Chen Shangling 對 Pong Si Long

DCCJ 4588/2015

[2018] HKDC 1497

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第4588號

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判案書

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1.原告人向被告人追討港幣32萬元，指這是被告人承諾她透過被告人購買九龍城衙前塱道55-56號御門前23樓A室（下稱「23A物業」）後可得的現金回贈。

2.被告人否認他曾向原告人承諾會向她支付現金回贈。

原告人修改傳訊令狀

3.原告人在2015年10月7日發出的傳訊令狀中，就她的申索的扼要陳述如下：

“The Plaintiff’s claim is for damages, (together with interest thereon and costs), arising out of a fraudulent misrepresentation about a cash rebate of HK$320,000 made by the Defendant to the Plaintiff on 15^th January 2013.”

4.原告人在同日發出的申索陳述書中，則依賴下列的訴因向被告人申索：違反口頭合約、具欺詐成份的失實陳述、及違反法定責任。

5.在代表原告人的莊大律師作出開案陳辭時，本席向她提出傳訊令狀及申索陳述書所涵蓋的訴因不盡相同，並詢問原告人現時的案情為何。

6.莊大律師因而申請修改傳訊令狀的扼要陳述，指明原告人只是就被告人違反口頭合約申索港幣32萬元。她又確認原告人只會依賴申索陳述書中違反口頭合約的訴因，以及不會追討任何懲罰性的賠償。在考慮莊大律師的陳辭後，本席批准原告人的申請，並頒令如下：

(a) 批准原告人根據向法庭呈遞的版本修改傳訊令狀；

(b) 原告人須支付被告人因是次修改所衍生的訟費；

(c) 為方便評定訟費，是次申請所花庭審時間為45分鐘。

7.本席考慮到原告人就指稱被告人違反口頭合約的事實已經在申索陳述書中列出，被告人一直都得知原告人的案情。所以，被告人的抗辯不會因原告人的修改而受到損害。被告人亦向本席表示不反對原告人的申請。綜合所有相關因素，本席認為批准原告人的申請是公平公正的做法。

事實背景

8.原告人來自國內。她於2012年10月左右有意在香港置業。原告人在她當時的司機[1]的介紹下認識被告人。

9.被告人是一名持牌的地產代理。當時他營運正華置業有限公司（下稱「正華置業」）。

10.在2012年10月26日，原告人向發展商購入九龍城沙浦道83號御豪門38樓B室（下稱「38B物業」），作價港幣1,478萬元。在簽訂臨時買賣合約時，原告人亦簽署了以下文件：

(a) 原告人簽署了一張聲明書，確認發展商除樓價以外，沒有收取任何費用或佣金。聲明書列明被告人為介紹原告人購買38B物業的介紹人。發展商確認在原告人完成購買38B物業後，將會向被告人發放樓價的4.8%作為佣金（即港幣709,440元）。被告人的名片亦被釘在這份聲明書上。

(b) 原告人及被告人共同簽署了一份「回贈確認書」。文件確認正華置業將於收到發展商佣金後的一星期內，安排向原告人支付港幣59萬元作為回贈。與訟雙方同意，在簽署回贈確認書之前，雙方已經就現金回贈口頭上達成協議。

11.在2013年5月5日，正華置業發出一張支票，向原告人支付港幣59萬元正。被告人同意支票是由他簽發，目的是支付原告人就38B物業應有的現金回贈。

原告人就購買23A物業的案情

12.原告人稱她於2013年1月14日參觀了御門前[2]的示範單位，並其後決定購買23A物業。

13.原告人指當時有其他地產代理向她表示，倘若她經他們購入23A物業，他們可以給她港幣32萬元作為現金回贈。

14.原告人於2013年1月16日指示她當時的司機翟勁松先生致電被告人，詢問被告人如她經被告人購入23A物業，他會否同樣支付港幣32萬元的現金回贈。原告人指被告人首先不同意支付任何現金回贈，其後同意支付港幣30萬元。但在原告人拒絕後，被告人再致電，同意支付港幣32萬元作為現金回贈。

