Honeynut Ltd 對 Ng Yau Ching and Another
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1. 這是一宗逆權管有的訴訟，有關土地坐落於Lot No. 1231 S.A. RP in D.D. 119, Yuen Long (下稱“原告人地段＂)的南端，並在聯合專家報告附件50以英文字母＂P＂及塗上粉紅色標示(審訊文件冊A314頁) (下稱“爭議區域＂) 。
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DCCJ 1220/2016 [2019] HKDC 47 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2016年第1220號 ----------------------------------
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----------------------- 判決書 ----------------------- 1.這是一宗逆權管有的訴訟，有關土地坐落於Lot No. 1231 S.A. RP in D.D. 119, Yuen Long (下稱“原告人地段＂)的南端，並在聯合專家報告附件50以英文字母＂P＂及塗上粉紅色標示(審訊文件冊A314頁) (下稱“爭議區域＂) 。 2.原告人是這地段的業主，第一被告人是緊接這地段以南的土地Lot No.1231 S.B. ss. 1 of D.D.119 (下稱“被告人地段＂)的業主，第二被告人是第一被告人的兒子，現時是在被告人地段及爭議區域經營車房。 3.原告人提出訴訟指控兩位被告人佔有爭議區域，第一及第二被告人最初在抗辯書中並沒有提出逆權管有，第二被告人只於2017年7月21日在修訂抗辯書中才提出逆權管有爭議區域的宣稱。 案件背景 4.原告人地段及被告人地段是相連地段，兩地段於1992年8月前是由張愛民(下稱“張先生＂)及劉惠芳(下稱“劉女士＂)共同擁有。 5.張先生及劉女士於1992年8月1日將原告人地段出售給予林楚珍(下稱“林女士＂)。林女士是原告人的董事，原告人是一間地板木材公司。林女士於2001年5月23日將原告人地段給予原告人，自此以後，原告人一直是這地段的業主。 6.在約2000年，何錦容(下稱“何先生＂)開始佔用被告人地段用作擺放和維修車輛，約2001年2月第一被告人購入被告人地段，第一被告人是何先生的妻子，何先生一直在上述地址經營維修汽車業務。 7.在約1992年和2000年期間，在原告人地段和被告人地段之間的大約分界線上建有一段鐵絲網的圍欄(下稱“鐵絲網＂)。雙方對鐵絲網的確實位置，有沒有被人搬移和加長等等有爭議。但沒有爭議的是鐵絲網不是完全分隔原告人地段和被告人地段，而只是由東面某起點向西方伸展至原告人的鐵皮屋的最南面的角落附近，至於鐵絲網的西端是否貼著鐵皮屋屋角的外牆還是之間留有缺口，雙方存在爭議。 8.雙方沒有爭議的是於大約2006年間，雙方因鐵絲網及存放雜物問題發生爭議，原告人因此聘請陳達榮測量師行對地界進行測量，測量的報告其後也交給地政總署，而地政總署於2007年3月22日也就此重新修訂標的地段。經修訂的地段索引圖清楚顯示爭議區域是屬於原告人的，但被被告人佔用了。 9.雙方在此案聘請的測量師專家都確認這經修訂的地段索引圖正確無誤。 10.但這分界問題一直未有解決，原告人的案情是指已在被告人地段的車房多次張貼告示及測量圖等等，但一直聯絡不到何先生或第一被告人，也不知何先生病逝，而於後來見到第二被告人出現亦有通知他，但沒有結果。直至2013年第二被告人開始經營車房業務及加建圍板及上蓋，部份圍板及上蓋已侵佔原告人土地，於是委托律師處理，發展成這訴訟案件。 11.