Lily Development Ltd 對 陳雪芬

DCCJ 5834/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第5834號

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判案書

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1.本案是有關新界上水金湖居17樓D室（“該物業”）的爭訟。

2.原告人（“麗利”）是該物業的註冊業主，而陳沃健先生（“陳先生”）是麗利的股東和董事。麗利向被告人陳雪芬女士（“陳女士”）提出申索（“原訴訟”），申請法庭頒令陳女士把該物業的空置管有權交還予麗利，並向麗利支付中間收益（mesne profits）。

3.陳女士向麗利和陳先生提出反申索（“反申索”），申請法庭宣告陳女士是該物業的實質業主（beneficial owner），並頒令陳先生須安排麗利把該物業轉至陳女士名下。

4.根據本席席前的文件，本席信納麗利已妥當地把本案的文件送交予陳女士。

本案進行的經過

5.陳女士在狀書階段是有律師代表，但其後她親自行事，她親自出席在2016年7月4日舉行的首次的案件管理傳票聆訊。

6.然而，陳女士其後沒有按法庭指示呈交文件清單和證人陳述書。法庭於2016年12月12日作出以下命令：—

“1. 除非被告人（原訴訟）於2016年12月28日下午4時或以前，將被告人（原訴訟）的文件清單存檔法庭和送達原告人（原訴訟），否則被告人將不能於本案（原訴訟及反申索）中依賴任何文件；

2. 除非被告人（原訴訟）於2016年12月28日下午4時或以前，將被告人（原訴訟）的所有《證人陳述書》存檔法庭給與原告人（原訴訟）互相交換有關之《證人陳述書》，否則被告人將不能於本案（原訴訟）中傳召任何證人作證…..”

7.陳女士一直沒有呈交任何文件清單和證人陳述書。

8.陳女士缺席於2017年2月22日舉行的案件管理會議聆訊，該案件管理會議聆訊的舉行日期已在首次案件管理傳票聆訊中安排，當時陳女士有親自出席。法庭在2017年2月22日的聆訊中作出以下命令：—

“1. 因被告人沒有出席今天的案件管理會議聆訊，根據《區域法院規則》第25號命令第4(2)條規則，暫時剔除被告人（原訴訟）的反申索和原告人（反申索）對第一及第二被告人反申索的申索，無論訴訟結果如何，該反申索及申索的訟費歸於原告人……”

9.陳女士沒有對上述暫時剔除的命令作出任何申請，由於該命令下達至今已超過3個月，根據《區域法院規則》第25號命令第4(6)條規則，陳女士的反申索已被視為撤銷。

10.故此，在本審訊中，法庭只需要處理麗利提出的原訴訟。

麗利的案情

11.根據麗利的案情，陳先生與陳女士大約在2007年中認識，於2007年底發展成情侶的關係。2009年4月，陳先生決定以麗利購入該物業，一方面作投資，另一方面供他和陳女士同居之用。

12.其後，陳先生和陳女士同居至2010年10月，他們的關係轉差，陳先生搬離該物業，但他仍容許陳女士居住於該物業。直至2012年6月，他們的關係完全破裂，陳先生不再准許陳女士使用涉案物業，並要求陳女士搬離該物業。

13.陳女士並沒有搬離該物業，並繼續佔用該物業，陳先生於2012至2015年多番重申要求陳女士搬離該物業但沒有成功，最後麗利於2015年12月28日展開本訴訟向陳女士追討該物業的空置管有權和中間收益。

14.麗利呈交了文件和傳召了陳先生作供，支持其案情。

陳女士的案情

15.陳女士在其答辯書中指稱，因為陳先生作出的若干承諾和陳述，麗利是以信託的形式代陳女士持有該物業，陳女士本人才是該物業的實質業主。

16.陳女士因為違反了法庭在2016年12月12日所作出的命令，不能在審訊中援引任何文件和傳召任何證人。事實上，陳女士也從未在本案嘗試存檔任何文件清單和證人陳述書。基於陳女士從未呈交任何證據支持其案情，本席無需理會陳女士在其答辯書中的指稱。

麗利的證據

17.陳先生作供，支持麗利的案情。本席注意到陳先生就2件事情的時間，在經由他確認的麗利的回覆書中和在他的證人陳述書中，有不同的說法：—

(a) 有關陳女士向他說懷了他的孩子，陳先生在麗利的回覆書中指時間是2009年初，而在其證人陳述書中則指是2009年6月。

(b) 有關陳女士流產的時間，陳先生在麗利的回覆書中指時間是2009年9月，但在他的證人陳述書中則指是2010年初。

18.本席就上述2件事情向陳先生查詢，陳先生解釋：—

(a) 有關第1件事情，陳先生表示是他和陳女士搬進該物業後發生的事情，時間應該是2009年6月左右。

(b) 有關第2件事情，陳先生表示是在冬天的時間。

本席認為，陳先生在回答法庭的查詢時，坦悉並且直接，陳先生也承認在麗利的回覆書中所寫的時間，可能不最準確。本席滿意陳先生的解釋，對於這2件事情的時間，以陳先生證人陳述書所說的為準。

19.陳先生說該物業是由麗利出資購入（陳先生呈交了有關購入該物業的文件），而陳先生在2012年6月13日已明確告知陳女士，不准她繼續住在該物業，其後也多次要求她遷出該物業，本席信納這些證詞。

