Chow Har 對 Chow Cheuk Yin

DCCJ 3553/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第3553號

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判案理由書

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1.本案是有關南昌邨昌謙樓3座10樓5室（「該物業」）的業權糾紛。本席在聽取了雙方的陳詞後，頒令：—

(a)  聲明該物業由被告人（「周先生」）以信託人身份代其本人及原告人（「周女士」）持有，周女士及周先生以分權共有人（tenants in common）的形式各自擁有該物業50%的實質權益（「該聲明」）；

(b)  直至2017年2月13日為止的訟費，包括所有保留待決的訟費（如有的話），由周先生支付予周女士；

(c)  除上述外，不作訟費命令。

本席現在說明理由。

背景

2.周女士和周先生是姑侄的關係，於1989年與其他家人一起搬遷到該物業居住，當時該物業是香港房屋委員會（「房委會」）的一個公共屋邨單位。

3.於2005年，周女士與周先生合資在房委會的「租者有其屋」計劃下購入該單位，該物業的登記業主是周先生。

4.於2014年底，周先生結緍，婚後周先生的太太遷進該物業居住。周女士與周先生夫婦的相處並不愉快，最後，爭論演變為爭訟，周女士於2015年8月3日入稟對周先生提出民事訴訟，開展了本案。

5.周女士在其「申索陳述書」中，要求4點濟助：—

(1)  該聲明；

(2)  命令該物業轉至周女士和周先生的名下；

(3)  根據《分劃條例》（第352章）第6條頒令出售該物業（「售樓令」）；

(4)  訟費。

6.周先生在其「答辯書」中，否認周女士在該物業中有任何實質權益，也反對售樓令的申請。周先生在「答辯書」中聲稱，出售該物業對周女士和周先生並沒有好處，也會對周女士和周先生帶來極大困難。周先生並沒有提出任何反申索。

7.在審訊日期的2個多星期前，於2017年2月13日，當時代表周先生的律師致函代表周女士的律師，表示周先生同意法庭給予周女士在其「申索陳述書」中提出的 (1) 、 (3) 及 (4) 項濟助。

8.在2017年2月27日，代表周女士的律師致函周先生（周先生於2017年2月22日起在本案中親自行事），表示周女士放棄申請售樓令。

9.在審訊中，代表周女士的葉海琅大律師表示周女士只申請 (a) 該聲明；和 (b) 訟費。葉大律師表示不申請把該物業轉至周女士和周先生名下的命令，也不申請售樓令。周先生表示他同意周女士在該物業有50%的實質權益，但他與周女士實在無法相處，要求法庭頒發售樓令出售該物業，售樓所得的款項由周女士和他平分。

10.事情的發展是，來到審訊的時候，雙方唯一的分歧是在於應否把該物業出售，而原先主張出售該物業的周女士改變了立場，認為不應出售；相反原先反對出售該物業的周先生，則變為力主出售該物業。

待決事項

11.法庭需要決定的事項如下：—

(a)  應否發頒發該聲明；

(b)  應否考慮在本案中頒發售樓令；

(c)  訟費。

該聲明

12.周女士的案情是，她和周先生是根據共同意圖而產生的法律構定信託（common intention constructive trust）以分權共有人的形式各自擁有該物業的50%實質權益。周先生同意。基於雙方同意，本席認為支持該聲明的事實清晰。

13.本席要考慮的，是在法律上，本庭可否頒發該聲明。

14.本案是涉及土地權益所有權的問題，本席認為在符合《區域法院條例》（第336章）（「條例」）第36條的情況下，本庭根據該條文對本案中的土地權益所有權的問題有司法管轄權。參見Ng Cho Chu Judy v Chan Wing Hung [2016] 1 HKLRD 1073。

