吳秀貞 對 梁凱儀

DCMP 3019/2014

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2014年第3019號

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判案書

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背景

1.本案為家族內的爭產糾紛，雙方爭議涉案物業的權益[1]。原告人吳秀貞女士為被告人梁凱儀女士的家姑；梁女士與吳老太的次子，李智揚先生，為夫婦。此外，李智揚先生和其兄長（即長子）亦另有爭產訴訟。

2.吳老太聲稱，她在購買涉案物業的金額中，作出了不少於一半的供款，因而申索該物業一半的權益。梁女士則聲稱，吳老太只在購買該物業的初期，付出了港幣五十萬元，因而只能得到該物業30.71%的權益[2]，餘下的69.29%，則屬梁女士所有，雙方的差異為19.29%[3]。

同意事項

3.雙方均同意：－

(a)  在購買該物業時，吳老太付出了港幣五十萬元作為首期、其他初始支出[4]，及初期每月按揭還款之用。

(b)  當該港幣五十萬元耗用盡後，吳老太曾按月支付港幣三千或五千元予梁女士及／或其一家（“月付款項”）。

爭議事項

4.雙方主要的爭議，在於吳老太的月付款項是用作支付該物業每月按揭還款，從而成為了貢獻予該物業買入價的部份；還是只作為資助梁女士一家生活的津貼，而不應算作貢獻予該物業的買入價。

5.本案為家族內的爭產糾紛；因此，除有限的文件、紀錄外，法庭主要依賴雙方各自的記憶及口述證供來解決事實的爭議。除與訟雙方外，沒有其他證人，主要為一對一的案情；而雙方又各執一詞，各自提供了相互矛盾、不能並存的案情；因此，本案的結果最終取决雙方證供的可信性。

證供分析

吳老太

6.吳老太的證供，簡述如下：－

(a)  她現年76歲，在內地受教育至大專程度，現在身體有多處毛病。先夫為李光復先生，於1998年與其離異。李老先生擁有不少物業，包括九龍油麻地廟街228號地下舖位（“該地舖”）[BT/388][5]。該地舖的每月租金，由2003年6月的港幣二萬八千元，按年上升，至2014年7月的港幣七萬元。吳老太一直可以分享該地舖一半的租金收益。李老先生在2013年5月離世；他原先所擁有該地舖的一半業權，則均分予他的長子和次子（李智揚先生，梁女士的丈夫）；即吳老太佔一半，兩名兒子則各佔四份之一業權。吳老太的長子曾告訴她，因遺產分配的問題，在2014年12月，他向李智揚先生興訟。

(b)  在2001年，她與梁女士以聯權共有（即joint tenant）的方式，購入了該物業，代價為港幣1,628,000元 [BT/27]。在2013年9月30日，她單方面執行了分契書（即Deed of Severance），並聲稱與梁女士以分權共有（即tenants-in-common） 的方式，各自享有該物業的一半權益 。[BT/29-30, 32]

(c)  購入該物業時，她支付了港幣五十萬元作為首期，及各項開支，如律師費、印花稅等；餘額則作為償還初期每月按揭供款之用。

(d)  她曾遷入該物業，與次子一家居住。當她之前支付的港幣五十萬元的餘額用罄後，她就每個月支付港幣三千或五千元，作償還按揭之用。

(e)  她在2011年7月被次子趕離該物業。她最後一期的供款在2011年8月。

(f)  吳老太將初始的五十萬港元存入她在廖創興銀行的戶口，之後將她的銀行存摺及印章交予梁女士，令梁女士可以隨意調動她的資金。之後的月付款項，是由吳老太發出支票，再由梁女士存入銀行。

(g)  吳老太聲稱：「自從在2001年搬入（該物業）我每個月都交三千或五千圓港幣之支票給（梁女士），講明是用來供樓的。直至2011年8月（梁女士）迫我搬出後的一個月，月月如是。後期是多數支付五千圓。」[BT/134 §3]。

(h)  當吳老太在該物業居住期間，她每天額外支付家傭港幣一佰元作自己的日常使用。

7.在詳細考慮過吳老太的證供後，本席認為她並非誠實可靠的證人，本席並不接納她的證供。

8.吳老太現年76歲，受教育至大專程度，先夫有多個物業，她亦得到該地舖的一半業權；她在國內，亦曾經擁有最少有2個出租的物業，因此，她對物業市場，有相當的認識和經驗，她並非無知無識，可以任人擺佈的老人家。

