陳愛玉 對 林彩珍及另一人

HCA 1029/2013

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2013年第1029號

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判案書

背景

1.原告人是大埔某地段中A分段的一棟3層高村屋 (以下簡稱「A棟村屋」) 的三樓連天台單位的業主。第一及第二被告人分別是A棟村屋的二樓及地下單位的業主。2013年6月11日，原告人向被告人提出本訴訟，申請法院頒令，讓她可以在第二被告人的地下單位內重罝或建造一趟通往三樓及天台的樓梯及相關的濟助。2013年10月2日，第一被告人與原告人達成協議並簽訂和解契約，讓原告人在二樓建造部份室內樓梯及分擔三分一的建築費用。本審訊只是針對第二被告人。

2.雙方在本訴訟沒有重大的事實爭議。第二被告人的主要抗辯理由是基於她所持的法律論點、公平原則及對A棟村屋的公契的詮釋。以下是本訴訟的背景事實，這些事實是基於雙方的申索陳述書、答辯書、證人供詞及當時理民府與現在地政總署的文件。

3.有關地段被分割為3分段，即A分段、B分段及RP分段，每分段建一棟相同模式相連的村屋，即A棟村屋和另外兩棟村屋(以下分別簡稱「B棟村屋及C棟村屋」)。該三棟村屋完全覆蓋了該地段，毗鄰是官地或其他人擁有的私有土地。A棟村屋位於單邊。

4.1962年1月27日，地政總署就A棟村屋簽發入伙紙。當時A棟村屋是兩層高，一層一戶的房子，每層約515平方呎，在屋內建了一趟內置樓梯從地下通往二樓。相信B棟村屋及C棟村屋的設計也是相同。

5.1975年9月30日，當時的新界理民府放寬該三棟村屋的高度限制，容許業主在該三棟村屋加建第三層。在1975年9月30日至1978年7月3日期間，當時A棟村屋的業主將從地下通往二樓的內置樓梯拆除，而在毗鄰的斜坡建了一條用混凝土建造的橋通往二樓，另外在毗鄰空地建了一趟用混凝土建造有蓋的外置樓梯通往三樓。因此，A棟村屋各層均有獨立進出通道，而且還擴大了各層內的可用面積。

6.1978年7月3日，當時的業主黃女士將A棟村屋的三層，以分權共有模式，一併售予三名不同的買家 (以下簡稱「1978年的業主」)。於1978年7月12日，1978年的業主簽訂一份公契，給予各人獨有權利使用A棟村屋內指定的一層，並界定他們行使業權所負的責任及享有的權利。

7.1988年6月10日，原告人展轉購入A棟村屋的三樓單位。第二被告人於1990年12月31日展轉購入B棟村屋的地下單位；並於1995年1月5日展轉購入A棟村屋的地下單位。

8.在第二被告人購入A棟村屋的地下單位前不足一個月，毗鄰的業主已向該三棟村屋的各業主，包括原告人 、第一與第二被告人，展開訴訟，要求他們拆除該混凝土建造的橋與外置樓梯，案件編號A12439/1994。1995年4月20日，在與訟各方，包括第二被告人，同意下，當時的最高法院頒令拆除該條橋與外置樓梯。但延至2007年6月，該等構築物才最終被拆除。自此，原告人便不能進入她的三樓單位，她的丈夫遂租用僱主提供的宿舍作為家人的居所。第一被告人則在A棟村屋前的官地建造了一趟旋轉型的鐵梯進出她的二樓單位。

9.其後，原告人與第一及第二被告人商討重建室內樓梯由地下通往二樓、三樓及天台，但遭他們拒絕。

10.原告人曾探討建造另一趟外置樓梯，但不能成事，因為A分段完全被A棟村屋覆蓋了，沒有空間可供建造外置樓梯；而毗鄰的業主亦不會讓樓梯建築在他們的土地上。更重要的是：地政總署已多次用書面表明，小型屋宇各層的樓梯須設在該小型屋宇內，不會批准建造外置樓梯。原告人又探討與各被告人聯手重建A棟村屋，但因不能解決化冀池位置、排水及勘探鄰近斜坡等問題，而被迫於2010年將該計劃擱置。

