趙大偉 對 鄭寶兒

LDPE 567/2018

[2019] HKLdT 2

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018 年第567宗

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判案書

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背景

1.本案是申請人 (業主) 以答辯人 (租客) 欠租的第三次收樓申請。申請人於2015 年4 月28 日撤回第一次申請 (LDPD 642/2015)，而申請人於第二次申請 (LDPE 1051/2015) 敗訴，本席於2017 年8 月 4 日頒下判案書 (“該判案書”)。雙方租務糾紛的背景可參閱該判案書。

2.雖然申請人於2018 年6 月29 日已提出本申請，而審裁處於2018 年 7 月 13 日根據《土地審裁處規則》第 15 條已登錄判決，此判決其後在答辯人提出非正審申請，而又經聆訊後被審裁處命令擱置。審裁處於2018 年8月9日決定重新審理本案。

3.申請人於本申請呈述，答辯人從2018 年5 月15日起未有繳付租金。申請人申請收回涉案處所的空置管有權、由2018 年5 月 15 日起至答辯人交回涉案處所為止的欠租/中間收益及訟費。申請人並表示，如他於本申請勝訴，他不反對審裁處頒令濟助給予答辯人。

4.答辯人呈述答辯人沒有欠租。基於租約內免租期的規定，答辯人無須支付租金直至免租期完結為止，而答辯人還未發出完工滿意紙，免租期仍未完結。另外，雖然答辯人同意雙方仍有租約，答辯人聲稱申請人提出本申請時還未將涉案處所的管有權轉交給答辯人，所以答辯人無從將涉案處所的管有權交還。

5.雙方多次的爭議源於租約第 5.6 條的解釋及執行。第 5.6 條節錄如下: -

“The Rent shall not be payable for a term commencing from 15 July 2014 (that is the date of commencement of the said term of this Lease) and expiring on one month after the date of the issuance of the written approval to the completion and satisfaction of the following works, such approval shall be granted by the Tenant without unreasonable delay:

(i) 鐵籠房假牆身及冷氣分體機週邊位有多處滲漏水痕

(ii) 入牆柜房牆身柜壁，地台板及窗台邊滲漏

(iii) 露台外牆有滲水痕跡

(iv) 地台板位水漬

(v) 鋁窗週邊有水漬

(vi) 熱水房洗手間天花有滲漏痕跡

(vii) 熱水房天花目測有嚴重漏水痕跡

(viii) 熱水房熱水器喉管位置

(ix) 熱水房地台板水漬

(x) 露台房木楆線平台滲漏位”

6.雙方於聆訊期間沒有法律代表。於審訊時，申請人仍是親自應訊，而答辯人則由林大律師代表。雖然申請人曾提交兩份證人陳述書，申請人於審訊開始前確認只有他本人作供，而答辯人亦只有她本人作供。雙方於本案均沒有傳召專家證人。

申請人的案情

7.申請人陳述，申請人於2018 年1 月至2018 年5 月期間已根據租約第 5.6 條進行復修工程。申請人曾委託工程公司拆除涉案處所內的潛建物，而大廈維修工程公司也對大廈外牆及渠務完成整修工程。於2018 年5 月7 日，申請人當時的代表律師去信答辯人當時的代表律師，表示申請人已根據租約完成復修工程，而申請人也已準備好把涉案處所的空置管有權交予答辯人，所以查問答辯人將於何時可實地視察涉案處所。但是，答辯人當時的代表律師於2018 年5 月 15 日回信，表示申請人沒有提供答辯人先前於2018 年1 月31 日及2018 年2 月 5 日曾要求的復修資料和圖則，而答辯人在沒有此等資料和圖則下，無法知悉甚麼復修工程已進行和怎樣進行，所以答辯人沒有身份檢查或批准申請人所聲稱的復修工程是否已滿意地完成。

8.申請人當時的代表律師於2018 年5 月21 日再去信答辯人當時的代表律師，再次表示申請人已完成租約第 5.6 條有關於漏水問題的復修工程，而答辯人須於合理時間內視察涉案處所、取回涉案處所的管有權和交付租金。申請人當時的代表律師亦表示，如答辯人未能於七天內積極回覆答辯人將視察涉案處所，申請人將考慮作出進一步法律行動。

