香港房屋協會 對 謝炳棠
Read the full judgment text of DCCJ 5038/2016 on BabelCite. This District Court judgment was delivered on 28 September 2017.
1. 本席於2017年8月8日之聆訊，根據《區域法院規則》第14號命令第3條規則命令登錄原告人勝訴之判決（「該判決」）。被告人雖然在本案中曾發出《抗辯通知書》，但被告人缺席以上之聆訊。現被告人於2017年8月10日，以傳票方式申請將該判決擱置。
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DCCJ 5038/2016 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2016年第5038號 ----------------------------
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---------------------------- 判決書 ---------------------------- 引言 1.本席於2017年8月8日之聆訊，根據《區域法院規則》第14號命令第3條規則命令登錄原告人勝訴之判決（「該判決」）。被告人雖然在本案中曾發出《抗辯通知書》，但被告人缺席以上之聆訊。現被告人於2017年8月10日，以傳票方式申請將該判決擱置。 背景 原告人與被告人之租約 2.本案中之原告人《香港房屋協會》（「原告人」）乃為公營機構，根據香港法例第1059章《香港房屋協會法團條例》，提供廉價的公共房屋予香港的居民。原告人乃為九龍官塘牛頭角道227號官塘花園大廈畫眉樓9樓962室（「該單位」）之業主。 3.根據一份日期為2005年7月22日原告人與被告人簽署之租約，原告人把該單位租予被告人，租約期定為2005年7月1日至31日，租金為每月HK$1,070（包括差餉）；然後續租該單位予被告人，直至其中一方以一個月書面通知終止該租約為止（「該租約」）。 4.根據該租約第5.1條，倘若 (1) 被告人於租金到期後14天內未能清繳租金；或 (2) 被告人未能履行該租約所規定之責任，原告人便有權收回該單位。 5.自2016年4月1日起，該單位之租金調整為HK$1,361.00（包括差餉）。及自2016年4月1日起，在扣減政府寛免2016至2017年度差餉每月HK$173.00後，被告人實際需支付租金每月金額為HK$1,188.00（即HK$1,361.00減HK$173.00）。 6.自2016年8月份開始，被告人未有支付該單位之租金及中間收益。直至2016年9月30日為止，被告人一共所欠之租金及中間收益合計為HK$2,376.00。直至本聆訊為止，被告人所拖欠之租金或中間收益已達HK$17,347.00。 7.被告人過往亦經常延遲支付該單位之租金，而原告人一直都以容忍及寛鬆之態度去處理被告人欠租的問題。自2015年4月份開始，原告人曾多次以書面方式催促被告人儘快繳交所欠之租金，否則原告人將會透過「小額錢債審裁處」向他追討租金，並考慮向被告人發出「遷出通知書」，收回被告人之單位。而原告人亦以書面形式警告被告人，一旦「遷出通知書」發出後，被告人必須遷出該單位，並將該單位交吉予原告人，並同時須要負責因此而引致之一切費用。 8.在2015年4月13日至2016年4月14日期間，原告人一共發出不少於20封關乎被告人「欠租事宜」之警告信。（見張敏賢之誓章 “CMY-2”之附件）。 9.值得一提的是，在這些書面通知中，大部分都提及如被告人因經濟原因而欠租，他應盡快聯絡有關部門，如社會福利署，以便他們可以向他提供適當的協助。明顯地，被告人沒有依照這勸告尋求適當的協助。 10.更可惜的是，被告人於原告人多次催促及警告下，仍經常持續欠交該單位之租金。 11.