連偉坤 對 伍碧雯

LDPD 642/2018

[2018] HKLdT 35

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第642宗

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判 案 書

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背景

1.申請人於2017年12月28日連現有租約購入九龍深水埗鴨寮街28至36號運福樓6樓F室 (下稱「涉案處所」)。答辯人是涉案處所的租客。

2.雙方沒有爭議的是， 他們於2018年2月28日[1]簽訂新的租約(下稱「涉案租約」)，租期兩年， 由2018年3月1日至2020年2月28日止， 租金為每月8,600元（包括管理費、差餉及地租）。根據涉案租約內附表二的5B 段：「此租約為兩年生約， 壹年死約， 由簽約當天計算。」 又根據涉案租約內附表二的第4 段：「儘管與前文不符， 租客一方可給予業主不少於三個月的書面通知提早解除此租約……」

3.申請人於2018年4月9日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓及追租申請， 指答辯人未有繳付由2018年4月1日起的租金， 並申請追討中間收益至交回涉案處所的空置管有權為止。

4.答辯人於2018年4月13日提交反對通知書，指她於2018年2月28日與申請人簽訂涉案租約後翌日， 已按涉案租約把按金差額轉賬至申請人的賬戶， 亦於2018年3月2日按涉案租約繳付租金， 但至2018年4月4日， 申請人仍未有按照簽約時的承諾， 把新租約於簽約翌日放入涉案處所所屬信箱， 有違合約精神， 「對新租約的執行， 需予重新考慮。」

2018年4月30日的聆訊

5.本案於2018年4月30日聆訊時，申請人闡釋於2018年2月28日， 他與答辯人只簽了一份涉案租約， 他原擬定於2018年3月2日把另一份交予答辯人， 並讓答辯人負責支付釐印（印花）， 但申請人其後因工作關係未能親身把涉案租約放入涉案處所所屬信箱。 申請人本欲致電答辯人約她到地鐵站收取， 但答辯人沒有接聽[2]， 此後答辯人亦沒有與他聯絡。

6.申請人同意答辯人已按涉案租約繳付按金差額及3月份的租金。

7.在庭上， 申請人亦同意把已蓋釐印的租約副本交予答辯人。

8.本席認為申請人與答辯人於2018年2月28日已就雙方的身份、出租物業的詳情、按金及租金的數額、及租期等達成協議， 並簽訂涉案租約，即使申請人未有依據承諾把另一份涉案租約交予答辯人， 當時租約亦未加蓋釐印，涉案租約在法律上已經生效[3]，答辯人必須依據涉案租約準時繳付租金。

9.答辯人既承認未有繳付由2018年4月1日起的租金， 但根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F（2）及(3)條（「該條例」）， 如因在租約期間， 租客欠租，而申請人第一次展開沒收租賃權的訴訟，法院必須給予租客濟助， 即租客在不少於7天內向法院繳付所有欠租，則訴訟須予終止，租客並即無須訂立任何新租約而按照有關租約繼續持有租賃物業。因此， 本席即判令答辯人須於2018年5月8日或之前支付所有欠租， 否則她須把涉案處所的空置管有權交還申請人[4]。

10.雖然本席已就該條例向申請人解釋， 申請人要求向答辯人索償有關損失。根據文晃恒訴蔡武光also know as(蔡光), HCMP150/2014, (無彙報的案例，日期為2014年3月17日)的上訴法庭判案[5]，審裁處可根據《土地審裁處條例》第8條處理該索償申索。

申請人的損害賠償申索

11.本席指示申請人可於2018年5月7日或之前呈交進一步的賠償申索陳述。

12.申請人於2018年5月4日遞交陳述書，索償包括：

「（1）雙方應繳付的租約釐印， 而我於2018年2月28日晚上， 已交給租客佰多元；

（2）過期釐印的罰欵$500.00， 以及相關雜費約$150.00；

（3）因處理相關事件， 導致我白交租4.5天， 即港幣$972.00；

（4）4月9日直接導至本人幾乎損失一單污水工程，金額為港幣$35,000.00， 而本人已盡最大努力拖延到4月12日施工，因需要找外判處理該項工程， 從而力保損失減到最輕， 該工程支出外判為$13,000.00， 以及過去4.5工作天未能處理的工程流失， 以及零售，實在無法估計！ 」

2018年5月16日的聆訊

13.申請人於2018年5月16日的聆訊中接受答辯人盤問時進一步解釋， 由於在2018年2月28日簽訂涉案租約時，答辯人表示她曾有經驗在互聯網上加蓋釐印， 費用約3佰多元， 而申請人卻對此沒有認識， 所以他便支付佰多元予答辯人， 好讓她處理加蓋釐印及有關費用， 但答辯人沒有這樣做， 甚至最後導致他要為涉案租約補蓋釐印， 並繳付罰款。但申請人已忘記支付了多少元給答辯人。

14.就他的索償第（3）項， 申請人解釋他本身有小生意， 並在鰂魚涌租有舖位及倉庫， 每月租金約共6,000元， 但因為這次答辯人欠租事件， 他用了共4.5天的時間處理及向審裁處提出申請追討， 沒有時間處理他自己的工作， 致令他白付租金。但申請人卻未能提供租約或其他文件以證明他的損失。

15.至於申請人的第（4）項索償，申請人解釋他於2018年4月9日向審裁處提出收樓及追租申請， 他被要求將一份該通知書的副本張貼在涉案處所的顯眼處或入口[6]， 但剛巧他當時要負責一宗污水工程， 他無暇處理， 惟有找外判幫忙， 因此需額外支出13,000元。申請人也沒有提供文件以證明他的損失。