11.2013年6月11日，原告人展開本訴訟。於2013年10月2日，她與第一被告人達成和解協議，但第二被告人堅持抗辯。雖然本席成功為雙方達至多項和解共識，唯因無法解決訟費的爭議而不能達成和解。

雙方的爭議點

12.原告人的申索是基於類似地役權 (quasi-easement) 原則。根據這原則，她享有通道權從第二被告人的地下單位往她在三樓的單位。第二被告人須在她獨權管有的地下單位讓出地方與空間興建或重建該內置樓梯。

13.第二被告人的抗辯理由是：

(一)  A棟村屋加建三樓時，當時的業主沒有按照新批地合約8803號的附加條件，取得地區專員就加建圖則發出的同意書，所以不得享有興建內置樓梯的權利；

(二)  在簽訂公契時，A棟村屋已沒有內置樓梯，村屋公契的條款只涉及外置樓梯，因此原告人不能以公契的條款作為要求興建樓梯的依據；

(三)  擬興建的內置樓梯會佔用第二被告人所獨權管有的部份空間，而原告人並沒有給予她任何補償；及

(四)  在過往關於村屋的轉讓契約中，沒有提及室內樓梯為共用空間，而室內樓梯會使她負上佔用人法律責任，對她不公允或並不合理。

本席須先裁定原告人的申索是否有理據；若然有的話，才考慮第二被告人的抗辯理由。

地役權的法律原則

14.原告人的申索是基於類似地役權。由於這法律原則與地役權的法律原則相關，所以本席先略述地役權的法律原則。

15.地役權是土地業主可以為特定的目的使用在毗鄰屬於另一名業主的土地的權利。前者的土地稱為「主地」，後者的稱為「役地」。這個權利是為了主地業主可以合理地享用他的土地的利益而設。主地業主享有的權利與役地業主須承擔的義務分別永久附屬於這兩幅相鄰的土地，而不是附屬於它們的業主。

16.這項權利一般是由契據中的明示或隱含條款創立，但亦可以從業主將他擁有的部份土地分割授予別人時與該承授人的共同意願、授予該部份土地的目的及為合理使用該部份土地的需要，而推斷出來：見Wheeldon v Burrows[1]，Borman v Griffith [2]及Pwllbach Colliery Co Ltd v Woodman [3]。前者所產生的權利是合約性地役權，是一個合約詮釋的問題；後者所產生的權利是出於推斷，若主地的業主不能行使這地役權，他便無法享用他的土地。大部份關於地役權的案例是圍繞著後者的情況。

17.在Wheeldon v Burrows，一名土地業主（授予人）將自己所擁有的部份土地，授予他人（承授人）。但授予契約沒有處理他當時在該部份土地從他其餘的土地所享用的權利。英國上訴法院從授予該部份土地的目的、授予人與承授人的共同意願及需要，將授予人在授予前所經常在該部份土地連續及明顯地行使合理而必須的權利，推斷為授予契約的隱含條款，成為地役權。作出這個推斷的主要基礎是：在授予土地時，該等權利是授予人所連續及明顯地行使的；而為使承授人可以合理地享用授予該土地的目的，行使該等權利是必須的。在法理上，業主不可以在自己擁有的土地享有地役權。所以，他在分割及授予該部份土地前所行使的權利稱為「類似地役權」；而在授予後，這些權利便成熟為「地役權」。被分割而授予承授人的該部份土地成為主地，授予人所餘下的土地便成為役地，要為承授人所享用的地役權承擔義務。

18.在Wheeldon v Burrows案中，Thesiger LJ定下以下兩個關於地役權的法律原則^[4]：

「 ... two propositions may be stated as what I may call the general rules governing cases of this kind. The first of these rules is, that on the grant by the owner of a tenement of part of that tenement as it is then used and enjoyed, there will pass to the grantee all those continuous and apparent easements (by which, of course, I mean quasi easements), or, in other words，all those easements which are necessary to the reasonable enjoyment of the property granted, and which have been and are at the time of the grant used by the owners of the entirety for the benefit of the part granted. The second proposition is that, if the grantor intends to reserve any right over the tenement granted, it is his duty to reserve it expressly in the grant. Those are the general rules governing cases of this kind, but the second of those rules is subject to certain exceptions. One of those exceptions is the well-known exception which attaches to cases of what are called ways of necessity; and I do not dispute for a moment that there may be, and probably are, certain other exceptions, to which I shall refer before I close my observations upon this case.」

