Wong Sau Har 對 the Collector of Stamp Revenue

DCSA 15/2014 and DCSA 99/2016

（一併審理）

[2018] HKDC 1265

香港特別行政區

區域法院

印花稅上訴2014年第15號

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香港特別行政區

區域法院

印花稅上訴2016年第99號

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判案書

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前言

1.此兩宗印花稅上訴案件的事實背景相同，並且同樣涉及如何詮釋《印花稅條例》（“該條例”）第29(1) 條，是故一併審理。

事實背景

2.王友松先生（“王先生”，DCSA 99/2016中的上訴人）和黃秀霞女士（“黃女士”，DCSA 15/2014中的上訴人）是夫婦。

3.王先生和黃女士於2009年4月5日分別簽署了兩份臨時買賣合約，購買同一幢大廈內的兩個住宅物業，詳情如下：—

物業臨時買 賣合約編號	B08558 （下稱“臨約A”）	B08585 （下稱“臨約B”）
合約簽訂日期	2009年4月5日	2009年4月5日
物業地點	香港香馨里3號恒發貿易大廈11樓A室（下稱“物業A”）	香港香馨里3號恒發貿易大廈11樓B室（下稱“物業B”）
賣方	麥家潤	麥家潤
買方	王先生	黃女士
代理	富裕地產（香港）有限公司	富裕地產（香港）有限公司
物業成交價	HK$1,851,400	HK$1,851,400
臨時定金	HK$100,000 （支票號碼000265）	HK$100,000 （支票號碼000266）
其他	(a) 於2009年4月20日或之前簽訂正式買賣合約，並加付定金HK$85,140 (b) 完成交易日期定於2009年5月29日或之前，並付清樓價餘款HK$1,666,260	(a) 於2009年4月20日或之前簽訂正式買賣合約，並加付定金HK$85,140 (b) 完成交易日期定於2009年5月29日或之前，並付清樓價餘款HK$1,666,260

4.其後，賣方與王先生及黃女士分別就物業A及物業B簽立正式買賣合約，其中包括以下條款：—

為未能完成購買物業A。
為未能完成購買物業B。

	物業A	物業B
合約簽訂日期	2009年4月20日 （下稱“合約A”）	2009年4月20日 （下稱“合約B”）
合約條款第41條	茲證明以合約A完成的交易並不構成一宗更大交易或一系列交易的一部分，而就該宗更大交易或一系列交易來說，其代價款額或價值或總款額或總價值是超逾HK$2,000,000。	茲證明以合約B完成的交易並不構成一宗更大交易或一系列交易的一部分，而就該宗更大交易或一系列交易來說，其代價款額或價值或總款額或總價值是超逾HK$2,000,000。
合約條款第45條	合約A有一個條件是完成買賣物業A，必須與完成買賣物業B同時進行，如黃女士未能根據合約B的條款完成購買物業B，王先生會被視	合約B有一個條件是完成買賣物業B，必須與完成買賣物業A同時進行，如王先生未能根據合約A的條款完成購買物業A，黃女士會被視
附表12	業主要負責拆契。	業主要負責拆契。

5.合約A和合約B中均有規定要求業主負責拆契，這是因為賣方是以同一份契約持有物業A和物業B。

6.2009年5月19日，賣方就物業A及物業B分別與王先生及黃女士簽立兩份售賣轉易契（下稱“轉易契A”及“轉易契B”）。

7.物業A及物業B均是屬於該條例第29A(1) 條所指的非住宅物業。

8.2009年5月26日，轉易契A和轉易契B分別根據該條例附表1第1(1) 類 (a) 條款被加蓋HK$100從價印花稅印花。

9.2013年7月3日，答辯人發信給王先生及黃女士，信中指出由於物業A及物業B的轉易契由相同的賣方及相關的買方於同一時間簽立，而且物業A及物業B的買賣必須同時進行及成交，答辯人認為兩份轉易契所完成的交易，構成一宗更大交易或一系列交易（“一系列交易”），而兩份轉易契的代價款額或價值或總款額或總價值不超逾HK$4,000,000。因此，答辯人認為轉易契A的從價印花稅及轉易契B的從價印花稅應按該條例附表1第1類 (e) 條款徵收，每份轉易契的從價印花稅應為HK$41,657。

