比重，但證據不會不被法庭接納﹕

“The only requirement for the admission of expert opinion is that the ‘expert witness possesses special knowledge and experience going beyond that of the trier of fact’ ...... Deficiencies in the expertise go to weight, not admissibility.”

22.同樣，根據《土地審裁處條例》第10(6) 條，審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。本席會因應第一上訴人的專家報告的內容，以權衡其可作為證據的分量。

23.第一上訴人的專家報告第3.1段指出，「在現實環境中較常見的情況，不論是住宅或非住宅樓宇的天台，特別是沒有附加搭建物的那類，一般都是與頂層單位共同佔用及合併估價。而無搭建物之天台本身而又分開及獨立佔用的就比較罕見。可作比擬的租值資料更是鳳毛麟角。」

24.因此第一上訴人卻依賴了兩個政府地政總署批出的短期租約 (簡稱「STT」) 個案以支持他的上訴，他認為這些STT 涉及的物業與上訴物業同樣是空地，所以可供比較。

25.他的第一個比較個案是座落在中環近碼頭海傍新填海「黃金地段，地點優越」[4]，面積達36,600平方米，此地段 (STT NHX-783) 曾作為舉辦馬戲團、茘園遊樂場、嘉年華會及最近由2016 年 4 月 28 日開始至 5 月 7 日的藝人歌星演唱會[5]。

26.本席同意代表答辯人的劉梅妹測量師 (「劉測量師」) 的意見，這些STT租賃個案根本不可用作比較[6]。單看上文的描述，STT NHX-783在任何方面都不可能與只有57.7平方米的大廈天台 (即上訴物業) 比較，遑論作為估值參考。可憾的是，第一上訴人竟仍堅持上訴物業也可作為舉辦某藝人的小型演唱會或家庭同樂日，所以兩者仍可作比較。

27.本席同意代表答辯人的律政司代表，陳碧琪政府律師 (「陳律師」) 所說，第一上訴人引用 Sotheby Parke Bernet & Co v Perrett (VO) and City of Westminster [1985] 1 EGLR 235 (“Sotheby”) 及 Chilton v Price (VO) [1991] RVR 5 (“Chilton”) 對支持他的上訴沒有幫助，因為這些英國案例正好要求用作比較的個案必須在各方面，包括地點、面積及特徵上與上訴物業有一定的可比較性。

28.在Sotheby 第236頁，英國的土地審裁處有以下評述﹕

“I have little hesitation in deciding that comparison with the agreed assessments of other auction rooms is to be preferred. These comparables are by no means the same as the appeal premises, but they are clearly within the same mode or category of use and are sufficiently close in location, size and quality to enable the differences to be distinguished with some precision, albeit that skill and judgment are required.” (後加強調)

29.同樣在Chilton，英國的土地審裁處有以下評述﹕

“I am, however, concerned that in this case the Bramshall properties relied on by the respondent are so dissimilar in type, quality, construction and location that arbitrary adjustment for the range of differences could result in some unfairness to the appellant.”

30.當然第一上訴人也嘗試在此STT NHX-783租賃個案上作出以下調整，使其與上訴物業比較﹕

	地點／ 可接近程度	交通	垂直往返 (電梯)	樓面承重能力	面積	布局	樓面狀況	用途	總調整
調整幅度	-5%	-2.5%	-5%	-5%	＋20%	-2.5%	0%	-2.5%	-2.5%

31.很明顯，這些所謂調整幅度不可能反映STT NHX-783與上訴物業的差異。於此本席亦得引用本港土地審裁處在Tin Kung Investment Limited v Secretary for Transport, LDRW 16 of 2001 (無彙報的案例，日期為2004年6月29日) 一案判詞第3(1) 段中的評語﹕

