Tang Lai Yung 訴 Kwong Siu Yin

LT No. 755 of 1991

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號1991年第755號

主審法官    ：黃一鳴暫委法官

審訊日期    ：2005年7月29日、8月2日、9月21日及22日

頒下判案書日期﹕2005年10月21日

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判    案    書

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背景

1.本案早於1991年3月6日已經在土地審裁處 (“審裁處”) 展開。 當時， 申請人及王振宇先生 (“王先生”) 為香港盛泰道100號杏花邨2座5字樓1室 (“該單位”) 之業主， 而答辯人為該單位之租客。 申請人及王先生因為答辯人欠租， 所以入稟審裁處追租及收樓。 當時王先生亦是申請人之一。 由於答辯人在當時並沒有作出答辯， 申請人及王先生於1991年6月10日獲得在無反對的情況下作出的裁決 (“該裁決”)。

2.根據該裁決， 答辯人須將該單位交還申請人及王先生， 並支付申請人及王先生12,132.50元及由1991年1月1日計至將該單位交還為止的欠租/中間收益， 每月為6,800元。

3.該裁決中的12,132.50元其實是指1990年11月1日至1990年12月31日的欠租13,600元及1990年7月1 日至1990年12月31日之差餉1,237.50元， 扣除申請人及王先生在區域法院進行扣押財物程序而取回之2,705元， 而得出的餘額。

4.答辯人及其母親余女士於1991年1月12日購入一單位，即Flat J on 11^th Floor of Tower 2, Lai Yee Court, Shaukeiwan Plaza, No. 360A Shau Kei Wan Road, Hong Kong (“答辯人的單位”)。 申請人於1992年3月30 日獲得押記令 (“該押記令”) 將答辯人的單位押記61,048.62元。

5.答辯人於2004年7月19日作出傳票申請， 要求將1991年6月10日的裁決作廢。 陳江耀法官於2004年8月27日將王先生的名字在申請人的名字中删除， 並下令答辯人可無條件就13,600元作出答辯。 陳法官亦下令將該裁決及該押記令的款項修改為47,448.62元， 而當答辯人繳存34,000元於審裁處後， 該裁決及該押記令可修改為13,448.62元及答辯人可就34,000元作出答辯。

6.陳法官於2004年11月4日覆核其2004年8月27日之命令如   下﹕-

(1)              再次修改該押記令， 將47,448.62元刪除及以13,448.62元取替，而申請人可連利息收取這筆款項。

(2)              答辯人須連利息繳存審裁處34,000元。

7.於2005年2 月18日， 陳法官再次覆核其2004年11月4日之命令如下﹕-

(1)              取消答辯人須連利息繳存審裁處34,000元之命令。 取而代之， 答辯人除了已繳存於審裁處的42,513.18元外， 須於2005年2月26日繳存審裁處25,925元

(2)              如果答辯人能夠繳存上述之29,925元， 則答辯人繳存於審裁處的42,513.18元及25,925元須保留在審裁處作為答辯人就34,000元作出答辯的條件。

(3)              如果答辯人未能繳存上述之25,925元， 申請人可申請取回42,513.18元。

8.其後答辯人申請將繳存25,925元的限期延展， 並獲本席批准將限期延展至2005年4月7日， 而答辯人亦在延展的限期內繳存了25,925元

9.因此， 答辯人可就13,600元及34,000元作出答辯。 陳法官並沒有下令將該裁決就有關這兩筆款項的部份作廢。 不過， 既然陳法官批准答辯人就這兩筆款項作出答辯， 陳法官的意思必定是將有關這兩筆款項的裁決作廢，答辯人才可作出答辯， 而該裁決的其餘部份則仍然有效。是次審訊亦只涉及這兩筆款項。

爭議事項

10.有關第一筆款項13,600元，申請人的案情是指答辯人由1990年9月1日起已經沒有繳交租金， 不過由於申請人認為根據租約第二條條款可扣除兩個月按金， 即13,600元， 申請人在提出本案申請時， 只追討由1990年11月1 日起的欠租。 答辯人不同意申請人的說法， 答辯人指稱她已繳交1990年9月1日至10月31日之租金， 因此申請人不應以按金代替這兩個月的租金。 陳法官則認為答辯人有可能證明這兩個月按金並沒有用作抵消租金， 但由於申請人願意將兩個月按金代替租金， 該裁決中便應有13,600元須要扣除。

