陳錦棠及另五人 對 翠湖花園業主立案法團

LDBM 35/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第35宗

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判決書

1.本案的申請人為翠湖花園 (『該大廈』) 6名業主，他們在2015年2月16日提出了本案的申請，要求第一至十二答辯人 (管理委員會成員) 及第十三答辯人 (『法團』) ，執行建築物管理條例 (『該條例』) 附表6第1A段及第28(4) 條的規定，在合理時間內安排讓他們查閱保單及收據等文件。

背景事實

2.包括申請人在內的230位業主，曾在2014年8月29日向法團主席送交信件及業主簽名，以不少於5%業主的名義提出要求，當中包括查閱大維修及管理公司6年的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提及的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件 (『2014查閱要求』) (B3/528-556) 。法團一方回信予2014查閱要求的聯絡人，要求提交簽名的正本文件 (B3/558-559) ，在未有收到相關的簽名正本文件後，法團去信聯絡人表示在這情況下，法團不會處理2014查閱要求 (B3/561) 。第一申請人在作供過程中承認，2014查閱要求不夠完備，故此不能說是法團不合理拒絕。

3.因此，申請人再收集55位業主的簽名 (不少於5%業主的數目) ，在2015年1月9日向法團主席再次提交信件及業主簽名正本 (B3/591-610) (『2015查閱要求』) ，要求法團在7天內安排簽名業主或其委任的任何人，查閱/複印：

一) 『由2010年4月起的財務報表、會計師報告、收支概算表、帳簿、帳項紀錄、帳簿或帳項紀錄所述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件 (包括各基金和2013年11月開始的大維修收支) 』(『單據文件』) ；及

二) 『法團與保險公司訂立的保單及就該保險單而支付的保費的收據 (包括2013年11月開始的大維修的有關保單) 』(『保險文件』) 。

4.法團在收到2015查閱要求後，在2015年1月16日回信 (B1/99) ，要求申請人確認簽名文件是否與2014查閱要求相同，以免重覆有關安排。並指出『就有關閣下要求查閱屋苑財務報表 (資產負債表) 、會計師核數報告及管理費帳目收支概算表，過往已張貼於每座大堂通告欄，如需複印，請到管業處填寫申請表，當繳付有關影印費 (每張 $5) ，可領取有關文件』。

5.第一及第二申請人聯署發出了2015年1月20日的回信 (B1/101) ，提出影印費不合理，要求收取每張 $1或豁免影印費。又要求法團『在2015年1月28日前盡快安排查閱有關「2014/11/30的資產負債表，管理費帳目收支， notes to account 和通告VIST/15/N005中的翠湖花園維修基金狀況」的帳簿、帳項紀錄、帳簿或帳項紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件。我方在收到2010年至2013年的財務資料後，再會查閱有關帳簿 (包括總帳) 、帳項紀錄、帳簿或帳項紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件』。第一及第二申請人在同一天填寫了「業主索取文件申請書」 (B1/102-103) ，要求2010年4月至2014年3月的管理收支表、資產負債表及Notes to Account，同時段法團簽立的保單及保費收據，以及大維修通告VIST/14/N110中提及的工程保險保單及保費收據。

6.在法團未有回覆的情況下，申請人再在2015年1月29日去信催促法團 (B1/105) ，要求法團在2015年2月5日前回覆，否則申請人將採取法律行動。

7.法團在2015年2月4日回信 (B1/106-107) ，指稱2010年4月至2014年3月的管理費收支表、資產負債表及Notes to Account 在申請人繳交了複印費用後的7 - 10個工作天內可領取。而就2010年4月至2014年3月的保單及發票，以及大維修通告中所述保單及保費收據可供查閱，要求申請人提供查閱以上兩項文件的人士姓名及相關資料，以便法團安排。

8.申請人認為法團在2015年2月4日信件中所述文件，均非附表6下要求的文件，故在2015年2月5日回信 (B1/108) ，指法團並未應2015查閱要求處理，保留法律追究權利。就保單及收據的查閱，開列了五位人士為查閱人士，當中包括第一、第二及第五申請人，要求法團在2015年2月9日前安排查閱。而資產負債表、管理費帳目收支及Notes to Account 因影印費用巨大，只先要求2011年3月、2012年3月、2013年3月及2014年3月的文件，又重申 $5 一頁的影印費不合理。法團在2015年2月9日回信 (B1/109) ，表示會跟進有關文件及將會再次通知申請人。