“Putting before anyone these statistics, there must be the concern whether the Comparables selected for valuation are indeed suitable for comparison. Making adjustment to compensate for the difference between two properties is not a perfect and effective valuation tool. What the experts have built in the valuation formula are largely subjective views (and such formula may be manipulated to arrive at an intended result). The subjective views tend to cause error, the risk of which goes in proportion to the quantum of adjustment made. Its application therefore is with limitation. It is suitable for use only if the two properties are in great similar but in minor place different. In the case where a large number of factors and amount of adjustment as the above are applied in the valuation, the risk of getting the valuation wrong is high.　If this fundamental principle of application is not observed, the price of a commercial property in a central business area can be absurdly taken to find out the value of a piece of farmland in the green belt zone through adjustments. ”

32.至於第一上訴人引用的第二個比較個案，則是位處九龍將軍澳半山山腰，「附近欠缺任何設施，頗為荒涼」，面積亦達1,070平方米。第一上訴人在聆訊時，已自行撤回此「比較個案」。

33.此外，第一上訴人亦嘗試以港島東區太古城一天台單位的2015-2016年度應課差餉租值與上訴物業的作出比較，這可能是第一上訴人引用Sotheby及Chilton兩宗個案的唯一原因。首先，太古城與上訴物業的地點相距甚遠，地區特性亦大不相同，兩者難作比較。

34.再者，早在1932年，英國的上訴法庭對運用其他物業的應課差餉租值作差餉估值已不認同﹕

“The assessing authority should not sacrifice correctness to ensure uniformity, but, if possible, obtain uniformity by correcting inaccuracies rather than by making an inaccurate assessment in order to secure uniform error.”[7]

35.同樣，本港土地審裁處在Fook Hong Enterprises Company Limited v Commissioner of Rating and Valuation  [1983-85] CPR 380一案判詞第35及36 段中，也有以下的評語﹕

“35. With respect to the Tribunal's earlier decision, we cannot find in ［Section 7(3)］ authority to adjust the valuation down to the tone of the list. What the subsection appears to us to do is to make express provision, in the case of interim valuations, that they too are to be ascertained not at the date of the proposal, but are to be backdated to the date when the last general valuation came into effect under Section 14.

36. We are well satisfied that the valuation, as at that earlier date, has to be an accurate valuation. If it turns out to be higher than other inaccurate valuations as at that date, already forming part of the Valuation List and therefore contributing to the tone of the list, there is no statutory power under Section 7(3) to adjust the accurate valuation down to accord with the inaccurate valuations.”　　

36.在Sotheby及Chilton，英國的土地審裁處是在缺乏任何租金證據的情況下 (in the absence of any rental evidence)，才願意採納其他物業單位的應課差餉租值作為評估。

37.因此，本席認為，如果有租金證據可供參考，其他物業的應課差餉租值於評估上訴物業的應課差餉租值時沒有參考價值。

38.無論如何，劉測量師在其擬備的專家報告中，也提供包括了6B 號巴丙頓道基苑天台的應課差餉租值為每平方米28.5元，這與上訴物業的每平方米29.0元相當一致。

答辯人的專家代表

39.雖然上訴人在差餉上訴個案中，須負起舉證的責任以證明答辯人的應課差餉租值的評估不正確，在此類上訴個案中，答辯人仍需交代他的估值理據[8]。

40.答辯人由劉測量師代表在2016 年4月5日擬備專家報告以提供估值依據。劉測量師在1980年加入差餉物業估價署工作，她在其專家報告中表明，在有關時段，她是以物業估價測量師身分負責香港西區、上環及西半山的差餉評估覆核工作。劉測量師於1992年成為英國皇家特許測量師學會會員及於1994年成為香港測量師學會會員。

41.第一上訴人在開始盤問劉測量師時，質疑劉測量師既受僱於答辯人，她所擬備專家報告並不中立，第一上訴人要求本席不接納劉測量師的證供。

42.可是就相類的問題，本港上訴法庭已在Tang Ping Choi & Another v Secretary for Transport [2004] 2 HKLRD 284一案 (CACV 81/2003，日期為2004年4月6日) 作出判決，其判決書的第16段至17段，已就答辯人的僱員可作為專家證人作出解說，其中所引用英國上訴法庭的案例 Regina (Factortame Ltd and others) v Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions (No 8) [2002] 3 WLR 1104, Lord Phillips MR 的說話更是指答辯人的僱員可作為專家證人的情況﹕

“Expert evidence comes in many forms and in relation to many different types of issue. It is always desirable that an expert should have no actual or apparent interest in the outcome of the proceedings in which he gives evidence, but such disinterest is not automatically a precondition to the admissibility of his evidence.”