9.答辯人當時的代表律師於2018 年6 月7 日回信，再次表示申請人須提供答辯人曾要求的復修資料和圖則。答辯人不同意答辯人的要求不合理，答辯人表示任何復修工程均須合法及合規，所以當申請人先前曾失敗或拒絕進行復修工程下，答辯人是合理地懷疑申請人是否已在適用法律及法規下完成復修工程。答辯人又表示，由於有關專家也不能單憑目測涉案處所批核復修工程，申請人有責任提供書面證據或完工證明給予答辯人查核，而在申請人不提供任何文件下，申請人是不合理地要求答辯人單憑目測涉案處所批核復修工程。答辯人在此情況下不接受申請人已完成租約第 5.6 條的復修責任。總而言之，答辯人認為申請人是不合理地不提供所須資料，才造成這次延遲。

10.申請人呈述，租約沒有訂明申請人須提供答辯人要求的資料，而該判案書也沒有裁斷申請人須提供有關資料。申請人認為，答辯人拒絕驗收已整修好的涉案處所，有違常理及明顯是逃避交租，而由於答辯人於2018 年5 月 15 日明確表示不視察涉案處所及檢視復修工程，答辯人其後又沒有發出完工滿意紙或交付租金，申請人可以答辯人從2018 年5 月 15 日起開始欠租申請收樓。

答辯人之案情

11.答辯人於2018 年8 月 21 日提交反對通知書。答辯人呈述，由於申請人還未將涉案處所的管有權轉交給答辯人，申請人收回管有權的申請不能成立。另外，由於申請人當時的代表律師於2018 年5 月 21 日發出的信件仍要求答辯人接收涉案處所，答辯人從2018 年5 月 15 日起開始欠租的申索也不能成立。

12.答辯人又呈述，自從申請人於上一宗案件敗訴後，答辯人一直有要求申請人提供涉案處所的維修資料，以便答辯人跟進，但申請人一直拒絕，亦無說明拒絕理由，所以一切延誤只是由申請人造成。總而言之，由於答辯人從來沒有發出第 5.6 條規定的完工滿意紙，亦有合理理由不發出完工滿意紙，答辯人無須交租。

爭議事項

13.其實，除申請人是否已根據租約完成復修工程外，雙方沒有重大事實爭議。雙方的爭議主要是對已發生的事有不同理解。基本上，雙方於關鍵時間沒有直接交往，雙方都是依據雙方當時的代表律師之來往信件作出爭辯。

14.雙方爭議的事項如下：

(1)   申請人是否已履行租約下的復修責任？

(2)   如申請人已履行該等復修責任，答辯人應否發出租約第 5.6 條規定的完工滿意紙？如是，應於何時發出該完工滿意紙？

(3)   申請人是否曾交出涉案處所的空置管有權予答辯人？如有，是在甚麼時間交出?

(4)   申請人可否收回涉案處所的空置管有權?

(5)   答辯人是否須要交租？如須要，應在甚麼時間開始交租?

(6)   答辯人是否須要支付租金及/或中間收益？ 如須要，應支付多少金額?

爭議 (1):申請人是否已履行租約下的復修責任?

15.雖然申請人聲稱已履行租約下的復修責任，申請人沒有作出任何漏水測試，沒有聘請專家確認，又沒有向答辯人提供任何報價單、單據、相片及圖則，更沒有於本訴訟存檔相關證據。

16.答辯人於審訊作供時陳述，她是依據個人過往經驗和她認知的屋宇署認可人士之要求，合理地向申請人索取復修資料和圖則。如申請人不提供此等資料及文件，證明復修工程合法進行，屋宇署認可人士或她將不能驗收涉案處所。

17.林大律師則呈述，租約下的復修項目多達10 項，不是簡單工程，但申請人只是借助大廈維修及拆除違例建築後便主觀地認為已解決漏水問題，更要答辯人相信申請人已履行租約下的復修責任。林大律師又呈述，在此等情況下，雖然申請人堅持已經履行租約下的復修責任，唯一的合理推論為申請人根本未履行該等責任，而在申請人的責任未解除下，答辯人亦未需要就申請人任何復修工程驗收及發出完工滿意紙。

