郭潔梅及另三人 對 華昇大厦業主立案法團

LDBM 323/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第323宗

_______________

______________

判案書

無爭議背景事實

1.本案的申請人為筲箕灣海晏街 9-15號華昇大廈 (「該大廈」)　地下 B 舖 (「該商舖」)的登記業主，該商舖佔該大廈 763 個業權份數中的 20 份。本案的答辯人為該大廈的業主立案法團 (「法團」)。

2.該大廈的業戶，受一份在 1985年1月2日註冊的公契條文(「該公契」) 所約束。當中與本案相關的條文抄錄如下：

該公契第 4 條 (B/ 80-83)

"4.   Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:-

...

(g)   Each owner shall pay to the Manager in respect of each unit of which he is the owner a monthly service charge of such amount as the Manager may reasonably estimate to be sufficient (with the contributions from all the other units) to cover the cost of the following items:-

...

(vi) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the said building or any part or parts thereof or the common parts ... of the said building and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, water-courses, cables, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.

(vii) The cost of operating and servicing the water pumps.

(viii).The cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the said building and the anti-burglar system and the fire service equipment.

...

(x)  The premia payable for the insurance against Employers' Liability and against Third Party Liability of the Manager in relation to the said building as aforesaid.

...

(i)    The monthly service charge for each unit shall be as set out in the Fourth Schedule hereto and shall be payable to the Manager monthly in advance from the date of issue of the Occupation Permit for the said building.  The full monthly service charge shall be payable by each owner whether his unit is occupied or not.

(j)    The monthly service charge shall be subject to adjustment by the Manager from time to time on giving the owners not less than one month's previous notice in writing according to the cost of providing the above services estimated as aforesaid.

(k)   In addition to the monthly service charge, each owner shall pay to the Manager on demand in respect of each unit of which he is the owner a share proportionate to his monthly contributions as set out in the Fourth Schedule hereto of the cost of all major repairs, replacements, renovations and all others costs and expenses incurred in respect of the management of the said Land and the said building their equipment, apparatus and services (including, without in any way limiting the generality of the foregoing, premia for or fire insurance and employers' compensation liability) or which may otherwise become payable by the owners collectively under the terms of this Deed to the extent that the same are not covered by the monthly service charge.

(l)    If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in proportion to the number of the undivided shares for the time being held by each owner of the said Land and the said building."

該公契附表4

「(Contribution to the maintenance of the Building including monthly service charge and the remuneration payable to the Manager)

FLOOR	SHOP/OFFICE/FLAT	AMOUNT (per calendar month)
Ground Floor	A	HK$240.00
	B	$160.00
	C	$160.00
	D	$120.00
…
Third Floor	A	$180.00
	B	$180.00
	C	$180.00
…」

3.法團在 2013年5月13日發出通知 (「該會議通知」) (B/200)，知會各業戶法團將會在 2013年5月29日舉行特別業主大會(「529業主大會」)，在該會議通知上的議程二為『議決調整管理費、調整幅度及生效日期』(「議程二」)。

4.根據 529 業主大會的會議紀錄，就議程二的紀錄如下：

『管理公司向法團呈交截至 2013年3月31日的大廈財(務)報告及 2013截至 2013年3月31日，法團銀行戶口約餘港幣 17萬元，但仍有其他費用尚未繳費，包括管理員工薪酬約十萬元及將需要支付電力年檢(WR2)後的設備維修費約十萬元，故法團現時收入及積蓄將不足以應付大廈日常管理開支。與會業主就改善大廈財政狀況而進行議決結束如下：

A)出席業主一致同意及通過，華昇大廈各單位現所繳交的管理費，由 2013年7月1日開始，調升 20%；

B)出席業主一致同意及通過，根據大廈公契第??條所規定，(大意為若大廈收入不足以支付開支時，按業權份數籌集不足之款項)，於2013年7月1日以每份業權份數繳交港幣300元，集資一筆款項作大廈管營運開支用』(分別稱為「該調整管理費議決」及「該集資議決」) (B／207)。

5.法團在一份抬頭為 『華昇大廈 2013.10.22 集資所得支出』的文件 (B/ 128) 上，開列了該集資議決下收取金額 (「該集資款額」) 如何使用，這包括：

『1. A 座天台公共門換新

2. 地下沙井渠道攝影及通塞

3. 地下泵旁地鋪漏水修補

4. 地下泵旁地鋪漏水處理

5. WR2 電力測試及維修

6. 消防系統修理

7. 咸水泵換新

8. 地下男女厠抽氣扇及天花維修換新

9. 天台水泵維修

10. 保險額加大費用』

6.申請人就該商舖應繳的集資費應為港幣 6000元 (「該集資分攤費」)。在法團發出通知及最後通牒下，申請人仍拒絕繳付該集資分攤費，法團在 2015年8月25日入稟小額錢債審裁處，向申請人追討。申請人在 2015年10月29日入稟了本案的申請。在小額錢債審裁官指出，該集資分攤費的申索涉及公契條文的詮釋下，法團在 2015年12月9日中止了小額錢債審裁處的申索 (B/ 219)。

