葉瑋敬 對 梁啟明

LDPD 663/2018

[2018] HKLdT 37

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第663宗

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判案書

1.本案是有關一租約年期的爭議。

背景

2.申請人是九龍紅磡蕪湖街101號鑽石樓C座2樓的業主(下稱「涉案處所」)，答辯人是租客。

3.根據一份日期為2015年12月20日的租約(下稱「涉案租約」)，申請人把涉案處所租予答辯人，租期兩年，每月租金8,000 元， 由2016年1月1日起， 但卻寫上至2018年12月30日止。　

4.申請人於2018年4月11日向審裁處申請收回涉案處所的管有權，理由是申請人於2017年11月13日， 已向答辯人發出通知， 謂「雙方同意壹年梗約， 壹年生約， 可提早壹個月通知對方終止租約。」並要求答辯人把涉案處所於當天起至2018年1月1日前止交回申請人， 但答辯人未有如期遷出。

5.答辯人於2018年4月17日遞交反對通知書（表格7）， 內容主要是說租約訂明「2016起二年， 由2016年一月一日起至2018年十二月三十日止。」， 答辯人只願意在2018年12月30日遷出涉案處所。

申請人的陳述

6.申請人於2018年5月17日遞交陳述書， 指「2018年」是誤寫， 實應為「2017年」， 並稱涉案租約有他的母親趙珊珊女士（下稱「趙女士」）見證。

7.申請人續說， 「業主與租客一向立租約為2年， 從來沒有3年。可參考附上的租約， 梁啟明於1998年4月8日與前業主簽署的租用期為“貳年”」。 他是以低於市場價值很多的租金立約把涉案處所租予答辯人， 兩年已是很長的時間， 他是沒有誘因把涉案處所把租期由兩年改為3年。

8.該附上的1998年4月8日租約訂明， 租期是貳年， 由1998年4月11日起至2000年4月10日止。

答辯人的陳述

9.答辯人於2018年5月23日遞交陳述書，指她租用涉案處所已約34年； 而申請人約於2012年初買入涉案處所， 其後她與申請人共簽訂了共3份租約， 而涉案租約為第3 份。

10.答辯人續說，於2015年12月， 申請人的母親致電她商談簽訂新租約事宜， 並相約在紅磡一酒樓見面，隨後即達成協議，申請人的母親拿出兩張未填寫的租約要求答辯人代為填寫， 然後申請人的母親亦細心閱讀兩張由答辯人填寫好的租約， 她們便簽署涉案租約。

2018年5月29日的聆訊

11.本案於2018年5月29日在本席席前審訊，申請人沒有出席，由趙女士代表應訊，並採納申請人的陳述書。

12.申請人和答辯人也沒有作出重大的補充，但答辯人承認，於2018年12月20日，她是按舊的租約抄寫過去成為涉案租約，甚至租金也維持不變，依舊是每月8000元。

討論

13.本席在聆聽申請人及答辯人的證供後， 租期根據申請人的說法， 是兩年由2016年1月1日起至2017年12月30日止， 還是根據答辯人的說法，3年由2016年1月1日起至2018年12月30日止，模稜兩可， 莫衷一是。

14.很是明顯，涉案租約的租期寫法， 必定有誤。本席在考慮事件的相對可能性後，認為涉案租約是兩年期， 由2016年1月1日起至2017年12月30日止的機會較大， 因為如租期是要由2016年1月1日起至2018年12月30日止，在計算年期時會較為小心， 出錯寫為兩年的機會應較少； 另一方面，答辯人承認在擬定涉案租約時，是參照原有租約的年期，然後才去推算日期， 而兩年租期亦較符合申請人所說的租賃歷史，即每期租約為兩年。

15.此外，根據「文件解釋不利於條文提出者」的法律原則 (contra proferentem rule)，  如合約條文有模稜兩可之處，法庭會採納一個對文件起草一方較為不利的法律詮釋。答辯人既承認涉案租約是由她填寫，她提出的是3年期的租約， 在其他租賃條件不變的情況下, 相較2年期的租約一般對她有利， 根據此「文件解釋不利於條文提出者」的原則，  本席應採納一個對答辯人較為不利的法律詮釋， 即涉案租約是兩年期， 由2016年1月1日起至2017年12月30日止。

16.基於以上所述， 本席作出以下頒令:

(1)   答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)   答辯人須支付申請人由2018年5月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月8,000元計算；

(3)   答辯人須支付申請人本申請之訟費，即時評定為365元。

申請人：無律師代表, 親自應訊。

答辯人：由周俊民律師事務所的周俊民律師代表應訊。