Star Telecom Properties Ltd 對 Teens Sport and Art Centre Ltd

HCA 2057/2015

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟2015年第2057號

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判 案 書

1.這是訟費的判決。

案件背景

2.這是一宗拖欠租金的案件。

3.原告人是一間工廠大廈內一個單位的業主，被告人於2015年3月1日開始租用這單位作舞蹈室，原告人一開始已清楚知道被告人會用這單位作舞蹈室，這是雙方都沒有爭議的。

4.地政總署於2015年7月8日於該單位外張貼信件，通知原告人該單位違反政府租契的用途限制，因為該單位只可作"一般工業用途＂。

5.原告人律師亦於2015年7月14日發出信件，要求被告人停止使用該單位作為舞蹈室。

6.雙方沒有爭議的是被告人於2015年7月15日已停止運作這舞蹈室。但雙方當時爭議租金及責任等等問題，被告人於2015年8開始沒有交租金。

7.原告人於2015年9月8日入稟高等法院，再於2015年9月30日提出第14號命令下的申請。

8.而被告人已經於2015年12月21日的同意命令下交還有關物業單位於原告人，原告人已申請撤銷傳票內剩餘的申請，但當時法庭命令押後裁決雙方在訟費上的爭議。

原告人的案情

9.原告人的案情很簡單，原告人和被告簽署了租約，但被告人於2015年8月開始沒有履行按時交租，也沒有交還單位鎖匙，即代表被告人沒有交租但依然佔用單位，直至2015年12月21日法庭頒下第14項命令時才同意交回鎖匙。

10.即使原告人不再追究傳票剩餘的申請，但原告人的申請已經成功，所以原告人的訟費應由被告人負擔。

被告人的案情

11.被告人提出，由始至終原告人是清楚知道被告人租用這單位的用途是用作舞蹈室的。原告人也應該清楚政府租契是不容許該單位用作此用途，原告人沒有向地政總署申請改變租契用途，卻在這樣情況下仍然同意出租給被告人，導致被告人蒙受損失。

12.被告人解釋不交租的原因，是因為被告人已交了2015年7月整個月的租金，但於7月15日後已不能用該單位，所以向原告人追究半個月的租金。

13.被告人指出由2015年7月15日開始，原告人的職員表示答應為該單位申請地政總署單位豁免。但一直敷衍了事，懷疑目的是繼續吞併被告已預繳兩個月的按金。

14.被告人也於陳詞論點綱要中(而非在誓章中)提出，被告人於2015年8月7日是有向原告人的職員表示可以交還單位鎖匙，但原告人的職員聲稱不需要，因為原告人現正為單位申請地政總署豁免。

15.被告人聲稱，原告人的職員於2015年8月24日通知被告人，原告人因為考慮到時間和金錢的原因，決定不為單位申請地政總署豁免。被告人於是於2015年9月入稟區域法院控告原告人。

16.被告人解釋一直不交還單位鎖匙的原因，是因為原告人職員告訴被告人不要再接觸原告人或其職員，一切已交由原告人律師處理，所以被告人一直等待原告人律師提出交還鎖匙的要求。

判決

17.在某程度上，本席是同情被告人的情況。假若案情是如以上第(11)段所指，這件事情可能牽涉誤導，而被告人可能可以追究誤導衍生出來的損失。但這會是另外一個訴訟程序，本案只是一個簡單的拖欠租金訴訟。

18.有關拖欠租金的法律是清晰的。根據Charmway Development Limited v Long China Engineering Limited HCA 54/2001的判決(本席的中文翻譯)：

＂根據普通法，合約中履行交租的責任是獨立於其他合約條款或責任，包括業主容許租客安靜享受的責任⋯租客履行交租的責任不是依賴於業主履行租約中的責任⋯所以，原告人(此䅁的租客)不能用＂因為被告人(此案的業主)違反租約，所以租客沒有責任交租＂作反申索中的抗辯原因…。＂

19.所以，儘管被告人有對原告人誤導或違反租約的指控，被告人履行租約中交租的責任是獨立於這些指控，被告人不能藉此作為不交租的抗辯原因。

20.至於被告人解釋她遲遲不交還鎖匙的原因，被告人沒有在誓章中提出2015年8月7日發生的事，只是在陳詞中提出。原告人反對這不當提出的證據，因為原告人沒有機會提出反對的證據。

21.姑勿論如何，就算事實是如被告人所述，原告人職員是在2015年8月7日以＂正在申請豁免＂為理由，告訴被告人不需要歸還鎖匙，這即是說，被告人不需歸還鎖匙的原因，是等待原告人申請豁免之後重開舞蹈室。

22.如果這是真正的原因，被告人便應於2015年8月24日歸還鎖匙，因為當日原告人職員已確認不會申請豁免，所以被告人根本沒有重開舞蹈室的機會。

23.被告人在庭上解說，她沒有這時歸還鎖匙的原因是因為原告人職員的一番話，所以一直等待原告人律師提出歸還鎖匙。

24.若這是真正的原因，被告人應於2015年9月收到本案件傳訊令狀等文件時即時歸還鎖匙，因為申索陳述書上清楚寫明原告人要求被告人歸還及空置出這單位。事實是被告人遲遲到2015年12月21日才歸還鎖匙。

25.所以總括來說，本席不接納被告人所講遲歸還鎖匙的原因。

26.這件案件只是處理被告人有沒有履行租約中交租這＂獨立＂的責任。正如與原告人所指，雙方沒有爭議的是被告人於2015年8月開始已沒有交租，而直至2015年12月21日才交還鎖匙。所以，儘管被告人可能有其他合理的訴訟因由，但在這訴訟中，原告人申請成功，被告人需支付原告人的訟費。

命令

27.被告人需支付原告人在這案件(包括所有聆訊)的訟費。

28.若雙方不能就訟費達成和議，被告人需於本命令之後28天內存檔及送達一份反對原告人訟費單的列表，之後法庭會在紙上作出簡易訟費評估。

原告人：由劉先生代表羅拔臣

被告人：無律師代表(由董事譚君而代表)