43.簡單而言，法律上沒有絕對規則指專家證人不得受僱於與訟方，但專家證人必須充分知悉其對法庭所負的責任。於本案，劉測量師在本席席前宣誓作供，在其撰寫的估價報告中，亦已確認按專業守則並遵從《高等法院規則》(香港法例第4A章) 附錄D內專家證人的行為守則，以保持提交的估價報告的獨立和可信性。

44.本席接納劉測量師的專家證人身分；雖然如此，本席會衡量劉測量師的證供內容的可靠性從而給予適當的比重。

答辯人的估值理據

45.劉測量師在其專家報告中，依賴以下4個租務個案以支持她的估值[9]﹕

比較個案編號	地址	天台內部樓面面積 (平方米)	租約生效日期	每月租金淨額*
				(元)
1	香港德輔道中84/86號章記大廈天台	22.9	2014年7月 1年約 (續租)	5,500
2	香港巴丙頓道6A號時樂花園 25字樓B室及天台	30.5	2014年9月 2年約 (新租)	16,553
3	香港柏道2號45字樓B室及天台	46.1	2014年10月 2年約 (續租)	52,534
4	香港干德道62G號帝豪閣 C座43字樓1號室、天台及1停車位	85.6	2014年8月 2年約 (續租)	53,430

* 已減去差餉、管理費、停車位費用及調整免租期。

46.由於第一上訴人在其「回應答辯人之專家報告陳述書」中指出，劉測量師採納的第1個比較個案是位於上環一商業大廈的天台，其業權人把差不多整個佔用範圍 (licensed area) 批予大廈全體業權人用作構建一座龐大的消防系統，應是一特殊的租約，答辯人在聆訊時，已撤回此「比較個案」。

47.所以劉測量師只剩下3個頂層單位與天台一併出租的比較個案，她的處理方法是將有關個案的整體租金減去頂層單位可合理預期得到的租金，餘額則被視作天台單位可合理預期得到的租金﹕

比較個案編號	地址	每月租金淨額	與上訴物業比較後所作的調整							調整後每月租金淨額(元)	調整後純天台每月租金(元)	調整後純天台每月每平方米租金(元)
			租約生效日期	樓層	2014年10月的租金指數	租期生效日的租金指數	時間	頂層火熱影響	總調整
2	巴丙頓道6A號時樂花園 25字樓B室及天台	16,553	2014年 9月 2年約 (新租)	0%	177.4	175.2	1.3%	0%	1.3％	16,768	4,506	148
	時樂花園 14字樓B室	12,177	2015年 1月 2年約 (續租)	5.5%		180.7	-1.8%	-3.0%	0.7%	12,262
3	柏道2號45字樓B室及天台	52,534	2014年 10月 2年約 (續租)	0%	147.0	147.0	0%	0%	0%	52,534	8,755	190
	柏道2號40字樓B室　(中間沒有44字樓層)	44,627	2014年 11月 2年約 (續租)	2%		148.3	-0.9%	-3.0%	-1.9%	43,779
4	干德道62G號帝豪閣 C座43字樓1號室、天台及1停車位	53,430	2014年 8月 2年約 (續租)	0%	144.8	142.3	1.8%	0%	1.8%	54,392	8,518	100
	干德道62G號帝豪閣C座37字樓1號室	46,151	2014年A 12月 2年約 (新租)	3%		145.7	-0.6%	-3.0%	-0.6%	45,874