7.申請人在本審訊中主張，該集資議決並無列載於該會議通知內，也並非議程二所涵蓋的範圍，鑑於建築物管理條例 (「該條例」) 附表3 第 3(7) 段的規定，申請人要求法庭頒令該集資議決屬無效，法團無權向申請人追討該集資分攤費。而即使該集資議決有效，法團依據該公契第 4(l) 條以業權份數攤分並不正確，而應依據該公契第 4(g) 條的規定，按該公契附表 4 內開列的管理份數作分攤。

8.法團一方反駁指稱，管理費應包括該公契條文第 4 條下的所有收費，而不應只局限於每月收取的費用，議程二沒有提及依那條款收費，故此足可包括第 4 條下的所有收費，議程二應涵蓋月費的調整及非月費的調整，由零至收取一個數目也屬調整。交替地，議程二已包括該集資議決，是附加或附帶於該會議通知的議程二內的；該集資議決下收取的款額，用於該大廈的日常維修或管理開支項目上，這是因為依該公契 4(g) 條所收取的數目不足以支付所有支出，法團需另外集資，這可依該公契第 4(k) 或 4(l) 條集資，但 4(k) 條所籌集的款項用途有限制，而那些限制並不清晰；反之，4(l) 條所籌集款項可適用於所有開支 (“all or any of the said costs charges and expenses")，既然大廈需要集資應付日常管理開支，透過較有彈性的4(l) 條集資無可厚非，故應依不可分割業權份數作分攤。因此法團向申請人作出反申索，追討該集資分攤費。

9.本案的爭議點為：

a)   議程二內所提及的管理費，是否可詮釋為包括每月收取的費用及非每月收取的費用？

b)   該集資議決是否附加或附帶於議程二上？

c)   該集資議決所涉及的，應以該公契第 4(g) 抑或 4(l)條作分攤？

議程二內管理費的詮釋

10.代表法團的蕭大律師在陳詞中指稱，議程二內的管理費，不應只包括每月收取的管理費，而也應包括每月收取以外的集資。本席並不認同。

11.該公契第 4(g) 條中明言是 “monthly service charge"，即每月收取的服務費及其涵蓋的開支項目，這也是一般情況下所理解的每月管理費。而 4(k) 及4(l) 條所涉及的款額，則明顯地不是每月收取的，4(k) 條是在每月管理費之外額外可要求業戶支付的，亦明言 4(k) 條所指的開支，是每月管理費沒有涵蓋的 (“to the extent that the same are not covered by the monthly service charge")。而 4(l) 條則是在每月管理費不足時再作集資。

12.該公契 4(j) 條容許依 4(g) 條下每月收取的管理費作調整，但沒有任何條文容許依據 4(k) 或 4(l) 條文收取的款額可作調整，這是可以理解的，因為 4(k) 及 4(l) 條所涉的款額，是一次性收取的款額，或稱為集資收取的款額，根本不存在調整的可能性。

13.鑑於以上的裁斷，法團在議程二內所述的管理費調整，必定是針對每月管理費的調整，這是依據該公契第 4(j) 條的作為，不可能涵蓋 4(k) 或 4(l) 條的集資。

該集資議決是否附加或附帶於議程二上？

14.根據該條例附表 3 第 2(1AA) 段的規定，法團發出的會議通知，必須指明『擬在會議上提出的決議，或其他擬在會議上討論的事宜』。而該條例附表 3 第 3(7) 條規定，『法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第 2 段發給業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效』。

15.上訴法庭楊振權法官在 The Incorporated Owners of The Colonnades 對 Gordon Tso & Company Limited (無彙報案例，CACV 131/2005, 2005年12月23日) 一案中，就上述法律條文內的『附加或附帶』曾有以下的解釋：

『52.   「附」有依傍、依從的意義 ... 如附件、附筆。因此附加或附帶決議不能獨自存在而需依附在主要決議上，並和主要決議有從屬或因果關係。』

16.在本案中，該調整管理費議決，與該集資議決，完全可各自獨立地存在及分開處理，雖然該集資議決是因為管理費不足以應付管理開支而須作集資，但法團完全可以無需調整每月的管理費，而只以法團業主大會通過集資的議決，也可以只以調整每月管理費而不作集資，集資的需要可能由管理費不足而引發，但兩者沒有必然的從屬或因果關係，兩者絕對可以分開處理，該集資議決不可以作為議程二『調整管理費、調整幅度及生效日期』所作決議的附加或附帶決議。

