Wong Ka Kit 及另一人 對 the Incorporated Owners of Pak Ling Building 及另一人
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1. 第一及第二原告人是香港灣仔駱克道368-374號百玲大廈（“該大廈”）12字樓13樓B5室（“該單位”）的業主。
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DCCJ 469/2013 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2013年第469號 ---------------------
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-------------- 判案書 -------------- 1.第一及第二原告人是香港灣仔駱克道368-374號百玲大廈（“該大廈”）12字樓13樓B5室（“該單位”）的業主。 2.原告人在2007年6月29日成為該單位業主。 3.第一被告人是該大廈的業主立案法團。 4.第二被告人是該大廈的管理公司。 5.這案件是關乎由2011年3月至2013年9月發生在該單位內的數次滲水事件（“滲水事件”）。 爭議事項 6.本席認為本案的爭議事項如下：－
證人的可信性及滲水的源頭 7.原告人傳召三位證人，包括兩位原告人及專家證人劉珊娜女士（“劉女士”）。 8.本席接納第一原告人黃家傑的證供。他的證供並無矛盾，在盤問時並無動搖。他對於漏水情況的描述，亦有相片及影片支持。 9.本席亦接納第二原告人鄭若楠的證供，她是黃家傑的妻子。她的證供無大爭議。 10.本席亦接納原告人的專家證人劉女士的證供。她認為該單位滲漏的源頭“為雨水通過水箱外牆的裂痕，水箱的外牆包括水箱頂頭的外牆，水喉管旁，及水箱側面的外牆”。所謂水箱側面的外牆，其實是該單位的外牆。 11.從雙方的圖片清晰可見，該單位外牆的上方，有一條清晰可見的裂縫。這裂縫橫跨該單位的上方，延續至公共走廊的外牆。按劉女士的證供及提供的照片，這裂縫在2012年7月27日第二次測試時，在十號風球之後，更為明顯。 12.此外，雖然劉女士在第一次報告之時，沒有查察該大廈的圖則。按被告人的專家證人提供的大廈圖則，原來水箱與該單位之間有一空間（void area），這空間成為一個水庫（reservoir）。這空間與該裂縫相距雖甚近，大約祇有兩吋到四吋的距離。第一次嚴重滲水是在2012年6月15日，即經過三號風球及大雨之後。另一次嚴重滲水是在2012年7月26日，即在十號風球之後，本席認為大有可能，雨水因強風吹進裂縫，儲存於該空間中，引致停雨後一兩天該單位仍有滲漏的情況。這與兩位原告人對滲漏的描述相乎。 13.被告人傳召張志雄（“張先生”）及專家證人胡子祥（“胡先生”）作供。 14.本席不接受張先生的證供。由2003年到現在，他是第一被告人的主席。但他並不擁有任何單位，祇是該大廈其中一個社團業主的代表。 15.他的證供前後矛盾。在書面證供中，他說2009年，原告人並沒有向第一被告人作出投訴漏水問題，所以他因此並沒有跟進漏水的事宜。但在盤問中，卻說黃先生有對他說漏水的事情，並且他在2009年曾到原告人的單位查看。 16.在其書面證供第20段，他說大廈維修、裝修及防水工程在大概2014年大致完成，被告人亦已盡其所能履行其責任。履行其責任的意思，按他的代表律師的陳詞，就是指為原告人維修的責任。但他在庭上卻說，大維修與原告人的漏水問題無關，不是為解決原告人的漏水問題而作的。 17.本席不接受被告人的專家證人胡先生的證供。本席認為他的報告較為草率，連一些最基本的資料也掌握錯誤。 18.他報告內2.19段提出原告人注意到客廳在2012年6月23日已停止漏水，雖然2012年6月21日曾下大雨（31.2mm）：－
其實該附件祇是說停止滴水，不是說停止漏水。 19.他的報告2.21段提及：－
20.他歸咎原告人或他的親人對他說，現在已經沒有漏水，便得出結論，於2012年7月12日，即劉小姐第二次到訪後該物業之後，便沒有漏水。其實原告人或其親人並沒有對他說，2012年7月27日便沒有漏水，據胡先生的說法，該人（不知是誰）祇是說現在沒有漏水。那段時間的推論是他想當然的。他並沒有向被告人或其律師索取有關本案的文件。如果有索取的話，他應該看到在2012年12月23日原告人透過小額錢債法庭起訴被告人的SCTC 48079/2012的申索書上，原告人追討在2012年6月至12月期間因漏水的損失。在2013年8月17日原告人給予被告人的緊急天花漏水通知中，其中附上滲水圖片，已提及該單位天花因連日大雨，出現多處滴水及有大片批盪剝落。 21.