15.在Gainfield Investment Ltd v Lam Yi Lai [2016] 3 HKLRD 771一案中，法庭裁定在檢視涉案的土地是否符合條例第35條中的應課差餉租值或年租（以較低者為準）不超逾$240,000的規定時，應以該土地於訴訟開始時的應課差餉租值或年租為準。本席同意。本席同時認為，Gainfield Investment中的判決理由，同時適用於解釋條例第36條。

16.周女士一方呈交了證據，顥示在本案開始的時候，該物業的應課差餉租值是$64,920，符合條例第36條的規定。

17.本席認為本庭對此案有司法管轄權。

18.該物業是在「租者置其屋」下向房委員購入的物業，受《房屋條例》（第283章）第17B條的限制，然而，周女士在該物業的實質權益乃衡平法下產生的權益，終審法院在Cheuk Shu Yin v Yip So Wan (2012) 15 HKCFAR 344一案中裁定該等權益不受第17B條禁止。

19.本席認為在法律上，本庭是可以頒發該聲明。

20.本席認為，為了釐清該物業的業權，該聲明是需要的，所以決定頒發該聲明。

售樓令

21.周女士在其「申索陳述書」中申請售樓令，但在審訊中明確放棄此申請。本席不能強逼周女士申請售樓令。

22.周先生希望本席頒發售樓令，但他在其「答辯書」中明確反對當時周女士的售樓令申請並且列舉了反對理由，他的訴狀和所準備的證據都是反對而不是支持申請售樓令的。本席認為，在此情況下，周先生不能在審訊中提出申請售樓令。

訟費

23.一般的原則是，法庭會根據訴訟的結果決定訟費，此項一般原則在此適用。

24.本案最大的爭議，在於周女士有否擁有該物業的實質權益，雙方準備的絶大部份證據也在於此點。直至2017年2月13日，周先生才表示承認周女士在該物業擁有50%的實質權益。

25.周女士不申請在她的「申索陳述書」中的第 (2) 及第 (3) 項濟助，然而雙方在此兩項申請所花的時間不多，根據Re Elgindata Ltd (No 2) [1992] 1 WLR 1207中的原則，本席認為不應因為周女士放棄申請這兩項濟助而扣減她的訟費。

26.本席認為，本案直至2017年2月13日的訟費，應由周先生支付。

27.周先生雖然2017年2月13日表示不再爭議周女士在該物業享有實質權益，雙方還是要作一些商談，然後周女士還是要向法庭申請命令，才可以結束此案，這些商談和申請的費用，本來應該由周先生負擔；不過，如果不是周女士在2017年2月27日表明放棄申請售樓令，有關結束本案的商談和申請會是簡單的，所涉及的費用也是不多的。周女士在最後一刻根本地改變了她在申請售樓令一事上的立場，致使最後的商談變得複雜，法庭也需要在聆訊中考慮應否在本案處理售樓令的問題；因為周女士改變了立場，雙方由此而需要多付額外的訟費。本席經考慮後，認為公平的做法是，就2017年2月13日後的事情，不作訟費命令。

結語

28.法庭預留了3天時間以供本案的審訊之用，鑑於周先生在2017年2月13日的表態，代表周女士的律師應該知道無論如何審理本案的時間一定不需要3天那麼多，在此情況下，律師應盡早通知法庭，好讓法庭可以預早騰空時間處理其他案件。本席藉此機會提醒法律執業者，倘若案件出現變化以致應可節省原先預留予審訊之用的時間，應盡早通知法庭，好讓法庭把時間分配予其他案件。

29.本席寄語周女士和周先生，隨著本案的結束，雙方應嘗試修補關係，不竟雙方是親屬，周女士也是看著周先生長大的。倘若雙方日後有甚麼爭議，應盡量以互諒互讓的精神，協商解決，避免再次對簿公堂，因為始終法律訴訟涉及昂貴的訟費，法庭也未必可以為雙方解決所有問題。

30.最後，本席感謝雙方協助法庭審理本案。

原告人：由伍展邦律師行延聘葉海琅大律師代表

被告人：無律師代表，並親自應訊