陳美華 訴 鄭潔虹

CACV000257/2003

CACV257/2003

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號:民事上訴案件2003年第257號

(原本案件編號:2003年LDPD第1823號)

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主審法官: 高等法院上訴法庭法官胡國興內庭聆訊

聆訊日期: 2003年10月21日

判案書日期: 2003年10月22日

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判案書

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背景

1.申請人陳美華為香港西環山道4-16號業昌大廈13座12字樓（“該處所”）的業主，而答辯人鄭潔虹是該處所的租客。2003年6月12日，申請人以答辯人欠租為理由，向土地審裁處遞交申請通知書，申請收回該處所，並追討欠租、中間收益及訟費。

2.案件在土地審裁處盧偉光審裁成員席前審理。2003年8月7日，盧審裁成員頒發判案書，裁定申請人勝訴，並作出以下命令：

(1)	答辯人須把該處所空置交回申請人；
(2)	答辯人須繳付申請人截至2003年6月4日的欠租，總數為9,900元；
(3)	答辯人須繳付申請人中間收益，每月為4,300元，由2003年6月5日起計至把該處所交回為止；
(4)	答辯人須繳付申請人申請的訟費，其款項即時評估為1,000元；
(5)	根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，倘若答辯人在本命令之後的7天內繳付申請人上述第(2)及第(4)段所規定的款項，則答辯人在無須訂立任何新租賃的情況下，得按照原有的租賃持有該處所，而本申請的所有進一步法律程序將被擱置；
(6)	倘若答辯人未能在本命令之後的7天內繳付申請人上述第(2)及第(4)段所提及的款項，則本命令的第(1)至第(4) 段可予以強制執行，而答辯人即被禁止獲得任何濟助；
(7)	如果答辯人將款項繳存法院時，申請人可從法院提取款項。

3.在判案書中，盧審裁成員解釋截至2003年6月4日欠租總數為9,900元的原因及計算方法。盧審裁成員裁定申請人先後與答辯人三次同意減租，有關時段的每月租金如下: -

(1) 2001年3月5日至2002年3月4日 - 5,600元

(2) 2002年3月5日至2002年10月4日 - 5,300元

(3) 2002年10月5日至2003年1月4日 - 4,500元

(4) 2003年1月5日至2003年3月4日 - 4,300元。

4.盧審裁成員依據他席前的證據計出至2003年6月4日的應交租金為72,100元，而申請人截至2003年6月12日（即申請通知書日期）已收的租金為57,900元。兩數相差為14,200元。從14,200元減去2003年6月13日答辯人所付的4,300元，盧審裁成員算出截至2003年6月4日的欠租為9,900元。

5.2003年8月13日，答辯人提交非正審程序申請書，向土地審裁處作出下列申請：

“暫緩執行法院於2003年8月7日所發出的命令/判決，以便本人收集資料進行上訴或覆核。主審法官的判令中的金額計算有誤，甚至沒證物支持，無故增加租客的負擔。”

6.2003年9月16日，盧審裁成員作出判決。基於答辯人所提出的新資料，且申請人亦同意由2002年7月5日開始，而並非原判的由2002年10月5日開始，租金為每月4,500元，盧審裁成員決定覆核案件，並把2003年8月7日的命令更改，該命令的第(2)段更改為答辯人須繳付申請人截至2003年6月4日的欠租總數為9,000元，即從原判的9,900減去3個月每月300元。

7.另一方面，盧審裁成員拒絕答辯人2003年8月13日要求暫緩執行收樓令的申請。

8.2003年8月28日，答辯人發出上訴通知書，就盧審裁成員2003年8月7日所作出的判決及命令向上訴法庭提出上訴。

9.2003年9月23日，答辯人發出傳票，向上訴法庭提出申請，要求暫緩執行2003年8月7日土地審裁處的收樓令。這是本席所要處理的申請。

上訴理由

10.答辯人在上訴通知書中提出數項上訴理由。就本申請而言，本席只須考慮三項本席認為是可爭辯的上訴理由。第一項可爭辯的是盧審裁成員於2003年9月16日所作的經修改的命令第(2)段所述的截至2003年6月4日的欠租為9,000元，明顯是錯誤的。雙方同意的事實顯示，由2002年7月5日起，而不是由2002年10月5日起，每月租金從5,300元減至4,500元。有關的時間是2002年7月5日至2002年10月4日共3個月，減去的租金為每月800元，而不是盧審裁成員所指的每月300元，故上述經修改的第(2)項命令的9,000元是錯誤的，應該是7,500元。

