The Incorporated Owners of the Colonnades 訴 Gordon Tso & Co Ltd
Read the full judgment text of CACV 131/2005 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 23 December 2005 before 張澤祐, 楊振權, 袁家寧.
Civil law – building management – owners' corporation – recovery of maintenance contribution – validity of owners' meeting resolution – statutory interpretation – Building Management Ordinance (Cap 344) Schedule 3 paragraph 3(7) – 'incidental or ancillary' resolution – The Colonnades multi-storey residential building at 165 Argyle Street Kowloon – exterior wall maintenance works required due to water seepage – EGM on 8 January 2002 resolved to proceed with works with upper funding limit of HK$2.5 million – authorised management committee to select contractor – notice for further EGM issued on 10 January 2002 listed only 'selecting the contractor for exterior wall works' as agenda item – resolution passed on 30 January 2002 appointing contractor and requiring one-time lump-sum payment of contributions – respondent GTC refused to pay HK$31,367.58 – memorandum of charge registered against unit on 9 August 2002 – GTC paid HK$58,797.93 under protest to discharge encumbrance before completion of sale in April 2004 – GTC sued in Small Claims Tribunal for refund of HK$51,909.28 – case transferred to Lands Tribunal due to interpretation of Building Management Ordinance – Deputy Judge Wong Yat-ming ruled for GTC on 29 March 2005 ordering refund plus interest and costs – owners' corporation appealed – whether the one-time lump-sum payment resolution was 'incidental or ancillary' to the contractor selection agenda item within the meaning of Schedule 3 paragraph 3(7) BMO – held no – multiple alternative funding methods available including use of Sinking Fund under Deed of Mutual Covenant and funds under section 20 BMO – holistic interpretation considering both 8 January and 30 January meetings applied – resolution still invalid – appeal unanimously dismissed by Court of Appeal – owners' corporation ordered to pay GTC's costs of appeal to be taxed by Registrar.