19.第一個原則是：若土地業主(授予人)將自己所擁有的部份土地，以他當時所享用該部份土地的情況授予他人(承授人)，他當時所經常在該部份土地連續及明顯地行使合理而必須的權利，亦連同該部份土地一併轉移到承授人。第二個原則是：若授予人在授出的部份土地時，擬保留某些權利(即免除其餘土地對該部份土地須承擔的義務），他有責任在授予契約上以明示條款述明。不過，他不能保留任何享用該部份土地必須要行使的權利。

20.在 Barry v Hasseldine [5]一案裡，被告人把一塊被他的和別人擁有的土地所包圍的地賣給原告人的上任業主。當時，進出該土地的路徑是由公路旁邊停用了的機場。後來該路徑被封閉了。原告人要求可通過被告人的土地進出該塊土地。在批准他的申請時，Danckwerts J 法官指出[6]：

「 … In my opinion, however, if the grantee has no access to the property which is sold and conveyed to him except over the grantor’s land or over the land of some other person or persons whom he cannot compel to give him any legal right of way, common sense demands that a way of necessity should be implied, so as to confer on the grantee a right of way, for the purposes for which the land is conveyed, over the land of the grantor; and it is no answer to say that a permissive method of approach was in fact enjoyed, at the time of the grant, over the land of some person other than the grantor because that permissive method of approach may be determined on the following day, thereby leaving the grantee with no lawful method of approaching the land which he has purchased. 」

以下為簡要的中文譯文：

「 … 我認為當承授人只能經過授予人或其他人的土地來進出自己的土地，而又不能強迫他們給予通道權，常識足可在授予人的土地上對承授人構成隱含基於必需要的通道，使得授予的土地可作其目的用途。就算事實上在授予時，在他人地方有其他可用途徑，這並不能成為答辯，因該等可用途徑可以很快被中止，因而令授予人無合法通道進出他所購買的土地。」

21.在另一宗租用土地案件，Wong v Beaumont Property Trust Ltd [7]，業主將三個地窖租予租戶作餐廳用，租約訂明租戶需要管控餐廳發出的氣味。但業主和租戶當時並不知道原來部份合適的通風設備需要通過業主的單位。租戶要求法庭頒令讓他可以進入使用業主的單位以便建造、維修和保養該通風設備。Lord Denning MR 法官批准租戶的申請時說[8]：

「 The question is: Has the plaintiff a right to put up this duct without the landlords’ consent? If he is to have any right at all, it must be by way of easement and not merely by way of implied contract. He is not the original lessee, nor are the defendants the original lessors. Each is a successor in title. As between them, a right of this kind, if it exists at all, must be by way of an easement. In particular, an easement of necessity. …… It was not realised by the parties, at the time of the lease, that this duct would be necessary. But it was in fact necessary from the very beginning. That seems to me sufficient to bring the principle into play. In order to use this place as a restaurant, there must be implied an easement, by the necessity of the case, to carry a duct up this wall.」

以下為簡要的中文譯文：

「問題是：沒有業主同意下，原告是否有權建造管道？如他有權，那必定是地役權，而不是合約隱含條款。他和被告均不是最起始的出租和承租人，他們是所有權繼承人。在他們之間如有此類權益，必然是地役權，尤其是基於需要的地役權。… 雙方在出租時並不知道需要該管道。但事實上該管道從開始時便是需要的。這對我來說已足夠引用該原則。在本案，為了讓該地方用作餐廳，須要隱含基於必需要的地役權，讓管道通過。」

