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LDPE 551/2018

[2018] HKLdT 83

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2018年第551宗

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判決書

(上訴許可申請)

1.申請人於2018年10月5日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2018年9月28日的判決申請上訴許可。

背景

2.申請人是新界葵涌永立街8-14 號榮來工業大廈6樓A室 (下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

3.事緣於2018年6月26日， 申請人向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2018年5月15日起的租金， 以每月48,000 元計算。另外， 根據涉案租約， 租期由2016年6月15日開始， 已於2018年6月14日屆滿， 申請人指根據涉案租約第1條， 由2018年6月15日起， 租金需增加百份之五十， 即每月72,000 元。其條文如下：

「…… 如甲乙雙方在死約屆滿前沒有通知或在死約屆滿前通知後未能達成續租協議或乙方在死約屆滿前沒有理會續租的情況下於死約屆滿日不自願根據本租約條件“4” 將上址物業的管有權交吉交回甲方， 租約在死約屆滿日後自動延續， 直至甲乙雙方簽妥續租租約， 或乙方將上址物業的管有權交吉交回甲方為止。 死約屆滿日後自動延續的租金以甲方計算為準 。 死約屆滿日後自動延續的合約租金計算方法： 甲方以甲乙雙方延續租期內任何月份租出同類物業的最高租金作為起點或租金增加百份之五十起計算， ……」

4.申請人又就涉案租約第3條，向答辯人追討拖欠租金的利息， 以年利率12%計算。 申請人並指答辯人違反地契用途， 申請人不會與答辯人延續租約。

5.答辯人於2018年7月4日遞交反對通知書（表格7）， 內容如下：

「本公司已於23/5/2018 向申請人通知會於2018年9月20日遷出， 原因是本公司仍有800個寵物骨灰儲存格需要安置， 由於現金週轉困難， 故此建議申請人於按金中扣除相關租金。

申請人現因本公司通知搬出， 即時由續約租金大幅加至72,000 …… 本公司認為極不合理， 因同座任何一個單位租金水平都大幅比此單位平 ……」

2018年7月19日的聆訊

6.本案於2018年7月19日在本席席前聆訊，經聆聽雙方的作供後， 本席作出以下頒令:

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

（2A）答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下：

（i） 由2018年5月15日至2018年6月14日的欠租餘額48,000元；

（ii）由2018年6月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益， 以每月72,000元計算；

（2B）答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的以下款項：

答辯人須支付拖欠租金之利息， 以年利率12%計算；

（3）答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元。

2018年9月17日的非正審申請

7.答辯人在2018年9月17日提出非正審申請, 謂它「已於15/9/18 清拆及還原所有裝修， 並按照業主指示清拆大廈外牆排風喉， 但業主遲遲未到場驗收， 故現在向法庭申請向業主收回有關物業。」

8.此非正審申請於2018年9月28日在本席席前聆訊，答辯人代表邱振鋒先生（「邱先生」）表示， 已於2018年9月12日或13日致電申請人謂已按照申請人指示清除單位內的間隔、天花、牆身等， 請申請人於2018年9月14日前往收回涉案處所， 但申請人代表劉榮基先生（「劉先生」）於當天查察後， 於晚上6時許通知邱先生， 謂工程尚未完結， 這包括門口的招牌玻璃， 邱先生當晚已即時處理， 並要求劉先生於2018年9月15日重臨收回涉案處所。但劉先生於2018年9月15日致電邱先生謂要把地台的鋪磚也一併清拆，邱先生初時表示申請人較早時沒有這要求[1]， 但最後也於2018年9月15日清拆地台磚， 希望申請人或劉先生於聆訊這天收回涉案處所。

9.劉先生回應表示， 他於2018年9月14日那天發覺，涉案處所外牆排氣管道（煙囱）的竹棚仍未有清拆，業主立案法團未有驗收，單位內也有許多垃圾[2]，及至2018年9月15日，劉先生沒有到場， 並指出邱先生或答辯人未有提供證據證明已完成清拆地台磚， 因為劉先生曾向負責工程的判頭查詢， 判頭表示工程要2018年9月26日或27日才完成。