(1)  每月租金淨額已減去差餉、管理費、停車位費用及調整免租期。

(2)  樓層調整以每層0.5%計算。

(3)  時間調整根據差餉物業估價署制訂的不同的A、B、C及D類單位租金指數。

48.第一上訴人卻質疑劉測量師上述估值方法的合理性。他認為劉測量師的比較個案2至4都是天台與對下頂層住宅單位合併出租的租賃，當中的天台部份是附屬單位，只算充當著住宅部份 (主要單位) 之伸延，以此組合模式的租賃個案與上訴物業作出比較，實屬不妥，更與《差餉條例》第7條要求上訴物業作為獨立物業單位 (tenement) 作出估值相違。就此最後觀點，第一上訴人引述終審法院非常任法官Lord Millett 在 Hong Kong Electric Co Ltd v Commissioner of Rating and Valuation (No 2) (2011) 14 HKCFAR 579的判案書第147段(d) 項所說﹕

“(d) The rent is intended to represent the value of occupation of the tenement to the HT in the open market, taking into account every intrinsic quality of the tenement and all relevant circumstances. Although the tenancy and the parties to the tenancy are hypothetical, the tenement and the market are real.”

49.第一上訴人更認為天台與對下頂層住宅單位合併租用，會釋放「潛藏價值」，類似兩塊相連地段合併而賺取的 “marriage value”，合併所得的租金會比兩者分開及獨立出租所得租金之總和要多。

50.首先，本席認為第一上訴人混淆了《差餉條例》對「物業單位 (tenement)」的要求與估值上的要求。此宗上訴不是如 Woolway v Mazars [2015] UKSC 53, [2015] PLSCS 240 般對答辯人定下的「物業單位 (tenement)」有爭議，上訴人和答辯人由始至終皆同意上訴物業只是「香港列堤頓道67號碧翠園A座D天台」。上訴人與答辯人的爭議只是上訴物業的應課差餉租值或 “the value of occupation”。

51.從估值角度看，“the value of occupation” 可考慮市場上任何合適的資料作出分析及調整以得出最後結果，即使第一上訴人也嘗試用STT NHX-783與上訴物業作出比較，這不能說第一上訴人是以STT NHX-783作為是案的「物業單位 (tenement)」。STT NHX-783不可作為比較的原因只是它與上訴物業南轅北轍，更加說不上是第一上訴人引用Williams (Valuation Officer) v Scottish & Newcastle Retail Ltd & Another [2001] EWCA Civ 185, [2001] RA 41 所說的同一 “mode or category of occupation” 。

52.眾所週知，在現實中絕少情況會有兩所物業完全相同，所以在對某物業單位進行估值時，必須要尋找相類物業成交(租賃)個案作出比較，在這過程中無可避免要作出適當調整，而這調整的幅度，最理想能參照合適的比對個案作出分析 (paired comparison)，而劉測量師在此上訴個案所採用的方法，正好就是這樣。合適的配對比較個案，當可得出有花園、或沒有花園對洋房的價值分別 (即花園對洋房價值的重要性)，有停車位、或沒有停車位對物業單位的價值分別 (即停車位對物業單位價值的重要性)，有優美景觀、或沒有優美景觀對物業單位的價值分別 (即優美景觀對物業單位價值的重要性)，...... 。 在 Bright Dragon Properties Limited v Director of Lands, LDLR 3/2007 (無彙報的案例，日期為2014年8月8日) 一案，土地審裁處接納了該案答辯人的測量師意見，採用了相類的比對個案分析以決定樓上商業單位在有直接地下通道連接的價值。

53.就第一上訴人認為天台與對下頂層住宅單位合併租用會釋放「潛藏價值」，英國的上訴法庭在 Inland Revenue Commissioners v Clay [1914] 3 KB 466 已確認一個公開物業市場的假定當包括所有的潛在競爭者，物業的價值可包括第一上訴人所指的「潛藏價值」或 “marriage value” 。當時 Swinfen Eady LJ 在475 及476頁說﹕