18.申請人爭議答辯人是無理地不驗收涉案處所，所以憑常理可推論答辯人只是想逃避交付租金。申請人表示，該判案書沒有裁斷申請人應如何進行復修工程，租約亦沒有訂明驗收涉案處所的標準，而答辯人又未能交代她採用屋宇署認可人士的標準之法律理據。因此，答辯人不驗收涉案處所，只是不合理地不相信申請人已完成租約下的復修責任。

19.本席同意申請人的論據，並認為答辯人是不合理地不回覆申請人何時可實地視察涉案處所，及不合理地在沒有實地視察下已推論申請人未履行租約下的復修責任。租約第 5.6 條訂明答辯人不可不合理地延遲發出完工滿意紙，但是答辯人不回覆申請人何時可實地視察，或以其他合理方式確認申請人是否已完成租約下的復修責任。

20.本席於該判案書已裁斷，在租約第 5.6 條下，一個客觀第三者在基於該案的事實後會理解申請人有責任處理涉案處所的漏水問題，但由於租約條文不清晰，雙方仍可爭議處理漏水問題之程度及所需工程等。雖然本席不曾裁斷申請人應如何處理漏水問題及應進行甚麼工程才可被認定為完成責任，本席表示租約第 5.6 條所指的10 項地點沒有出現漏水或滲漏應為最低要求。

21.即使雙方或會爭議處理漏水問題之程度及所需工程等，本席認為就一個客觀第三者而言，申請人已合理地要求答辯人於合理時間內視察涉案處所，作出驗收程序的第一步。但是，答辯人沒有合理地回應，致使整個驗收程序不能順利進行。申請人不是要求答辯人於視察完後必須發出完工滿意紙，又沒有表明答辯人不能帶同專家視察，以確認申請人是否已完成復修責任，或繼續爭論處理漏水問題之程度及所需工程。如答辯人不先行視察，答辯人根本無從確認申請人是否已完成復修責任或繼續爭論申請人的復修責任。

22.本席認為，答辯人固執地要求申請人先提供復修資料和圖則才作視察，實屬無理。答辯人當然可要求有關資料和圖則，以方便答辯人及/或答辯人的專家視察，但在申請人拒絕後，答辯人仍堅持得到有關資料和圖則後才視察，便可構成不合理地延遲發出完工滿意紙。

23.租約是由答辯人一方擬定，而租約沒有要求申請人必須提供答辯人所需的資料和圖則。誠然，本租約特別，免租期長短須視乎租客是否滿意並發出完工滿意紙。如租客不滿意，租約仍停留在免租期，租客不須交租，而由於雙方仍有租約，業主此時不能收回涉案處所，及只能等待租客滿意後才能開始收租。在對比一般租約下，即使答辯人於本租約不可不合理地延遲發出完工滿意紙，答辯人一方擬定的租約實對答辯人有利，答辯人對於何時須要開始交租可以有主動的參與及決定權。本席認為，在此等情況下及根據「文件解釋不利提交者規則」 (contra proferentem rule)，實在不能推論租約有隱含條款，申請人必須提供答辯人認為需要或合適的資料和文件，或引申申請人必須向答辯人證明其復修工程已合法地完成。

24.至於答辯人提及的個人過往經驗和屋宇署認可人士之要求，答辯人沒有提供有效證據，證明如申請人不提供復修資料和圖則，申請人必然未能完成復修責任，本席亦認為作這推論也不合理和不合適。

25.在答辯人不回覆申請人何時可實地視察，或以其他合理方式確認申請人是否已完成租約下的復修責任，亦即可構成不合理地延遲發出完工滿意紙下，本席認為申請人可被視為已履行租約下的復修責任。