20.陳先生還說了種種他與陳女士之間的事情，包括七宗事件，當中涉及對陳女士誠信的指控。這些事情不是原訴訟中的待決事項，本席對此不作評論。

21.陳先生也呈交了由差餉物業估價處發出有關該物業由2012至2016年的徵收差餉及地租通知書。

分析

22.根據法庭信納的證據，本席裁定麗利是該物業的註冊業主，同時也是該物業的實質業主。麗利已在2012年6月13日透過陳先生告知陳女士，取消容許陳女士居住在該物業的許可，其後亦多次透過陳先生催促陳女士交還該物業，但陳女士拒絶。

23.英國上訴法庭在Portland Managements Ltd v Harte [1997] QB 306有以下說明：—

“… if the absolute owner is suing, and if the absolute owner has shown by his conduct an intention to recover possession, then it is not enough for the defendant merely to assert or give evidence that he is in possession; he has got to show that he is there on the basis of some title which is consistent with the ownership of the premises being vested in the plaintiff ”

“I cite those cases in support of the proposition, which appears to me to be clear law, that when an owner of and is making a case of trespass against a person alleged to be in possession, all that the owner has to prove is his title and an intention to regain possession. If the defendant to the action either admits his ownership or is faced with evidence, which the court accepts, that the plaintiff is in fact the owner, then the burden is upon the defendant to confess and avoid; that is to say, to set up a title or right to possession consistent with the fact of ownership vested in the plaintiff.”

24.陳女士並沒有舉證何以她有權繼續佔有該物業。故此，陳女士對於麗利提出的原訴訟，根本沒有抗辯理由。

25.根據麗利提出的證據，在麗利開展本訴訟的時候，該物業的應課差餉租值不超逾HK$240,000，本席根據《區域法院條例》第35條，具有司法管轄權頒令陳女士把該物業的空置管有權交還予麗利。

26.至於中間收益方面，麗利依賴涉案物業的“應課差餉租值”用作計算2012年7月以來因為陳女士佔用該物業而引致的損失。

27.《差餉條例》第7(2)條定義“應課差餉租值”為： —

“物業單位的應課差餉租值，須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金—

(a) 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項；及

(b) 業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。”

28.在皇河實業有限公司v Wan Chiu Yuen and Chan Mei Wah, （DCCJ 4448/2011, 20 April 2015）一案中，法庭對“應課差餉租值”有以下觀察：—

“204. The Rating and Valuation Department with its statutory authority should have collected a representative percentage, if not all, of the rental transactions at the material times to assess rateable value of properties. Of course special features of individual property such as internal decoration; historical nature of the information obtained by the Rating and Valuation Department and change of market conditions after the designated valuation reference date will all affect the valuation of market rental at a particular date. It should also not be forgotten that the rateable value of a property is assessed for the purpose of determining how much is payable as rates for the property. Various adjustments have been made by the Rating and Valuation Department to the data collected to achieve the statutory purposes. The rateable value is not the exact rental which a particular property may fetch in the open market but it provides a useful reference of the market rental of a property.”

29.殷國榮大律師代表麗利陳詞，表示可以以“應課差餉租值”反映該物業合理的巿值租金。

30.麗利提供有關該物業的應課差餉租值的證據，至2016年12月為止。本席認為，可以把以2016年的應課差餉租值計算出來的每月金額，用作2017年每月的中間收益。事實上，即使在有專家提供估價證據的案件，專家提供的估價數字必然是至估價報告的日期為止，而該日期與審訊日期必然有相差，但一般而言，估價報告中的數字仍然可以用於評定估價報告日期以後的中間收益。

31.根據該物業的應課差餉租值，麗利的損失評定如下：—

時段	月數	應課差餉 租值	每月 金額	損失
12年7月 - 13年3月	9	$66,720	$5,560	$50,040
13年4月 - 14年3月	12	$73,320	$6,110	$73,320
14年4月 - 15年3月	12	$80,640	$6,720	$80,640
15年4月 - 16年3月	12	$86,280	$7,190	$86,280
16年4月 - 16年12月	9	$88,920	$7,410	$66,690
17年1月 - 17年6月	6	$88,920	$7,410	$44,460
			總計：	$401,430
17年7月及之後	-	-	-	$7,410/每月

32.有關上述2012年7月至2017年6月總數為HK$401,430的中間收益的利息，為簡明起見，本席指定該等利息以HK$401,430作為本金，從傳訊令狀之日（即2015年12月28日）起至本判案書之日止以香港滙豐銀行最優惠利率加1厘計算。

結論

33.本席裁定麗利在其原訴訟中勝訴，頒令如下：—

(1) 陳女士須立即把該物業的空置管有權交還予麗利；

(2) 陳女士須向麗利支付佔用該物業以致麗利損失的中間收益，該等中間收益由2012年7月至2017年6月共計HK$401,430；

(3) 陳女士須就上述的HK$401,430支付利息予麗利，該等利息由傳訊令狀之日（即2015年12月28日）起至本判案書之日止以香港滙豐銀行最優惠利率加1厘計算，其後以判定利率計算，直至全數付清為止；

(4) 於2017年7月起直至陳女士把該物業的空置管有權交還予麗利為止，陳女士須向麗利支付有關該物業的中間收益，每月HK$7,410。

34.本席已聽取有關訟費的陳詞。本席認為應該根據一般的原則，由麗利獲得本案的訟費。本席頒令麗利在本案的訟費（包括所有保留待決的訟費，如有的話），由陳女士支付予麗利，麗利同時獲發大律師證書。倘若雙方未能就訟費的金額達成協議，金額交由法庭評定。

35.本席感謝殷大律師協助法庭審理此案。

原告人： 由葉謝鄧律師行延聘的殷國榮大律師代表

被告人： 沒有律師代表，並缺席應訊