“(the gross value of land) means such amount as the land might be expected to realize if offered under conditions enabling every person desirous of purchasing to come in and make an offer, and if proper steps were taken to advertise the property and let all likely purchasers know that the land is in the market for sale. It scarcely needed evidence to inform us – it is common knowledge – that when the fact becomes known that one probable buyer desires to obtain any property, that raises the general price or value of the thing in the market..... The fact that No 83 had a potential value, by reason of its proximity to the nurses’ home, and the very rapid increase of the work of that institution, .... ought properly to be taken into consideration in arriving at the value it might be expected to realize...”

54.同樣，Cozens Hardy MR 在472頁也說﹕

“... I can see no ground for excluding from consideration the fact that the property is so situate that to one or more persons it presents greater attractions than to anybody else. The house or the land may immediately adjoin one or more landowners likely to offer more than the property would be worth to anybody else. This is a fact which cannot be disregarded.”

55.劉測量師指上訴物業的樓下單位佔用人(即上訴人)當然是潛在競爭者，他們願意佔用上訴物業的意願及出價或可也比較其他人高，但即使是這樣亦應該在估值時被考慮在內。第一上訴人的回應是這純是劉測量師的假設，沒有實質證據支持。就此，陳律師引述澳洲上訴法庭在 Spencer v The Commonwealth of Australia (1907) 5 CLR 418 的判決，指即使沒有任何人實際出價，估值時亦要考慮他的存在。Griffith CJ 在第431及432頁說﹕

“...... Bearing in mind that value implies the existence of a willing buyer as well as of a willing seller, some modification of the rule must be made in order to make it applicable to the case of a piece of land which has any unique value. It may be that the land is fit for many purposes, and will in all probability be soon required for some of them, but there may be no one actually willing at the moment to buy it at any price. Still it does not follow that the land has no value. In my judgment the test of value of land is to be determined, not by inquiring what price a man desiring to sell could actually have obtained for it on a given day, ie whether there was in fact on that day a willing buyer, but by inquiring ‘What would a man desiring to buy the land have had to pay for it on that day to a vendor willing to sell it for a fair price but not desirous to sell?’...... The necessary mental process is to put yourself as far as possible in the position of persons conversant with the subject at the relevant time, and from that point of view to ascertain what, according to the then current opinion of land values, a purchaser would have had to offer for the land to induce such a willing vendor to sell it, or in other words, to inquire at what point a desirous purchaser and a not unwilling vendor would come together.”

56.陳律師更引用 Building and Civil Engineering Holidays Scheme Management Ltd v Post Office [1966] 1 QB 247 第264C-D頁及Regina (Revenue & Customs Commissioners) v Machell [2006] 1 WLR 609 第28段有關的類似說法。

57.本席同意劉測量師採用的估值方式，天台的價值必須反映它的「潛藏價值」。

58.第一上訴人指即使這樣，這「潛藏價值」或 “marriage value” 不應全歸天台及應公平分配給天台及下層單位，但他卻不能提供任何分配方式。本席認為無需作此分拆，因為天台的主要價值應來自與下層單位的一併使用。本席同意這亦是地產發展商一貫把天台單位與對下頂層住宅一併出售以圖取得最佳回報的方式。第一上訴人亦同意「不論是住宅或非住宅樓宇的天台，特別是沒有附加搭建物的那類，一般都是與頂層單位共同佔用及合併估價」。

59.而劉測量師在分析比較個案2至4得出那些天台的獨立價值後，她更進一步作出以下的調整以尋求上訴物業的價值 (應課差餉租值)﹕

	上訴物業	比較個案編號2		比較個案編號3		比較個案編號4
每月平方米租值		$148	調整	$190	調整	$100	調整
樓齡	1971	1993	-11%	2004	-16.5%	1996	-12.5%
公共交通	不便	方便	-7.5%	方便	-7.5%	與上訴物業相約	0%
內部樓面面積	57.7 平方米	30.5 平方米	-7%	46.1 平方米	-3%	85.6 平方米	+7%
內部粉飾	一般	一般	0%	高質	-7.5%	非常高質	-10%
海景	無	無	0%	有	-10%	有	-10%
總數			-25.5%		-44.5%		-25.5%
調整後每平方米租值			$110		$105		$75