爭議 (2):如申請人已履行該等復修責任，答辯人應否發出租約第 5.6 條規定的完工滿意紙？如是，應於何時發出該完工滿意紙？

26.如申請人已履行該等復修責任，或已可被視為已履行該等復修責任，答辯人當然須要發出租約第 5.6 條規定的完工滿意紙。雖然林大律師呈述，就算答辯人所聘請的專業人士能夠就租約第 5.6 條作出檢驗，都需要時間做出測試及檢驗結果，並不是一檢驗就可以發出完工滿意紙，答辯人並沒有作出所需時間的進一步陳述，而申請人也沒有對此事項作出回應或陳述。申請人只呈述，當答辯人於2018 年5 月 15 日明確表示不視察涉案處及檢視復修工程，就須要開始交租。

27.本席同意，就算申請人已履行該等復修責任，答辯人需要時間處理，然後才能發出完工滿意紙。此事項將於以下爭議 (5) 繼續討論。

爭議 (3):申請人是否曾交出涉案處所的空置管有權予答辯人？如有，是在甚麼時間交出？

28.雙方不爭議答辯人於2016 年1 月 14 日曾交還涉案處所的鎖匙予申請人，目的是讓申請人可就租約第 5.6 條下的項目作出復修。林大律師爭論，在此情況下及直至審訊，涉案處所的管有權仍在申請人控制內。因此，從技術上來說，儘管答辯人因租約仍然生效而有租用權，實際上管有權早已不在答辯人控制內，而申請人於本案就管有權要求的濟助是無法實行。

29.本席不同意答辯人的論據。其實，申請人要求答辯人交還的是涉案處所的空置管有權，沒有租用權限制的空置管有權。本席認為，當申請人已履行該等復修責任，或已可被視為已履行該等復修責任下，答辯人實可要求申請人在合理時間内轉交鎖匙。申請人期間暫管涉案處所的目的只是為履行復修責任。既然申請人聲稱已完成有關責任，並要求答辯人視察及驗收，致使申請人可儘早開始收租，本席看不到當答辯人同意申請人已履行該等復修責任下，申請人會拒絕轉交鎖匙。因此，雖然答辯人期間不是直接管有涉案處所，答辯人在不作合理回應及跟進下，可被視為已管有涉案處所。

30.在本案的特殊情況下，即申請人現時仍管有涉案處所的鎖匙，本席認為如答辯人明確表示同意租約終止及不尋求於濟助期 (如有者) 內恢復租約，答辯人可被視為已把涉案處所的空置管有權交還申請人。如答辯人不行使權利令租約於濟助期 (如有者) 內恢復，則答辯人於濟助期屆滿日可被視為已把涉案處所的空置管有權交還申請人。如答辯人於頒令時限或之前交付租金 (如有需要的話)，或行使權利於濟助期 (如有者) 內交款恢復租約，申請人須於其後合理時間內轉交鎖匙，而答辯人可事先通知申請人有關決定，致使實質管有權可順利交接。

31.本席認為審裁處不宜於本裁決命令申請人即時轉交鎖匙，先讓答辯人於交租時限 (如有需要的話) 內，或濟助期 (如有者) 內先取回實質管有權，然後才決定是否交租 (如有需要的話) ，或在濟助期 (如有者) 內交款恢復租約。雙方均沒有作出這要求，這樣安排亦將會令事情更複雜。但是，不作這命令下，如答辯人於頒令時限 (如有需要的話) 內交租，或在濟助期 (如有者) 內交款恢復租約，雙方將仍可就由判決日至轉交鎖匙之日期間的租金作出爭議。

爭議 (4): 申請人可否收回涉案處所的空置管有權？

32.如申請人於本案勝訴，申請人當然可收回涉案處所的空置管有權，正式終止雙方的租務關係，但仍受限於以下爭議 (5) 討論的濟助。但是，如審裁處只是頒令答辯人於限定時間內交租，申請人只可在答辯人欠租的情況下再次申請收樓。

爭議 (5): 答辯人是否須要交租？如須要，應在甚麼時間開始交租？

33.申請人認為，答辯人須從其明確表示不視察涉案處所及檢視復修工程，即2018 年5 月 15 日起，就須要開始交租。林大律師則呈述，答辯人不須要於免租期内交租。但是，如果答辯人須要交租，答辯人只同意租金從申請人提交本申請時起計，即2018 年6 月 29 日，但答辯人決定不作相關理據和立場的呈述。