Legal issues: Whether one-time lump-sum payment resolution was incidental or ancillary to contractor selection agenda item
Outcome: Appeal dismissed. The owners' corporation (appellant) was ordered to pay GTC's (respondent's) costs of the appeal, to be taxed by the Registrar
Cited by 6 cases
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CACV 131/2005 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事司法管轄權 民事上訴 民事上訴案件 2005年第131號 （原土地審裁處建築物管理申請編號 2004年第254號）
聆訊日期 ： 2005年12月7日 判案書日期： 2005年12月23日 判案書 上訴法庭法官張澤祐： 1.本席同意楊振權法官和袁家寧法官的判決。 上訴法庭法官楊振權： 背景 2.九龍亞皆老街165號康麗花園（該屋苑）是一幢多層住宅大廈。大廈各業主的權益受大廈公契約束。 3.上訴人是該屋苑的業主立案法團（法團）而答辯人Gordon Tso & Company Ltd（“GTC”）在2004年4月15日前為該屋苑8字樓B室(該單位)及地庫二層3號車位（該車位）的登記業主。 4.2002年該屋苑外牆有滲水問題,需要進行外牆維修工程, 亦要就有關工程作出財政上的安排。 5.法團指根據業主大會議決, GTC須繳付31,367.58元維修攤分款額，其中28,296.09元為該單位所需分擔的維修費用而3,071.49元則為該車位所需分擔的維修費用。但GTC不但拒絕支付上述維修費用，更拒絕繼續支付每月的管理費用而欠下共7,000多元的管理費。 6.2002年8月9日，法團簽署押記備忘書，將上述的維修費用及欠交管理費以押記令方式登記在土地註冊處，成為該單位的產權負擔。 7.2004年3月，GTC簽約將該單位及該車位出售，成交日為2004年4月15日。 8.為了解除上述產權負擔完成交易，GTC同意在有爭議的情況下繳付58,797.93元（即上述維修攤分款額31,367.58元另加欠交的管理費7,000多元，利息及相關費用）給法團。 9.其後GTC入稟小額錢債審裁處向法團追討51,909.28元（已繳付的58,797.93元減去欠交的管理費及相關利息）。GTC指法團無權收取上述維修攤分款項，原因是有關維修工程費用徵收未經該屋苑業主大會議決通過。 10.由於案件涉及香港法例第344章《建築物管理條例》（‘該法例’）有關條款的詮釋，故被轉介至土地審裁處審理。雙方亦同意土地審裁處有司法管轄權審理案件。 11.2005年3月29日土地審裁處暫委法官黃一鳴裁定GTC勝訴，並下令法團歸還51,909.28元給GTC，另加利息及訟費。 12.法團不服判決，現上訴至本庭。 爭議 13.本案的主要爭議點只有一項，即向法團徵收維修攤分款額是否有在業主大會適當議決通過。 14.無爭議的案情顯示在2001年12月21日，法團轄下的管理委員會向該屋苑全體業主發出業主特別大會通告，大會會在2002年1月8日舉行而議程包括“是否進行大廈外牆維修工程”及“是否授權管理委員會挑選合適之工程承辦商”。 15.就上述兩項議程，2002年1月8日的業主特別大會作出以下決議：
16.2002年1月10日，管理委員會再向該屋苑全體業主發出業主特別大會通告，大會會在2002年1月30日舉行，而議程之一為“投票表決選出外牆工程中標承辦商”。 17.就上述議程，業主特別大會在2002年1月30日通過下列決議：
18.其後管理公司在2002年2月26日向GTC發出兩張共31,367.58元的外牆維修集資發票，其中28,296.09元為該單位所需分擔的維修費用而3,071.49元則為該車位所需分擔的維修費用。GTC拒絕支付，並就大會的投票程序和議決的集資方法作出多項投訴。 雙方立場 19.原審時，GTC的立場是2002年1月8日的業主大會決議沒有包括要集資而2002年1月10日發出的大會通告列出的議程只是“選出外牆工程中標承辦商”而沒有列載任何維修費徵收或分攤方式的議程，因此2002年1月30日通過維修大廈外牆集資款額共250萬元及各業主須一次過繳付所需之款項的決議無效。 20.GTC的代表曹文俊先生更指在收到2002年1月10日管理委員會發出的開會通知書，但沒有出席會議，原因是議程只涉及“選出外牆工程中標承辦商“，而沒有其他工程項目議程，亦沒有任何維修費用徵收或分攤方式的議程。 21.GTC的另一立場是管理委員會沒有根據該條例第22條訂定各業主需攤分維修費的款額或付款的時間及方式，故法團無權向他追收維修費。 