(1)  樓齡調整以每年+/- 0.5%計算。

(2)  面積調整以每20平方米+/-5%計算。

60.第一上訴人認為劉測量師的樓齡調整過於隴統，未有充分考慮樓齡分別過大的樓宇，是屬於不同年代的建築，其設計、用料、質素、設施等皆可能存在很大的差異。可惜第一上訴人亦未能提出任何他認為合理的調整，在這情況下，又由於土地審裁處過去接納樓齡 (及其他相關因素) 對租金的影響沒有如對樓價的影響那麼嚴重，本席接納劉測量師的樓齡調整。

61.另一方面，本席接納第一上訴人的意見，認為比較個案編號3是一個不適合的比較個案，因為就這個案需作調整的百分比過大[10]，當然這亦可能是因為這比較個案是於2004年落成的樓宇，與上訴物業所處的樓宇的樓齡分別比較大。

62.除此以外，本席認為劉測量師沒有考慮上訴物業所處的樓層與各比較個案有很大的差異。既然劉測量師在上文第47段引述的計算採用了每層0.5%的樓層調整，本席認為她應作出相應的調整如下﹕

	每平方米租值	劉測量師的調整	樓層調整	調整總數[11]	調整後每平方米租值
比較個案編號2	$148	-25.5%	-6.5%	-32.0%	$100
比較個案編號3	$190	-44.5%	-14.5%[12]	-59.0%	$78
比較個案編號4	$100	-25.5%	-15.5%	-41.0%	$59

63.這個介乎$59至$100的差距，一方面可能是「物業市場」並不「完美」，另一方面可能是劉測量師在估值計算時，只考慮了樓層的差異，比方卻沒有考慮到分析比較個案編號2時，時樂花園25樓與14樓有著超過10層的差距，景緻可能稍有不同；假使這有約5%的租金差異，時樂花園14字樓Ｂ室的個案經調整後每月租金淨額是12,177元 x 1.057 = 12,871元，純天台每月租金會得出是16,768元 - 12,871元 = 3,897元，即每月每平方米租金是128元，而不是148元。如果採用上一段所述的調整方法，這比較個案經調整後的每平方米租值為87元。

65.在聆訊進行期間，劉測量師披露上訴物業的原2015-2016年度的應課差餉租值20,040元 (約每平方米29元)，是因應答辯人的資源考慮，以電腦模型進行批量評估 (mass appraisal)，其基準是以列堤頓道67號碧翠園A座3字樓的應課差餉租值乘以10% 作為上訴物業的應課差餉租值；而此10% 的假設或模型，一般皆為估值行內接受[13]。

66.正如第一上訴人在聆訊中所堅持，答辯人必須根據《差餉條例》訂出上訴物業的恰當應課差餉租值，而這項法律觀點亦確立在 Yeung Ying Kit, Bill v Commissioner of Rating and Valuation [1978] HKLTLR 242一案中﹕

“In the course of argument Mr Beer suggested to us that it was proper for the Commissioner to be conservative in his assessment of rateable value, and he said that the Tribunal had indicated approval for such an approach. We find that in Hui Kwan-ling v the Commissioner of Rating and Valuation, Rating Appeal No 103 of 1977 (not reported), the Tribunal did state that the valuer had ‘quite properly’ been conservative in his approach to the assessment of rateable values. Whatever may have impelled the Tribunal to make that observation, we wish to make it quite clear that we do not consider it is open to the Commissioner to do anything but perform a valuation in accordance with the terms under s7(2) of the Rating Ordinance. There is no warrant in that sub-section which would allow the Commissioner to adopt a conservative approach or, indeed, a radical approach. His valuation must be such as will produce a figure equal to the rent at which tenement might reasonably be expected to let from year to year on the open market. In arriving at this figure, the best guides are open market rents on comparable properties. If a conservative approach results in an assessment lower than that which is properly thrown up by the rents of comparable properties, then it is clearly a wrong approach...” (判案書第246-247頁)