11.第二項可爭辯的上訴理由是答辯人須繳付申請人申請的訟費的命令是可以質疑的。雖然土地審裁處有權按《土地審裁處條例》（第17章）第12條判法律程序的任何一方須支付訟費，但是《業主與租客(綜合)條例》（第7章）第68B條有以下規定：

在根據本部進行的法律程序中，審裁處不得就訟費針對一方作出命令，惟該一方如以瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟，則屬例外。

12.該第68B條所述的"本部"是指《業主與租客(綜合)條例》的第II部，而申請人的收樓申請明顯是按該部的第53(2)(a)條的規定而作出：即租客未有繳付依法到期應繳付的租金，審裁處可作出命令收回有關處所的管有。但是在盧審裁成員2003年8月7日的判案書中，卻沒有片言隻字指出他作出訟費命令的原因，也沒有提及答辯人以瑣屑無聊或無理取閙的方式進行訴訟。因此該訟費令的合法性可受質疑。

13.答辯人的另一項上訴理由指出，她向土地審裁處所提出的第(2)個抗辯理由被錯誤處理。該抗辯理由是該處所內的天花頂出現嚴重漏水現象，答辯人雖多次與申請人交涉，但申請人斷言拒絕修理，申請人應對答辯人作出合理賠償。對此抗辯理由，盧審裁成員作出以下的裁決：

“19. 如果申請人不履行維修處所的責任，答辯人可到具司法管轄權的法院採取法律行動，以強制業主履行維修的責任或要求業主作出賠償。審裁處在這方面並沒有司法管轄權。因此，答辯人的反對通知書的理由(2)並不成立。”

14.如上述，土地審裁處所發出的收樓令，明顯是根據香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第53(2)(a)條的規定而作出。該條例及第17章《土地審裁處條例》第8條給予土地審裁處司法管轄權，根據《業主與租客(綜合)條例》作出收樓令。雖然該兩條例沒有明文規定土地審裁處可以或有司法管轄權處理因業主違反維修有關處所的責任而招致租客應得賠償的問題，但卻也沒有明文規定土地審裁處沒有這司法管轄權。有關以業主違反維修責任而招致的賠償可從租金扣除的法律，參閱【Woodfall:房東與租客】第7.114和23.089段及【Malcolm Merry: 香港租賃法律】第111-112頁¹。在沒有聽取雙方就這些法律論點的完備爭議前，本席不能決定盧審裁成員在司法管轄權上的決定是否正確。故此，本席認為這上訴理由是有足以爭辯之處。

暫緩執行

15.暫緩執行命令的法律原則已確立。上訴本身不能作為暫緩的理由。申請暫緩的上訴人必須顯示，若執行命令上訴會變成無效或他會蒙受不可彌補的損失。

16.如果本席不暫緩收樓令的執行，在上述的三個上訴理由未獲上訴法庭的裁決之前，申請人可按照土地審裁處的收樓令收回該處所，這會對答辯人不公，因為這樣會强迫她遷出該處所，搬到新的地方居住，就算她上訴得直，她是否搬回該處所會使她進退為谷，上訴的效用成疑，而搬遷的費用及其帶來的不便更是不可彌補。基於此原因，本席認為，在本案的情況下，應該暫緩該收樓令的執行。但是，另一方面，若單因答辯人上訴而在上訴未獲裁決之前，申請人就答辯人佔用該處所卻不能收取租金而有所損失，則會對申請人不公平。為對雙方公平起見，本席作出以下命令：

(一)	土地審裁處就該處所所作出的收樓令暫緩執行。
(二)	答辯人須於2003年11月5日下午4時30分之前向高等法院繳付29,000元（即截至2003年6月4日的7,500元欠租和2003年6月5日至2003年11月4日共5個月每月4,300元的中間收益）。
(三)	答辯人須於2003年12月5日起當天及其後每月的第5天下午4時30分之前向高等法院繳付4,300元的中間收益。
(四)	如於2003年11月5日下午4時30分答辯人仍沒有按照上述第(二)項繳款命令於高等法院繳存29,000元，或於其後違反上述第(三)項繳款命令，則暫緩執行收樓令的命令立即失效。
(五)	申請人如欲從法庭提取上述款項或其部分，須以傳票向高等法院聆案官另作申請，傳票須送達答辯人。
(六)	在雙方無異議下，本席就今次的申請不作出訟費命令。

公開判決

17.因本判案書可供同類案件作為參考，故本席在公開法庭頒發判案書。

申請人（答辯人）：無律師代表

答辯人（上訴人）：無律師代表

1 Woodfall: Landlord & Tenant, Vol 1, para 7.114 and Vol 3, para 23.089; Malcolm Merry: Hong Kong Tenancy Law, 3rd Ed, pp 111-112.