郭淑芳 (已故司徒明遺產執行人) 對 梁明寧

LDPD 2538/2016

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2016年第2538宗

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判案理由書

背景

1.本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客)欠租為理由申請收樓。經審訊後，本席於2017年1月23日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人由2014年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租 / 中間收益 (以每月3,500元計算) 及訟費18,565元，但如果答辯人能在2017年2月28日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把所有欠租 / 中間收益 (包括截至付款當天到期應繳的所有欠租 / 中間收益) 及訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

2.答辯人於2017年2月6日提出非正審申請，要求批淮上訴許可。於2017年2月14日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，並命令答辯人須支付申請人非正審申請的訟費2,000元，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2017年1月23日審訊之爭議和裁決

3.本案是郭淑芳第二次向答辯人提出的收樓申請，郭淑芳是以她本人名義提出第一次申請(審裁處編號LDPD1781/2016)，而她是以她的已故丈夫「司徒明」之遺產執行人提出本案 (即第二次) 的申請。第一次申請經審訊後，由於郭淑芳未能証明出租人的身份，被陳玲玲暫委法官撤銷。

4.雙方於本案確認以第一次申請時已呈交的証人陳述書作為本案的証供，雙方將不會於本案盤問証人及質疑對方已提交的証據，但申請人於本案提交額外証據，包括郭淑芳為司徒明之遺產執行人的遺囑認證，及答辯人前妻麥女士於2006年三次向司徒明借款交付涉案處所租金的借據。答辯人聲稱他不知道有此等借款，如真有借款也與他無關，而且也不能確定借據的真偽，但他表示當時是麥女士處理涉案處所的交租事宜。無論如何，答辯人沒有質疑申請人新提供的遺囑認證，而雙方均沒有存檔麥女士的證人陳述書或表示申請傳召麥女士出庭作証。

5.除了上文所述的借據外，雙方的事實陳述大致相同或沒有爭議，但雙方對已發生的事情有不同理解。申請人爭論答辯人曾長期交租予司徒明，司徒明和答辯人的收租及交租行為已構成租務關係，而郭淑芳可以司徒明之遺產執行人的身份追討欠租及以答辯人欠租為理由提出收樓申請。交替地，即使出租人不是司徒明而是司徒明之姨母李尚意，司徒明在已繼承李尚意的遺產下，郭淑芳也可以司徒明之遺產執行人的身份處理本案。申請人表明申請人直至聆訊日還未辦妥涉案處所的業權繼承手續，註冊業權人仍是司徒明的姨丈，即李尚意的丈夫潘仁贊，但申請人只是以出租人的身份提出本申請。

6.答辯人爭論他和司徒明沒有任何租務關係，他們沒有任可書面或口頭形式的租務協議，租單明確顯示司徒明只能算是經手人，不是業主、房東或出租人，而司徒明過往從答辯人收取租金及發放租單是基於司徒明的欺詐行為，訛稱代李尚意收租，但當時李尚意已去世多年，答辯人不可能與她訂立租約並構成租務關係，而李尚意又不是涉案處所的業權人或遺產管理人 / 繼承人，所以有關租務協議從開始就不能成立，在法律上李尚意不能算是出租人。

7.雙方不爭議答辯人從2002年起至2008年一直有交租予司徒明，而從2008年起至2014年由郭淑芳以司徒明名義代收租金。雖然答辯人呈述他只曾承認司徒明為收租的代理人，沒有証據顯示他於這十多年間曾質疑司徒明的身份。在經過這麼多年的交租和收租之行為，本席在相對可能性的衡量下相信司徒明和答辯人之行為已構成租務關係。即使標準租單上只是列印「經手收銀人」一詞，這麼多年的租單只有司徒明名字簽章，司徒明不大可能只是以代理人身份收取答辯人十多年租金。

8.如果司徒明和答辯人沒有租務關係，本席認為李尚意和答辯人有租務關係，而李尚意作為出租人的權益，已經以遺產繼承轉予司徒明，申請人於第一次申請之審訊時已向答辯人提供司徒明為李尚意之遺產執行人的遺囑認證。

9.答辯人曾作出以下証供及陳述: -

(1) 2016年10月31日的證人陳述書

“8. 大約於2002年，陳生辭退擔任包租公，他要本人直接把租金交給業主。9. 當時本人只知道業主是住在同一大廈2樓的一名女士〔後期知道她名叫李尚意〕，她是行動不便的。10. 其後李尚意同住一單位的司徒明，聲稱是代表業主向本人收租的，並謂收到的租金會直接交給業主李尚意。...... 12. 直至2014年4月，郭淑芳通知本人需要搬離處所，本人與她理論期間才被揭露聲稱業主的李尚意及代收租的司徒明已經過身多時。”

(2) 2016年11月10日的補充證人陳述書

“6. 但在2002年由司徒明代李尚意收租時發出的租單收據 .....”

(3) 2017年1月11日的書面回應

“3.4.1) 本人在2002年之前與李尚意並沒有任何租務協議，在2002年本人所指業主的定義是李尚意為物業擁有人 ......”

10.根據答辯人上述的証供及陳述，本席可理解為答辯人於2002年曾誤以為李尚意是涉案處所的業權人，所以才開始經司徒明交租予李尚意。誠然，按普通法規定，租客不能質疑出租人就涉案處所的業權，租賃單位的出租人是不需要作為該單位的註冊業權人。既然答辯人承認他經司徒明和李尚意有每月交租和收租的行為，他們在沒有書面或口頭租約下也已構成按月的定期租賃。另外，縱使李尚意於2002年已過世，本席認為司徒明作為李尚意的遺產執行人及受益人可以李尚意的名義出租涉案處所。參考申請人提供的証據，司徒明曾以李尚意遺產執行人的身份向稅務局繳納涉案處所的物業稅，本席相信司徒明當時認為李尚意擁有涉案處所，本席亦相信他曾以李尚意名義出租涉案處所，或他曾以出租人身份收取租金後將租金收益撥歸李尚意遺產名下。

11.最後，無論李尚意或司徒明是當年的出租人，本席認為郭淑芳在出示李尚意及司徒明之遺產執行人的遺囑認證後可向答辯人收取租金及在答辯人欠交租金下提出本申請。再者，由於雙方不爭議答辯人沒有交付由2014年5月1日起的租金，本席裁斷申請人勝訴，但也頒令給予答辯人或可恢復租約的濟助。

答辯人申請上訴許可之理據

12.答辯人於上訴許可的非正審申請提出審裁處在法律論點上錯誤裁斷司徒明和答辯人有租務關係。答辯人再次呈述司徒明只是收租的代理人，而司徒明和答辯人沒有任何租務協議，答辯人所交的租金又不是司徒明的財產，所以郭淑芳沒有權以司徒明遺產執行人身份向答辯人收取租金。誠然，審裁處於2017年1月23日作出的裁決已考慮答辯人提出的上述理據，而答辯人又沒有對他和李尚意有租務關係的裁斷提出上訴。本席於此不再重覆2017年1月23日的裁決理由。

總結

13.本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供和証據而作出的裁斷，但答辯人不認同本席的裁斷，並以反對收樓申請的部分相同理由提出本上訴許可申請。

14.按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

15.該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

16.本席認為答辯人的非正審申請未能確立審裁處2017年1月23日的裁決在法律論點上有錯誤。再者, 本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

17.申請人要求本非正審申請的訟費，本席經簡易評核評定為2,000元。

申請人:由盧偉誠楊智強律師行楊智強律師代表應訊。

答辯人: 無律師代表，親自應訊。