Huang Yu Mei 對 Ho Yin Fun

LDPD 2198/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第2198宗

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判案理由書

背景

1.本案是一宗租務糾紛，申請人 (業主) 是以答辯人 (租客)欠租申請收樓。經審訊後，本席於2016年12月15日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2016年9月25日至2016年11月24日的欠租餘額8,800元、由2016年12月25日至交回處所的空置管有權為止的欠租 / 中間收益 (以每月4,900元計算) 及訟費595元，但如果答辯人能在2016年12月23日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把所有欠租 / 中間收益 (包括截至付款當天到期應繳的所有欠租 / 中間收益) 及訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

2.答辯人於裁決後隨即提出非正審申請，要求批淮上訴許可。於2016年12月23日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2016年12月15日審訊之爭議和裁決

3.雙方不爭議申請人是涉案處所的新買家，於2016年9月30日買入涉案處所；舊業主和答辯人曾簽訂一份書面租約，租期由2016年2月25日至2018年2月24日，每月租金4,900元。雙方也不爭議答辯人沒有支付舊業主由2016年9月25日起的租金，和答辯人曾於2016年10月中支付申請人1,000元現金及其後也已支付申請人由2016年11月25日至2016年12月24日的租金 / 中間收益。

4.雙方主要爭議答辯人是否於2016年10月4日曾支付申請人 (或經申請人的地產代理支付申請人) 5,000元現金，繳付已到期的水電費和由2016年9月25日至2016年10月24日的部分租金。

5.申請人聲稱申請人及申請人的地產代理何建寧從沒有收取答辯人所聲稱的5,000元現金。雖然何建寧曾存檔證人陳述書，他沒有出席審訊，申請人也確認不會等待他或傳召他出席審訊。除了申請人的口述證供，申請人也提交雙方於2016年10月的短訊作為證據，證明申請人期間曾向答辯人追討由2016年 9月25日起的租金，而答辯人當時沒有否認未有繳付，並曾作出承諾將會繳付。

6.答辯人則聲稱由於申請人要求她簽訂新租約，所以她才會於2016年10月4日交付5,000元現金給何建寧作為新租約的上期租金，當時申請人也在場。關於雙方於2016年10月的短訊，答辯人解釋是由於申請人一方的做法令她感到混亂，令她當時以為真的欠交租金才有這樣的短訊回覆，但她其後於2016年11月中記起2016年10月4日的交款過程，並以此抗辯。答辯人也聲稱她曾有腦創傷，記性和表達能力比較差，所以才會曾忘記已交付5,000元現金。另外，由於申請人於2016年11月27日已提出收樓申請，她才沒有交付由2016年11月25日起的租金，但在過堂聆訊後她已應審裁處要求支付申請人1個月租金。答辯人陳述她不會有動機欠租，因為社會福利署會補償她已交付的租金。

7.答辯人也投訴申請人滋擾，對她造成創傷，並質疑何建寧的誠信，在沒有給她租單收據的爭議上說謊。答辯人又表示她於過堂聆訊時遺失手提電話，所以也遺失了他與何建寧的部分短訊，以證明她曾有交付5,000現金。

8.本席經聆聽雙方的陳述和審視本案的証據後，在相對可能性的衡量下，相信申請人及何建寧沒有收取答辯人5,000元現金，所以裁斷申請人勝訴，但給予答辯人或可恢復租約之濟助。由於何建寧沒有出庭作供並接受盤問，本席於裁決中不曾給予他的書面證供任何比重。

9.縱使答辯人聲稱由於傷病所以記性差和她的部分書寫字體不能辨認，她於審訊中能口述表達其反對事項，她的理據也不含糊，本席相信她已清楚陳述她的反對理由及詳情。但是，相對於2016年10月的短訊記錄，本席認為答辯人的証供可信性薄弱，她不能單以記性差推卻一切，她也未能提供除了她的陳述外的交款証據。

答辯人申請上訴許可之理據

10.答辯人於上訴許可的非正審申請提出以下理據: -

(1) 審裁處不能以她有傷病而裁定她的陳述不是事實；

(2) 她於審訊前才能收取並閱讀申請人一方的證人陳 述書；

(3) 她再次爭議申請人和何建寧的事實陳述，她表示何建寧在沒有出庭作供下他的証人陳述書不可信，特別是他於証人陳述書提及的水電錶用量對數；及

(4) 申請人只提供有利於申請人的証據，沒有提供所有証據，而申請人提供的附件也有缺失。

討論

11.本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供和証據而作出的事實裁斷，但答辯人不認同本席的事實裁斷，並以反對收樓申請的部分相同理由提出上訴許可申請。無論如何，答辯人未能提出審裁處的判決在法律論點上有何錯誤。

12.本席的裁決主要是基於雙方的陳述和2016年10月的短訊記錄，本席不曾考慮何建寧的書面證供，也沒有以答辯人聲稱的傷病而裁定她的陳述不是事實。關於証據披露，答辯人不曾於審訊前和審訊中要求審裁處命令申請人提供文件。另外，由於雙方於審訊前同時聲稱沒有接收對方的證人陳述書，本席曾頒令休庭，並指示雙方即時影印及送達對方其證人陳述書，本席也有給予雙方時間閱讀證人陳述書，和曾詢問雙方是否已準備妥當才開始審訊。

總結

13.按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

14.該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

15.本席認為答辯人未能確立2016年12月15日的裁決在法律論點上有錯誤。再者, 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

16.申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表，親自應訊。

答辯人: 無律師代表，親自應訊。