集資應如何攤分

17.就該集資議決下應收取的款額如何攤分，全然取決於這集資是依據該公契 4(g) 或 4(l) 條收取的款額。

18.代表申請人的李律師指出，該集資議決下所收取的款額，全用在該大廈的日常開支上 (B/ 128) (上文第 5 段)，根據該公契的規定，在依據 4(g) 條收取的每月管理費不足應付開支時，法團應以 4(j) 條調整每月管理費的數額，但法團未有這樣做，以致需集資應付，這應該是該公契條文 4(k) 條的收費，4(g) 及 4(k) 條是先後應用的條文，而並非作為不同開支使費的收費，法團只能在依據這兩個條文的收費仍不足以應付時，才可行使 4(l) 條再作集資。故此，該集資議決所涉的款額，應是依據該公契 4(k) 條之下集資的，而不涉及 4(g) 內的開支使費，故此應依據 4(k) 條內所述的按附表 4 的管理份數作分攤，而不應依賴 4(l) 條的分攤方法。

19.從 529業主大會的會議紀錄可見，集資的目的是因為法團仍有相當數目的開支使費的支出，但法團的結餘卻有限，收入及積蓄不足以應付大廈日常管理開支，而最終法團將該集資議決下收取的款額，確實用在該大廈的日常開支上，從上文第 5 段所述的開支項目，明顯地是該公契條文第 4(g) 條包含的項目。故此，該集資議決是涉及 4(g) 條的日常開支使費是不容爭議的。

20.法團認為，在依據 4(g) 條收取的每月管理費不足以應付時，便可依據 4(l) 條集資；而申請人則認為，在 4(g) 條所收管理費不足時，法團應以 4(k) 條作集資。本席認為申請人的主張完全罔顧了 4(k) 條文最後一句的意義。

21.因為 4(k) 條文內述明所收取費用以作支付那些開支使費，即重大維修的費用 ("major repairs")，以及其他營運開支，但這些營運開支必須是 4(g) 條沒有涵蓋的 (“and all other costs and expenses incurred in respect of the management of the said Land and the said building ... to the extent that the same are not covered by the monthly service charge") ，這是可以理解的，因為 4(g) 條所涵蓋的是日常的開支使費，如屬維修項目便是那些小修小補的項目，而 4(k) 條涵蓋的，卻指明是重大維修及 4(g) 條不包括的開支項目，兩者也不屬 4(g) 條所涵蓋的，即 4(g) 及 4(k) 兩條條文，已包含所有該大廈應有的開支項目，而在兩個條文下所收取的費用不足時，該公契條文中已在 4(l) 條中提供了集資的途徑解決，如 4(k) 條也涵蓋 4(g) 條的開支使費，則 4(k) 及 4(l) 條出現了重覆的情況，如果 4(k) 條如申請人所述解說，則該公契條文根本無需在其後加入 4(l) 的條文。

22.故此，本席裁斷， 該公契 4(k) 條並不涵蓋 4(g) 條的開支使費，而依據 4(g) 條收取的每月管理費不足，或依據 4(k) 條收取為應付 4(g) 條以外的開支使費不足時，法團當可依據 4(l) 條的規定向業戶進行集資，而集資數目應依 4(l) 條規定的業權份數作分攤。

總結

23.在 529 業主大會上通過的該集資議決，並未在該會議通知的議程上，亦並非附加或附帶在議程二, 故屬無效。而從 529 業主大會的會議紀錄中可見，該集資議決是在日常管理費入不敷支的情況下須作集資，即在該公契條文 4(g) 條的收費不足，而依賴該公契條文 4(l) 條來集資應付，故此應依 4(l) 條的規定，以業權份數作分攤。

訟費

24.法團一方提出，本案的爭議涉及該公契條文的詮釋，而雙方需要提出本案的爭議作定斷，在不論責任的情況下，要求就本案不作訟費命令。

25.申請人一方則認為，訟費應依據訟費應視乎訴訟結果而定的大原則處理。

26.本席認同申請人一方的說法，本席看不到任何因由，可偏離訟費應視乎訴訟結果而定的大前題處理本案的訟費。唯在本案中雙方可說是各有勝負，在這情況下，應有的訟費命令應為不作訟費命令。

命令

27.法庭作出以下頒令：

一) 聲明命令，該集資議決無效；

二) 法團提出的反申索被撤銷；及

三) 就本案的申請及反申索，不作訟費命令。

申請人﹕由禤氏律師行李海韻律師代表。

答辯人 : 由林錫光, 陳啟鴻律師行轉聘Patrick SIU大律師代表。