11.本席認為其實有關這筆13,600元的款項， 雙方爭議的問題應該是有關1990年9月1日至10月31日的租金是否已由答辯人支付， 還是申請人須要扣除按金才作為已經支付。 如果答辯人有支付這兩個月的租金， 申請人便應將兩個月的按金在裁決款項中扣除。

12.至於第二筆款項34,000元， 根據陳法官的裁決， 這筆款項是指1991年3月6日至1991年8月6日的5個月租金。 陳法官認為如果答辯人已交回該單位的鑰匙， 答辯人便無責任支付由1991年3月6 日起的租金， 但如果答辯人未有交回鑰匙， 則答辯人須支付租金直至1991年8月6日為止， 因為申請人是在當日自行破門入屋。

13.席則認為本案的爭議地方是答辯人有否將該單位的管有權交還申請人及何時交還。 答辯人交租的責任應是計算至交還該單位的管有權為止。 如果答辯人沒有交還該單位的管有權給申請人， 則租金應計算至申請人自行取回該單位的管有權為止。

14.因此，本席認為本案有兩個爭議事項﹕-

(1)    答辯人有否支付1990年9月1日至10月31日之租金；及

(2)    答辯人有否及何時交還該單位的管有權給申請人。

1990年9月及10月份租金

15.申請人在作出本案的申請時， 只提及欠租是由1990年11月1日開始， 但完全沒有提及1990年9月及10月份租金也有拖欠， 不過以按金抵消。 申請人是在答辯人提出將裁決作廢的申請後， 才提出這事情。 由於事隔太久， 申請人亦拿不出銀行的紀錄來證明其案情。

16.答辯人則作供證明她已支付了1990年9月及10月份租金。 答辯人並提交了一共四張銀行入數紙證明1990年7月至10月的租金都已繳交。 答辯人特別提到她於1990年10月10日前往台灣並於1990年10月27日回港。 回港後， 在1990年10月29日答辯人繳交了10月份的租金。 答辯人又提供了出入台灣的紀錄來證明她離港及回港的日期。

17.申請人對於答辯人提供的銀行入數紀錄提出質疑， 因為其中7月份及10月份的入數紙都有相同的收支備考編號， 即“2305ANCQ48”。 申請人又認為這些入數紀錄未必是支付當月的租金。

18.不過， 本席認為申請人所指的收支備考編號並不能顯示這些入數紀錄有什麼問題。 本席接受這些入數紀錄的真確性。 由於申請人未能提供任何證據證明這些入數紀錄不是作為支付當月的租金， 本席亦接受答辯人的證供， 即是這些入數紀錄均是支付當月的租金。

19.再者， 本席不相信申請人會自行將按金當作支付1990年9月及10月份的租金。 在答辯人沒有要求的情況下， 申請人根本沒有必要在答辯人搬出之前將按金用掉。 當時申請人是有律師代表提出本案的申請。 本席不相信申請人會自行去理解租約第二條而作出這項決定。 申請人大可就這個問題諮詢律師意見。 租約第二條的條文亦很清楚說明申請人只須在答辯人遷出時， 無欠租金或其他一切水電雜費的時候， 才將按金無息交還答辯人。 本席不相信申請人會有任何誤解。

20.因此， 本席裁定答辯人已經支付了1990年9月1日至10月31日之租金 13,600元， 申請人不得以按金作為支付這段時期的租金。 基於陳法官的裁決及由於申請人同意將按金抵消租金， 該裁決便應扣減 13,600元。

答辯人有否及何時交還該單位

21.答辯人在審訊時提出了很多的爭論點， 不過， 與本案有關的爭論應是答辯人有否及何時交還該單位予申請人。

22.答辯人似乎有個錯覺， 以為租約上的租期完結， 她便無責任交租。 申請人與答辯人簽訂的租約是說租期為壹年， 由1990年2月1日起至1991年1月31日止。 但根據當時的法例， 即《業主與租客（綜合）條例》第117條， 租約不會因此而終結。 答辯人必須有明確的行動將該單位交還申請人才可中止租約。

23.答辯人在申請將該裁決作廢的時候， 曾經在她的誓章中提出她是在1990年10月份的時候遷出該單位。 不過， 遷出該單位並不等於將該單位交還申請人。 即使答辯人在1990年10月份及之後完全不在該單位居位， 這並不等於申請人已收回該單位或答辯人不再需要交租。

