民新大廈業主立案法團 對 葉國豪及另一人

LDBM 107/2018

[2019] HKLdT 28

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2018年第107宗

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判案書

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背景

1.申請人是香港英皇道846號民新大廈 (“該大廈”) 的業主立案法團。

2.第一及第二答辯人是該大廈11字樓A單位 (“11A單位”) 及該大廈天台A、B部分(“A、B天台”) 的共同註冊業主。

3.根據申請人在申請通知書上引用的案情，申請人於2017年5月14日及2017年11月2日的業主大會上決議各業主 (包括答辯人) 須分三期支付6,807,864元大廈維修工程費的分擔金額。

4.申請人的代表律師大約於2017年5月29日向各業主 (包括答辯人) 送達《大廈維修工程分擔費通告》，以通知各業主 (包括答辯人) 就其個別單位每一期的分擔費用金額及付款限期。

5.由於答辯人未能及/或拒絕支付其需為11A單位分擔的維修費用121,569元及A、B天台的分擔費用60,785元，申請人的代表律師於2018年1月22日就上述兩項分擔費用分別針對11A單位及A、B天台在土地註冊處註冊兩項押記備忘錄。

6.每項押記備忘錄的律師費及註冊費為7,000元，即兩項合共為14,000元。

7.答辯人也一直沒有支付上述註冊押記備忘錄的費用給申請人。

8.於2018年1月26日，申請人的代表律師向答辯人送達《採取法律行動通知書》要求答辯人就11A單位及A、B天台於14天內支付上述的維修分擔費及註冊押記備忘錄費用，否則申請人將採取法律行動，但答辯人仍未支付有關款項給申請人。

9.申請人遂於2018年5月8日提出本案的申請，追討答辯人上述的維修工程分擔金額，押記備忘錄的律師費及註冊費用，利息及訴訟費。

10.答辯人於2018年5月23日存檔反對通知書，提出以下反對理由：-

(1)   申請人在沒有法律依據及事實佐證之下指控答辯人違反該大廈的公契 (“該公契”)，並以此為由，申請命令向答辯人申索賠償，不合法律程序。申請人必須先取得違反該公契的裁定；

(2)   申請人的代表律師在2017年6月20日給該大廈各業主的公開信，所陳述的全部4項觀點都是錯誤的，不但無法證明答辯人違反該公契，反而證明了申請人違反該公契；及

(3)   申請人違反香港法例第344章建築物管理條例 (“該條例”) 第22條，僭越該公契的規定，越權製訂該公契的維修費攤擔規則，用來誣陷答辯人違反該公契。

11.答辯人在反對通知書中提供的答辯詳情如下：-

(1)   該公契在第3頁的第5段中規定了該大廈的一切共用開支 (即該公契第4段所列出的a，b，c，d四大類) 均以不同情況的兩種規則進行攤擔：-

(a)   在一般情況下，以業權的份數攤分；及

(b)   以該大廈的升降機公用開支為實例，地舖單位無須攤擔升降機一切開支，這明顯隱含了普世認可的「不用不付」的社會公平原則 (除外原則)。

(2)   不論在之前或之後，該大廈的公用開支，不論以管理月費形式攤擔或者以維修基金的形式攤分，均以55份業權攤擔，而非56份業權。其中天台單位合共1份業權不分攤任何費用 (因此沒有分為56份)，地舖7個單位不攤分升降機開支 (管理月費金額中減免)。以下兩份文件說明了該公契的除外原則一向被正確地按該公契執行：-

(a)   申請人在2017年5月公佈的《民新大廈管理月費調整預算》 (由2017年7月至2019年6月份執行) ；

(b)   全衛物業管理有限公司 (申請人聘用的公司) 給該大廈單位業主的「維修啟動基金」的收據。

(3)   申請人的代表律師於2017年6月20日給該大廈各業主的公開信中所陳述的下列三項，都是錯誤或有誤導成份的：-

(a)   第1項：「根據香港法例第344章建築物管理條例第22條，就各業主所需繳付的維修費的分擔金額，管理委員會須按公契確定，如無公契或公契並無確定繳款的規定，則按各業主各自所佔的份數確定。」

這項說了等於白說，因為該大廈不但有公契，而且有明確的繳款規定。

(b)   第2項：「由於大廈公用部分維修工程一般包括一籃子的工程項目，例如……」

該大廈公契並無所謂的「一籃子工程」的任何陳述。律師舉例的工程，在該公契第4段b項中，均有明確開列，因此沒有律師信中所說的「法團必須審辦哪些是公契沒有繳款規定的工程項目費用（有關費用則按業權份數計算分擔金額）」。該公契不但在第4段b項中詳細開列出各項工程，而且在d項中，更概括性地指明「d. 大廈或其他部分重建或修復費用。」