9.她聲稱「我在（該物業）居住期間，每天額外支付工人HK$100以作日常使用」。她的口述證供為：當我在（該物業）居住時，我每天支付一百元，作為我自已的生活費，如購買餸菜等。

10.本席認為這樣的安排非常奇怪。如果吳老太要自付生活費，她只要每個月支付三千元給家傭，或者每月額外支付三千元予梁女士，作為她自己個人日常的支出就可以，實在犯不着在一段長時間內，「每天」都額外支付一百元予家傭，作為自己的日常支出。

11.再者，這樣的安排亦於理不合。根據吳老太的證供，在購買該物業前，梁女仕一家是在屯門租樓居住，而吳老太有資助他們交租；之後吳老太認為與其交租予業主，例不如購入物業自用；因此她支付了港幣五十萬元，作為該物業的首期等。她甚至將她的銀行存摺及印章交予梁女仕，令梁女仕可以隨意運用這五十萬元，而無須向她請示。

12.換句話說，在2011年7月，她被次子趕出該物業前，她和次子一家的關係良好，對他們一家有實質的支持。

13.吳老太和梁女仕一家共同生活，一同起居作息，實在平常不過。那麼，她在該物業居住期間，每天「額外」支付一百港元給家傭，作為「自己」的日常支出，就變得非常不合理。

14.本席認為，吳老太這個「每天額外支付工人HK$100以作日常使用」的說法是虛構的，目的在顯示她的月付款項，並非作為家庭開支之用。

15.吳老太聲稱在那五十萬元耗用盡後，她就每個月支付三千或五千元港幣，作為償還按揭之用。在盤問下，她同意她不知何時這五十萬元耗用淨盡、不知每月的供款額、不知何時供款圓滿及不知供款的利息。她聲稱在2001年搬入該物業後，她就開始支付月付款項；但事實上，按照銀行紀錄，那五十萬元是在2003年2月19日用罄的，而她是在2005年7月才開始支付月付款項的。

16.整體而言，吳老太對每個月要償還的按揭供款，根本毫不過問，漠不關心，其行為和心態完全和一個聲稱擁有業權的持份者大相逕庭。縱然考慮到她當時和次子一家關係良好，但以吳老太的背景、經驗，亦不可能對自己有權益的物業，毫不理會。

17.此外，在吳老太的證人陳述書中，她說「在2011年7月之前，（梁女仕）和她的家人做了一些令我難堪的事和講了令我難堪的說話迫我搬出」（“迫遷事件”）[BT/134，§3]。

18.根據吳老太的說法，在這迫遷事件之前，她和梁女仕一家是關係良好、和諧的，她曾支付梁女仕一家的租金、付出港幣五十萬元購買該物業、支付月付款項來償還按揭、並每日支付港幣一百元作為她自己的日用開支；因此吳老太可以自給自足，並不構成梁女仕一家的負擔；甚至支持梁女仕一家的生活。

19.既然迫遷事件是吳老太和梁女仕一家關係轉差的轉捩點，吳老太應該印象深刻。

20.在吳老太的證人陳述書中，她提到「在2011年7月之前，（梁女士）和她的家人做了一些令我難堪的事和講了令我難堪的說話迫我遷出」[TB/134]。

21.在法庭上，她的證供為：

“在2011年7月某天，晚飯後，她的次子，李智揚先生，叫她出到客廳，對她說：「你喺喥住咗咁耐，我照顧咗妳十幾年，唔會再照顧妳」並要她儘快遷出。吳女士回應：「我隻腳唔行得，你知」。

李：「你返大佬果喥」

吳：「我上唔到樓梯，你知」

李：「呢樣嘢妳諗喇，總之妳就要走，唔可以再喺喥喇，儘快搬走」

吳老太無言以對，感覺心痛及忿怒，她站直身子，並說:

「你養緊女，你俾心機養女啦」

之後吳老太通知她的長子，說:

「你諗辦法，個細仔趕我走」

長子說: 「你唔駛擔心，我會同你諗掂佢，諗辦法。」

並由長子安排她日後的居所。”

22.詳細分析吳老太的證供，次子的說法當然令她傷心、失望，認為兒子不孝；然而當中其實並沒有令她「難堪」的成分，次子的說話，只是表達不願意繼續照顧吳老太，着她早日遷出；及沒有理會她難於上下樓梯的哀求，執意要她離開。吳老太的證供亦沒有提及梁女仕及其家人有做出其他的事或說出其他的話，要她遷出。