9.法團在2015年2月13日再去信第一及第二申請人，指稱2015年2月5日信件上所述授權查閱文件的人仕，與2015查閱要求上所示不同，要求確認查閱人士的身份及提供其姓名及身份證號碼，及查詢是否知悉個別業戶的查帳要求，以免法團重覆處理；亦要求在7天內書面回覆查閱帳目事宜 (B1/110) 。一眾申請人在2015年2月16日入稟了本案的申請。

10.第一及第二申請人指稱，法團在2月13日的回信，他們只在2015年2月23日才收到，故此在2015年3月3日才回信法團 (B1/111) ，解釋查閱人士的業主身份，並要求法團在7天內安排查帳。而第一申請人在2015年3月10日去信法團，要求就2015年2月5日信件中所述的4個年度3月份的資產負債表、管理費帳目收支及Notes to Account文件，安排在7-10天內處理 (B1/112) 。法團在2015年3月19日回信，指稱由於案件已進入法律程序，需諮詢律師意見，待有最新消息再回覆 (B1/113) 。

11.在2015年4月16日的聆訊上，申請人中止了對第一至第十二答辯人的申索。

12.案件原訂於2015年11月30日開審，申請人在2015年11月24日提出了非正審申請書，要求法團向申請人提供夾附於該非正審申請書內的附表 (『該附表』) 上所列文件，及將原訂的審訊日期取消。該附表上要求的文件包括：

一) 2008年4月1日至2015年3月31日之收入、支出及明細表；

二) 2008年4月1日至2015年3月31日之管理費收入及支出單據；

三) 2012年6月1日至2015年3月31日之維修費收入及支出單據；

四) 大維修工程承辦商「香島」：第十六期至第二十二期之糧款發票、工程顧問「黃潘」提交之付款証書、支票副本及收據 (註：由於第一期至第十五期已被政府相關部門檢取) ；

五) 大維修工程顧問「黃潘」：2015年4月16日至2015年8月15日之全職工程監督費用發票、收據 (註：由於2015年4月15日之前之紀錄已被政府相關部門檢取) ；

六) 法團與保險公司訂立的保單 (2010年4月至2014年3月) ；

七) 該大廈2013年10月開始的大維修，在通知 VIST/14N110中提及的工程保險的保單。

13.法團一方在該非正審申請的聆訊上，表示同意安排讓申請人查閱該附表所開列的文件，故而法庭頒下2015年11月26日的命令 (A/53-54) 。其後在2016年3月7日起至2016年年底，應申請人的要求，法庭在多個聆訊中頒下命令 (A/55-66) ，容讓申請人在法團安排下查閱命令中所述文件。雙方並無爭議，法團一方曾在2015年12月至2016年11月期間 ，依令安排申請人到管理處查閱文件合共51次。

14.在2017年1月17日的聆訊上，申請人堅持法團一方尚有未曾讓他們查閱的文件，法團一方否認，故此案件排期作審訊。

15.在審訊中，申請人提出了以下尚未查閱的文件：

一) 管理公司新昌在總帳上有關 PV-ONL 項目中一個 $1,824的付款憑證；

二) 由2010年開始至2015年12月，每月擬備的受聘人員薪金數目明細的薪酬表 (payroll) ；

三) 法團在一份名為 VIST/15/1230信件中夾附的附件二 (內有遣散費的詳情) ；及

四) 大維修工程合約中7.2.1 (c) 段中所述工程的物料單據。

16.在盤問下，申請人確認不再要求上述第一、二及四項的文件，理由為：

一) 不能確認有關該 PV-ONL 項目的付款憑證確實存在及在法團的管有或控制中，且法團在審訊前一天提供了文件 (B4/868) 解釋了 $1,824的支出方法；