22.以上是兩個很明顯基於必需要而衍生地役權的例子。若然主地的業主不能行使這地役權，他便無法享用役地業主授予或租予他的土地。

類似地役權的法律原則

23.在法理上，業主不可能在自己的土地上享有地役權。因此，地役權只存在於兩幅屬於不同業主的相鄰土地，而不適用於屬於同一個業主所擁有的相鄰土地，或多名聯權或分權共有人所擁有的同一幅土地：見Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd [9]。多層大廈與分層村屋的土地，是由不同的業主，以不分割份數及分權共有的模式所擁有；然後以公契規範各業主所獨權管有的部份土地、或單位、或樓層。基於上述理由，地役權的原則不適用於多層大廈或分層村屋的業主所獨權管有的部份土地或共同享用的公用部份土地。分權共有業主在這些土地使用權利的爭議，大多數是基於類似地役權的原則。

24.在Kung Ming Tak Tong Co Ltd v Park Solid Enterprises Ltd [10]，終審法院首席法官李國能詳述了類似地役權的法律原則[11]。他說類似地役權地有兩個含義。第一個含義是指土地共同擁有人根據大廈公契在公用部份行使的權利。這權利源於公契內的明示或隱含條款，是合約性的類似地役權。這權利的內容和範圍是一個合約詮釋的問題。雖然缺乏主地和役地，大廈公契提供了一些對所有共同業主有約束力的條款，限制他們使用他們獨權管有或共同使用的公用部份土地，如同獨立業權人行使在主地的權利或履行在役地的義務一樣；而且透過大廈公契，這些條款對他們的業權繼承人亦有約束力；達至如同正式地役權相同的效果。

25.第二個含義是指在Wheeldon v Burrows案的含義，即在分割土地前尚未成熟為地役權的權利，要待授予土地後才能成為正式地役權的權利。雖然根據公契，個別共同業主有獨權管有某部份土地，由於在法理上共同業主不可能在共同擁有的土地享有地役權，這些類似地役權永遠不能成熟為正式地役權。在Kung Ming Tak Tong Co Ltd v Park Solid Enterprises Ltd ，上訴人曾主張：一名共同業主針對某部份土地的獨有管有權等同獨立土地權，而享有地役權。但這主張被終審法院否定了[12]。所以Wheeldon v Burrows的原則不能給予這些類似地役權正式地役權的效力。

26.不過，終審法院首席法官亦指出：若有關的權利源自分割及授予土地，或源自分割及授予共同業主在共同擁有的土地按不可分割份數而擁有某部份土地的獨有管有權，Wheeldon v Burrows的原則可以協助法庭就大廈公契的詮釋作推斷。根據這原則，如果一些在土地分割及授予時屬於連續性及明顯的權利，而為了使用授予的部份土地的獨有使用權時必須行使這些權利，法庭可以推斷授予人與承授人的共同意願是將這些權利連同獨有使用權一併授予承授人。終審法院首席法官更指出：若擬推斷為合約性類似地役權的權利合符以上的條件，法庭通常沒有困難裁定作出這推斷是合符原則[13]。他又認為在這類案件中，法庭可以在法律上作出這推斷；而且在某些情況下，亦可以基於商業效益作出這推斷[14]。

27.在Kung Ming Tak Tong Co Ltd v Park Solid Enterprises Ltd 案中，第一被告人將位於二樓商場的一個可一分為二的舖位與整層三樓與四樓商場售予原告人，但保留了某些地方，包括在二樓的入口大堂。該大堂與大廈外通往地鐵站的行人通道相連，而通往三樓的樓梯亦位於該大堂。其後，第一被告人將二樓入口大堂售予第二被告人。在該上訴，第一與第二被告人被視為同一個體。第二被告人擬在該大堂建一個舖位，而該舖位會阻擋了原告人的其中一個分舖位及將大堂的通道縮窄。基於第24段所述的原則，終審法院作出推斷，裁定原告人有合約性類似地役權使用從大堂往大廈外通往地鐵站的行人通道及往三樓及四樓商場。

在本案的類似地役權

28.原告人的申索是基於類似地役權，這必然是指合約性類似地役權。這是一個合約詮釋的問題。A棟村屋的公契是研究這個問題的起點。一個重要詮釋文件的法律原則是，詮釋者須從該文件中查明訂立文件各方的真正意願；該意願是該文件所傳達給一名知悉所有訂立該文件時的事實背景及合理讀者的意願：見Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society[15]及Jumbo King Ltd v Faithful Properties Ltd & Ors [16]。以下是簽訂該公契時的背景情況。