10.王先生及黃女士委聘法律代表於2013年8月8日（“上訴人的法律代表”）回覆答辯人，信中聲稱王先生的原意只想購入物業A，但賣方堅持要物業A及物業B一起賣出才可以完成交易，故王先生才要求黃女士同時購入物業B。基於上述理由，上訴人的法律代表希望答辯人重新評估印花稅。

11.答辯人於2013年8月27日致函上訴人的法律代表，解釋一宗交易構成一系列交易的一部分，是因不同交易之間有互相協調或互相依賴的情況，所以即使兩份轉易契的買家並不相同，若交易之間有互相協調或互相依賴的情況，有關交易都可以構成一系列交易。答辯人認為由於物業A及物業B的交易必須同時進行及成交，並且不能分開執行，因此維持其屬一系列交易的看法。

12.王先生及黃女士於2013年9月4日致函答辯人，解釋黃女士原意只想購買其中一物業，但地產代理聲稱假如兩個物業一齊購買，價錢可以商量，但黃女士沒有能力獨自購買兩個物業，故他們各自購買其中一物業。

13.答辯人於2013年11月14日回覆王先生及黃女士，並重申他的看法，認為物業A及物業B的交易構成一系列交易。

14.2014年3月14日，答辯人根據該條例第13(3)(b)條向王先生就轉易契A作出以下的印花稅評稅：—

	HK$
應課從價印花稅（HK$1,851,400 x 2.25%）	41,657
減：已付印花稅	100
應繳印花稅餘額	41,557

15.2014年3月14日，答辯人根據該條例第13(3)(b)條向黃女士就轉易契B作出以下的印花稅評稅：—

	HK$
應課從價印花稅（HK$1,851,400 x 2.25%）	41,657
減：已付印花稅	100
應繳印花稅餘額	41,557

上訴理由

16.王先生及黃女士的上訴理由如下：—

(1)   代表他們處理買賣物業A及物業B的律師，沒有解釋在法律上兩個單位須合併計算印花稅；

(2)   購買兩個物業時，沒有相關人士向他們解釋兩宗交易會構成一系列交易來徵收印花稅；購買兩個物業是透過地產公司介紹和議價買入，買賣合約是獨立買賣，沒有購買物業A必須購買物業B的條件，他們不清楚合約A及合約B第45條條款的內容；

(3)   在DCSA 99/2016中，王先生提出：物業A及物業B是各自獨立單位。各自有獨立契據，王先生及黃女士簽立臨時買賣合約及正式買賣合約也是分別各自簽署，即各自分開購買所屬單位，答辯人於交易完成五年後以兩宗交易構成一系列交易來徵收印花稅的做法不妥當。

待決事項

17.在此兩宗上訴中，有待法庭裁決的事項如下：—

(a)   轉易契A和轉易契B是否應按答辯人評定的款額徵收從價印花稅；

(b)   如否的話，轉易契A和轉易契B分別可予徵收從價印花稅的款額。

分析

18.該條例第 29(1) 條規定：—

“附表1第1(1)類中，凡提述某份售賣轉易契已被核證為屬某一款額之處，均指該售賣轉易契載有一項陳述，藉以核證以該文書完成的交易，並不構成一宗更大交易或一系列交易的一部分，而就該宗更大交易或一系列交易而言，其代價款額或價值或總款額或總價值是超逾上述已核證款額者。”

19.答辯人指出，第29(1) 條中“構成一宗更大交易或一系列交易的一部分”的意思，下述的案例中對此作了清楚的說明：—

(1)   在 AG v Cohen [1937] 1 KB 478（參見481至482頁，491頁）一案中，英國的上訴法庭指，在考慮交易是否「構成一宗更大交易」或「一系列交易的一部分」時，會考慮交易間有沒有協調或互相依賴的情況（any evidence of interdependence or might be so related that one would cause or qualify another），而該情況並非偶然的（not fortuitous）。