15.原告人在同一天與被告人會面。她首先將自己的中國身份證及來港通行證交給被告人，以辦理購買23A物業的手續。她然後自己去銀行購買用作支付訂金的本票。

16.原告人其後到達發展商的售樓處與被告人會合。翟先生亦在場。原告人在發展商職員的安排下簽署購買23A物業的文件。在審訊文件冊可見，原告人在2013年1月16日簽訂了下列文件：

(a) 一份臨時買賣合約，訂明原告人以港幣1,189萬6千元購入23A物業。原告人並以銀行本票形式支付樓價的10%作為訂金。

(b) 一張聲明書，確認發展商除樓價以外，沒有收取任何費用或佣金[3]。這份聲明書列明一名名為盧國甫的持牌地產代理為介紹人。發展商確認在原告人完成購買23A物業後，將會向介紹人發放樓價的3%作為佣金（即港幣356,880元）。盧先生的名片亦被釘在聲明書之上；名片上指他是嘉豐物業代理（下稱「嘉豐物業」）的高級營業經理。

17.原告人指她並不認識盧先生，亦從來沒有同意委任他作為購買23A物業的介紹人。她稱當她簽署聲明書時，盧先生的資料仍未填上。當時其它文件也遮蓋了聲明書的內容，所以她沒有仔細看到其中的內容。

18.原告人確認她在2013年1月16日沒有就23A物業簽訂任何回贈確認書。她指她在簽署臨時買賣合約後曾向被告人詢問何時簽署回贈確認書。被告人回答她，他會在原告人簽署正式買賣合約後，安排她簽署回贈確認書。原告人指她當時信任被告人，所以就沒有堅持要在1月16日當天簽妥回贈確認書。

19.原告人指她在簽訂文件後數天致電被告人，打算問他何時會簽署回贈確認書，但被告人沒有接聽電話。在2013年1月21日，原告人與發展商簽訂23A物業的正式買賣合約。發展商向她展示簽妥的聲明書，她才首次得悉盧先生是被列為她購買23A物業的介紹人，並首次看見盧先生的名片。

20.及後，原告人仍未能成功聯絡被告人。原告人指示翟先生根據名片上的資料聯絡盧先生，但盧先生沒有協助她聯絡被告人，亦表示對現金回贈一事毫不知情。

21.原告人在2013年3月14日向地產代理監管局投訴被告人。翟先生亦於2013年4月10日向調查主任提交口供。

22.地產代理監管局的紀律委員會於2014年6月27日就原告人的投訴展開研訊，裁定被告人確曾向原告人承諾支付港幣32萬元作為現金回贈，然而他沒有根據地產代理監管局的指引，以書面形式作出該承諾。紀律委員會決定吊銷被告人的地產代理牌照2個月，作為判罰。

被告人的案情

23.被告人同意他於2013年1月16日收到翟先生的來電，告知他原告人有興趣購入御門前其中一個單位。當時，因為正華置業的生意不佳，他已轉到嘉豐物業工作。盧先生是嘉豐物業的東主。

24.他在同日下午在發展商的售樓處與原告人及翟先生見面。原告人決定購入23A物業。因此，原告人將她的中國身份證交給發展商的職員，及前往銀行購買本票。

25.被告人指他在原告人回到發展商售樓處時，向她介紹盧先生為他的上司，並解釋盧先生會協助原告人購入23A物業。盧先生當時亦有將名片交給原告人。發展商的職員有向原告人解釋所有文件的內容，而且當原告人簽署聲明書時，盧先生的資料已經填上。原告人對盧先生作為她的介紹人並沒有任何異議。

26.被告人指在簽訂購入23A物業的相關文件期間，原告人從來沒有向他或盧先生提出現金回贈的要求。

27.反之，在原告人簽妥文件後，翟先生問他會否向翟先生支付佣金。被告人指他拒絕了翟先生的要求。

28.被告人指他在2013年1月21日收到原告人的電話，要求他支付現金回贈。被告人回應指他們從來沒有協議他需要向原告人支付任何現金回贈。被告人指稱原告人當時沒有就現金回贈提出任何確實的金額。