對於這分界問題，兩位被告人的案情是原告人在大約2006年只是投訴車房雜物令鐵絲網上方傾斜向原告人地段，佔用了他們的空間，其後何先生將雜物移走及將鐵絲網上方拉直，何先生於2009年病逝，2006年之後直至2015年12月收到原告人的律師信之前，原告人一直沒有再向被告人一家作出任何投訴。兩位被告人甚至指出聽到何先生向原告人提出建議雙方共同斥資興建圍牆，釐定兩塊土地之間的分界，反而是原告人一方一直沒有回覆。 12.本席懷疑兩位被告人這說法，不爭議的是原告人於2006年已經獲得地界測量圖，所以原告人是確實清楚被告人是佔用了原告人的地方，若然何先生是真的提出建議，根據這測量圖(或之後地政總署發出經修訂的地段索引圖)興建圍牆釐定兩塊土地之間的分界，原告人一定會歡迎，根本不需要現在提出訴訟。 13.再者，原告人既然已勞師動眾聘請測量師，更因此確認自己的地方是被他人佔用，理應繼續追究到底，而不會如被告人所說那樣不作投訴或回覆。 14.因此，本席認為原告人的說法可信，何先生及兩位被告人應該在這時候已知佔用了原告人的地方，但可能因為何先生患上重病，也可能是被告一方一直拖延時間，或有其他理由，所以一直迴避原告人。 有關法律原則 15.有關法律原則已長久定立及清晰。 16.要證明逆權管有，聲稱佔有人必須證明他實質管有一地，並意圖管有該地。而聲稱佔有人接受舉證的責任，援引的證據必須能令人信服。(Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai & Anor (No. 2) (1997-98) 1 HKCFAR 55 及 Tsang Foo Keung & Anor v Chu Jim Mi Jimmy [2017] 3 HKC 527) 17.實質管有的意思是，聲稱佔有人需按照實際情況，對一地行駛一定程度的、實質的、具獨有性的控制。(Powell v McFarlane & Anor (1979) 38 P&CR 452) 18.聲稱佔有人就着他是否有意圖管有該地必須清楚明確毫不含糊。法庭一般會從聲稱佔有人的行為推斷出其主觀意圖。如果證據清楚顯示他實際上並沒有管有爭議物業的意圖，法庭是不會視他為管有該物業。(Tsang Foo Keung (見上文)) 19.將一地圍封，是意圖管有該地的最有力證據，當然圍封並非意圖管有該地的唯一證據。(Seddon v Smith (1877) 36 LT 168) 實質管有爭議區域 20.如以上所說，雙方沒有爭議鐵絲網是由東面某點開始伸延至鐵皮屋南方的屋角附近。 21.第一被告人在證人陳述書第19段(審訊文件冊A172頁)表示，何先生曾向他解釋，試 “幻想”該鐵絲網在鐵皮屋一角的盡頭已鐵絲網方向一直拉長至被告人地段西邊的界限(下稱“幻想分界線＂)，這條線就是被告人地段和原告人地段的分界線，只可以在這 線以南地方玩耍，這條線以北的地方是屬於原告人。 22.兩位被告人都同意這 “幻想分界線” 是沒有任何圍封分隔被告人地段和原告人地段的。而這 “幻想分界線”以北的地方，是位於鐵皮屋西南方，並在聯合專家報告附件50以英文字母“G＂及塗上綠色標示(審訊文件冊A314頁)。兩位被告人並不爭議這是屬於原告人的地方(下稱“非爭議區域＂)。 23.這案件關鍵性就是關乎這非爭議區域出入的問題。如果原告人是能夠自由出入非爭議區域，就等同原告人能進入爭議區域，因為如以上所指，兩區域之間是沒有阻隔的。 24.就這問題，兩位被告人在最早的抗辯書中第2段是有這樣表示：
25.在抗辯書中第5段更加有這樣表示：
26.因此，兩位被告人其實在這抗辯書中是有直接或間接地承認他們並沒有實質管有爭議區域。 27.第二被告人於2017年7月21日修訂抗辯書，內容對西邊土地的通道隻字不提，反而(在第3.3段)指出於約2000年，已經有鐵絲網豎立於附件一上以“P＂標記的位置。而附件一(審訊文件冊103(i)頁)顯示的“P＂標記似乎是由地段的東邊一直連貫到地段西邊界限，所以也分隔了爭議區域和非爭議區域。 28.但這顯然是與事實不符，如以上所指，兩位被告人都承認鐵絲網只是由東邊界限伸延至鐵皮屋的屋角，也確認爭議區域和非爭議區域之間是沒有鐵絲網分隔的。 29.實際上原告人是可能根據兩條通道進入非爭議區域，第一條就是近鐵皮屋屋角(下稱“屋角通道＂)，而另外一條就是在鐵皮屋後面的西面通道(下稱“西面通道＂)。雙方在庭上爭議的是原告人能否就這兩條通道進入非爭議區域。 屋角通道 30.至於屋角通道，兩位被告人在抗辯書所指的是鐵絲網和被告人的圍板之間留有通道。但在庭上都改變口風說這是不能通行的，原因是鐵絲網西端是貼着鐵皮屋角的。 31.本席認為鐵絲網西端是否貼着鐵皮屋的屋角並不是關鍵所在，因為若然鐵絲網殘缺不堪，原告人便可通過鐵絲網進入鐵絲網和圍板之間的通道而直達非爭議區域。 32.在被原告人的鄺大律師盤問期間，第二被告人否認鐵絲網有任何殘缺，在鄺大律師挑戰下，第二被告人竟然說他每日都在哪裏:“早幾日也看過這鐵絲網”。 33.本席認為這證據並不可信：若然第二被告人經常觀察這鐵絲網，他不會在證人陳述書中對這件事隻字不提, 第二被告人在盤問情況下才這樣說，顯然就是自圓其說的謊話。 34.再者，第二被告人在他自己的證人陳述書第28段指出，他於約2006年已經聽到何先生向原告人提出鐵絲網日久失修，又被附近生長的植物纏繞，所以提出雙方共同斥資興建圍牆。 35.第二被告人在庭上的證據顯然和自己的證人陳述書有出入：若然鐵絲網於2006年已經失修，怎會於2018年(即12年後)還是完整無缺? 若然第二被告人是經常觀察這鐵絲網而確認沒有任何殘缺，他理應在自己證人陳述書即時提出何先生當時所指出鐵絲網失修是不正確的。 36.原告人的專家證人陳測量師在庭上指出，他於2018年10月親身到達現場檢查，當時發現鐵絲網有嚴重損壞，而他是可以穿過鐵絲網直達屋角通道。 37.陳測量師的證據和兩位被告人最初在答辯書中的表示是一致的，所以本席接納鐵絲網早有嚴重損壞，所以原告人是可以穿過鐵絲網直達屋角通道再通往非爭議區域。 西面通道 38.對於西面通道而言，證據更加明顯。第二被告人的證據一直都是原告人自己約2014年才在這通道加建圍板，自此原告人便不能利用西面通道進入非爭議區域(抗辯書第2段，即審訊文件冊A84頁及第二被告人證人陳述書第36段，即審訊文件冊第176頁)。 39.原告人的案情並沒有承認是自己在這通道加建圍板阻塞西面通道，林女士的證據是第一及/或第二被告人加建圍板 ，但是在這裏留有缺口。 40.本席認為原告人既然已有測量師的繪圖，理應明白非爭議區域是自己的地方，沒有原因會自行阻塞通往自己地方的通道。 41.姑勿論西面通道是否被圍板阻塞，也姑勿論是誰加建圍板，被告人的證據是這條通道只是在2014年才被阻塞，也即是表示於2014年前，原告人是可以用西邊通道直達非爭議區域。 42.所以即使本席接納所有被告人在文件上的證據，也不足以證明爭議區域被圍封的時間符合《時候條例》第17條的規定。 43.兩位被告人可能是有見及此，所以都不約而同在法庭中首次指出，西面通道在被圍板阻塞之前已被疊高於人的雜物阻塞。 44.這也顯然也是為自圓其說的謊話：鄺大律師盤問第二被告人時指出，若然西面通道一直都有雜物阻塞，為何被告人在抗辯書第2段來沒有這樣指出，反而是提出正正相反的情況：
45.第二被告人根本未能對這些前後矛盾的證據作出任何解釋。 46.再者，兩位被告人都同意這所謂雜物是原告人的雜物，所以，就算法庭完全接納被告人的證據，即原告人雜物於2014年前阻塞西面通道，既然這是原告人的雜物，放於原告人自己的地方，也並不構成被告人有實質管有爭議區域，因為原告人隨時可以搬開自己的雜物便可採用西面通道。 47.其實第二被告人的證人陳述書第28段(如上)已承認何先生及兩位被告人由2006年開始都一直沒有採取足夠的措施確保被告人對爭議區域有實質管有：若然何先生當時已經知道鐵絲網日久失修，而且部份雙方土地相連的位置沒有實物分隔，也若然此時何先生(或兩位被告人)真的相信鐵絲網是兩塊土地的分界而爭議區域根本不是原告人的地方，何先生(或兩位被告人)根本不需要徵求原告人的同意，或等待原告人對共同興建圍牆的回覆，就應該即時在他相信是自己的地段興建圍板，清楚釐定對爭議區域的實質管，及顯示有意圖管有爭議區域。事實上何先生及兩被告人一直都沒有這樣做，至今也沒有建造任何圍欄分隔何先生指出 “雙方土地相連的位置＂(即爭議區域及非爭議區域相連的位置，或以上所稱的 “幻想分界線”)。 意圖管有爭議區域 48.兩位被告人的案情是約2001年第一被告人購入有關地段時，在轉讓契約的附件可見轉讓是包含爭議區域的，所以何先生及兩位被告人一直認為爭議區域是屬於他們的，亦所以一直佔用爭議區域。 49.但這案情是與事實不符的。 50.原告人的前任代表律師於2015年12月10日發出律師信，要求第二被告人30天內將被佔用地方上的所有物件移除及將被佔用地方交還原告人(審訊文件冊B 512及513頁)，信的附件引用陳測量師的繪圖，並清楚指出被佔用地方包含爭議區域及非爭議區域(審訊文件冊B513(b)頁)。 51.若然兩位被告人是一直認為爭議區域是屬於他們的，照理應該在回答信中清楚指出。事實上，第二被告於2016年1月5日寫的回答信(審訊文件冊B515頁)對此隻字不提，反而提出租借方案，信中指出：
52.第二被告人在主問期間首次提出他寫回答信之前其實曾經和林先生通電話，並已和林先生口頭表示第一被告人的轉讓契約是包含爭議區域，更說是林先生邀請他作出租借方案。 53.本席認為，如果這個非常重要的電話通話是真的話，即是說第二被告人已向林先生提出爭議區域不是屬於原告人的，第二被告人應會在回信中提及。但如以上所指，第二被告人在回信中不但沒有提及這件事，反而完全沒有爭議原告人測量後得出被佔用約1000平方呎地方的說法，只是指出 “其中300平方呎為上蓋部份等等”來向原告人議價。 54.再者，第二被告人的案情是他應原告人邀請在回信中議價租金，若然他真的認為爭議區域不屬於原告人的，第二被告人理應在回信中指出根本不需要租用這區域。這應該是第二被告人向原告人議價租金的最有利條件，但第二被告人沒有提出這件事，反而只提出什麼 “300平方尺上蓋不影響侵佔＂來向原告人議價。 55.另外，兩位被告人也沒有在抗辯書，經修訂抗辯書及證人陳述書中提及這所謂電話通話。第二被告人的大律師從來沒有盤問林先生有關這所謂的電話通話，反而只是在之後第二被告人的主問證供才第一次提出。 56.根據以上種種原因，本席認為這所謂電話通話根本沒有發生過，這也只是第二被告人為自圓其說的謊話。 57.在盤問期間，第二被告人甚至嘗試解釋他向原告人租用的只是大約300平方呎的上蓋部份，但這說法和回信中的內容是完全不同的：如以上所指，第二被告人在回信中是嘗試以 “上蓋部份不侵佔物業＂為租金議價的理由，根本不是向原告人提出只租用上蓋部份。 58.本席也不接受兩位被告人解釋向原告人議價租金的原因是想息事寧人，若然兩位被告人是真正相信自己沒有佔用爭議區域，理應即時爭議這指控。但兩位被告人非但沒有爭議，反而即時提出有意租用地方及開出租金價錢。 59.所以本席認為兩位被告人案情與種種證據不符。本席認為最遲於大約2006年左右，當何先生和兩位被告人收到原告人的投訴，通告及測量師繪圖之後，他們已知道自己是有佔用原告人的地方，所以當收到律師信之後兩位被告人便即時向原告人提出租用這地方。 60.根據以上種種原因，本席認為兩位被告人並沒有舉出足夠的證據證明他們對爭議區域有實質的管有，也沒有可信服的證據顯示兩位被告人有意圖管有爭議區域。 結論 61.本席因此判決原告人勝訴，並剔除第一及第二被告人的反申索。至於賠償金額方面，本席採納聯合估價專家Wong Chi Wai的報告，裁定有關地段的月租在有關時段應是港幣$1,700。 62.本席頒下被告人須停止侵入並將原告人地段恢復至原始狀態的強制令，及命令第一及第二被告人需須賠償原告人損失的租金每月港幣$1,700，由傳訊令狀的日期(即2016年3月16日)起計算至交還有關地段的空置管有權的日期為止。 63.訟費方面，本席命令第一及第二被告人需要支付原告人在本案件的訟費，如各方未能就訟費達成協議，則由法庭評定。
原告人： 由董吳謝林律師事務所延聘鄺嘉彤大律師代表 第一被告人： 沒有律師代表，並親自應訟 第二被告人： 由李賴律師事務所延聘伍中彥大律師代表 | ||||||||||||||||||||||