29.1978年7月3日前，黃女士是A幢村屋的全權擁有人。當日，她將A幢村屋售予1978年的業主，以分權共有模式擁有。九日後，1978年的業主簽訂了公契，給予各人獨有權利管有指定的一層。當時A棟村屋已完全覆蓋了整個A分段的土地，村屋的內置樓梯已被拆除，進出二、三樓的唯一通道是外置的橋與樓梯。A棟村屋內外完全沒有公共用土地或空間。這是簽訂公契時的實地狀況。

30.1978年的業主是一起從黃女士購入整棟三層村屋，而不是個別各購買一層。從當時理民府的A表格可見，這宗交易是由律師見證下完成。他們必然知道A棟村屋完全覆蓋了整個A分段的土地。在這情況下，當看到這棟村屋，他們必然會察覺到那條外置的橋與樓梯可能是不合法，並會向黃女士及代表他們的律師提出查問。他們必然會獲告知並知悉該外置的橋與樓梯是建於官地或他人擁有土地上的非法構築物。縱使得到黃女士的口頭保證這些構築物不會被拆除，他們亦應知道這些構築物被拆除是不可避免的現實。他們亦必然會討論，一旦這些構築物被拆除時，如何進出A棟村屋的二及三樓。

31.該公契很明顯是由當時代表黃女士及1978年的業主的律師䓍擬的。該公契的第3段規定如下：

「 In further pursuance of such agreement and in consideration of the premises and of the respective grants herein contained the First Owner and the Second Owner do and each of them doth hereby grant unto the Third Owner the full right and privilege to hold use occupy and enjoy to the exclusion of the First Owner and the Second Owner ALL THAT the SECOND FLOOR and the ROOF thereover of the said building Together with the right in common with the co-owners for the time being of the said premises to use the entrance hall staircases and landings and the common passages of and in the said building for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the floor in the said building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and for the purpose of ingress to and egress from such floor.」

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這段賦予每名1978年的業主，獨有權利管有及使用該棟村屋內指定的一層，及與其他兩名業主共有權利使用「入口大堂的樓梯和台階以及該棟村屋的共用通道」。該公契第4段和第5段又規定，每層的業主需要各自負責共用通道、走廊、樓梯、台階和通道等三份之一的保養費用。

32.第二被告人強調由於簽訂該公契時，該棟村屋內沒有內置樓梯，所以上述的條款只涉及外置樓梯。本席不同意她的論點。外置樓梯位於A分段外，只供三樓的業主使用，不是共用通道或設施，不屬於該公契應涵蓋的事宜，亦沒有理由要地下和二樓的業主分擔它的保養費用。另一方面，這些共用設施亦不包括進出二樓的橋。若然二樓的業主有責任付外置樓梯的保養費，為什麼其他的業主沒有責任付外置橋的保養費？第二被告人的詮釋會導致這個不合理的後果。這正反映她的詮釋不可能是1978年的業主的共同意願。此外，第二被告人從沒有指稱，基於這公契，她付了保養與維修費這趟外置樓梯。這正好反映這趟外置樓梯並不是公契約所指的樓梯。本席不接納第二被告人的詮釋。

33.雖然當時A棟村屋內是沒有內置樓梯及這些共用通道或設施，但1978年的業主對此是完全知道的。負責䓍擬該公契的律師亦應有所知悉。但縱使律師真的不知悉，而只是選用了一份標準公契，根據該公契，律師的文員曾向1978年的業主解釋了該公契；1978年的業主明顯地沒有要求修正，他們必然是明知而採納了這些條款。在這些情況下，一名知情的旁觀者會從閱讀該公契而推斷1978年的業主的共同意願是：當日後有需要時，他們便會重建內置樓梯和這些設施，使二樓及三樓的業主可以合理地使用他們各自的單位，而該三名業主會平分負責有關的保養費用。若沒有這意願，他們必定會將這些條款刪除。