22.法團的立場則是2002年1月30日議決集資款項250萬元及各業主須一次過繳付所需款項可屬“附加或附帶”於已列載的決議或其他事項，故根據該條例附表3第3(7) 條屬有效決議。法團亦否認沒有就集資決議適當釐定各業主須繳付的款項。 原審法官的裁定 23.原審法官指出集資250萬元及各業主須一次過繳付款項的決議沒有在2002年1月10日的通告內列出。原審法官亦否定該決議可屬“附加或附帶決議”。 24.原審法官指出如要通過一些附加或附帶決議，這些附加或附帶決議必需是從通告上列載的決議或其他事項中，可以很清楚和很容易理解得到的事項。 25.原審法官認為集資決議和2002年1月10日通告上列出的“選出外牆工程中標承辦商”議程“並無直接相關關係”，而兩者是可以分開處理的事項。 26.原審法官指看過2002年1月10日通告的業主不一定能理解在2002年1月30日業主大會上會議決集資，因此該決議不是一些可以作為附加或附帶的決議。 27.原審法官亦裁定法團沒有提出確實證據證明管理委員會有根據該法例第22條條例釐定業主須繳付的分攤費用。管理委員會提出的集資預算表只是在2002年1月8日前制定而沒有管理委員會會議決議支持。管理委員會要求業主集資亦只是根據2002年1月30日的特別業主大會決議，而非根據管理委員會的任何決議。 上訴理由 28.法團指在考慮2002年1月30日的集資決議是否有效，特別是該決議是否屬附加或附帶決議時，原審法官只看重2002年1月10日的特別大會通告，而完全忽視了2001年12月21日的大會通告和2002年1月8日的大會決議。 29.法團特別指出業主大會決議集資額250萬元而管理委員會須按照公契釐定各業主應分攤的款額。因此，管理委員會是否有再議決各業主應分攤的款額對問題全無影響。 30.法團指出根據公契計算GTC應付的維修攤分款額，不會比法團要它支付的為少，因此GTC無權拒絕法團要它繳款的要求。 討論 31.香港多層住宅大廈受該條例的條款約束而大部份亦有公契監管各業主的權責。訂立該條例目的之一亦是為了有效管理多層住宅大廈和其他附帶及相關的事宜。 32.有關公契和該條例的目的是確保大部份業主的意向獲得尊重及執行而非容許個別業主利用有關條例、條款及程序的空子，以達到不利於大多數業主權益的目的。 33.考慮有關條例、條款及程序，包括業主大會決議時亦應將這點緊記。 34.當然這不表示管理委員會能以大多數業主的權益為前提，而無需遵守有關條例和條款。正如上訴庭在蘇振文對置安大廈業主立案法團CACV 302/99案明確指出該條例的最終目的是保障大廈業主的權益，而非是為了方便管理委員會容易辦事，有關的規則亦需嚴格遵守及執行。 35.但詮釋有關規則時，必須採納全面、整體及合理的方法，確保有關規則的運作對全部業主都是公平的。 36.在2001年間，管理委員會已收到屋宇署發出之維修勸喻及部份業主（包括GTC）發出的律師信，表示對屋苑外牆狀況不滿。假若管理委員會不理會有關勸喻及律師信，屋宇署很可能會發出具法律約束力的維修令，投訴的業主亦可能會採取較激進的行動。 37.無論如何，該屋苑大廈外牆維修必須進行，有關維修亦是符合大部份業主的權益的。 38.在上述情況下管理委員會發出通告，召開特別大會，以決定“是否進行大廈外牆維修工程”。當然大廈外牆維修工程如議決進行必會導致有關費用，而全體業主亦必須根據有關條例或公契條款支付費用。全體業主議決進行維修工程，亦表示他們同意支付有關費用，只要費用不超過他們議決的上限。 39.在2002年1月8日大會進行前，管理委員會已有公開招標並獲得大量資料，故得定出維修集資總額上限為250萬元。 40.在上述情況下，大會議決進行大廈外牆維修工程，不應被視為單單是議決進行維修工程，附加或附帶決議亦必包括要支付有關維修費用。事實上2002年1月8日的業主特別大會的會議記錄明確列出集資總額上限為港幣250萬元，投票結果是絕大多數贊成。上述議決不但顯示大會有議決進行大廈外牆維修工程，亦顯示大會有議決將維修費用集資總額上限定為250萬元。GTC基本立場指2002年1月8日的決議沒有包括要集資不成立。 41.2002年1月8日舉行的業主特別大會亦議決授權管理委員會挑選合適之工程承辦商。 42.當然合適的工程承辦商可能不只一個，而管理委員會可能認為較妥善的方法是由全體業主在特別大會選出承辦商進行大廈外牆維修工程。 43.因此，管理委員會才會再發出通告在2002年1月30日投票表決選出外牆工程中標承辦商。 44.上述議程不應被視為屬個別及獨立的議程。事實上2001年1月30日的特別大會是2002年1月8日會員大會的延續。2002年1月30日的決議，包括集資250萬元的決議只是確認了2002年1月8日的決議。 45.本席同意考慮2002年1月10日發出的開會通告時，不應只着重議程列出的“選出外牆工程中標承辦商”，而要將事件的整體背景，包括在2002年1月8日曾作出的決議考慮在內。 