答辯人的回應

16.答辯人只就申請人的第（1）項索償回應， 否認她有收過申請人金錢； 於2018年2月28日簽訂涉案租約時，她曾承諾負責為租約在互聯網上加蓋釐印， 但她當時並不知道確實數額， 故只承諾將來在租金中扣除， 可是她一直收不到申請人交來租約副本[7]， 所以沒有如期為租約在互聯網上加蓋釐印； 答辯人亦把2018年3月份全額租金於2018年3月2日繳付申請人， 沒有任何扣減。

申請人可合理地追討的損失

17.在法律文獻Chitty on Contracts第32版第1冊第26章就違反合約的賠償有詳細的解說， 並在其中第26-110 段引用長久以來被尊崇的英國案例Hadley v Baxendale (1854) 9 Ex 341; (1854) 156 ER 145指出， 受違反合約損害的一方可合理地追討的損失只能為：

（a）   有關違約的自然後果；或

（b）   合約雙方均能在訂立合約時可合理預見之可能後果。[8]

18.這賠償原則亦在其後的Victoria Laundry (Windsor) Ltd v. Newman Industries Ltd [1949] 2 KB 528 及Koufos v C Czarnikow Ltd (The Heron II) [1969] 1 AC 350兩案獲得確認：

“The combined effect of these cases may be summarised as follows: A type or kind of loss is not too remote a consequence of a breach of contract if, at the time of contracting (and on the assumption that the parties actually foresaw the breach in question), it was within their reasonable contemplation as a not unlikely result of that breach.”[9]

19.及至Transfield Shipping Inc v Mercator Shipping Inc (The Achilleas) [2009] 1 AC 61 (HL) 一案， 法庭更裁定索償者可獲得的賠償不應計算包括在偏離事情正常發生而導致的損失， 因為這些損失在合約雙方在訂立合約時是不能預見的。

20.最近在Richly Bright International Limited v De Monsa Investments Limited (2015) 18 HKCFAR 232一案，香港終審法院亦確認了這些賠償原則[10]。

討論

21.除了上述賠償原則外， 普通法並要求在違約案件中受損失的一方須在有關違約後採取合理步驟以減少其損失。

22.本席在考慮事件的相對可能性後， 決定接納答辯人的證供， 同意她沒有收取申請人佰多元的釐印費， 因為在沒有確實數額前， 本席不相信答辯人會收取申請人的釐印費， 而如答辯人所說， 在租金內扣除實際的數額較為方便。實際上，申請人亦說不出支付了多少元給答辯人。

23.雖然答辯人沒有遵守承諾為租約在互聯網上加蓋釐印，本席接納她的解釋， 她根本收不到申請人交來租約副本。即使這樣， 根據《印花稅條例》內的附表1，申請人可在租約簽立後30天內加蓋釐印而無需繳付罰款， 但申請人錯過機會，沒有及時把租約副本交予答辯人， 或採取合理步驟以減少其損失， 因此不能向答辯人追討罰款或有關損失。

24.至於申請人的第（3）項索償，實際上是申請人為應付答辯人欠租及向審裁處提出申請追討的時間，根據上文第16至19段所述的原則， 不能包括他白交租金的損失。同樣， 本席亦不認同4.5天是合理要花的時間。

25.親自行事的訴訟人必須承擔進行訴訟的責任，包括按照法例規定及法庭指示的期限存檔及送達訴訟的文件。履行該責任必然會帶來種種不便，甚至影響平常生活的安排，但這是進行訴訟的必然代價，無可避免， 但申請人如獲勝訴， 可有機會取回合理的訴訟費用。

26.根據《高等法院規則》第62號命令28A條規定:

「(1) 在評定一名無律師代表的訴訟人的訟費時，除本條規則的條文另有規定外, 可准予的訟費為假若與該等訟費有關的工作及代墊付費用, 是由一名律師代該訴訟人辦理或支付時本可准予的。

(2) 就任何項目所准予的款額,須為訟費評定官認為適合的數目，但除屬代墊付費用外,該款額不得超逾訟費評定官認為假若該訴訟人是由律師代表時本可准予的數目的三分之二。

(3) 凡訟費評定官認為該訴訟人未有因辦理任何與訟費有關的工作而蒙受任何金錢上的損失, 則就該訴訟人所花於該項工作的時間, 訟費評定官不得准予每小時多於$200的訟費。」

27.就此， 申請人沒有提供其他證供。

28.同樣， 申請人的第（4）項索償更不可能是有關答辯人欠租的自然後果；或合約雙方均能在訂立合約時可合理預見之可能後果。一則答辯人不可能預見她的欠租會和申請人的工程拉上關係，二則2018年4月9日的申請日期是申請人自己選擇的， 他或可選擇他相較沒有繁忙的日子才開展收樓及追租程序。 又根據《土地審裁處規則》第68(2)條，申請收樓通知書的副本可由申請人在不遲於申請通知書提交後7天送達答辯人。  申請人有責任採取合理步驟以減少其損失（如有）。

總結

29.除了本席在2018年4月30日作出的頒令外[11]，鍳於申請人在是次的索償申請大部分敗訴，本席認為合理的訟費，可根據簡易程序，判定答辯人須支付申請人500元。

申請人：無律師代表，親自應訊。

答辯人：無律師代表，親自應訊。