34.Wheeldon v Burrow的原則亦支持上述的裁定。較早前，黃女士全權擁有該棟村屋，使用內置樓梯通往二樓及三樓。地下單位等同二樓或三樓的役地，二樓亦等同三樓的役地。使用內置樓梯是一項連續、明顯而必須的權利。然後，黃女士將內置樓梯拆除，建造橋與外置樓梯進出二樓及三樓。表面看來，從屋內往上層的通道已消失，但這通道權卻沒有因此而消失。正如在Barry v Hasseldine案一樣，土地承授人有地役權通過授予人的土地進出授予的土地。所以當通過別人的路徑進出授予的土地被封閉而又沒有其他合法通道時，承授人有權通過授予人的土地來進出授予的土地。本案的情況亦相若，類似地役權沒有因黃女士拆除內置樓梯而消失。這權利亦沒有失去其連續性和明顯性。若黃女士將二樓及三樓分割出售，又若該棟村屋的三層樓是獨立的土地，在分割前，這些權利是類似地役權的權利，而分割後便成熟為正式的地役權的權利。1978年的業主以分權共有的模式從黃女士買了A棟村屋，各人有權使用該棟村屋的任何部份。簽訂該公契前，他們的情況與黃女士的一樣。簽訂該公契時，他們正在分割在該棟村屋的權益。若將Wheeldon v Burrow的原則應用在本案的情況，法庭可以作出推斷，1978年的業主訂立公契時的共同意願是，上層的業主有通道權使用下層業主獨權管有的部份土地進出他們的單位。

35.總結而言，憑該公契的詮釋與Wheeldon v Burrow的原則，本席推斷1978年的業主的共同意願是：當日後有需要時，他們會重建內置樓梯和有關設施，使二樓及三樓的業主可以合理地使用他們各自的單位。這是一項合約性類似地役權。雖然原告人與第二被告人不是該公契的締約方，但這些權利與義務已分別透過她們的上手業主，展轉傳到她們手上。

違反新批地合約

36.第二被告人主要的抗辯理由是在A棟村屋加建三樓前，當時的業主沒有遵從1975年新批地合約內的特別條款第2和3條的規定，先取得地區專員的書面批准，便展開加建工程。因此，不能合法享有建造內置樓梯的權利。該新批地合約的日期為1958年11月13日。附加特別條款第2和3條規定如下：

「 2. Before beginning to build, the Purchaser shall obtain the District Commissioner’s permission in writing to do so.

3.   No building or site development shall be commenced on the lot unless the District Commissioner shall have approved in writing the plans submitted in accordance with Special Condition No. 2(b) in Government Notification No. 364 of 1934. 」

以下為簡要中文譯文：

「 2. 在展開建築前，買方需事先獲得地區專員的書面批准。

3. 在地段上不得展開建築或地盤建設，除非已經根據政府通告1934年第364號的特別條款第2(b)條，獲得地區專員對已呈交的建築圖則所發出的同意書。」

第二被告人的主要抗辯依據是屋宇署及地政總署回應她當時的代表律師查詢時的三封回覆信。她說這些回覆信證實，當時的業主沒有先取得地區專員的書面批准，擅自在A棟村屋加建三樓。

37.要正確解讀這三封回覆信，須先了解政府審批這類村屋的程序。A棟村屋是一棟根據地政總署的小型屋宇政策興建高度逾7.62米但不超過8.23米及有蓋面積不超逾65.03平方米的村屋，即所謂「丁屋」。這類村屋是地政總署署長，根據《建築物條例（新界適用）條例》（第121章），行使酌情權，就某些在新界建築物進行的建築工程，豁免《建築物條例》某些規定而興建的，如豁免提供三份證明書，即建築工程、地盤平整工程及排水工程證明書。所以，地政總署署長與地政總署是審批興建村屋的權力機構，而不是屋宇事務監督與屋宇署。有關的申請須向地政總署提出，而不是向屋宇署。取得由地政總署署長簽發各類豁免證明書後，才可施工。村屋落成及當土地承批人已履行賣地文件內一般及特別條款所訂明必須的責任後，地政總署署長會發出合約完成證明書 (Certificate of Compliance)。土地承批人可同時向屋宇署申請簽發佔用許可證 (Occupation Permit) (俗稱「入伙紙」)。上述程序可參閱地政總署《興建新界豁免管制屋宇須知》小冊子[17]。不過，本席須指明，上述程序是基於1987年訂立的《建築物條例（新界適用）條例》的規定。1987年前的情況可能更混亂和沒有制度；而A棟村屋的加建工程是在1975年進行的。

