旺嘉國際有限公司 與 包儒倫
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1. 上訴人是一間有限公司，為北角繼園街一個單位的業主。答辯人是該單位內的 租客 。租約是受業主與住客（綜合）條例第四部份所管制。
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CACV000229/1998 CACV229/98 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 高院民事上訴1998年第229號 (原本案件編號: 土地審裁處條例第IV部收回管有申請 1998年第510及736號)
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聆訊日期: 一九九八年十二月十一日 宣判日期: 一九九八年十二月十一日 --------- 判 案 書 --------- 高等法院首席法官陳兆愷: 1. 上訴人是一間有限公司，為北角繼園街一個單位的業主。答辯人是該單位內的租客。租約是受業主與住客（綜合）條例第四部份所管制。 2. 上訴人於1997年11月14日根據條例規定向答辯人發出CR101通知書欲終止租約。在該通知書上列明租約於1998年5月15日終止。根據條例第四部份的規定,業主須要給予住客6個月通知。因此本案中的通知書一定要在1997年11月15日或以前送達答辯人,才可算是有效,而有關的租約才可以在1998年5月15日終止,否則該租約會根據條例規定繼續下去。由於答辯人沒有依照條例向土地審裁處申請過期申請續約,因此如果租約已經終止,答辯人便要搬出該單 位。但如果租約因為通知書無效而繼續,那麼答辯人仍然可以在該單位內以週期性月租的形式居住。 3. 正如土地審裁處法官所說，本案的爭論點就是該通知書是否在1997年11月15日或以前送達答辯人。 4. 答辯人向土地審裁處指出,他每月都是準期在15日交租, 但是在1997年11月15日當天,因為新舊業主交替不久，産生混亂，所以未能準時於當天交租,但是在該天他還未接獲上訴人的CR101通知書。不過土地審裁處法官認為答辯人沒有提供証據証明他是在1997年11月15日當天檢查信 箱，而沒有發現通知書。答辯人也沒有提供証據証明是在何日才從信箱取出通知書。所以，他不能確實通知書是1997年11月15日之後才送達的。 5. 不過，法官亦同時認為上訴人的証據不能充分証明通知書是在1997年11月15日當天或以前送達。上訴人只能說出是在1997年11月14日下午6時把通知書送入郵局分行的信箱以平郵寄出。當天是星期五，因此在翌天星期六送達的可能性較低。法官便裁定通知書因為沒有依照條例送達住 客，故原有租約並沒有有效地終止，因此上訴人申請收樓不能成功。 6. 上訴人不服法官的裁決現進行上訴，代表上訴人的林先生認為法官裁定他的CR101通知書無效是猜測信件在香港需要幾天的時間才可以到達。他指出法官在判詞中所說 (一般郵遞情況下，該表格能在翌日星期六寄到目的地是有可能的，但是寄不到的可能性更大。( 林先生認為法官在沒有証據之下作出揣測是不對的。為了証明郵局能夠一天內把信件送達目的地，林先生於法官判案後做了一個實驗，他於1998年8月31日寄出一封信件往公司的地址，結果於翌天即1998年9月1日已經收到。林先生要求郵局予以証明，但郵局沒有這樣做。不過郵局在回答信上寫出，他們對市民的服務承諾，就是本地郵件在寄出當天或一天之內便可到達，而且他們能做到承諾指標的百分之九十八。林先生於是說，由此可見土地審裁處法官的裁決是錯誤的。 7. 林先生在陳詞中更認為其實雙方在審裁處對於CR101通知書的送達情況並沒有爭議，只是審裁處法官在聆訊時提出，所以當時雖然上訴人有証據可以証明有很多寄往其他住客的通知書在1997年11月15日已經送達，不過因為在聆訊時法官才提出這一點，所以沒有呈交這些証據。 8. 本席認為上訴人要收回樓宇必須要証明租約已經有效地終止，因此上訴人作為業主是有舉証責任証明它的CR101通知書是在1997年11月15日或以前送達答辯人。本席認為上訴人在1998年8月25日土地審裁處聆訊時所提出的証據確實未能成功地証明通知書已經在1997年11月15日或以前送達，因此法官的判決是正確的。根據當時在他面前的証 據，法官不能作出一個合理的裁決裁定通知書已及時送達。上訴人現在所要提出的証據是裁決後才得到和要求提交的，包括做實驗後郵局的答覆及上訴人說當時有其他住客能在11月15日收到信件的証據。雖然這些証據是與本案的CR101通知書有關，可以間接地証明當時的通知書應該可以在11月15日當天送達。不過這些新的証據並不符合法律上規定可以在上訴法庭聆訊時被接納。通常在上訴案中要呈交新的証據要符合三個條件，就是：第一，在初審時無法在合理的情況下取得這些新的証據；第二，這些新的証據如果被原審法官接納會對於裁決有非常重大的影響；第三，這些新的証據不是無根據或是不值得相信的。 9. 上訴人在上訴案的聆訊時要求提出的新証據，即郵局的回覆及當時其他住客收到送達的文件，本席認為在初審前或初審時它是可以獲取這些証據呈交法庭。上訴人說當時法官並沒有給予它充分的時間去預備，這樣是說不通的。當時上訴人其實可以要求押後及可以向法官提出需要一些時間去證實這一點。雖然雙方在文件內並沒有提出這點，法官是有責任去查明及確信所有有關發出通知書的程序已經遵守。事實上由於雙方沒有律師代表，所以法官非常著重通知書的格式、內容及其他一切法律的條文是否已經遵守。法官認為當時通知書的內容及格式都已經符合法律的規定，但他是有責任要進一步調查通知書是否按照法律的規定送達答辯人。本席認為上訴人未能說服本庭它的新証據是符合以上的條件，所以本庭不應接納該些新的証據。基於這些原因，上訴人未能証明土地審裁處法官所出的判決是沒有法律根據或是錯誤的，所以本席認為上訴缺乏理由，因此必須駁回，維持原判。 高等法院上訴法庭法官廖子明： 10. 我絕對同意首席法官所提出的理由。 高等法院原訟法庭法官彭鍵基： 11. 我同意首席法官所提出的理由。 高等法院首席法官陳兆愷: 12. 本庭駁回上訴，維持原判。
上訴人 - 旺嘉國際有限公司（由林高禹先生代表）- 自辯 答辯人 - 包儒倫 - 自辯 |