祇要原告人向被告人或其律師詢問清楚，便不會犯此錯誤。連漏水的時段及情況也弄錯，無可能獲得正確的結論。 22.胡先生批評劉小姐說祇將10公升的水倒進樓上洗手間的地台作測試，他說水量太少了。但劉小姐的報告是說她將不少於10公升的水作測試，並沒有說10公升。 23.本席認為，本案的滲水源頭至為明顯，即如上述12段所述，滲水是因為外牆的裂縫所致。被告人亦不爭議裂縫的存在，祇是他說該裂縫是因為上次大維修之時，該位置被該單位以前的業主的違例建築物遮蓋，以至不能維修；甚至認為該違例建築，破壞了外牆的防水功能，所以應由原告人自行維修外牆。 24.在此案中，胡先生提出質疑，認為該裂縫在水箱底下的空間之上，所以水不應上流而儲存在該空間。本席並不同意。本席看到那裂縫是不規則的，時上時下，與該空間接近，在大風雨的情況，水會滲入外牆而被吹至該空間。 25.代表被告人的譚大律師陳詞時說，該空間可能在另一面沒有封閉，那便不會儲水了。這說法毫無根據。即使胡先生也說，大雨之後一兩天仍有漏水的情況，與有一封閉的空間儲水的情況一致。 26.胡先生提出，按劉女士的報告，在上層洗手間進行色粉測試後，再對廳天花進行導電感應法測試，讀數有明顯的增加，意味着天台洗手間可能是滲水的源頭。 27.劉女士解釋讀數改變可能是因為點的位置不準確。本席認為，該大廈有50年的樓齡，天台地台的防水能力減弱並不出奇，以致在進行色粉測試之後濕度增高。但本席並不認為這乃滲水事件的源頭。色粉測試後，色粉並沒有在天花出現，也沒有滴水的情況，加上原告人對滲水位置的描述，該單位的破損情況，及劉女士其他測試，均顯示是水源由外牆方向滲進室內，所以本席裁定，天台並非滲水事件的滲水源頭。 28.即使本席錯誤，天台為滲水源頭或其中之一，本席也裁定被告人須負責任，因天台是公共地方，由被告人管有。雖然這說法不是原告人的案件，但本案的議題就是要找出滲水源頭，雖然原告人並無在入稟狀內列明，但此說法由被告人提出，這並不影響法庭作出此裁決的權力。 29.除此以外，胡先生對劉女士測試的批評都是一些支節而已，對劉女士的報告影響不大。 原告人是否有維修破損外牆的責任 30.該大廈外牆屬於公共地方，被告人聲稱原告人有責任將破損的外牆維修。被告人聲稱原告人持續違反了一限制性契約（a continuous breach of a negative covenant），按建築物管理條例（“BMO”）第34I條，應負責任，亦聲稱這是一個隨土地轉移（run with the land）的契約。 31.34I的條文如下：－
32.本席同意代表原告人的羅大律師的陳詞，原告人並沒有將公共部分改作自用，或准許他人這樣做。祇是他的前任業主搭建違例建築，該建築已經在他買入之前拆除。這個違反的行為並無繼續。 33.花錢維修是一積極的契諾，本席不同意被告人聲稱契諾“隨土地轉移”的說法。再者，外牆是公共地方，原告人根本無權作出維修，除非得被告人指示。本案中被告人亦無清楚指示原告人作出維修的證據。最後，也是由被告人作全幢大廈的翻新及維修。 被告人有否採取合理步驟防止滲水 34.本席裁定被告人並無採取合理步驟防止滲水。雖然張先生有處理滲水事情，但是他一方面不承認滲水是因外牆引起，亦沒有聘請專家作出檢驗。更重要的是，他認為外牆的破損是因為上手業主的違例建築，以至上次大維修之時沒有維修，現在法團也沒有維修的責任。這是錯誤的看法。他也承認，2012年6月的大維修，不是為解決原告人的問題而做的。 原告人可獲得的賠償數目 35.原告人接納聘請專家的費用應是本案的訟費，本席將該項目撤銷。 36.本席認為其餘項目均為合理，其中包括緊急的工程費用HK$13,000，沙發費用HK$3,000（3,000元的新沙發並非不合理），及維修單位的費用HK$75,000，本席接受主人房的橫樑也須維修。 37.就不便及不舒適（inconvenience and discomfort）的賠償。原告人引述了十宗案件，本席認為較接近的是Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2000] 1 HKLRD 456。 38.本案的漏水情況較為嚴重，影響大部份客廳，有持續滴水的情況，嚴重滲水的時間超過一年，本席裁定賠償額為HK$50,000。 總結 39.本席裁定原告人得直，並撤銷被告人的反申索。第一及第二被告有共同及各別責任支付總數HK$141,000予原告人，連利息，利息由入稟日以2%年息計算，直至判決日為止，之後以判決利息計算。 40.本席向兩位大律師的協助表示謝意。
原告人：由王鄧律師事務所轉聘羅蔚心大律師代表 被告人：由陳仲濤律師行轉聘譚俊宜大律師代表 | |||||||||||||||||||||||
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