38.第二被告人所依據的第一封回覆信是，屋宇署於2013年11月15日，回覆她當時的代表律師申請索取A棟村屋的已批准圖則的信。屋宇署的回覆為該署就該分段沒有經批准的建築工程的紀錄：

「 … there is no record of approved building works on the subject lot」

由於屋宇署不是審批興建A棟村屋的權力機構，屋宇署沒有相關已批准圖則是可以理解的。這回覆不足以證明，A棟村屋當時的業主沒有在加建工程前取得有關許可。

39.第二被告人所依據第二封信是，地政總署於2013年11月21日，回覆她當時的代表律師相同查詢的信。地政總署在信中稱：在該署的檔案沒有該分段經批准的建築圖則：

「 … there is no approved building plans for the lot in the record of this office.」

葉大律師認為這回覆未能決定性證明A棟村屋當時的業主沒有提供經批准的建築圖則。他認為地政總署可能因年事久遠而找不到紀錄。他的論點可能屬於猜測，但與本席在第37段所述關於1987年前的情況一致。

40.第二被告人所依據的第三封信是，地政總署回覆她當時的代表律師於2014年1月22日的查詢的信。在該信中，她的律師出示了一份由原告人在文件披露過程中提供的圖則，並要求地政總署，確認該圖則是否已呈送地政總署申請㧗准的圖則；提供其他已取得批准的圖則及若沒有已取得批准的圖則，地政總署有沒有因應1975年新批地合約的附加條款，批准在該分段進行任何工程。2014年3月13日，地政總署回覆如下：

「 Thank you for your letter …

I refer to the plan attached with your letter dated 22 January 2014. According to the file record of this office, the subject plan was submitted in respect of an intended alteration works for the building erected on Lot No. 1886 R.P. The plan was not verified by this office as approval was not required for the proposed alteration works inside the building.

In regard to Lot No. 1886 S.A concerning your court case, there is no approved building plan for the Lot in the record of this office.  An Occupation Permit was issued on 27 January 1962 for the premises erected on the Lot.  After the issuance of the Modification Letter dated 30 September 1975, no redevelopment approval had been given by this office.  For any internal alternation/ construction works of the existing building, approval is not required as far as the works would not affect the structural safety of the critical elements of the building.」

（橫綫後加）

從上文第二段可見，第二被告人的律師所出示的圖則與本訴訟所涉及的A分段無關。在上文第三段，地政總署稱它的紀錄中沒有與A分段有關的經批准建築圖則。它又稱，該分段的入伙紙是於1962年1月27日簽發；自發出1975年新批地合約的附加條款起，該署沒有就該分段發出重建許可。不過，地政總署亦指出，若工程不會影響樓宇主要部份的結構安全，則毋須取得許可。

41.第二被告人強調地政總署信中第三段證實當時的業主沒有提供圖則申請地區專員的書面許可加建三樓。但從該段的首兩句可見，在沒有存檔任何經批准的圖則的情況下，地政總署仍會簽發「Occupation Permit」（相信是指合約完成證明書，而不是屋宇署簽發的佔用許可證），這顯示於1962年，地政總署沒有需要業主提交圖則申請批准興建村屋，或沒有一個存檔經批准圖則的機制。正如本席在第37段所言，地政總署署長有權豁免提供工程證明書，而地政總署編印的《興建新界豁免管制屋宇須知》小冊子亦指出該署會豁免提供工程圖則。所以，地政總署的紀錄沒有經批准圖則，並不等同證明該加建工程是未經批准的。