67.此外，第一上訴人認為，既然答辯人沒有提供清晰完整的估價方法以支持上訴物業的原2015-2016年度的應課差餉租值20,040元 (約每平方米29元)，法庭在判決時不應考慮答辯人的其他證供。就此，第一上訴人引用 Madam Ho Ying v Commissioner of Rating and Valuation (1978) HKLTLR 273以支持他的看法。

68.土地審裁處在該判案書的第279至281頁說﹕

“The initial impression which the Tribunal gained from the Rule 18 Documents ...... of Mr Tanner was that the rateable value of the subject tenements had been arrived at by the use of the 5 comparables cited in the schedules. ... He said that the best comparable was Comparable No 1, and that he adjusted the rent being paid for this comparable so that it produced a rent of $1,800 per month as the appropriate figure for March 1977 and that this gave the figure of $5.20m². He said that he then had to adjust this figure because the comparable had a cockloft and that, having made this adjustment, he arrived at a value of $3.77m² per month for the workshop space.

Initially Mr Tanner said that the values applied to the buildings in the subject tenements were obtained by adjusting this figure of $3.77m² per month so as to take into account the poor quality of those buildings. Mr Tanner admitted that he was unable to offer any proof ‘at this stage’ to establish exactly how he had arrived at the figure of $3.77m² for the workshop space in Comparable No 1. It appeared from his further evidence that officers of the Rating and Valuation Department had examined rents and rateable values from a number of areas in the New Territories and from this examination had arrived at a figure of $4.50m² per month as the proper figure to apply to buildings in rating area J3. ... At this stage of Mr Tanner’s evidence it appeared that $4.50m² was the key figure to be applied to rental values in rating area J3 and that this figure had been used in the valuation which produced $3.70m² for the workshop space in Comparable No 1.

The Tribunal fully appreciates that such an approach to this valuation may have been found to be necessary and considers that this approach may well have given a correct value. We are, however, disturbed by the fact that the Rule 18 Documents filed with the Tribunal failed to reveal that this was the approach used. In fact these documents misled the Tribunal into the belief that valuation was done by the use of the comparables cited. Indeed this was not the first matter in which the Tribunal has been left in some doubt as to whether comparables cited were actually used to do the valuation. If comparables have only been called into play to justify a valuation done by some different method then the Tribunal as we have indicated before, should be told that this is so. It should go without saying that whatever method of valuation was actually used to arrive at the rateable value together with the facts upon which it was based must be revealed to the Tribunal so that it can properly and judicially determine the merits of the appeal. In the present case, none of the facts used to establish the figure of $4.50m² per month were placed before the Tribunal, and we found, therefore, that we had no basis from which we could be satisfied that this was a correct figure from which to work in area J3.

We have no alternative but to reject the valuation of Mr Tanner and to arrive at a valuation from the evidence which is available....”

69.可是在本案，劉測量師確實提供了租金證據以支持恰當應課差餉租值，儘管這些租金證據並不支持原2015-2016年度的應課差餉租值20,040元 (約每平方米29元)，劉測量師也不是認為或堅持20,040元是上訴物業的恰當應課差餉租值；相反，這些租金證據顯示20,040元的應課差餉租值是過於保守，而並不是上訴人所持的上訴理由﹕上訴物業的應課差餉租值較恰當的估值為高。

70.因此，不論答辯人先前的應課差餉租值是多少，本席已如土地審裁處在Madam Ho Ying一案一樣，根據租金證據，裁定上訴物業於2015-2016年度的恰當應課差餉租值應為50,400元。

上訴人的舉證責任

71.根據《差餉條例》第40(1)條﹕

「(1) 擁有人或佔用人如因下述理由而感到受屈─

(a)

......