證供及分析

29.原告人以證人的身份作供。她指翟先生於2016年因癌症去世，所以她未能要求翟先生提供證人陳述書。

30.被告人除了自己之外，也傳召了盧先生出庭作供。

31.與訟雙方同意，文件中沒有直接證據證實有關23A物業的現金回贈的口頭協議是否存在。因此，本席需要考慮各證人的可信性，從而作出事實裁決。

32.本席謹記下列有關評核證人可信性的法律原則[4]：

(a) 一般來說，與該意外同時期存在的文件對評估證人的可信性至關重要。

(b) 證人的說法的固有可能性，或是否符明顯的邏輯，也是重要的指標。

(c) 法庭亦可考慮證人的口供是否前後一致，或是否與不能爭議的證據相符；及考慮證人的證據本身是否存在矛盾。

(d) 法庭應謹記證供的真實性不能單憑證人的外表或作供時的神態決定。

(e) 總括而言，法庭可考慮客觀證據、證人的動機、及整體證據的可能。

33.本席認為原告人的證供較為可信，而且不接納被告人及盧先生為可靠的證人。故此，當兩者的證供有衝突時，本席認為原告人的證供較能反映真相。

34.首先，本席認為原告人的說法的固有可能性，與不受爭議的證供較為相符。原因如下：

(a) 在接受盤問期間，被告人同意在原告人購買38B物業時，是她向被告人提出是否有現金回贈的可能。他們在商議後才得出港幣59萬元這數額。由此可見，原告人是熟知現金回贈是地產代理爭取生意的一種方法。原告人購買38B物業及購買23A物業之間只相差3個半月，本席認為原告人在購買23A物業時，雖然知道被告人曾同意支付現金回贈，但對此事絕口不提，是不合邏輯的。

(b) 被告人的案情亦同意，就購買23A物業一事，也是原告人經翟先生先致電給他的。被告人除曾經協助原告人購買38B物業外，似乎未能指出原告人為何在沒有現金回贈的承諾下，仍然主動找他協助購買23A物業。反之，原告人的說法較為合符情理 – 她聯絡被告人去詢問被告人是否願意支付現金回贈以爭取原告人的生意。

(c) 本席留意到原告人在本案的證供，與翟先生提供給地產代理監管局的證供有所出入。在本案中，原告人指稱其他地產代理承諾給她港幣32萬元作為購買23A物業的現金回贈，但翟先生向地產代理監管局的調查主任指出其他地產代理只是承諾給原告人港幣28萬元，但原告人經他致電被告人時就要求港幣32萬元的現金回贈。本席認為這個分岐並不足以證明原告人的說法不可信。第一，原告人就她與被告人商討現金回贈的證供是前後一致的。其次，就算翟先生所說是真相，他的證供其實更能解釋原告人為何會在2013年1月16日指示翟先生致電被告人，詢問他可否給予港幣32萬元的現金回贈。原告人明顯希望得到最大的利益，所以就向被告人訛稱其他地產代理向她承諾支付港幣32萬元的現金回贈。本席認為原告人的證供比被告人的案情較有可能性。

35.被告人在盤問下供稱，就他促成的物業交易所得的佣金，嘉豐物業會瓜分40%，而他則可收取其餘的60%。被告人陳辭指，如果原告人所言屬實，他在23A物業的交易中就只會得到港幣兩萬多元。他認為這反映原告人得說法並不符合邏輯。

36.本席並不同意被告人的陳辭。被告人沒有提出任何證據，證明他在2013年1月時必定因為只可賺取港幣兩萬多元的佣金，而拒絕作為物業交易的中介人。反之，他在38B物業的交易中，亦同意將佣金的80%支付給原告人作為現金回贈。莊大律師指，雖然港幣32萬元是23A物業交易的佣金的90%，但這次交易被告人無需多費工夫就能賺到佣金[5]，所以他將大部份的佣金回贈給原告人，仍不無道理。本席認為莊大律師的分析較合乎邏輯。被告人亦沒有提出任何證據解釋兩次交易給予現金回贈的考量是否及如何有別。