在該公契已經有明確規定的情況下，申請人只須按該公契第5段訂下的原則進行攤分，並無權力去審辨與該公契已訂明的工程項目，另作分攤，因為這是違反該公契行事。

(c)   第3項：「根據大廈公契第5段的規定，除升降機有關開支，各業主須按業權份數比例分擔支付公契第4段所指的費用……」

律師信於此項雖然有提到「除升降機有關開支」，卻選擇性地完全不提「地舖單位」不需分攤此等開支，因此沒有顯示出該公契的除外原則，有誤導一眾業主之嫌。

12.基於上述的答辯理由，本案的爭議點是申請人要求答辯人支付的款項是否根據該公契及該條例第22條提出。

13.此外，答辯人於審訊當天提出反申索。由於申請人不反對答辯人於當天才提出反申索，本席批准答辯人於當天存檔反申索申請書。

14.雙方也在審訊當天分別提交其補充證人陳述書。由於雙方也不就對方提交補充證人陳述書作出反對，本席批准雙方於審訊當天存檔補充證人陳述書。

15.雙方已各自在其證人陳述書及補充證人陳述書中提及有關反申索的案情，並已就反申索作好審訊的準備。因此，申請人的申請及答辯人的反申索在是次審訊中一併處理，而申請人也無需為反申索存檔答辯書。

16.答辯人提出的反申索如下：-

(1)   申請人在是次大維修中，於進入天台的唯一入口處安裝一道 (兩扇) 不銹鋼門，並在門內裝上門栓，構成安全隱患，此舉有可能令天台業主在使用天台時被其他人士將門栓上而被困天台無法離開。故答辯人要求審裁處頒令申請人拆除門栓消除隱患；

(2)   申請人在是次大維修天台防漏工程中，在未經答辯人的同意下，追加了第14.2項 (隔熱層) 及14.3項 (加舖雞仔網和英泥沙磚等) 的工程。由於答辯人認為天台飾面層是由天台業主負責維修保養，而第14.2項及14.3項的層面改變了飾面層的結構，增加了天台業主的維修保養成本，對答辯人不公平。再者，答辯人對新增的兩層飾面層是否屬僭建部份存疑，要求申請人承諾責任，否則必須還原，恢復原狀；

(3)   申請人在是次大維修期間及維修工程完成後的七個月內(共14個月)，未得答辯人同意，長期佔用答辯人的天台用作升降吊運工程物料及用作物料儲存空間。答辯人要求申請人賠償佔用天台的使用費122,154.72元；及

(4)   申請人在天台的地台防漏工程完工後，允許承建商在未經業主同意之下，擅自取用天台食水作48小時試漏用途，導致天台兩個月水錶在2017年8月及12月分別出現耗水103.60元及188元。經業主追討後，申請人只付了103.60元，尚有188元未付。

17.申請人就反申索提出以下答辯理由：-

(1)   天台鋼門的門栓是設在右邊鋼門，而門扣設在左邊鋼門。申請人的安排是在左邊門扣用掛鎖鎖上，以使右邊的門栓不能插入左邊的門扣。該大廈的保安員每天巡視天台四次。除非有特別理由，天台的鋼門不會被鎖上；

(2)   承建商沒有為該大廈天台進行第14.2及14.3項的工程；

(3)   申請人是經答辯人要求及同意下免費為答辯人拆除天台大型違建屋，而在拆除違建屋後，答辯人才允許申請人進行天台防水工程。由於違建屋清拆後的組件較大，不能用該大廈的升降機運走，必須在天台圍牆加設及利用吊機將違建屋的組件運走。加設上述吊機亦需要在天台個別位置加設棚架用以穩固該吊機。此外，天台進行防水工程，施工期間也須擺放包括英泥沙、去水喉管等維修物料。當工程大約於2017年尾完工後，根據工程合約，承建商有責任於12個月的保固期內執收任何工程缺陷包括天台漏水的情況，所以承建商將少量防水物料儲存於天台作保固期之用。由於答辯人投訴的吊機及其他工程材料均與其同意的工程有關，申請人認為答辯人不應獲得任何賠償；及

(4)   答辯人要求申請人支付的水費188元是在答辯人的補充證人陳述書才第一次提出。申請人已安排管理員於2018年10月15日向答辯人支付有關款項，可是第一答辯人拒收該款項。

18.在審訊時，申請人傳召了其現時的副主席范星先生 (“范先生”) 作證，而答辯人一方則由第一答辯人出庭作證。本席現就雙方爭議的事項，逐一作出裁決。

申索《一》：維修分擔費

19.該大廈是次的維修是因應屋宇署於2014年發出的強制驗樓修葺命令而作出。申請人以公開招標形式索取有關工程報價，投標承建商超過10名。

20.申請人於2017年5月14日的業主大會上通過決議委任其中一名投標承建商「志富建築公司」進行是次強制驗樓修葺工程。

21.其後，申請人的管理委員會於2017年5月23日的管理委員會會議上一致通過強制驗樓修葺工程費用以4: 3: 3的方式進行集資，即第一期40%，第二期30%及第三期30%。

22.根據范先生的證供，在討論上述集資方式的時候，管理委員會亦一致通過各單位的分擔金額、各期金額的最後付款日期及支付方法等細節。不過，有關的會議紀錄卻遺漏了上述的繳款細節。范先生提出有關的會議紀錄的第1.5項已紀錄了律師將於2017年5月下旬至6月上旬制定《維修費分攤清單》，若果管理委員會沒有通過上述的繳款細節，不可能向律師提供指示草擬於2017年5月29日發出的《大廈維修工程分擔費通告》。

23.因此，申請人認為管理委員會已於2017年5月23日的管理委員會會議上通過上述繳款細節的決議，並滿足了該條例第22(1)條的規定。

24.申請人並於2017年11月2日的業主大會上確認上述2017年5月23日的管理委員會決議，即該大廈的維修工程費為6,807,864元，以集資分攤方式由各業主按該公契業權份數分攤三期進行集資，第一期40%，第二期30%，第三期30%。

25.范先生又指出，2017年5月23日的會議紀錄遺漏了上述的繳款細節是由於負責制備會議紀錄的工程顧問沒有將所有細節紀錄及他本人也沒有詳細審閱所致。申請人本可修改2017年5月23日的管理委員會會議紀錄，加入通過上述繳款細節的內容。不過，經討論後管理委員會認為修改會議紀錄將招人口實，可能有人會指稱有關修改是為贏得本案作出。因此，管理委員會於2018年9月13日的管理委員會會議上通過、追認、確認日期為2017年5月29日的《大廈維修工程分擔費通告》內訂明各業主的工程費分擔金額、繳付方式、各期金額的最後支付日期。

26.本席接受范先生這方面的證供。很明顯，申請人的律師不可能在沒有申請人的指示下發出2017年5月29日的《大廈維修工程分擔費通告》。該通告有附表詳列每個單位的分擔金額及每期的最後繳付日期。本席不相信律師會在沒有指示下自行決定分擔金額及最後繳付日期。

27.本席亦相信律師的指示必定是來自管理委員會，而管理委員會必定有討論過才可訂立分擔金額及最後繳付日期。如果答辯人的指稱屬實，即是說，管理委員會沒有開會討論這些事項，那麼律師的指示從何而來？是否由個人給予律師這方面的指示？不過，本席認為這個可能性不大。原因是如果這只屬個人給予律師的指示而沒有管理委員會的同意，那麼其他管理委員會的委員在得悉後，必定提出反對。

28.可是，管理委員會不但沒有反對，還在2018年9月13日的管理委員會會議上通過、追認、確認2017年5月29日的通告。這點可證明管理委員會的會員是知情及有同意過分擔金額及最後繳付日期。

29.本席亦接受管理委員會是為了避嫌才不修改會議紀錄。當然，修改會議紀錄其實是最合適的做法，但本席相信這做法一樣會令答辯人或其他人士提出質疑。因此，管理委員會不修改會議紀錄而在另一會議追認這決定是可理解的做法。

30.再者，即使2017年5月23日的管理委員會會議沒有這方面的決議，這也不代表2017年5月29日的通告無效。原因是管理委員會或法團是有權作出具追溯效力的決議。

31.根據The Grande Properties Management Ltd v. Sun Wah Ornament Manufactory Ltd (FACV2/2006) 一案的裁決，管理人及業主是有權通過具追溯效力 (with retrospective effect) 的決議用以追認及/或確認之前沒有議決通過的決定或行動。該案的《判決書》第34段的內容如下：-

“In the management of multi-storey buildings, it is important that the Manager and the owners are entitled to make appropriate decisions unless such decisions are prohibited by the DMC. Numerous matters, whether trivial or important, may surface from time to time and on very short notice. They need to be attended to. Things need to be done very quickly. However, there are procedural requirements for convening an owners meeting where approval can be obtained before action can be taken. That is why the Manager is given wide powers by the DMC. But however detailed and comprehensive the DMC may be, it cannot cover all exigencies. There must be occasions when it is necessary to sanction what has been done before the owners can meet, discuss and approve it. Subsequent sanction or approval is also necessary to correct mistakes, cure defects or remedy oversight. Resolutions for such purposes are very often retrospective in effect. If resolutions which take retrospective effect are to be regarded as invalid simply because they deal with matters which are not expressly empowered by the DMC, it would hinder the efficient management of the building.”

32.本席認為上述案例的法律原則同樣適用於管理委員會及法團，因為管理委員會及法團的角色相等於管理人及業主。

33.因此，管理委員會是有權在2018年9月13日作出具追溯力的決議。

34.當然，2018年9月13日的管理委員會會議是在申請人入稟本案後才出現。申請人亦非以此作為追討理據。但這可證明管理委員會的會員是同意上述的繳款細節。正如上述一樣，本席是接受管理委員會已在2017年5月23日的管理委員會會議上通過上述的繳款細節。

35.申請人的申請其實是建基於2017年5月14日及2017年11月2日業主大會的決議。這是申請通知書上引用的案情。

36.根據2017年5月14日業主大會的會議紀錄，當日的決議是委任「志富建築公司」進行是次強制驗樓修葺工程，而「志富建築公司」投標的金額為6,219,864元 (1.0至12.0項工程) 及6,807,864元 (1.0至13.0項工程)。當日的決議並沒有提及業主分擔工程費用的細節。

37.不過，在2017年11月2日的業主大會上，則有決議確認是次維修的工程費用為6,807,864元，並以集資分攤方式由各業主按該公契業權份數分攤，及以4:3:3方式分三期進行集資，第一期40%，第二期30%及第三期30%。

38.答辯人認為該條例第21及22條內所提述的職權必須由管理委員會行使，而法團不能在這方面取代它的地位。答辯人也引用該條例第29條的條文去說明法團的權利和職責須由管理委員會代表法團行使及執行。

39.該條例第21(1)條的條文如下：-

“(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期 間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的數額：-

(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及

(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月。

而期間長短則由管理委員會訂定。”

40.該條例第22(1)條的條文如下：-

“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額， 須：-

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。”

41.該條例第29條的條文如下：-

“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須有管理委員會代表法團行使及執行。”

42.可是根據曾毓輝訴恒隆銀行東區分行大廈業主立案法團 (LDBM169/2014)一案的判決，儘管該條例規定某些事情必須由管理委員會通過決議來決定，但基於管理委員會與法團的從屬關係，法團仍有權就該等事情於業主大會通過決議來決定。該案的《判決書》第25至30段內容如下：

“25. 由於特別業主大會是業主大會的一種，都是一個全體業主的會議，所以若引用 Incorporated Owners of Evelyn Towers 這案例，由於沒有任何管理委員會的議決，此案的調整應屬無效。

26. 但在 黃瑞珊等 v 同利工業大廈業主法團 HCMP 911/2011 (無彚報的案例，21/10/2011) 一案，上訴庭在處理一宗土地審裁處向上訴庭申請上訴許可時，對一個在業主大會通過的議決，與及在管理委員會按本條例第21條通過的議決，在該案第20段有一個清晰的說明，如下:

“20. 至於立案法團成立後2010年6月8日的業主大會，《建築物管理條例》第14 (1) 條述明是“除本條例另有規定外”，但本庭認為決定那一條可凌駕另一條例時，法庭必須考慮有關管理建築物的架構。管理委員會只是代表業主行事，所以業主大會的決定，必定是凌駕管理委員會根據上述條例第21條釐定業主需繳付款項的決定，而並非由第21條凌駕第14條。所以本庭認為申請人就反申索的上訴亦沒有成功機會。” (間線後加強調)

27. 本席十分同意上訴庭在 黃瑞珊 案所闡述的法律原則，因為正如一家公司的運作，日常的事務是交董事會決定，但每當有重大的事宜時，一般是交股東在股東大會表決，這些議決，凌駕董事會議的議決，對公司的前路作出了最終的決定。本席認為，多層大廈業主立案法團的運作，在該條例的架構，亦是採納相同的原則。

28. 由於上訴庭在判決 Incorporated Owners of Evelyn Towers時的法律題文，與現時的該條例不盡相同，加上在該案例所述明的案情有限，相對於 黃瑞珊 案明確清晰的闡釋有所不同，所以本席採納 黃瑞珊 案的法律原則，而不採納 Incorporated Owners of Evelyn Towers一案所闡明的。

29. 該條例第21條對管理委員會調整管理費有嚴格的規定，管理委員會須按預算來釐定加減管理費，只有在幾個法例說明的例外情況下，才可不按常規加減。而有關的例外，包括為滿足土地審裁處的裁決令或由公職人員或公共機構根據任何法例送達法團的通知/命令/其他文件 ，並且說明除非根據剛說明的情況，與及該條例14(1)條外，管理委員會不能更改按第21(1)條釐定的數額。由此可見，該條例有說明第14(1)條(正是指業主大會議決)是明顯的例外，具凌駕性，這點在 黃瑞珊 案得到上訴庭的支持。

30. 該條例第14 (1) 條有以下的規定：

“(1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”

黃瑞珊 案，正是把這14(1)條的凌駕性，清晰的說明。14(1)條指出，如法團通過議決，而這議決與有關公用部份的管理及改善有關(管理費與公共地方的控制及管理有明顯有關)，當法團議決後，議決對管理委員會與及每一名業主，皆具約束力，而該條例第21(2)條，說明第14(1) 條是禁止調整的例外情況。”

43.本席同意並引用上述曾毓輝一案的判決，裁定申請人作為法團可根據該條例第14(1)條賦予的權力在業主大會上決議有關維修費的所有事宜。因此，答辯人認為法團不能取替管理委員會作出有關維修費的決議並不正確。亦即是說申請人有權通過上述2017年11月2日業主大會的決議確認是次維修工程的集資總額及分擔方式。

44.答辯人指稱2017年5月29日的《大廈維修工程分擔費通告》無論由誰送達，它的具名仍是民新大廈業主立案法團而不是管理委員會。因此分擔通告因違反了《建築物管理條例》第29條而無效。

45.本席不同意答辯人的見解。首先，該條例沒有規定《大廈維修工程分擔費通告》或同類通告必須以管理委員會名義發出。再者，正如上述一樣，管理委員會和法團是從屬關係，管理委員會可發出的通告，法團一樣可以發出。

46.答辯人又指稱由於2017年5月14日的業主大會並無任何與維修攤分通告相關的決議，申請人無法作出2017年5月29日的《大廈維修工程分擔費通告》。

47.由於本席裁定申請人已於2017年5月23日的管理委員會會議上議決通過2017年5月29日《大廈維修工程分擔費通告》的上述繳款細節，答辯人上述的指稱並不成立。

48.答辯人認為要作出2017年5月29日的分攤通告，公佈各業主應分攤維修費的數額，離不開兩個缺一不可的數據，其一是工程合約的總金額，其二是按多少份數去分攤。而這兩項重要數據在5月14日業主大會上，應屬於未定的數據。所以無論是業主大會，或是5月23日的管理委員會會議，均不能產生或形成相關決議。

49.不過，本席認為雖然「志富建築公司」提供了兩項上述的投標金額，但當業主大會通過委任「志富建築公司」時，這也代表各業主同意接受這兩項投標金額均可作為工程合約的總金額。因此，其後申請人以6,807,864元為工程費集資總額並無不妥。

50.至於按多少份數去分攤，正如上述一樣，本席接受范先生的證供，即是說，分擔金額已在2017年5月23日的管理委員會會議上決議。很明顯，有關的分擔金額是以56份業權份數分攤。因此，申請人已於2017年5月23日處理了按多少份數去分攤的問題。

51.答辯人不同意以56份去分攤是次維修工程總金額，但他所持的理據是他所稱的除外原則，及該大廈的共用開支不論以管理月費形式攤擔或以維修基金形式攤分，一直均以55份業權攤擔，而非56份。

52.不過，雙方不爭議的是有關是次分擔金額計算方法的公契條文是該公契的第4及5段，其條文如下：-

“4. Each party hereto shall pay his due proportion of: -

(a) The Crown Rent the rates for water consumed on the said premises.

(b) The keeping in good and tenantable repair of the foundation side walks walls supports beams gutters fences chimneys and entrance doors and all the drains well pumped pipes electric conduits and all plumping apparatus intended for the general service of the said building and the common entrance hall lifts staircases landing or passages ( except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence by any of the parties hereto or for which any of them is responsible).

(c) The expenses of operating the lifts and water pumps and of employing lift attendant and any person employed to perform any services in respect of the said building if by a resolution under clause 12 it is resolved to employ any such watchman attendant or person.

(d) The rebuilding or re-instatement of the said building or any part thereof so far as the same may be destroyed or damaged.

5. The proportion which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute a pursuant to the last preceding clause hereof shall be in proportion to the share or shares for the time being vested in him.  Provided Always that as regards the expenses of keeping the lifts in good repair and of employing lift attendants no party shall be liable to contribute in respect of any share vested in him if the part of the building allotted to him in respect of such share is the ground floor or part thereof.”

53.特別是答辯人同意是次維修的工程應包括在上述第4 (b)及 (d) 段內。

54.由上述的條文可見，第4段所指的開支應以各業主的業權份數分擔，只有升降機的開支除外。

55.本席認為答辯人提出的除外原則完全沒有法律理據。法律上根本沒有他所謂的普世認可的「不用不付」的社會公平原則。各業主在有關該大廈的權利及責任必須按該公契辦事，因為該公契其實是各業主之間的合約，有法律效力。各業主必須受該公契的條文所約束。任何業主也不能以自己的理解去加添其他無法理依據的原則。

56.既然該公契第5條只是容許升降機的費用有例外，其餘的費用便須以業權份數攤分。因此，是次的維修工程費用也必須按各業主的業權份數攤分。

57.即使申請人以往在管理費或其他維修費上用了55份業權攤分，這也不代表申請人現時不能按公契的規定用56份來攤分是次維修工程費。以往申請人犯了錯誤，沒有按該公契辦事，並不等同申請人要一直錯下去。事實上，申請人並無法律上的權力不去按該公契處理是次維修費的分攤。答辯人所謂的「不可反悔法律原則」並不適用於本案。

58.因此，本席裁定申請人按56份業權份數要求各業主分擔是次維修工程費用是完全正確的。答辯人的反對理由完全不能成立。

59.此外，答辯人又指稱5月14日的業主大會、5月23日的管理委員會會議、或11月2日的業主大會，均沒有設定最後付款日期，所以永不存在答辯人拒交分擔費。

60.不過，正如上述一樣，本席裁定2017年5月23日的管理委員會會議已訂下最後付款日期，因此，答辯人確實有拒交分擔費。

61.因此，本席裁定答辯人就有關維修分擔費的所有答辯理由均不成立。申請人有權向他追討上述的維修分擔費。

申索《二》：押記備忘錄的律師費及註冊費用

62.該公契第13段有以下的條文：-

“13. If any of the parties hereto shall fail to contribute his due proportion of any expenses to be incurred in accordance with a resolution validly passed under Clause 12 hereof within two weeks from the date of a notice from the other parties or any of them requiring the same to be paid than the party serving such notice may proceed to carry out the work so resolved to be done and the defaulting party shall on demand repay to the other party or parties his due proportion of the costs and expenses thereof and until such repayment the said due proportion of the costs and expenses of such part thereof as shall remain unpaid shall be a charge upon the share and interest of the defaulting part of and in the said premises.”

63.根據上述條文，申請人有權就答辯人所欠的維修分擔費押記其物業。

64.因此，申請人押記答辯人物業的費用，包括律師費及註冊費用，是由於答辯人違反該公契不支付維修分擔費所引致的損失。申請人有權向答辯人追討這些損失。

65.本席認為每項押記備忘錄的費用，包括律師費及註冊費用以7,000元計算屬於合理。申請人亦有必要就答辯人擁有的兩個物業分別作出押記。因此，本席裁定答辯人須支付申請人有關的押記備忘錄費用，即總數為14,000元

申索《三》：利息

66.申請人並沒有提及其要求的利息應如何計算。因此，本席只批准一般在判決後申請人可得的利息。

67.即是說，答辯人須支付申請人上述維修分擔費和押記備忘錄費用的利息，以判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止。

反申索《一》：天台樓梯屋的不銹鋼門

68.答辯人指稱進入天台的人無法掌握有無他人把門栓栓上，如被栓上，則身在天台的人就會被困在天台無法離開，時間長短亦難確定。由於天台經常有其他住戶進入晾衣服，晒被子，如果是獨居的老弱人士被困天台，時間一長便可能發生健康問題甚至人命問題。因此，答辯人要求審裁處頒令拆除門栓消除隱患。

69.答辯人對於申請人已用掛鎖鎖上門扣的答辯理由有以下說法：-

“弱小的掛所屬臨時性器具... 隨時均可輕易破壞。誰能保證沒有人為性的惡作劇把小掛鎖撬開然後再有人在天台外時把門閂住？這個安全隱患，始終存在，令業主受到心理威脅。”

70.本席不同意答辯人的說法。首先申請人是有權及有責任管理該大廈的公用部分，天台樓梯屋是公用部分，申請人有權於公用樓梯屋安裝上述鋼門。這點答辯人並沒有爭議。

71.答辯人現時只是害怕鋼門會被人上鎖，但沒有任何證據證明申請人將天台樓梯屋的鋼門上鎖。本席接受申請人這方面的證供。即使說。申請人已用掛鎖鎖上門扣，其他人士不可能把鋼門栓上。申請人只是在有需要的時候，例如在8號颱風信號懸掛的時間，確定天台沒有人士後，才將門栓栓上(不是鎖上)，而有關的安排已經以通告張貼於鋼門上。再者，該大廈二十四小時設有保安員，每天巡視各公用部分四次 (包括巡查天台屋)。因此，除非有特別理由，天台樓梯屋鋼門不會被栓上。

72.本席相信申請人現時的安排已可確保其他人士不輕易把鋼門栓上。如果有其他人士蓄意要把鋼門栓上，他必須先要破壞掛鎖。這種情況是屬於刑事破壞。本席相信一般使用天台人士不會作出這種行為。如果有人要作出惡作劇把鋼門鎖上，其實有沒有門栓也可作出。申請人不可能就一些蓄意破壞的行為作出所有防避。申請人只能作出一些合理的防避措施，而本席認為把門扣用掛鎖鎖上已是合理的安排。

73.本席亦同意申請人有必要在鋼門上加裝門栓，在有需要時，例如八號颱風訊號懸掛時可把鋼門栓上，以確保鋼門不被強風吹開，造成破壞。

74.因此，本席認為申請人現時的安排是合理的管理安排，鋼門的門栓不用拆除。

反申索《二》：擅自加舖了第14.2項及14.3項的層面

75.答辯人指稱申請人在是次維修中，擅自加舖了第14.2項及14.3項的層面，因而改變了天台飾面層的結構，從而也增加了天台業主維修保養飾面層的責任成本，對答辯人不公平；而答辯人不知道新增的兩層飾面層日後是否會被他人向政府主管部門揭發是屬於僭建部份，而必須拆除？拆卸的責任屬誰？為此除非申請人對上述兩項問題作出公平合理的承諾責任，否則必須還原，恢復原狀。

76.不過，本席接受申請人的證供，申請人根本沒有進行工程項目第14.2及14.3項中的鋪設300mm x 300 mm隔熱磚工程。由於答辯人於2017年10月10日向申請人發出通知書反對進行工程項目第14.2及14.3項中的鋪設300mm x 300 mm隔熱磚工程，申請人已於2017年10月23日的管理委員會會議通過決議刪除工程項目第14.2項及取得承建商同意以英泥沙批盪取代第14.3項的鋪設300mm x 300 mm的平底輕沙磚，確保防水層得到足夠保護。答辯人也沒有爭議這些工程已作更改。

77.再者，本席亦接受范先生的證供，即根據維修顧問，是次天台防水工程並沒有將天台地台加厚。答辯人沒有就此項證供提出反證，但在結案陳詞時指稱整個14.3項都是該大廈施工前沒有的，是多加上去的層面，不管是否用了300mm x 300 mm磚還是以水泥砂漿批盪取代了這些磚，都是多加了一層。因此，答辯人之後的維修保養責任，就由原來的一層飾面增至兩層。這是答辯人所負責的層面數量問題，而不是材質問題。況且加上的一層只有在屋宇署發給滿意紙的情況下，才能保證不會被視為僭建物，一年時間內屋宇署沒有提出反對，不代表以後不會反對。

78.不過，答辯人作出的指控並沒有任何證據支持。相反，申請人的證供已指出是次天台防水工程 (包括更改工程方案) 是在屋宇署認可人士監察下進行，符合法例的要求。

79.因此，本席裁定答辯人負責的飾面層並不會因為是次更改的工程而受到任何影響，答辯人這方面的反申索不成立。

反申索《三》：佔用天台的使用費

80.答辯人指稱申請人在是次大廈維修期間及維修工程完成後七個月內 (共14個月)，未得答辯人同意，長期佔用答辯人的天台用作升降吊運工程物料及用作物料儲存空間，所以要求審裁處頒令申請人賠償佔用天台的使用費122,154.72元。

81.申請人的證供則指出是次維修工程在2017年5月展開的時候，由於工程項目14.1至14.3項涉及A、B天台防水工程而答辯人多年來在A、B天台架設大型違建屋，答辯人要求申請人安排承建商免費拆除該大型違建屋才允許申請人進行A、B天台的防水工程。在申請人取得承建商同意免費拆除上述違建屋後，申請人再與答辯人簽署協議同意申請人可安排承建商拆除該違建屋及進行天台防水工程。由於違建屋清拆後的組件較大，不能用該大廈的升降機運走，必須在天台圍牆加設及利用吊機將違健屋的組件運走。此外，加設上述吊機亦需要在A、B天台個別位置加設棚架用以穩固該吊機。由於天台需要進行防水工程，施工期間亦須擺放包括英泥沙、鋪設天台地台去水的喉管等維修物料。其他與天台無關的工程項目所需的物料，均使用大廈升降機進行搬運。當工程大約於2017年尾完工後，根據工程合約，展開12個月的保固期，承建商有責任於保固期內執收任何工程缺陷包括天台漏水的情況，所以承建商將少量防水物料儲存於A、B天台作保固期之用。

82.申請人認為答辯人同意承建商清拆其天台違建屋及進行天台防水工程必然包括同意承建商可於A、B天台加設有關吊機、棚架及存放有關工程的物料及工程廢料。

83.此外，因應答辯人的投訴，申請人已安排承建商將上述少量的、於保固期備用的天台防水物料存放於天台公用樓梯屋內。由於答辯人投訴的吊機及其他工程材料均與其同意的工程有關，申請人認為答辯人不應該獲得任何指稱的賠償。

84.根據范先生的證供，他在維修工程進行期間，仍出任申請人管理委員會主席，除 2017年9月有大約十天不在香港，差不多每天在該大廈巡視工程的進行，需要運送到該大廈上層的維修物料均是由大廈電梯運送，不是由答辯人指稱的起重機運送。此外，該起重機在工程展開的兩/三個星期後，即答辯人的違建屋已全清拆後，便被拆走。他從承建商方面得知，該起重機需根據法例由合資格人士定期檢查，否則會被勞工處起訴，為減低成本，當需要該起重機的工作完結後，承建商便將該起重機拆走。

85.答辯人則提供天台維修工程後遺留雜物佔用天台情況的照片。不過，范先生已就這些相片作出解釋，即答辯人提供的相片中所見的小量工程物料全屬天台防水工程物料，在2018年頭至年尾的工程保固期備用。在接到答辯人投訴後，該小量工程物料已經搬至天台樓梯屋內存放。

86.答辯人又強調他們同意申請人於他們天台進行清拆違建屋工程及天台防水工程不等同於同意申請人可以於他們天台架設該等工程所需的吊機及該工程等所需存放的工程物料。答辯人從未以任何方式承諾免費給承建商使用A、B天台。答辯人也從未提出過要求承建商免費拆卸天台屋。

87.不過，根據答辯人與申請人簽署的《協議書》，答辯人確實有允許申請人安排是次強制驗樓修葺工程的承建商代為清拆A、B天台位置的僭建物，並同意申請人在上述清拆僭建物工程中，只擔任傳遞及通知承建商的事宜，其他所有責任與申請人無任何關係。答辯人有責任自行與承建商溝通協調，安排及監督工程。如涉及任何工程費用，答辯人也需與承建商自行商討，與申請人無關。

88.根據上述協議書內容，答辯人並沒有要求申請人支付任何天台使用費。證據顯示，答辯人要求申請人支付天台使用費是他們在2018年9月12日送達的《證人陳述書》中才第一次提出。

89.因此，答辯人無權根據《協議書》向申請人提出使用費的要求。

90.答辯人亦不能說承建商是霸佔A、B天台，因為他們已經同意了承建商進入A、B天台清拆僭建物及維修天台防水層。至少在工程期間，承建商是有權使用A、B天台所有位置，而無需支付任何費用。

91.即使承建商在使用A、B天台期間用作答辯人同意以外的工程或存放其他物品。答辯人也不會有任何損失，因為清拆僭建物和維修防水層的工程仍在進行，答辯人根本不能使用A、B天台作其他用途。

92.在工程完成後，答辯人提供的相片只可顯示少量的物品仍存放在A、B天台上。本席亦接受申請人的證供，在收到答辯人的投訴後，承建商已很快地把物品搬離A、B天台。

93.本席認為把少量物品存放在A、B天台上，並沒有阻礙答辯人使用A、B天台。加上承建商已在答辯人投訴後，很快地把物品搬離，這顯示答辯人並未受這些物品影響而不能使用A、B天台。

94.本席認為在答辯人未受影響下，答辯人不能向承建商或申請人要求支付使用費。答辯人要求的使用費是建基於侵權行為，但也須有實際損失，才可向申請人索償。

95.再者，答辯人要求的使用費122,164.72元完全沒有證據支持。答辯人只是根據LDBM163-166/2003一案，結合天台面積，佔用時間長短，及政府統計處2003年至2017年CPI指數進行換算得出。

96.本席認為答辯人用這種方式自行計算損失並未能代表其真正實質的損失。正如上述一樣，在工程期間，答辯人不會有任何損失，因為他們不論如何也不能使用A、B天台。在工程完結後及在發現有物品存放在A、B天台期間，答辯人也不會有損失，因為答辯人根本未有在這時間內需要使用被佔用的空間。

97.在發現物品存放及作出投訴後，至承建商搬離物品之間的時間也很短暫，而且佔用的地方也不大。本席不同意答辯人在這期間有實際損失。即使有，也只是極少量的不便，不會構成申請人需要支付使用費的理據。

98.本席不同意答辯人指天台的使用費不受承建商使用起重機的時間長短，亦不用儲存物料的多少而定。答辯人引用租客租用整個單位的比喻並不合適。在本案，計算賠償時需要考慮佔用的時間長短和佔用的地方大小而定。因為答辯人根本不會把整個A，B天台租出。

99.根據一般法律原則，如果要求的賠償只是一些瑣碎及微不足道的數目，法庭有權不頒發任何賠償的命令。本席認為這也是本案的情況。

100.答辯人在《結案陳詞》中指稱維修工作，與運送物料及儲存物料是兩回事。答辯人同意承建商在A、B天台執行維修工作，但並不同意他們利用A、B天台作運送物料及儲存物料的地方。但正如上述一樣，答辯人不會因此而有損失。

101.答辯人在《結案陳詞》中又稱承建商利用范先生的單位內的一間閒置劏房作辦公室，范先生有權向承建商收取使用費。不過，這證據從未在審訊中披露。本席不會就一些沒有證供的指控作出處理。

102.基於上述理由，本席裁定答辯人要求申請人支付使用費的反申索不成立。

反申索《四》：188元的水費

103.答辯人沒有否認有關188元水費的申索是在其補充證人陳述書才第一次提出。申請人也有安排管理員大約在2018年10月14日向答辯人支付有關金額。但是答辯人因案件已進入訴訟程序，怕此舉不符合訴訟程序而不方便收取，故不肯收，留待結案時再收。

104.基於申請人從未拒絕支付答辯人188元的水費，而只是答辯人拒絕收取申請人188 元的水費，本席認為答辯人根本無權提出這項反申索。申請人已在得悉這項水費後，在短時間內嘗試支付有關款項，並無拖欠或拒絕支付。因此，答辯人就此項反申索並無合理的訴訟原因。

105.毫無疑問，這項反申索必須被撤銷。

總結

106.基於上述的理由，本席裁定答辯人的所有抗辯理由及所有反申索均不成立。

107.本席現頒令如下：-

(1)   第一及第二答辯人須向申請人支付有關11A單位的大廈維修工程分擔金額121,569元；

(2)   第一及第二答辯人須向申請人支付有關11A單位的押記備忘錄的律師費及註冊費7,000元；

(3)   第一及第二答辯人須向申請人支付有關A、B天台的大廈維修工程分擔金額60,785元；

(4)   第一及第二答辯人須向申請人支付有關A、B天台的押記備忘錄的律師費及註冊費7,000元；

(5)   第一及第二答辯人須向申請人支付上述第(1)至第(4)段所述款項的利息，由本裁決日起以判定利率計算直至繳清為止；

(6)   撤銷第一及第二答辯人所有的反申索；及

(7)   臨時訟費命令：第一及第二答辯人須支付申請人本申請包括反申索的訟費，如雙方未能就訟費的數額達成協議，則由法庭以區域法院基準作釐定；除非任何一方在14天內以傳票提出訟費申請，否則，此臨時訟費命令在14天後成為絕對命令。