(c) 遭臨時估價的物業單位，其估價高於其恰當的應課差餉租值， ...

可在根據第16(2)條向其送達更正通知書或根據第26(1)條向其送達刪除或臨時估價通知書後28天內，採用指明表格向署長送達反對通知書，詳盡說明反對更正、刪除或臨時估價的理由。」

72.在法律上，上訴人有舉證責任，證明答辯人評估的應課差餉租值「高於其恰當的應課差餉租值」。 這項法律觀點確立在 Kader Industrial Co Ltd v Commissioner of Rating and Valuation [1958] HKDCLR 207一案中。 在該案，本港區域法院作出以下裁決﹕

“I will therefore proceed in this case upon the basis that the burden of proof is upon the appellant company to show that the present assessment is beyond the rateable value of the tenement to which it relates.”(判案書第210頁第2段)

“I am proceeding upon the assumption that the burden devolves upon the appellant to show that the present assessment is beyond that which should be arrived at on the basis of that definition (of rateable value); and that the burden is not upon the respondent to show that the assessment is correct as upon such basis.” (判案書第211頁第2段)

73.另外，於上訴案件中，上訴人負有舉證責任去推翻上訴的決定。這項法律觀點也確立在 Cheung Cheong v Attorney General, CACV 122 of 1986 (無彙報的案例，日期為1986年10月21日) 一案中。在該案，本港上訴法庭作出以下裁決﹕

“The right of appeal conferred by Section 53A of the Immigration Ordinance Cap 115 is a restricted one. The burden of proof is placed squarely upon an appellant.” (判案書第14段)

74.在結案陳詞時，第一上訴人表示接受答辯人在估算上訴物業的原2015-2016年度應課差餉租值時採用的10% 假設或模型，但他認為該結果應反映上訴物業內設有公共水錶及水管、甚至因應屋宇署的要求，不可安裝鐵閘，所以要分別扣減10%及5%，即共15%。

75.首先，第一上訴人這些扣減要求理據從未有在聆訊中提出，更沒有就此盤問劉測量師。即使這樣，從劉測量師的專家報告夾附的比較個案編號2至4的照片看，這些比較個案也存在有類似的情況，因此第一上訴人提出的要求，不可能成為額外減值的依據。最重要的是，本席已裁定上訴物業的2015-2016年度恰當應課差餉租值應為50,400元，不是20,040元。

76.法庭一直認同最普遍及最適當的估值方法為「直接比較法」，即專家證人劉測量師所採用的方法。因此，本席裁定不應該考慮上訴人上述所提的與直接比較法相悖的上訴理由以決定上訴物業2015-2016年度的估值是否過高。

77.此外，本席更同意陳律師的陳述，土地審裁處在Madam Ho Ying一案認同答辯人可在一些情況下採納某些內部法則進行估值[14]，但重要的是，這不是可供上訴人提出上訴的理由。

78.無論如何，答辯人採納上訴物業的2015-2016年度應課差餉租值20,040元並不高於其恰當的應課差餉租值。

總結

79.由於上訴人未能舉證證明2015-2016年度的應課差餉租值過高，因此本席撤銷上訴人於2015年11月2日根據《差餉條例》第42條提出的上訴。又由於上訴人於是案敗訴，理應支付答辯人的訟費[15]，本席作出以下頒令﹕

(1) 撤銷上訴人於2015年11月2日根據《差餉條例》第42條提出的上訴；

(2) 上訴人須支付答辯人本上訴的訟費，如雙方未能就數額議定，則由法庭依區域法院基準評定。

第一上訴人﹕無律師代表。

第二上訴人﹕無律師代表及由第一上訴人代表。

答辯人﹕由律政司陳碧琪政府律師代表。