於2016年4月21日，原告人向被告人發出「遷出通知書」（「該遷出通知書」），終止該租約及要求被告人於2016年5月31日將該單位的空置管有權交還給原告人。 12.由於被告人在該遷出通知書所定限期過後仍未把該單位交還給原告人。故此，原告人便提出此訴訟，向被告人追討所拖欠租金之租金及中間收益，並要求收回該單位。 原告人之第14號命令第1條傳票 13.原告人於2017年5月2日以傳票方式，根據《區域法院規則》第14號命令第1條，以簡易程序向法庭申請最終及非正審之判決，要求被告人交還該單位之空置管有權給予原告人，並支付所欠之租金及中間收益。 14.於2017年6月2日，司法常務官何展鵬將該傳票之聆訊押後至2017年8月8日上午9時30分在本席前審理。同時，司法常務官亦命令被告人須於2017年6月30日或以前，把反對誓章送交法庭存檔及送達原告人。而原告人亦必須於2017年7月28日或以前，把回應誓章（如有的話）送交法庭存檔及送達被告人。而在當天的聆訊，被告人雖無律師代表，但曾親自出庭應訊及作出陳述。故此，被告人清楚地知道有關之傳票聆訊將會於2017年8月8日在本席前進行。被告人並沒有就原告人之申請存檔任何反對誓章或陳詞。 15.根據原告人所指派之律師事務所之職員誓章，司法常務官就押後該聆訊之命令及原告人的陳詞綱要、文件冊及法律典據一覽表均分別於2017年6月20日及2017年8月1日以郵遞及親自派送的方式送達給被告人。因此本席沒有理由相信被告人不知道有關2017年8月8日之聆訊。 16.在以上的情況下，被告人是完全清楚地知道該傳票之聆訊將會被押後至2017年8月8日在本席前審理。 有關於2017年8月8日之聆訊 17.被告人當天早上沒有出席該聆訊。本席之書記曾多次嘗試與被告人以電話聯絡，致電被告人於留在法庭記錄之流動電話號碼。除了首次有一名中國男子嘗試以英文回答電話及否認為被告人外，本席之書記都不能成功地聯絡到被告人。 18.在被告人缺席的情況下，本席在聽取原告代表之律師陳詞後，並滿意所有有關該聆訊之文件已經全部送達給被告人，在當天發出以下之命令：—
被告人之擱置申請 19.被告人於2017年8月10日，以傳票方式申請擱置該判決。而根據被告人就該申請所存檔之誓章，他依靠之理據主要是以下3點：—
討論 第13號命令第9條規則 20.雖然被告人可能因為沒有律師代表，所以在擱置申請的傳票中沒有特別提出是依靠《區域法院規則》哪一條規則或條文作出此申請。但明顯地，有關於將判決作廢的所有申請，都是以第13號命令第9條規則作為基礎。 21.在一個合乎規格的判決（regular judgment）情況下，法庭是有不受限制之酌情權及沒有條件之權力去擱置其判決。而這些不受限制之酌情權來自避免在缺席情況下之判決而可能對某方所產生之不公平情況：（見Hong Kong Civil Procedure 2017第13/9/12段）。 22.但在決定是否擱置這些在正常規格情況下而登錄之判決，法庭最主要考慮的因素是究竟被告人是否已提出有充分之辯護理據而被告人缺席之理由並不是最重要的考慮因素：（見Hong Kong Civil Procedure 2017第13/9/13段）。 被告人缺席之理由 23.至於被告人於2017年9月5日在本席前所提出就8月8日缺席之原因，本席並不接納。被告人在庭上聲稱他當日在深圳往香港途中，突然感覺到背部劇痛，並需要往深圳之醫院接受治療。他更聲稱從來沒有接到法庭書記之電話。本席並不接受被告人在庭上對缺席之解釋。首先，被告人並沒有在誓章中提及此事情，亦沒有任何醫學證據或報告支持他當天受傷及在深圳醫院接受治療的說法。被告人亦清楚確認他當天是知道須要到法庭出庭進行聆訊，但卻沒有主動地聯絡法庭因他所聲稱之受傷而不能出席。故此，本席認為被告人所提出之缺席原因都不是真確，而只是他缺席之藉口。 24.無論如何，被告人之延誤或缺席都不是在此擱置傳票中最重要的考慮，最重要的是本席須要考慮究竟被告人所提出之抗辯理據是否有可取之處。 被告人之抗辯理由 25.根據被告人所存檔之《抗辯書》，被告人所提出的抗辯理據可歸立如下：—