23.本席認為吳老太是誇張了有關情況。

24.總括而言，本席並不接納吳老太的證供。

梁女仕

25.代表吳老太的陳律師在盤問時，多番攻擊梁女仕在其答辯書及經修改的答辯書（Defence & Amended Defence），出現重大矛盾。問題主要在答辯書的第4段，如下[BT/92-93]：－

“4.  At the time of the purchase of the Property the Defendant’s husband, the son of the Plaintiff, Li Chi Yeung (“Li”) did not sufficiently trust the Defendant to hold his interest in the Property as actual purchase, in the result it was agreed that the Plaintiff shall hold the Property as trustee on behalf of Li. Further and alternatively, at all material times the source of payments made, if any, by or in the name of the Plaintiff towards the purchase of the Property (by way of deposit, down payment, repayment of mortgage or otherwise) was from money of Li and beneficially owned by him, by reason whereof the Plaintiff was at all material times and still is the resulting trustee of Li in respect of the interest in the Property held nominally by the Plaintiff as a joint-tenant thereof.  Save as aforesaid, paragraphs 3 and 4 are not admitted.”

26.在經修改的答辯書中，以上一段，完全被刪除。

27.陳律師的說法為，由於吳老太一方在2014年10月13日進行查冊，發現李智揚先生在2003年6月11日至2007年6月11日期間，為破產人仕 [TB/386-387]，因而他不可能斥資購買該物業或償還按揭供款；梁女仕因而修改答辯書[6]，從而顯示梁女仕並非誠實可靠的證人。

28.詳細分析這一段刪除了的內容，當中主要說有關購買該物業的資金，是由次子提供的；因而吳老太只是受託人，實質權益應歸次子。

29.在再修改的答辯書中（Re-Amended Defence），梁女仕主動承認起始的五十萬港元，是由吳老太提供的，此說法較她在原本的答辯書（Defence）的說法，對她更為不利。本席考慮到梁女仕採納了一個對其較不利的說法，因而是較有說服力的。

30.按照常理，次子破產，必然是一件令人記憶深刻的事情，不會輕易忘記、忽略；但在詳細考慮後，本席認為梁女仕的證供，相對上較為可能。

31.本席裁定，在事實上，梁老太的月付款項，並不是作為該物業每月按揭還款之用；亦不視作貢獻該物業買入價的部份。吳老太在該物業買入價的貢獻為五十萬港元，即樓價的30.71%。

法律觀點

32.陳律師提出當雙方購入該單位時，是以聯權共有（Joint Tenants）的方式購入[7]，因此必然顯示吳老太和梁女仕的意願是各佔一半的實質權益；然而他並不能提供任何案例以支持這論點。此外，吳老太和梁女仕為婆媳關係，並非夫婦、同居愛侶等親密關係。

33.陳律師又指吳老太執行了分契書（Dead of Severance，[BT/245-246]），當中聲明她和梁女仕各佔該物業的一半權益，以分權共有（tenants-in-common in equal shares）的方式持有該物業，然而分契書只由吳老太單方面執行；亦沒有標明雙方的實益權益的比例。

34.吳老太根本沒有提供任何文件顯示雙方實益權益的聲明。

35.在吳老太的案情中，她所依賴的是構定信託（constructive trust），指她和梁女仕有共同的意願（common intention），各自擁有該物業的一半實質權益。

36.就以上論點，本席簡單指出：－

(a)  證供中，沒有任何文件顯示雙方就實質權益的比例有任何聲明（declaration）；

(b)  在聯權共有中，並不顯示雙方有各佔一半實質權益的共同意願。根據Land Law in Hong Kong, 4^th Ed LexisNexis, 2015, para 5.18:-

“Joint Tenancy

5.18  This is a co-ownership where all the co-owners own the entire estate, but they own nothing individually.  Any reference to ownership in specific shares, for example ‘to A as to one-third and to B as to two-thirds’, negatives the existence of a joint tenancy.”

因此，和陳律師的陳詞剛好相反，聯權共有顯示吳老太和梁女仕並不享有共同意願，即雙方各佔一半的實質權益。當本席問及陳律師，他能否提供直接的案例來支持他這論點時，他表示沒有；

(c)  吳老太和梁女仕是婆媳關係，而非夫婦、同居等有親密關係的人仕；

(d)  吳老太單方面執行了分契書，當中並不顯示雙方在實益權益上，有任何聲明。

37.因此，本席認為陳律師的論點站不住腳。

38.根據 Yip Lai Ngor v Chau Kam Siu, HCA1716/2012:

“18.  If two or more people contribute to the purchase price, and title is registered in only one of them, their beneficial interest in the property will be proportional to their contribution and the title holder is presumed to hold another contributing party’s share on resulting trust for that property: Equality and Trust Law in Hong Kong (3^rd ed) §17-2.

19.  The court must ascertain the true intention of the parties as to the beneficial interest in the property.  Where there is admissible evidence of the actual express intention of the parties, the court will act on such intention accordingly. But where the intention is not expressed, the court must ascertain the intention of the parties objectively.  In so doing, the court will restore to 2 tools:  the presumption of resulting trust, or the presumption of advancement. See Equity and Trust Law in Hong Kong (3^rd ed) §17-8 to 17-10.”

39.此外，本席亦會依賴在 Huntingford v. Hobbs, 24 H.L.R. 652, 659 – 660, 所引用的原則:

“ In Walker v. Hall [1984] F.LR. 126 at p.133 Dillion L.J. made the following statement of well-known general principle:

‘... the law of trusts has concentrated on how the purchase money has been provided and it has been consistently held that where the purchase money for property acquired by two or more persons in their joint names has been provided by those persons in unequal amounts, they will be beneficially entitled as between themselves in the proportions in which they provided the purchase money. This is the basic doctrine of the resulting trust and it is conveniently and cogently expounded by Lord Upjohn in Pettit v. Pettit [1970] A.C. 777 at p.814.’

The application of this principle ordinarily gives rise to no difficulty where the whole of the initial purchase price has been contributed by the two or more interested parties in the form of case derived out of their respective resources without the benefit of a loan. Greater problems arise in cases such as the present where part of the money required has been borrowed on mortgage. On the particular facts of some such cases the court, for the purpose of ascertaining the parties’ proportionate interests in the property, has thought it right to impute to them the intention that their contributions to the purchase should be ascertained as at the date when the property eventually came to be sold. In Gissing v. Gissing [1971] A.C. 886 Lord Diplock, in the context of a case where the conveyance had been taken in the name of one spouse only, said (at p.909):

‘And there is nothing inherently improbable in their acting on the understanding that the wife should be entitled to a share which was not to be quantified immediately upon the acquisition of the home but should be left to be determined when the mortgage was repaid or the property disposed of, on the basis of what would be fair having regard to the total contributions, direct or indirect, which each spouse had made by that date. Where this was the most likely inference form their conduct it would be for the court to give effect to that common intention of the parties by determining what in all the circumstances was a fair share.’

Inferences of this nature as to the common intentions of the parties were drawn by the court on the particular facts of Young v. Young (supra) and Passee v. Passee (1988) 1 F.L.R. 263.

However, in a case where a purchase in the joint names of two parties has been financed partly in the form of cash provided by one or both of them, and partly by way of a loan on mortgage, another approach open to the court is to assess the parties’ contributions to the purchase, and thus their proportionate interests in the property, by reference to the time of the initial purchase, having regard to what sums each of them actually paid and what obligations each of them actually assumed in relation to the mortgage.”

結論

40.本席認為本案應以歸復信託（Resulting Trust）的方式來處理；而計算雙方實益權益的比例時，應以購入該物業時，雙方就購入價各自付出的貢獻的比例來計算。

41.雙方並沒有共同意願，各自擁有該物業的一半實益權益。

42.吳老太只在購入該物業的最初期，貢獻了港幣五十萬元，作為該物業的部分買入價及其他相關支出；她之後的月付款項，是作為資助梁女仕一家生活的費用，並不視作貢獻予該物業的買入價。

43.本席裁定吳老太佔該物業的實益權益為30.71%；而梁女仕佔69.29%。

44.該物業已經按法庭命令出售，雙方售樓後的收益，應反映以上比例。在扣除售樓的所有必要開支後 (如經紀費、律師費等) ，雙方以以上比例攤分餘額；歸還按揭餘額及所有相關支出，由梁女仕一方單獨承擔。

45.本席頒下大律師證書。

46.本席亦頒下臨時訟費命令，由吳老太支付梁女仕本案的訟費(包括保留的訟費) ，如雙方未能就訟費金額達成協議, 則交由法庭評定。如雙方在14天內沒有提出申請更改，臨時訟費命令將成為正式訟費命令。

原告人：由陳兆松律師行的陳兆松律師代表

被告人：由希仕廷律師行延聘阮文躍大律師代表