鄧康元及另一人 對 許明娥

DCCJ 547/2017

[2018] HKDC 483

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2017年第547號

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判決書

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1.被告人（現名許清華，前稱許明娥）於2017年9月7日及20日分別存檔兩張傳票，兩張傳票皆作出以下兩項申請：－

(a)  擱置於2017年6月9日登錄因被告人沒有發出擬抗辯通知書而作出的判決（「該判決」）；及

(b)  暫緩執行該判決及其之下按2017年7月7日命令所發出的土地收回令（「該收回令」）。

2.李紹豪聆案官在2018年1月31日的聆訊後撤銷了被告人的兩張傳票申請及要求被告人支付有關訟費予原告人。

3.被告人於2018年2月15，亦即在法定限期到期後的一天就上述判決提出本上訴。

4.在聆案官席前的聆訊及作出命令之後但在本上訴聆訊之前，被告人及原告人分別在2018年2月15日及2018年3月13日存檔了一份誓章提出進一步證據。

5.根據法庭紀錄顯示，被告人的兒子吳奕樂於2018年2月6日作出了本案中的傳票申請，要求加入成為訴訟的一方（「加入申請」）。法庭在2018年2月22日的指示聆訊中作出了直至加入申請有最終判決之前，該判決及該收回令暫緩執行的命令（及其他）。加入申請會於2018年5月9日進行聆訊。

6.本上訴原於2018年3月16日進行聆訊，但被告人因病入院缺席，所以聆訊押後至4月30日。

實質案情簡要

7.原告人的案情如下：－

(a)  2011年6月1日，丈量約份第83約地段第966號（即粉嶺東閣圍大東園）（“該物業”）當時的擁有人張日生，與被告人（當時仍稱為許明娥）訂立租約，租期由2011年6月1日至2016年5月31日止（租約只寫為2016年5月止），租金為每月港幣2,500元。

(b)  根據2013年12月19日的轉名契約，第一原告人成為該物業的擁有人。

(c)  根據2015年7月20日的分地契約，第一原告人把該物業再細分為966A號、966B號、966C號和966RP號。

(d)  根據2015年7月27日的業權轉讓契約，第二原告人成為丈量約份第83約地段第966B號的擁有人。

(e)  2016年5月19日，第一和第二原告人透過梁堅律師行去信被告人，通知被告人他們不打算延續被告人與原有物業擁有人張日生的租約，因此被告人必須最遲在2016年5月31日遷離該物業並即將該物業交回第一和第二原告人。

(f)  2016年5月31日後，第一和第二原告人多次要求被告人歸還該物業，但被告人依然無動於衷，因此第一及第二原告人在2017年2月7日存檔傳訊令狀，在區域法院向被告人提出混合申索。

8.被告人在先前誓章中的說法如下：－

(a)  「前業主張日生已將該地段及上蓋建築物出售予吳奕樂，每月只需繳付港幣伍仟元地租，並承諾買地有優先權直至政府收地為止。」（被告人2017年9月7日誓章）；誓章並沒有附上任何證物；

(b)  重覆以上，並指「(1)業主同租客送信(2)業主沒有通知物業轉讓(3)業主答應租期直至政府收地為止(3)因租期長，所以我投資改造出租」（被告人2017年9月18日誓章）；誓章並沒有附上任何證物；

(c)  「前地主張日生於2012年已將地段上之房屋頂讓予吳奕樂，代價是港幣五十萬，而期限是直至政府收地，並且承諾買地擁有優先權，地租租用是本人許清華的兒吳奕樂，鄧康元所依據的租約已是過去式，因此鄧康元追討許清華是與事實不符。」（被告人2017年10月23日誓章）；誓章附上「改名證明」及「張日生頂讓及每月收租之證據」兩項證物。