34.無論申請人於本案是否勝訴，本席同意答辯人須要交租。既然申請人已履行該等復修責任，或已可被視為已履行該等復修責任，答辯人須於合理時間內發出完工滿意紙，也須要於發出完工滿意紙1 個月後開始交租。正如以上爭議 (2) 的討論，就算申請人已履行該等復修責任，答辯人仍需要時間處理，然後才能發出完工滿意紙。

35.申請人當時的代表律師於2018 年5 月 21 日發出的信件，仍要求答辯人接收涉案處所，並限答辯人須於七天內回覆。所以，即使答辯人於2018 年5 月 15 日曾表示不視察涉案處所及檢視復修工程，本席認為申請人於2018 年5 月21 日仍有給予答辯人機會，所以答辯人不可能須從2018 年5 月15 日起開始交租。在相對的情況下，本席認為答辯人須從2018 年6 月29 日起開始交租更為合理。除了答辯人需要時間處理發出完工滿意紙外，答辯人在發出完工滿意紙後1 個月才須要開始交租，而從2018 年5 月21 日至2018 年6 月 29 日有多於1 個月的時間。

爭議 (6):答辯人是否須要支付租金及/或中間收益？如須要，應支付多少金額？

36.申請人申索欠租/中間收益，以每月43,000 元計算。林大律師呈述，如審裁處裁斷答辯人須從2018 年5 月15 日起開始交租，答辯人不反對租金以每月43,000 元計算。但是，由於答辯人沒有使用過涉案處所，更加沒有利用涉案處所收租及或經營賓館，答辯人直至審訊仍沒有中間收益。

37.本席同意租金以每月43,000 元計算，但不同意沒有中間收益 (如有者)。如答辯人從2018 年6 月29 日起須要交租，答辯人從此日起可被視為可使用涉案處所，所以答辯人是否實際使用涉案處所不會影響中間收益的釐定。在現有的證供及證據下，本席同意中間收益 (如有者) 也以每月43,000 元計算。

總結

38.即使本席同意申請人可被視為已履行租約下的復修責任，答辯人須要發出租約第 5.6 條規定的完工滿意紙，及答辯人須從2018 年6 月29 日起開始交租，本席不同意申請人可於2018 年6 月 29 日提出收樓申請。根據租約第 5.1 條，申請人只可在答辯人遲於交租日起計的15 天內沒有交租才可沒收租約。因此，當答辯人只須從2018 年6 月29 日起開始交租，而申請人於當日即以欠租為理由提出收樓申請，申請人是過早提出本申請，不應獲得批准，但審裁處仍可就答辯人應付的租金命令答辯人交款。

39.基於以上的裁決，答辯人須支付申請人由2018 年6 月 29 日起的租金，以每月43,000 元計算。觀乎本案的情況，審裁處應給予答辯人時間安排付款，否則答辯人於裁決日已可被視為欠租。另外，由於雙方或會就由判決日至轉交鎖匙之日 (如有者) 期間的租金作出爭議，審裁處暫時應只判令租金至判決日。本席認為答辯人須於本裁決的15 天內，即2019年1 月30 日或之前，先支付申請人由2018 年6 月 29 日至判決日的租金。

訟費

40.雙方都要求訟費，亦同意訟費應視乎訴訟結果而定的大原則。

41.雖然審裁處決定撤銷申請人的收樓申請，申請人於本案的重要爭議勝訴，而審裁處亦命令答辯人須交付租金。因此，本席認為合適的命令為不頒訟費命令。

裁決

42.本席作出以下頒令: -

(1)   撤銷申請人於2018 年6 月 29 日提出的收樓申請；

(2)   答辯人須於2019年1 月 30 日或以前支付申請人由2018 年6 月 29 日至判決日的租金，以每月43,000 元計算；及

(3)   暫准訟費命令為不頒訟費命令，而除非任何一方在14 天內以傳票申請修改，此暫准令則成為絕對命令。