26.根據法律，業主按租約條款向租客發出的遷出通知書的期限屆滿後，不管業主是基於甚麼理由發出該遷出通知書，該租約便會自動終止：（見Chapman v Honig [1963] 2 QB 502；被Sun Zhongguo v The BOC Group Ltd, HCA 4492/2001採納（第13段））。 27.在本案中，被告人沒有爭議他曾收到原告人之該遷出通知書。因此，該遷出通知書已有效地終止該租約。故此，被告人所聲稱之與屋邨經理所通之電話及承諾在該日黃昏前清繳所欠之租項等等的事情都與該遷出通知書無關，亦不能構成有效之抗辯理由。 28.無論如何，在此案中，原告人所提出之文件證據清楚地顯示原告人曾多次給予被告人繳交所欠之租金的機會，而被告人多次都話沒有理會及一直拖欠租金。 29.於2016年4月19日，原告人的經理收到被告人之來電，被告人聲稱他可以於翌日的辦公時間後清繳所欠之租金。而原告人之經理亦闡明「遷出通知書」會於兩日內發出，並提醒被告人於清繳交租後應盡快通知辦事處或提交收據。但直至2016年4月22日下午4時15分，原告人仍未收到任何有關被告人清繳交租之收據或任何通知，因此在該情況下原告人才向被告人發出該遷出通知書。於2016年5月20日，被告人清繳拖欠之租金，並向原告人申請重新就該單位簽訂租約，並承諾「以後每月初立即交當月租金」。（見原告人於2016年5月20日收到一封由被告人給予原告人之信函）[1]。 30.在此情況下，被告人必須向原告人再提出各項入息及身份證明，讓原告人審核他就新租約之申請是否合乎資格，在決定是否與重新與被告人簽定租約。被告人曾向原告人提交文件以支持其申請，但所提供的文件並不齊全。原告人的職員亦於2016年6月21日曾與被告人交談，並要求他補充提交文件，以讓原告人處理他的申請，及後原告人亦多次去信被告人提醒他需要補充提交該等文件[2]。但被告人一直沒有提交該些文件，亦沒有將該單位交還原告人。 31.於2016年8月11日，原告人之職員曾與被告人在電話上通話，被告人表示想取消申請該單位之新租約，並會於2016年9月30日前把該單位交回給原告人：（見原告人於2016年8月16日及2016年9月9日給被告人之信函）[3]。 32.及後，在2016年9月12日，原告人職員再與被告人電話聯絡，原告人表示當時他在國內，但會於2016年9月15日回港，並希望將該單位交還日期延至2016年10月30日：（見原告人給在2016年9月14日給被告人之信函）[4]。 33.由以上可見，原告人一直只是依照該租約之條款規定，向被告人追討所欠之租金及要求收回該單位。 34.被告人除了多次拖欠租金外，亦沒有根據原告人之忠告，找尋社會福利處之協助，去解決他在經濟上的困難。本席認為，在此案中，原告人已採取最容忍及寬鬆的態度去處理被告人一直以來的欠租問題。原告人只是在迫於無奈的情況下才作出此訴訟及根據《區域法院規則》第14號命令之申請。本席認為被告人所提出之辯護理據並沒有半點可信的地方，亦沒有任何證據顯示原告人之高級經理張敏賢特別針對被告人而才提出此訴訟。基於以上原因，本席認為被告人所提出之抗辯理據完全沒有法律或事實根據。故此，本席認為該判決是穩妥及適當的。同時因為被告人沒有在此申請中提出任何可爭議的理據，故此，本席看不到有任何原因須要擱置該判決。 總結 35.在以上的情況下，本席撤銷被告人之擱置申請，並命令被告人須支付原告人就該傳票之訟費。 36.本席認為因被告人在此申請中完全沒有合理的及可爭拗的理據，故此本席命令被告人須向原告人支付本申請之訟費，訟費以彌償基準計算，訟費以簡易程序評核為HK$7,530，被告人須向原告即時支付。
原告人：由李郭羅律師行的鄭兆君律師代表 被告人：沒有律師代表，並親自應訊 | |||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment