Quickswing Investment Co Ltd 對 陳瑞旺 & 林榕 t/a 光銘公司

LDPE 791/2015

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判 案 書

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背景

1.申請人是九龍尖沙咀加拿分道39號地下樓梯底 (「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

2.根據一份日期為2014年5月9日的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2014年6月1日至2016年5月31日止，每月租金8,500元 (不包括政府差餉、管理費、水、電雜費等)，於每月首日以上期形式繳納。

3.涉案租約的附表指定涉案處所作商業用途(Business purpose only) 。

4.申請人於2015年8月13日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人在涉案處所搭建有違例建築物, 因此導致屋宇署於2014年5月13日向申請人發出清拆命令(下稱「清拆命令」)。申請人指已向答辯人提出多次交涉及要求, 包括於2014年9月10日至2015年6月17日期間, 經何梁律師行向申請人發出信函, 可是答辯人未能拆去有關的違例建築物及把涉案處所恢復原狀。

5.申請人是依賴涉案租約第5(l)條, 指租客在租賃期間不得容許涉案處所作任何會導致業主因某現行之香港法例而遭受罰款或處罰的用途。租約原文是:

“The Tenant hereby agrees with the Landlord … (n)ot to keep or store or cause or permit or suffer to be kept or stored any arms ammunitions gun-powder salt-petre petrol kerosene or other explosive or combustible substance or hazardous goods or unlawful goods in any part of the said Premises or do or cause to be done any act or thing whatsoever in contravention to the covenants and provisions contained in the Government Lease and/or Conditions of the said Premises and not at any time during the said term to allow the said Premises or any part thereof to be used in any way entailing a fine forfeiture or penalty against the Landlord under any law for the time being in force in Hong Kong.” (後加強調)

6.申請人又依賴涉案租約第5(m)條, 指租客不得從事或容許任何行為會導致違反涉案處所的批地契約。租約原文是:

“The Tenant hereby agrees with the Landlord … (n)ot to do or suffer any act which shall amount to a breach or non-observance of any negative or restrictive covenant contained in the Government Lease and/or Conditions under which the Landlord holds the said Premises from the Government …”

7.答辯人於2015年8月25日向審裁處提交反對通知書, 指陳瑞旺先生自1956年開紿已於涉案處所替光銘公司工作, 並於1975年接手經營, 他們一直保持涉案處所原貌, 沒有改建。又答辯人自2014年7月接到申請人有關違例通知後, 已先後進行三次清拆、修改。

8.根據申請人的董事張振基先生(「張先生」)於2015年11月20日提交的陳述書, 屋宇署於2015年6月9日回覆申請人, 認為清拆命令仍未被遵從。

違例搭建物

9.建築事務監督於2014年5月13日向申請人, 即 “All owners of Whole Piece of Land of No.37 Carnarvon Road, Kowloon and Whole Piece of Land of No.39 Carnarvon Road, Kowloon” , 發出的清拆命令內容如下:

「據悉上述處所曾進行下述建築工程:

(i) 在地下前逃生梯內加建搭建物。

2. 就上述建築工程來說:

(a) 由於上文第(i)項所述的建築工程的進行, 你已違反《建築物(建造)規例》第90條所訂, 建築物的設計及建造須能阻止或備有足夠能力抵抗火勢及煙的蔓延以及使建築物在火警發生時維持其穩定性的規定。

3. 本人現行使《建築物條例》第24(1)條所賦予的權力, 命令你:-[1]

(a)拆除上文第(i)項所述的建築工程;及

(b) 按照建築事務監督批准的圖則, 把樓宇受上文第(i)項所述的建築工程影響的部分恢復原狀。

施工前及施工期間, 應採取適當措施, 保障公眾人士的安全。

4. 你須於本命令發出的日期起計30天內, 展開本人在上文第3段著令進行的工程, 並於60天內完成有關工程, 且須達到建築事務監督滿意的程度。」(後加強調)

10.申請人傳召了代表建築事務監督發出清拆命令的屋宇署防火規格組梁秀慧高級屋宇測量師(下稱「梁測量師」)出庭作供。

11.根據梁測量師所述, 屋宇署是於2013年7月發現有關的違例工程, 但卻延至2014年5月13日才發出清拆命令[2]。梁測量師承認答辯人曾以書信或電話向她或她的同事查詢有關的違例工程, 並曾作出部分清拆。

12.梁測量師在審訊中又提供了兩幅攝於2015年5月13日的照片,清楚顯示餘下的違例工程仍未能達到建築事務監督滿意的情況, 此包括樓梯底頂部的假天花及寫有答辯人公司名稱「光銘公司」的招牌, 樓梯旁的摺閘等。梁測量師卻承認, 相類的照片從來未有提供給答辯人, 她或她的同事也沒有向答辯人清楚解說實際的違例情況, 理由是答辯人不是涉案處所的業主。梁測量師只重申她或她的同事有要求答辯人必須「按照建築事務監督批准的圖則, 把樓宇受上文第(i)項所述的建築工程影響的部分恢復原狀。」

答辯人的證供

13.答辯人陳瑞旺供稱, 他是於2014年4月2日收到申請人的書面通知, 指他們原有的租約會於2014年5月31日到期。申請人要求他於該日之前簽訂新的租約 (即續訂租約)。雖然涉案租約的日期為2014年5月9日, 但他和太太林榕是於2014年5月14日才到申請人的律師樓簽署租約, 他們還開出了一張支付按金餘額的期票[3], 日期為2014年5月30日。申請人其後於2014年6月3日為涉案租約加蓋釐印。

14.根據答辯人的證供, 他們當時仍未察覺到涉案處所會受清拆命令影響, 即使根據梁測量師的證供,屋宇署職員於2014年5月13日已於涉案處所的當眼處張貼清拆命令，要求申請人予以遵從。

申請人的證供

15.申請人由張先生代表作供。

16.張先生承認申請人與答辯人有二、三十年的業主與租客關係[4]。他說是於2014年5月19日或20日才收到清拆命令, 與答辯人簽訂涉案租約(即續訂租約)時, 他仍毫不知情。

討論

17.張先生及答辯人作供時皆態度誠懇, 本席相信他們的證供。可是, 即使根據答辯人的證供, 涉案租約已於2014年5月14日落實在法律上有效的租約的必要條款(包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，按金及租金的數額，及租期等); 即使答辯人在當日未有支付全數按金及上期租金, 涉案租約已可有效執行。

18.又即使申請人在這段期間, 繼續收取答辯人的租金, 本席接納代表申請人的劉輝大律師的陳述, 假使答辯人是持續性違反涉案租約, 這不會構成放棄追究的權利。

19.另一方面, 憑藉申請人及答辯人提供的照片, 本席相信答辯人所說, 那些違例搭建物存在已久, 不是他近期或於涉案租約期內搭建的, 即申請人與答辯人簽訂涉案租約(即續訂租約)時, 那些違例搭建物已經存在。在Bader Properties Ltd v Linley Property Investments Ltd (1967) 19 P & CR 620, 641, 英國法官 Roskill J的附帶意見認為, 如果業主在知悉租客有違反租約的情況下, 仍願意出價購回租約, 這表示他承認租客的租權沒有因違反租約而失效。

20.又在Expert Clothing Service & Sales Ltd v Hillgate House Ltd and another [1986] 1 Ch 340, 360, 英國上訴庭法官Slade LJ 亦有表示相類的附帶意見, 認為業主在知悉租客有違反租約的情況下仍提議續租繳約, 此有可能構成放棄追究租客違反租約的權利。

21.但於本案, 本席接納張先生的證供, 即申請人與答辯人簽訂涉案租約(即續訂租約)時, 申請人並不知悉涉案處所有違例搭建物[5], 所以本席認為上述的有關附帶意見並不適用。

22.可是, 本席不認為答辯人有違反涉案租約第5(l)條。 綜觀上文第5段引述其原文內容, 主要是針對涉案處所的使用, 與涉案處所有否存在違例搭建物沒有關係。

23.又根據涉案處所的政府批地契約[6], 它有對有關地段, 即九龍內地段第7325號, 作出非工業用途的限制及要求承租人維修上蓋物業, 卻沒有明文禁止違例搭建物, 所以本席不認為答辯人有違反涉案租約第5(m)條。

24.此外, 本席注意到涉案租約第5(n)條, 是要求答辯人在未有申請人書面同意前不得改動涉案處所, 其原文如下:

“The Tenant hereby agrees with the Landlord … (n)ot without the previous consent in writing of the Landlord to make or permit any alterations in the said Premises nor pull down alter or remove any portion of the partitions or fittings thereof nor make any alterations in the architectural features or facings or to the electrical installations thereof nor to cut maim or injure or suffer to be cut maimed or injured any doors windows walls joists cement concrete columns beams or girders thereof ”

25.如是這, 當答辯人與申請人簽訂涉案租約(即續訂租約)時, 違例搭建物已經存在, 答辯人無權任意進行任何更動, 也不用對已存在的違例搭建物負責。

總結

26.綜觀以上所述, 本席裁定答辯人沒有違反涉案租約, 申請人的收樓理據不能成立。

27.本席頒令撤銷申請人的收樓申請。

28.關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。

申請人: 由何梁律師行轉聘劉輝大律師代表應訊。

答辯人: 無律師代表, 親自應訊。

[1] 根據《建築物條例》第40(1BA)條, 「任何人無合理辯解而沒有遵從根據第24(1)條送達予他的命令，即屬犯罪，一經定罪—

(a) 可處罰款$200,000及監禁1年；及

(b) 可就經證明並令法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款$20,000。」

[2]根據土地註冊處紀錄, 建築事務監督曾於1999年10月19日就九龍尖沙咀加拿分道39號的地下及1樓發出清拆違例搭建物的命令, 但該命令並不涉及涉案處所。建築事務監督又於2012年10月10日發出其他的清拆違例搭建物命令。

[3] 銀碼為3,000元。

[4] 根據土地註冊處紀錄, 申請人是於1983年12月21日成為九龍尖沙咀加拿分道39號整幢物業, 即包括涉案處所的業主。

[5] 即使申請人過往曾收到建築事務監督就九龍尖沙咀加拿分道39號發出的清拆違例搭建物命令, 但該等命令並不涉及涉案處所。

[6] Conditions of Re-grant No 5874, 日期為1957年10月4日。