10.劉先生表示他於2018年9月27日出席業主立案法團會議期間， 看到竹棚已經清拆， 外牆亦已鬚漆， 並得悉業主立案法團亦已驗收， 但邱先生或答辯人仍未有提供證據。劉先生表示他會於聆訊後前往察看。

11.當本席進一步查詢時， 邱先生回應指，當他們開始租賃涉案處所時， 單位內的間隔、地磚等已經存在。

12.劉先生指， 根據涉案租約第4條：

「乙方必須在租約屆滿時遷出， 并把上述單位完整交吉給甲方， 否則， 甲方有權追收上述單位并追討回一切損失。 乙方遷出之時， 該單位內所有雜物歸乙方清除， 必須在租期內, 將屋內傢俬雜物全部搬走（由甲方出租之傢俬除外）以清手續， 否則甲方有權代安排清潔公司清理該單位內的雜物， ……」

13.可是， 根據涉案租約第14條：

「乙方搬進上述單位時， 所裝修之入牆間格窗花等， 於遷出時不得拆回， 以維持上述單位原有之齊整 …… 」（後加強調）

即答辯人根本無需作出清拆。

14.劉先生辯稱， 根據他的理解，答辯人須於遷出時， 把涉案處所清拆至原建築圖則一樣 （bare shell）， 可是本席指出， 涉案租約沒有此等要求， 申請人或劉先生不能作出此假設。

15.因此， 基於申請人或劉先生的錯誤假設， 本席裁定答辯人已於2018年9月15日把涉案處所之空置管有權交回申請人。

上訴許可申請

16.申請人於2018年10月5日提出上訴許可申請，理由如下：

「1．於2018年9月14日交樓當日， 答辯人沒有根據租約附加的協議書規定， 提供由大廈法團蓋章證明答辯人妥善拆除外牆附建的排氣管道的證明文件。 申請人曾要求答辯人提供證明文件。 答辯人於收樓時未有提供申請人要求的證明書， 申請人不能收樓；

2． 答辯人經營期間， 非法在牆身開大窿， 於2018年9月14日交樓當日，沒有提供由專業人士證明封窿安全的證明書。 申請人曾要求答辯人提供證明文件。 答辯人於收樓時未有提供申請人要求的證明書， 申請人不能收樓；

3． 根據租約第7條， 答辯人經營業務期間， 非法改變大廈入伙紙所說明之用途， 令處所遭地政署釘契， 及銀行收回按揭貸款， 釘契的所有責任歸答辯人。 交樓時答辯人要解除所有的釘契責任， 申請人才能收樓。 於2018年9月14日交樓當日， 答辯人沒有提供地政署解除釘契， 清晰還原業權的證明書。申請人曾要求答辯人提供證明文件，答辯人於收樓時未有提供申請人要求的證明書， 申請人不能收樓。」

17.《土地審裁處條例》第11(2)條規定:

「除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

18.根據《土地審裁處條例》第11AA(6)條，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

空置管有權

19.本案的起因， 是因為答辯人欠繳租金， 申請人向審裁處申請收回涉案處所的空置管有權， 本席亦於2018年7月19日頒下命令， 除了給予答辯人依據高等法院條例第21F條的濟助外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。在這方面的法律中，最具權威的案例可算是Cumberland Consolidated Holdings Ltd. v. Ireland [1946] 1 KB 264， 在其第271頁， Lord Greene法官在判詞中有這樣的說法：

"The phrase "vacant possession" is no doubt generally used in order to make it clear that what is being sold is not an interest in a reversion. …. When we speak of a physical impediment we do not mean that any physical impediment will do. It must be an impediment which substantially prevents or interferes with the enjoyment of the right of possession of a substantial part of the property. Such cases will be rare, and can only arise in exceptional circumstances, and there would normally be (what there is not here) waiver or acceptance of the position by the purchaser."