(2)   在 Jeffrey v Commissioner of Stamps (1980) 23 SASR 398（參見404至405頁），南澳大利亞洲的最高法院指，法庭在考慮交易是否一整個或一系列交易時，應按涉案的事實，尤其考慮交易間是否存在一些容合（integral relationship）及統一的原素（essential unity）。

(3)   南澳大利亞洲的最高法院在Old Reynella Village Property Limited v Commissioner of Stamps (1989) 51 SASR 378（參見381至383頁）中，考慮過Jeffrey及Cohen兩案中的論述後，指要考慮交易間是否存在容合的原素，而該容合不是偶然的。

20.本席同意並接納答辯人的陳詞。

21.王先生及黃女士聲稱他們的地產代理及法律代表未有給予他們恰當及正確的意見，即使王先生及黃女士所言屬實，他們的地產代理或法律代表有疏忽或過失，不可能構成支持他們上訴的理據。

22.根據該條例第11條，所有影響印花稅款額的事實及情況，均須詳列在評稅文書內；而有關上訴人事後對交易本質的主觀看法或交易意圖，並非法庭詮釋文書時的考慮因素：Chan Koon Ping & Another v Collector of Stamp Revenue（DCSA 2/1984，1985年5月3日）。

23.本席認為，該兩份轉易契構成一宗更大交易或一系列交易的一部分：—

(1)   物業A和物業B處於同一幢物業的同一層；

(2)   物業A和物業B的賣方為同一人，並以拆契形式出售；

(3)   物業A和物業B分別的買方為夫婦關係；

(4)   物業A和物業B的售價相同，訂金的金額也是相同，就連支付臨時訂金的支票號碼也是連續的（支票號碼“000265”及“000266”）；

(5)   臨約A和臨約B於同一日透過同一代理簽定，兩份臨約中均列明需在同一日期或之前完成交易；

(6)   合約A和合約B於同一日簽署；

(7)   合約A和合約B的第45條清楚訂明，買賣其中一個條件是合約A和合約B下的買賣必須同時進行，否則會被視為未能完成購買相關物業；

(8)   轉易契A和轉易契B於同一日簽署；

(9)   就臨約A和臨約B而言、合約A和合約B而言及轉易契A和轉易契B而言，兩份文件的內容大體上是一致的。

24.兩位上訴人的交易必須同時進行和成交，不能分開執行，因此是互相協調或互相依賴的。再者，此情況是因為買賣雙方要履行合約A和合約B的第45條條款而造成的，並非偶然。

25.由此可見，轉易契A和轉易契B的印花稅計算不能引用該條例第29(1) 條，以附表1第1(1)類(a)條款的稅率（即HK$100）徵收。

26.因物業A和物業B的總代價款額或總價值超逾HK$3,290,320但不超逾 HK$4,000,000，答辯人按該條例附表1第1(1)類(e)條款，分別向兩位上訴人就轉易契A和轉易契B徵收相當於代價款額或價值的2.25 % 的印花稅，即HK$41,657，並無不當或錯誤之處。

27.王先生表示答辯人在交易完成五年後才追討兩份轉易契的印花稅，是不妥當的。該條例第4(5)條規定，追討任何文書的印花稅的時限，為該文書加蓋印花期限屆滿時起計6年，答辯人的追收稅款行動，乃在此法定時限內進行，並無不妥。

結論

28.本席裁定轉易契A和轉易契B均應按答辯人評定的款額徵收從價印花稅。

29.本席駁回兩宗上訴。

30.本席已聽取有關訟費的陳詞。本席認為，王先生和黃女士上訴失敗，須支付訟費予答辯人。本席頒下以下的訟費命令：—

(1)   在DCSA 99/2016，王先生須支付訟費予答辯人，金額經簡易評定為HK$15,629.50；

(2)   在DCSA 15/2014中，黃女士須支付訟費予答辯人，金額經簡易評定為HK$15,629.50。