37.被告人亦質疑原告人多是透過翟先生與他對話，所以法庭應對原告人證供的準確性有很大的保留。就此，本席接納原告人的證供，指翟先生在2013年1月16日致電被告人時，翟先生是將對話以擴音器的形式播出，所以她是完全可聽到及明白翟先生及被告人的對話。本席認為，被告人既然指稱他從來沒有跟原告人或翟先生在電話對話中討論現金回贈這一問題，他的質疑並無說服力。反之，如真相正如原告人所言，在電話對話中確曾談及現金回贈，這對於與訟雙方當時的考量都必定有重大的影響。故此，當時可能因翟先生傳達不周，或因言語上的差異而令雙方在此事上有所誤會，可能性較低。

38.再者，本席認為被告人在盤問下的供詞不盡可信。

39.被告人在盤問下同意，縱然原告人在38B物業交易中主動向他要求現金回贈，但他在促成23A物業買賣期間，沒有想過為何原告人對現金回贈隻字不提。他指稱當時自己生意不佳，所以一心只想促成交易，而沒有多想其他。本席認為被告人的解釋牽強。正如莊大律師指出，現金回贈是從被告人可收取的佣金瓜分出來。正因被告人當時的生意不佳，港幣20多萬元[6]相對港幣2萬多元對他來說必然有極大的差別。他不可能沒有想及要跟原告人確認他無需支付現金回贈。

40.另外，莊大律師在盤問時問及被告人在23A物業的交易中，他沒有被列為介紹人的原因。被告人首先解釋，他當時只是持有地產代理的「E牌」[7]，而介紹人需持有「C牌」[8]才可簽署文件及收取佣金[9]。所以，他必需要請盧先生成為介紹人。其後，他又解釋盧先生作為嘉豐物業的東主，規定所有嘉豐物業促成的交易，都需要由盧先生簽署。這原因與他持有何種牌照無關。在莊大律師進一步盤問下，被告人又指如果盧先生未能到場，他亦有被授權簽署文件。雖然為何盧先生會成為23A物業買賣的介紹人與本席需裁決的事實爭議無直接關係，但被告人其實在地產代理監管局紀律委員會的研訊中已經就這議題接受提問。紀律委員會裁定被告人的證供含糊不清，自相矛盾。本席認為，既然這議題在審訊之前已有探討，被告人應對此有清晰合理的解釋。可是，被告人在盤問下的解釋仍然混亂不堪。本席縱然無需考慮盧先生成為介紹人背後的真正原因，但是這反映了被告人在本案中的證供有所掩飾。就著他堅稱在2013年1月16日沒有向原告人承諾支付現金回贈，本席認為不值得信賴。

41.最後，本席認為盧先生的證供對本案作用不大。在盤問之下，盧先生同意他在2013年1月16日黃昏到達御門前的售樓處前，他不認識原告人，亦不知道原告人及被告人之前的談話內容。因此，他的證供其實不能顯示與訟雙方是否有就現金回贈達成口頭協議。

42.與訟雙方在陳辭中有提及其他的論點。本席在考慮該些論點後，認為不影響上述對證據的分析。

43.本席裁定以下事實：

(a) 原告人及被告人在2013年1月16日，透過電話通話達成口頭協議。被告人同意，倘若原告人經他安排購入23A物業，他會向原告人支付港幣32萬元作為現金回贈。

(b) 原告人基於口頭協議，經被告人安排購入23A物業。

(c) 但原告人在完成交易後，被告人沒有向她支付任何現金回贈。因此，被告人違反了他與原告人達成的口頭協議。

結論

44.原告人的申索得直。被告人須向原告人支付港幣32萬元，另加利息。利息以匯豐銀行最優惠利率加1厘計算，由原告人向被告人送達傳訊令狀當日起計[10]，直至本判案書頒發當日止。而其後的利息，則以法庭判定債項利率計算，直至被告人向原告人全數清還港幣32萬元為止。

45.本席命令被告人須向原告人支付本案的訟費。如雙方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。莊大律師在結案時確認原告人放棄要求訟費以彌償基準評定，故訟費是按訴訟各方對評基準評定。此為暫准訟費命令，如與訟雙方沒有在本判案書頒發當日起計14天內作出更改申請，暫准訟費命令將自動成為絕對訟費命令。

原告人： 由張陳黃律師事務所轉聘莊君如大律師代表

被告人： 沒有律師代表，並親自應訊