從以上分析， 答辯人祇要在實體上把涉案處所交回申請人，答辯人已完成了它交回空置管有權的法律責任， 申請人不能以答辯人仍欠缺其他的租約責任而拒絕收回涉案處所 。

20.同樣， 在Kamshan Holdings Limited v Chan Tung Man [2000] 1 HKLRD 1一案， 其情況也有與本案相類似之處, 香港上訴法庭在判案書第15段說：

“Clause 7, which was not pleaded, cannot be relied on by the landlord. But, even if it had been pleaded, it would not, in my opinion, have entitled the landlord to any award of damages anyway. Far from obliging the tenant to remove anything from the premises, it dictates the contrary. It imposes no obligation on the tenant to re-instate the premises except where such re-instatement is required after the tenant has removed some fixture or fitting with the consent of the landlord.”

即根據租約， 租客沒有隱含責任把處所還原。

附加協議書

21.但凡上訴人要求法庭接納一些在原審時未有提交的證據，按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，他必須符合三個條件，缺一不可:

(1) 他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

22.劉先生在申請上訴許可的聆訊中， 提交了一份申請人與答辯人於2015年3月19日簽訂的「榮來工業大廈6/FA室外牆附建合法的排氣管道排氣協議書」， 表示答辯人因業務所需， 授權申請人向大廈業主立案法團申請由答辯人自行自費在涉案處所外牆附建合法的排氣管道排氣， 其中第8條如下：

「租約到期後， （答辯人）不續約退租，（答辯人）須自費將附建在外牆的合法的排氣管道妥善清拆， 清拆後由法團檢查直至法團滿意為止。（申請人）收到法團的檢查滿意回覆後的壹個月內， 將（答辯人）所交給（申請人）的附加按金港幣拾萬元正連同其他按金扣除任何（答辯人）未有付給（申請人）的租金或費用等等， 餘款無息退回（答辯人）。 但如在租約到期後，（答辯人）和（答辯人）的二位董事邱振鋒和邱玉嬋故意延誤或拒絕將（答辯人）附建在外牆的合法的排氣管道妥善清拆， （申請人）保留所有清拆的權利並可委託承辦公司， 將（答辯人）附建在外牆的合法的排氣管道妥善清拆， 所有一切的清拆費用等等， （答辯人）和（答辯人）的二位董事邱振鋒和邱玉嬋自願承擔負責， …… 」

23.邱先生回應， 一方面業主立案法團已蓋印驗收， 另一方面法團表示要與申請人作為涉案處所的業權人直接處理， 所以答辯人已盡了附加協議書內的應有責任。無論如何， 本席認為上文引述的附加協議書的第8條， 從來沒有規定答辯人需要提供法團的證明書， 遑論要提交甚麼封窿安全的證明書後，答辯人才可交樓。這附加協議書根本未能符合Ladd v. Marshall的第2個條件。

地政總署釘契

24.同樣， 就地政總署釘契方面，邱先生表示， 有關的警告信 (warning letter) 早於2012年6月已經發出， 但申請人於2016年仍然願意與答辯人續租； 又他或答辯人也不是涉案處所的業權人， 並無身份與地政總署商討解除所有的釘契。無論如何，本席認為申請人所要求的證明書， 並不能成為阻止答辯人交樓的理由。

結論

25.在考慮申請人遞交的誓章及聆聽雙方的陳述後，本席認為申請人未能提出就2018年9月28日的判決，有任何法律論點上的錯誤以支持它的上訴理由。本席又認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由而應允許上訴。

訟費

26.最後, 雖然申請人於是案的非正審申請敗訴，但邱先生表示不追究訟費，所以本席不頒訟費命令。

申請人： 無律師代表, 由劉榮基先生代表應訊

答辯人： 無律師代表, 由邱振鋒先生代表應訊