46.假若將2002年1月8日和2002年1月30日兩個業主大會一起考慮，得出的結果必然是“選出外牆工程中標承辦商”和“集資決議”有直接關係。任何看過2002年1月10日通告的業主，如將2002年1月8日的決議一起考慮，得出的結論必然是選出中標承辦商後，便要向承辦商支付不超過250萬元的維修費用。 47.2002年1月30日集資250萬元，是選出外牆工程中標承辦商的附加或附帶決定, 原因是集資250萬元是議決進行維修大廈外牆和選出承辦商的必然後果，亦和選出承辦商有從屬和因果關係。 48.但問題是2002年1月8日的決議，不包括集資250萬元的方法而2002年1月10日的開會通告亦沒有將籌集250萬元的方法列為議程。但2002年1月30日，根據上述開會通告舉行的會議，卻議決各業主須一次過繳付所需之款項。 49.議決進行大廈外牆維修工程及要向承辦商支付250萬元之維修費用，不表示費用須由各業主一次過繳付，支付維修費用可能會有多種方法。根據該條例第20條，法團須設立並維持一項「常用基金」，亦可設立並維持一項「備資基金」。該屋苑的公契第VI第D(8)(ii)條列明各業主須繳付款項作「備資基金」(Sinking Fund)為大廈主要及資本性維修之用，而管理委員會亦可以在知會業主後徵用該備資基金。在上述情況下外牆維修工程的250萬元費用，可以全部或部份由上述基金支付，而無需全部向業主籌集。當然，亦可能會有其他方法籌集維修費用，包括向銀行貸款。 50.一般而言，業主最關心事項是為了外牆維修而要支付的費用。不同業主可能會選擇不同方法籌集維修費用，部份業主可能會認為要先將「常用基金」及/或「備用基金」內的餘款用掉，餘額才會再向業主籌集。 51.該條例附表3第3(7)條列明：
52.“附”有依傍、依從的意義（語文出版社）《現代漢語規範字典》第150頁，亦表示從屬《朗文中文高級新辭典》第485頁或依靠（商務印書館）《通用新字典》第126頁，如附件、附筆。因此附加或附帶決議不能獨自存在而需依附在主要決議上，並和主要決議有從屬或因果關係。 53.要業主一次過繳付分攤費用的決議雖然是由議決進行大廈外牆維修工程和選出中標承辦商引發，但二者沒必然有從屬或因果關係。原因是有多種集資方法以支付維修工程和選出承辦商所引發的費用。 54.本席認同原審法官的裁決，要各業主一次過繳付所需款項之集資決議和2002年1月10日通告上列出的“選出外牆工程中標承辦商”議程，即使和2002年1月8日的決議一起考慮，並無直接相關關係，兩者是可以分開處理。所以2002年1月10日的業主大會通告必需將籌集維修費用的方法列為議程，才能有效地決議各業主須一次過繳付所需之款項。 55.本席認為要業主一次過繳付分攤費用的決議不可以作為根據“選出外牆工程中標承辦商”議程所作的決議的附加或附帶決議。本席認同原審法官這方面的裁決。 56.該條例第22條訂明業主要繳付根據第21條釐定的款額須由管理委員會按照公契確定和依管理委員會訂定的時間及方式繳付。該條例第21條所指的基金繳款是否包括一些主要及資本性的一次過費用，本席有保留。本席亦不打算裁定根據該條例第22條確定業主所需繳付的款額時，管理委員會是否必需根據該條例附表2所定下的會議程序進行。有關問題可在其他更適當或更有需要的情況時才決定。 57.本席不接納要業主一次過繳付分攤費用的決議屬2002年1月10日通告內所列載議程的附加或附帶決議，因此該決議無效而法團亦不能以該決議為基礎向GTC追收維修大廈外牆的分攤費用。 上訴法庭法官袁家寧： 58.本席同意法團的上訴應被駁回。本席認為雖然大會在2002年1月8日的決議是2002年1月30日大會的有關背景之一，但集資的決議及付款的方式是不可被包括為“附加或附帶”於選出某公司為承辦商的決議，本席的理由如下。 59.2002年1月8日的大會中，進行維修及集資是屬於第5項的決議，而挑選承辦商是另屬第6項的決議。鑑於這樣分別了兩項決議，本席認為一位合理的業主看到2002年1月10日的通告，見“投票表決選出外牆工程中標承辦商”一項目時，他只會聯想到這是跟進上述的第6項決議的事宜，即管理委員會挑選了合適之工程承辦商後，繼而向業主大會一一介紹，以供業主選擇。業主選擇了某承辦商，當然是等於接受對該承辦商有財務責任，但合理的業主不會聯想到這亦會跟進上述第5項決議中曾提及的集資，更遑論付款的方式。合理的業主會以為應有未來另一項議程跟進上述第5項決議。 60.本席認為草擬通告的人士，有責任將重要的討論議題清楚列出，特別是關乎各業主須支付金錢責任的議題。本席認為若草擬通告的人士注重這一點，則可為各方人士節省時間及不必要的法律費用。 61.本席認為就上述第59段所討論的一點，已足夠駁回上訴。 上訴法庭法官張澤祐： 62.本庭一致駁回法團的上訴，並根據雙方意向下令法團支付GTC的上訴訟費，數額由聆案官評定。
上訴人：由張恩純，葉健民律師行轉聘大律師古澤銘代表。 答辯人：由鍾沛林律師行轉聘大律師黃禮榮代表。 |