處理事項1－逾期上訴

9.被告人的本上訴是在第58號命令第1(3)條規則定下的「14天之內」上訴期限到期後的1天才作出的。

10.原告人看來並不反對被告人在逾期的情況下作出本上訴。

11.有見逾期程度十分輕微及有見被告人親身行事，法庭批准其逾期作出本上訴。

處理事項2－新誓章及新證據

12.首先，雙方皆在聆案官席前的判決之後存檔進一步誓章。

13.原告人的新誓章法庭的理解是回應被告人的新誓章，這一點原告人代表大律師李俊熙亦在聆訊時確認。

14.被告人的新誓章除重申先前誓章的說法外亦提出了以下的進一步詳情及新證物：－

(a)  吳奕樂曾修葺過物業（附新證物附件2）；和經營士多（附新證物附件3），並且以業主身份出租他人（附新證物附件4）；

(b)  被告人亦有替吳奕樂交付每月5千元租金（附新證物附件4）。

15.原告人反對上述新證據存檔。

16.這方面的適用法律原則如下：－

(a)  根據區域法院規則第58號命令第1(4)條規則：－

「除非有特別理由，否則在根據本條規則聆訊上訴時，不得收取進一步的證據（但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外）」

(b)  根據Hong Kong Civil Procedure 2018第一冊第1118頁註解58/1/13，高等法院58號命令第1(4)條規則所指的「特別理由」與第59號命令第10(2)條規則所定的「特別理由」是一致的，亦即新證據要滿足Ladd v Marshall原則中的所有3項要求才能被收取（區域法院規則與高等法院規則在這方面沒有任何差異）；

(c)  Ladd v Marshall原則中的3項要求為：－

(i)  即使經過合理努力，提出新證據的一方亦不能於原本聆訊時獲取到該些證據；

(ii)  該些證據很有可能對案件的結果有重要影響，雖然無需達到決定性的水平；

(iii) 雖然不需牢不可破，但該些證據起碼要看來可信。

(d)  即使提出新證據的一方是沒有律師代表的，法庭亦不會不顧又或放鬆以上原則（見雷潮輝 v 人事登記審裁處及其他人 [2017] HKCA 546，第31–32段）。

17.上文第14段所提到的新證據及證物皆是在聆案官聆訊前一早就存在的，並明顯一直是在被告人或其兒子的手中或認知之中，被告人或其兒子在聆案官聆訊前任何時間皆能夠提出。這些新證據及證物絕對不能符合Ladd v Marshall原則中的第一項要求。法庭拒絕在本上訴中接受這些新證據或證物。

18.基於上文第13段及有見以上裁定，原告人的新誓章亦沒有被法庭接受的需要或基礎。

19.及後，在4月30日的聆訊時被告人在其書面陳詞中又提出了新的證據。她指出在原告人指稱投入信箱的地址其實沒有信箱存在。

20.這顯然亦是被告人一早可以提出的證據。她的解釋是她直到收到原告人本上訴的中文書面陳詞才知道有關投入信箱送達的說法，但這個解釋法庭不可能接受。送達誓章一早提到了投入信箱送達的說法（雖然是英文書寫但被告人一直有反對送達的效力），而且在聆案官席前原告人的陳詞已是中文書寫並提到投入信箱送達。

21.再者，經法庭查詢，被告人就其兒子在近期查看是否有信箱之前，就信箱是否存在並不知情，所以近期信箱存在與否不能反映送達當時信箱是否存在。

22.綜上，信箱方面的新證據不能符合Ladd v Marshall的第一及第二項要求，法庭不應接收。

處理事項3－擱置該判決申請

23.這方面的主要適用原則如下：－

(a)  法庭首先要裁定該判決是常規判決（Regular Judgment）還是非常規判決（Irregular Judgment）；這取決於原訴令狀的送達是否符合規則（詳見Hong Kong Civil Procedure 2018第一冊第263－264頁註解13/9/12-14）；

(b)  若然是常規判決，法庭依然有將其擱置的酌情權但須考慮被告人是否有真實的成功前景（real prospect of success）；

(c)  合規則的送達方式包括將內附原訴令狀及註明被告人收的信封投入被告人一個「通常」或「最後為人所知」地址的信箱（詳見同上第102頁註解10/1/12）。

24.原告人在本案中的原訴令狀送達採用了以下方法：－

(a)  於2017年2月10日將原訴令狀張貼於No 10-B1, Tung Kwok New Village, Fanling, NT主入口顯眼處；

(b)  於同日將其放入註明被告人收的信封及投入上址的郵箱；

（見Kwok Yiu Chung第1份誓章）

(c)  於同日將其張貼於The Remaining Portion of Lot No 966, Section A of Lot No 966 and Section C of Lot No 966 in DD No 83, North NT 主入口顯眼處；及