24.在審訊時， 答辯人的證供是說她在1991年1月31日才遷出， 她把該單位的鑰匙交給管理員， 而管理員同意將鑰匙交還申請人。

25.本案的重點就是在於這裏， 答辯人是否在1991年1月31日經管理員交還鑰匙予申請人。 若果申請人真的有收到鑰匙， 答辯人便已把該單位交還申請人。 相反， 如果答辯人沒有交還鑰匙， 答辯人便沒有將該單位交還申請人。 答辯人是否已搬離該單位並不重要。

26.答辯人亦提出她有通知申請人會在1991年1月31日交樓。 申請 人則不同意答辯人有作出這方面的通知。 不過， 同樣地， 答辯人有沒有作出通知並不重要， 最重要的還是答辯人有否真正交還該單位予申請人。 即使根據答辯人的案情， 申請人本身並沒有在1991年1月31日到過該單位， 而只是王先生在當天帶同執達吏到該單位執行封租令。 由於雙方發生爭執， 答辯人報警求助。 答辯人其後將私人物件搬走， 並把鑰匙留交管理員。 所以， 答辯人根本没有按其所述的通知，將該單位親自交還申請人。

27.因此， 問題的關鍵仍然是在於答辯人有否經管理員交還申請人該單位的鑰匙。 在這個問題上， 本席並不相信答辯人的證供。 根據答辯人於2004年7月19日作出之誓章， 答辯人的證供是說她已在1990年10月搬出。 她是在收到管理公司的通知， 才到管理公司的辦公室去取回她的私人物件， 那些私人物件可能是由申請人經執行封租令後交給經理。 答辯人是在到達管理公司的辦公室的時候， 將鑰匙交給管理公司， 而在辦公室的職員(officer)確認會將鑰匙交給申請人。

28.答辯人在審訊時提出的證供則與上述的證供大大不同。 答辯人的證供是她當天一早己回到該單位收拾物品， 預備搬出， 但王先生帶同執達吏到來阻止。 經報警後， 獲悉可搬走私人物件， 她便把私人物品搬走， 並將鑰匙交給樓下管理處看更阿叔， 以避免再見業主起衝突。

29.雖然答辯人解釋她是不懂英文的， 而誓章是以英文書寫， 所以她並不為意誓章的內容與她的實情不符， 不過本席並不接受這解釋。 很明顯這兩方面的證供是大大的不同， 而幫答辯人起草誓章的律師又是中國人， 懂得中文， 不可能把答辯人的案情完全歪曲。 即使管理處和管理公司， 或者管理公司職員與管理員可能有所混淆， 但答辯人所述的整過過程包括她為何回到該單位和如何取回私人物件都不一樣。 這方面，幫她起草誓章的律師絕對不應弄錯。

30.因此， 本席絕對不相信答辯人在1991年1月31日己經管理員交還鑰匙予申請人。

31.再者， 如果申請人真的有收到鑰匙的話， 本席不相信申請人會不即時自行收樓， 而要到1991年8月6日才破門入屋。 本席亦不相信申請人會花費聘用執達吏繼續留守該單位。

32.基於上述理由， 本席裁定申請人並沒有在1991年1月31日收回鑰匙或該單位的管有權。 答辯人的證供亦沒有顯示她還有在其他時候交還管有權給申請人。 因此， 本席裁定申請人是在1991年8月6日才自行取回該單位的管有權， 而答辯人須要支付的租金/中間收益亦須計算至當天。 即是說答辯人就款項34,000元提出的答辯不成立。

總結 

33.基於以上的裁決， 申請人就有關上述款項13,600元的申請敗訴， 但有關上述款項34,000元的申請則獲勝訴。

34.至於訟費方面， 由於雙方各有勝負， 本席認為雙方應各自負責自己的訟費。

35.此外， 由於答辯人已繳存於審裁處一些款項， 基於上述的判決， 可能有部份款項須要發還答辯人。

36.因此， 本席現頒令如下︰—

(1)   申請人向答辯人追討的欠租/中間收益中須扣除13,600元；

(2)   答辯人須支付申請人由1991年3月6日計至1991年8月6日之欠租/中間收益34,000元；

(3)   臨時訟費命令: 雙方須各自負責自己的訟費。 如果雙方不在14天內提出訟費申請， 則此項臨時訟費命令作實。

(4)   答辯人繳存於審裁處的款項可發放申請人作為支付申請人應得的裁決款項， 餘額(如有的話)可發還答辯人。

申請人：由王振宇先生代表應訊。

答辯人：親自應訊。