42.最關鍵的是該段的最後一句。該句是回覆第二被告人的律師的第三項查詢，即若沒有已取得批准的圖則，地政總署有沒有因應1975年新批地合約的附加條款，於1975年後批准在該分段進行任何工程。地政總署在第一句已表明它的檔案中沒有該分段已取得批准的圖則。但正如本席在上一段所言，這並不等同證明該加建工程是未經批准的。不但如此，地政總署還在末句說明，若工程不會影響樓宇主要部份的結構安全，則毋須取得許可。但雙方均沒有提供證據證明加建三樓會或不會影響A棟村屋的主要部份的結構安全。第二被告人以該棟村屋的加建工程是未取得許可擅自進行為抗辯理由，她至少須負上提供證據責任。第二被告人的律師只提出一般性的查詢，沒有具體查詢A棟村屋加建三樓的工程是否需要先取得許可，或該加建工程是否合符或有否違反1975年新批地合的的附加條款。她的律師亦沒有向地政總署作進一步求證或要求澄清。她也沒有傳召地政總署的證人作供，或提交證人陳述書或誓章。本席認為地政總署的回覆模稜兩可，不足以證明該加建工程是未經批准。第二被告人未能履行舉證責任。因此，本席駁回這抗辯理由。

公契沒提及內置樓梯

43.第二被告人的第二個抗辯理由是公契沒提及內置樓梯。在詮釋該公契時，本席實質上已處理了這個抗辯理由。這個抗辯理由沒有理據。

原告人沒有賠償第二被告人

44.第二被告人稱，原告人要求她騰出空間興建內置樓梯減少了她享用的空間，須向她作賠償。原告人與第二被告人同是A分段的分權共有人，她本應有權使用該分段內任何部份。不過，公契規範了各業主的權益及給予他們獨權管有的部份。但根據本席就該公契的詮釋，原告人有合約性類似地役權，在該棟村屋內重置或建造一趟內置樓梯，讓她可以行使通道權進出她在三樓的單位。第二被告人在地下單位所享的獨有管有權是受制於原告人的合約性類似地役權。在此基礎下，原告人可以合法地在第二被告人單位內行使通道權，建造樓梯進出她的三樓單位。第二被告人沒有法律依據要求原告人作賠償。

45.再進一步說，第二被告人亦承認以往在她的地下單位內曾建有一趟內置樓梯。因此，重置或建造該室內樓梯並沒有不公道的地方；而她也沒有任何法律基礎要要求賠償。

公契內沒有撥出公用地方作內置樓梯用及建造該樓梯會導致第二被告人須承擔佔用人責任

46.在她最新近修訂的抗辯書，第二被告人稱公契或過往的轉讓契約沒有撥出公用地方作內置樓梯用，而且建造該樓梯會導致她須承擔佔用人法律責任，對她並不公平。

47.基於第44及45段的相同原因，原告人有合約性類似地役權，在該棟村屋內重置或建造一趟內置樓梯，讓她可行使通道權進出她在三樓的單位。第二被告人作為A棟村屋的分權共有人，須承擔提供所需的空間與相關的法律責任。這樣對她並非不公平。作為分權共有人，她可以確保內置樓梯是在合資格人士的監督下及選用適當建築物料建造。各分權共有人亦可聯同購買恰當的保險以保障有關的任風險。

總結

48.基於以上的理由，本席頒令第二被告人須讓原告人在她所獨權管有的地下單位騰出適當空間建造由地下通往三樓及天台的內置樓梯，該樓梯須符合地政總署小型屋宇政策所定的規格；及承擔三分之一的建造費用。

49.此外，第二被告人不合理地阻礙重建樓梯的工程，導致原告人不能進出她的三樓單位，而須租用丈夫僱主所提供的宿舍。因此，本席頒令她須賠償原告人以下的損失：

(一)  賠償租金損失，數額為每月港幣2,800元，由2013年6月11日起至她向原告人提供通道與空間進行該工程為止；

(二)  由2013年6月11日起至本判案書日期止，在上述第（一）分段累積賠償金的利息，該利息以該累積賠償金作本金，香港匯豐銀行最優惠利率加1% 作利率及上述期間的一半計算；及

(三)  由本判案書日期後，在上述第（二）分段尚未繳付的累積賠償金的利息，該利息以該尚未繳付的累積賠償金作本金，及以法庭判定債項利率計算，直至全數繳付為止。

50.最後，本席頒令第二被告人須付原告人的訟費，而原告人的訟費則按《法律援助規則》評定。

原告人：由法律援助署委派劉林陳律師行延聘葉志康大律師代表

第二被告人：無律師代表，親自應訊