(d)  於同日將其張貼於Section B of Lot No 966 in DD No 83, North, NT 主入口顯眼處。

（見Kwok Yiu Chung第2份誓章）

25.上述24(b)的送達是唯一根據第10號命令第1(2)條規則所作的送達；24(a)，(c)及(d)看來是按第10號命令第4條規則的要求而所作的附加送達。按第4條規則所定，附加送達不可取代其他送達。

26.上述24(a)，(c)及(d) 的附加送達表面上看來符合第10號命令第4條規則的要求，所以送達合規則與否就取決於上述24(b)是否符合第10條命令第1(2)條規則。

27.原告人方面：－

(a)  其代表律師在本案展開前，即2016年5月19日寄給被告人的信件中用的地址是「新界粉嶺東閣圍大東園」，表面看來與上述24(b)的地址不是同一個；

(b)  其誓章中（即使在其新誓章中）沒有提到24(b)的地址是甚麼地址，如何得到或其他任何基礎說明為何這是被告人的「通常」或「最後為人所知」的地址；

(c)  在聆訊文件匣中的文件中除送達誓章外沒有一份有顯示24(b)的地址。

28.上述24(b)的送達地址表面上不是被告人的居住地址，被告人先前誓章中（即不包括新誓章）亦提過涉案地段是由其兒子租用或佔用。

29.在法庭檔案中上述24(b)的送達地址就在吳奕樂的一份2018年1月26日的誓章中出現過，顯示為自己的地址。

30.在4月30日聆訊時被告人確認24(b)的送達地址就是涉案地段上的士多的電表登記地址。

31.一名被告人可以有多過一個最後為人所知的地址而且不一定是其住址，與案原告人並不需向被告人所有該等地址作出送達，其一已足夠。規則的精神是要求原告人送達往一個被告人可以（而不是一定）被書面通訊聯絡上的地點。

32.被告人兒子的地址顯然是一個被告人可以在2017年2月間被書面聯絡上的地點，因為沒有任何情況顯示她與其兒子在任何時段斷絕過聯絡。而且，在被告人書面陳詞中她亦提到本案文件均需由其兒子轉達，而其兒子亦有在涉案地段的大門上收到過本案的敗訴判決。

33.在上述情況下，被告人要推翻送達效力就必須提出反駁證據證明其為何在作出該判決之前沒有得悉本案的存在。而有見上文第32段，法庭要接納被告人沒有得悉本案存在的話邏輯上要裁定原告人的送達誓章完全不可信，因為連被告人自己亦承認其兒子會及確實曾有轉交在涉案地段收到的文件。

34.這方面被告人唯一的「證據」就是在誓章中的一句「本人並沒有收取「本案」」。這只是一個未經證實的指稱（bare assertion），不能構成足夠的證據令法庭完全不信納原告人的送達誓章。

35.綜上述，法庭裁定該判決是一個常規判決。

36.由於該判決是一個常規判決，法庭接著要考慮的是被告人是否有一個真實的成功前景。

37.被告人的抗辯有2部分：(i)其兒子與前業主在該物業售予第一原告人前已另立租約，租期直至政府收地為止（「新租約抗辯」）及(ii)其兒子有優先權購買該物業（「優先權抗辯」）。

38.就新租約抗辯，原告人依賴Lace v Chantler [1944] KB 368一案指出：－

(a)  一份租約若其租期是無限期或是租期不能確立的話，在法律上是無效的租約；

(b)  被告人所指稱的新租約（即使真有其事）就是一份租期不能確定的租約，所以不論如何在法律上皆不能成立，也就是說不能構成抗拒原告人收地的抗辯。

39.Lace一案在香港高等法院李廷耀祖及其他人 v 羅思晉（[2001] HKCFI 1602）一案中為法庭引用。

40.法庭的分析如下：－

(a)  被告人指稱的新租約的限期是「直至政府收地」，這與Lace一案中的「直至戰爭結束」一樣不能確定；

(b)  就算政府租約本身有年數期限，這亦不能為這個期限帶來任何確定性，因為政府亦可續或立新租約而不「收地」，所以「政府收地」與「政府約滿」有關鍵性的分別；前者與「戰爭結束」一樣沒有任何確定性。

41.基於以上，法庭同意原告人的陳詞，裁定被告人的新租約抗辯在法律上沒有真實的成功前景。

42.就優先權抗辯權原告人有以下法律陳詞：－

(a)  被告人指稱的優先權（即使真有其事），其亦沒有在土地註冊處註冊，而原告人的權益卻已妥為註冊；

(b)  因此，按《土地註冊條例》（第128章）第3及第4條被告人指稱的優先權不論如何亦不能針對原告人的權益有優先次序（priority）；

(c) 所以被告人指稱的優先權法律上不可能阻止原告人收回該物業。

43.法庭同意原告人的陳詞。被告人指稱的優先權聲稱有書面記載（被告人2017年10月23日誓章中之附件2），按《土地註冊條例》第2(1)條是為一份可以註冊的文件，所以其沒有註冊就會帶來上文第42段的法律後果。

44.基於以上法庭裁定被告人的優先權抗辯亦在法律上沒有真實的成功前景。

45.原告人的案情及證據充分支持其收回該物業的申索，沒有證據上或法律上的漏洞。

46.綜上，法庭裁定該判決不應被擱置。

處理事項4－暫緩執行該判決

47.雖然該判決維持有效，但其亦只是針對被告人一人。

48.被告人兒子現正申請加入成為另一被告人，法庭在現階段不應亦不能定奪其申請會否成功。在現階段法庭只能在成功或失敗皆有可能發生的基礎上行事。

49.如果被告人兒子成功的話，則本案中會有第二名被告人，根據區域法院規則第13號命令第4(5)條規例，收回土地的判決在沒有針對所有被告人皆獲得收回判決前，原告人不得向任何被告人執行收回判決。

50.再者，如上文第5段所述，法庭在處理兒子的加入申請時亦已頒下命令暫緩執行該判決及該收回令。沒有任何一方有就此作出上訴。

51.基於上述，法庭認為應暫緩執行該判決及該收回令直至加入申請有最終判定為止。原告人及被告人皆對此表示同意。

處理事項5－訟費

52.被告人就該判決的上訴失敗，法庭看不到有任何理由被告人不需因此支付原告人該方面的訟費。

53.雖然表面上被告人的暫緩執行上訴得到法庭頒下同等效力的命令，這絕不是因為其在本上訴有任何理據。被告人不應被視為勝方而獲訟費。而且，在本上訴聆訊之前被告人及其兒子已獲得第5段所提到的暫緩執行命令，所以本上訴中的這部分實無必要。被告人不應得這方面的訟費。

54.另外，被告人亦在沒有法庭許可之下存檔了新誓章，最終被法庭拒絕接納，所以就這一個舉動被告人亦應支付所產生的訟費。但要一提的是原告人就回應被告人新誓章而存入的新誓章亦是沒有必要的，而且其內容絕大部分屬重覆，陳詞或列出程序歷史，這些不論如何全都是不必要的。所以原告人這部分的律師費應由原告人自行負擔。

結論

55.綜上述，法庭就本上訴作出以下命令：－

(1)  批准被告人逾期提出本上訴；

(2)  被告人按其2017年9月7日及20日的傳票中要求擱置法庭2017年6月9日判決的申請予以撤銷；

(3)  被告人須向原告人支付上文（2）所述申請的訟費，包括相關的所有保留訟費及2018年3月16日聆訊的訟費，及包括被告人因存檔其2018年2月15日所作的誓章而產生的訟費（但不包括原告人因其2018年3月13日所作的誓章而產生的訟費），若雙方未能同意金額則交由法庭評定；

(4)  就被告人按其2017年9月7日及20日的傳票中要求暫緩執行法庭2017年6月9日判決及其之下按2017年7月7日命令所發出的土地收回令的申請命令如下：—

(a)  法庭2017年6月9日的判決及原告人按2017年7月7日命令所發出的土地收回令（Writ of Possession）暫緩執行，直至吳奕樂在本案中按其2018年2月6日傳票所作之申請有最終裁定為止；

(b)  上述申請不作訟費命令。

第一及第二原告人： 由梁堅律師行轉聘李俊熙大律師代表

被告人： 沒有律師代表，並親自應訊