二) 不知道法團過往是否有擬備類似薪酬表；及

三) 沒有證據顯示法團已有這些物料單據，就法團解釋香島只提供了沒有銀碼的單據，申請人無從質疑，也接受法團無能力取得這些文件。

17.在結案陳詞時，當天才受聘代表申請人的陳律師向法庭確認，申請人不再要求有關遣散費的附表二 （即上文 §15第三項）。

18.在這情況下，法庭無須就文件的查閱作出任何頒令，唯案中仍存在爭議的是，申請人在入稟本案的申請時，是否真誠作出申請及所申請的查閱，是否為了洽當的目的。

19.根據各申請人在證供中確認，他們要求查閱文件的目的包括：

一) 法團在2014年下半年期間，管理費的收支表上顯示財政出現嚴重赤字，根據申請人的證供，『五年內加咗三次管理費，赤字無減反加』、『每月無咗成十萬元』、『8個月內由結餘160多萬減到70多萬』、『基金更少咗幾百萬』, 故此意欲查帳看是否有不正常情況，及資金是否用得其所，管委會是否有作出監管；

二) 法團在大維修支出缺乏透明度，在通過大維修時答應會公平顯示大維修開支，但在2013年時看不到大維修帳目，只見個別工程項目的大數字而沒有明細，這些明細應有單據支持的，又發生了圍標案有個別人仕被檢控；部分業主表示在大維修支付了很多錢，想知道錢都花在哪裡，故此業主齊心簽名要求查閱單據；

三) 大維修中外牆所用的磚，同一型號、產地及供應商，價格為 $53，法團卻支付了 $120的單價；

四) 該大廈沒有太多設施，管理費相比其他屋苑高10-20%；

五) 管委會的會議紀錄中可見 ，法團在2014年下半年前聘請了外判保安，費用較普通保安為高，第二申請人曾向法團要求此一開支明細，但不獲回覆，故此要查閱單據以理解這方面的支出多少；

六) 查看基金狀況報告，以確定是否與財務報表吻合；及

七) 從收支表中見什項開支每月8至10萬元，數目過高，要查閱單據才可釋疑。

20.第一申請人在證供中承認，要求的是極大量的文件，他們意欲扮演核數員的角色『地氈式睇睇盤帳』、『法團有嘅單就要比我睇』、『希望攞晒全部帳目文件』，看看是否有不尋常情況。要求2011-2013財政年度的所有帳目文件，是因為帳目是累積的，想查兩屆管委會的帳目，所以要求4年半的帳目文件。雖然法團曾擬備核數師報告，但『唔知核數師查得幾深入』，而且在提出2015查閱要求時，最後的核數報告只是2013年的。法團在他們提出了2015查閱要求後，至申請人入稟本案時，也沒有提出落實時間、地點及日期安排查閱附表6 (1) 段的文件及第28條的保險單據。在上庭後，申請人已將要求項目收窄；而在多次查閱文件下，確實找到一些可疑的地方，第二申請人指這些可疑地方便是審訊中的4項爭議文件，而在查帳後申請人也將問題向法團提出，促使了法團就大維修向香島跟進，在管理費的查帳下，法團也放棄了上調管理費的建議，足見申請人的查閱文件要求是對該大廈有益的。

討論

21.本案中，申請人在入稟時要求查閱的文件，可分為兩部分，根據該條例附表6之下要求的單據文件，及依據該條例第28 (4) 條要求的保險文件。

22.該條例第28 (4) 條的條文抄錄如下：

『(4) 凡法團已根據本條與保險公司訂立任何保險單，管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、佔用人、業主、已登記承按人或獲佔用人、業主或已登記承按人就此以書面妥為授權的人，在任何合理時間查閱該保險單及就該保險單而支付的保費的收據。』

23.就保險文件而言，雙方並無爭議申請人是有權查閱的，而在案件開展後，法團亦已安排申請人的代表查閱過。但雙方的爭議是，在申請人入稟之前，法團是否已作回覆可安排申請人查閱，抑或如申請人所指，只在本案入稟後法團才讓申請人查閱。

24.誠如上文 §§4-9中所述的事件經過，本席接納申請人所指，法團在他們提出本案的申請時，仍未有安排容許申請人的授權代表查閱相關的保險文件，而只在案件處理過程中才讓申請人查閱，法團在2015年2月13日信件中就查閱人仕身份提出確認，但並未落實查閱的安排，即使申請人只在入稟本案後才回覆，法團也不能以案件已進入法律程序或需聽取律師意見為由，不再作安排，因為根據第28 (4) 條的規定，業主要求查閱保險文件的權利是絕對的，本席看不到任何理據，可讓法團以這些藉口不作安排。

25.本席裁斷，保險文件只在申請人入稟後，才獲安排查閱。

26.該條例附表6的條文抄錄如下：

『 1. 根據第27 (1) 條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6年。

1A. 管理委員會須 ——

(a) 在不少於5%的業主要求下，准許該等業主或該等業主委任的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件；及

(b) 准許獲法庭授權的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。

1B. 為施行第1A (b) 段，業主可向法庭申請命令，授權該業主或申請書上指名的任何其他人查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。

1C. 法庭只可在信納以下各項的情況下作出第1B段所指的命令 ——

(a) 有關申請是真誠作出的；及

(b) 所申請的查閱，是為了恰當的目的。』

27.本席曾在 Simon Patrick Michael Durrant v Incorporated Owners of Southorn Development (無彙報案例，LDBM 230/2013， 14/7/2014) 一案中，就該條例附表6第1C段的詮釋作裁斷 (見案例§§19-22) ，認為該條例下附表6符予業戶查閱帳務文件的條文，與公司條例中第740條，容讓股東要求查閱公司帳目文件的條文類似，同樣要求提出申請查閱的一方，令法庭滿意其申請是「真誠」作出及為了「恰當的目的」，故而就公司條例第740條作出判決的案例，當可作參考及借鏡，故而在該案例中引述並採納了Ho Kwok Keung Tony v Hub Global Freight Solutions (HK) Ltd (unreported, HCMP 670/2012, 7 June 2013) 一案例的判決，結論是：

“21. As can be seen from the quotation above, the “good faith” and “proper purpose” requirements constitute 2 separate and independent tests, i.e. subjective test to establish “good faith” and objective test to show “proper purpose”.  The burden is on the applicant to prove the 2 requirements.  “Good faith” means “honestly and with no ulterior motive and a “proper purpose” must be the primary or dominant purpose actuating the inspection.  Even if the applicant can show “good faith” and “proper purpose”, the court may, in its discretion, ultimately consider that there is an insufficient prospect of anything useful resulting from the granting of the inspection order.  The court has to be satisfied that the applicant actually has a sufficiently reasonable case for investigation by examining what the applicant actually wants to achieve before exercising its discretion to intervene and to grant the inspection order.”

28.代表法團的劉大律師在其結案陳詞中，將上文從Simon Patrick Michael Durrant 一案引述的判決段落，歸納了8點原則，本席認同屬正確：

一) 「真誠」及「恰當目的」是兩個分開及獨立的門檻；

二) 「真誠」是主觀的問題，而「恰當目的」是客觀的問題；

三) 證明兩項條件的責任在於申請人；

四) 「真誠」是誠實而並非別有用心；

五) 「恰當目的」必須為驅使提出查閱文件要求的主要及首要目的；

六) 即使法庭接納申請人成功證明了「真誠」及「恰當目的」兩個條件，法庭仍可基於頒令授權查閱文件亦不太可能達致任何有用的結果，而行使酌情權不作命令；

七) 法庭必須檢視申請人希望藉查閱文件達到什麼目的，來決定是否滿意申請人有合理的調查因由；及

八) 假若申請人企圖利用查閱文件來查找不足，而不是先提出證據證明存在問題而需查閱文件，就是本末倒置，有違附表6第1A段的立法原意。

29.依據上文所述的考慮原則，本席認為申請人提出附表6下的查閱要求，確實是真誠作出的，並不存在別有用心的意圖，即使代表法團的劉大律師在盤問下曾質疑，申請人的查閱要求是意圖給予法團壓力及逃避支付維修費用，但並無任何證供落實這些指控，本席並不接納。唯就洽當目的而言，本席認為申請人未能令本席滿意，他們就附表6之下的查閱要求符合此一條件。

30.縱觀申請人所依賴的2015查閱要求的範疇 (上文§3) ，可說是涵蓋2010年4月起至2015年最少四個年度內，大廈管理及大維修的每項收支的每一份單據、發票、憑單、收據及其他相關文件，由此一事實可見，申請人的查閱要求，屬於漁翁撤網式的不放過任何一份文件，即使附表6第1A條容讓業主可作出查閱文件的申請，但並不等同可將之視作，讓業主查看法團保存的每一份紀錄，以令業主滿意法團的管理是妥善的。但申請人現時提出的查閱目的 (上文 §19) ，正正是打算以地氈式查閱文件後，以確定法團在管理費收支、大維修支出、管理費的訂立等等，是否存在不正常情況、資金是否用得其所、管委會是否有作出監管，這不可能是附表6要求的洽當目的；假若申請人企圖利用查閱文件來查找不足，而不是先提出證據證明存在問題而需查閱文件，就是本末倒置，有違附表6第1A段的立法原意。

31.從上文 §19中所述申請人在證供中確認的查閱目的，申請人所提出的理據，只屬他們自己的猜疑，申請人並未能提出任何證據，支持法團在管理開支及大維修開支上，確實存在任何問題，申請人基於自身的猜測而要求查閱文件，並不能構成洽當目的；申請人意欲查看法團所有單據，以找來證供引證他們的懷疑，這絕非附表6內要求的洽當目的。而即使申請人所指稱的某些開支屬不合理 (如保安開支、什項開支等) ，他們的應有做法是要求該等不合理開支的相關單據文件，而不應要求所有法團開支的單據；而從申請人所指赤字出現為2014年下半年，大維修從2013年末才開始，也看不到任何理據須要求4個年度的單據文件。

32.即使法團一方也承認，申請人所指的管理費收支出現赤字情況，但這並不等同法團的帳目確實存在不正常的情況，也看不到申請人如何在查閱每一單據的過程中，作出管委會是否有作出監管的結論。申請人以其他屋苑的管理費與該大廈管理費作比較，以支持查閱帳目的申請更是匪夷所思，每一屋苑的開支及收入情況也不一樣，實在難以接納此為可成立的查閱文件的洽當目的。而申請人在證供中提出的要求查看基金狀況報告，明顯地不是申請中曾提及的，基金狀況報告與每一單據實在是天壤之別，完全不同的性質，這只是證明申請人在其證供中企圖以各種理據，以支持洽當目的的要求。

33.就大維修而言，業戶只因付了款，而要求查閱所有大維修單據，以確定錢都花在那，這不可能是附表6要求的洽當目的，否則根本無需設立附表6第1C段的規範，而簡單地直接讓業戶查閱所有附表6所提述的單據便可。即使法團未有在大維修過程中交代開支的

明細, 在沒有任何證供支持，大維修的收支確實存在任何實質問題的情況下，申請人要求查閱大維修的單據實屬不合理，也不可能符合洽當目的的要求。至於牆磚的價格差異，純粹因為申請人找到另一供應商，可以較便宜價格購買同一款牆磚，這並不等同大維修的過程中必定出現紕漏，而即使這情況存在，申請人也應只局限地查找相關牆磚的單據，而不應要求大維修所有開支的單據及相關文件，這不可能是洽當的目的。

總結

34.縱觀上文所述的情況，本席裁斷申請人未能令法庭滿意，他們在本案中的查閱文件要求，符合該條例附表6第1C段中的規定，如非法團自願讓他們查閱要求的文件，他們在本案中的申請根本不可能成功。

訟費

35.雖然申請人可說是在保險文件的查閱上勝訴，但他們在案件開展後的短時段內已獲安排查閱了保險文件， 故此雙方在此一爭議上所花時間及訟費應屬有限。而在本審訊的重點問題上，申請人根本未能成功舉證，他們的申請符合附表6的規定，在訟費應視乎訴訟結果而定的大前題下，本席認為申請人應付法團在本申請的訟費，但鑑於本案的性質，並非複雜或涉及任何艱澀的法律觀點，本席並不認同需要大律師的專業協助，故此不批准大律師證書。

命令

36.法庭頒令﹕

一) 就本案的申請，不作命令；

二) 申請人須付第十三答辯人本申請的訟費，但不包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院基準作評定；此為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。

第一至第六申請人： 由陳兆松律師行陳兆松律師代表。

第十三答辯人： 由張達成葉祺智律師事務所轉聘劉家健大律師代表。