蘇德光及另一人 對 青山道安寧大廈業主立案法團

CACV 427/2018

[2019] HKCA 570

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2018年第427號

（原土地審裁處建築物管理申請編號2014年第157號）

__________________

__________________

判案書

上訴法庭法官袁家寧頒發上訴法庭判案書：

1.LDBM157/2014案件申請人是青山道安寧大廈145號地鋪的業主，答辯人是該大廈的立案法團。他們的爭議，是有關位於該大廈地下一個洗手間(下稱「該爭議洗手間」）的業權。申請人指該洗手間是他們私人擁有的物業，但立案法團認為是公用的部分。

2.2018年6月4日，土地審裁處葛倩兒法官(下稱「原審法官」）審理申請，雙方都沒有律師代表。經審訊後，原審法官撤銷申請，並命令申請人支付訟費。其後申請人申請覆核，2018年7月12日原審法官撤銷覆核申請。及後申請人申請上訴許可，2018年8月24日原審法官給予許可，上訴至本庭。答辯人沒有存檔答辯人通知書

背景

3.安寧大廈共有九間地舖，分別稱為青山道145、147、149、151、153號，及營盤街136、136A、138、138A號。

4.該爭議洗手間的位置, 可見於本庭判案書附件的平面圖(Plan B中“YARD”字對下左邊的“WC”)。立案法團安裝了一些消防設施在該爭議洗手間內，申請人指該洗手間是他們私人擁有的物業，因此提出「建築物管理申請」案。

5.案件的爭議核心，是哪一方有該爭議洗手間的業權。雖然立案法團存檔在土地審裁處的反對通知書中，曾經提出該爭議洗手間已開放數十年，法團亦曾得到前業主同意放置公共總掣，但原審法官裁定沒有證據支持（判案書第11段）。這是一項事實的裁定。

6.但原審法官裁定，該爭議洗手間並不是申請人私人擁有的物業，理由是：發展商轉讓145號地舗給首名買家的首份轉讓契 (First Assignment)中，所轉讓的單位是“ALL THAT the Ground Floor of No.145 Castle Peak Road which said Floor is shown on the Plan ‘B’ hereunto annexed and there on coloured Pink and marked ‘P’” ，而原審法官認為在Plan B 平面圖上，舖位塗上粉紅色而有一條缐指向一個“P”字母標示，但該爭議洗手間是塗上淺粉紅色。她認為該平面圖用不同粉紅色的色調，是刻意的處理，以作識別，她又用來支持她認為淺粉紅色部分沒有“P”字母標示的看法。她援引了Yam Yun Fai v Yip Sui Hung （1992）1 HKLR 346 的一段判辭，那段落有關在轉讓契內，如果物業的描述在契約內不同部分出現矛盾時，法庭應該如何解讀。原審法官認為該段落可以套用在本案，理由載於她判案書的第20段。

7.判決後，申請人從土地註冊處再取得另一份145號地舖的首份平面圖，發現塗了粉紅色的地方並沒有深淺不同色調。申請人於是申請覆核。

8.覆核判決書中，原審法官接受平面圖上的粉紅色並沒有不同色調，這個事實裁定亦得到《香港法例》第128章《土地註冊規例》第8(3)條與附表2的支持，因為這些條文指定，平面圖如果塗上了該規例所列出的顏色(例如粉紅色)的淺色色調（例如淺粉紅色），那麼標記要加上“L”(即Light)的字母，而145號地舖的平面圖沒有“L”字母出現，或除了“P”字母以外的任何顏色標示。

9.可是原審法官認為，該爭議洗手間在平面圖上沒有以“P”字母標示，所以雖然該爭議洗手間在平面圖上塗上的顏色與舖位一樣，但仍然沒有清晰地符合轉讓契上的描述。至於申請人的其他輔助陳詞（覆核判決書第9段），原審法官認為不能左右她上述意見。申請人於是上訴。

討論

10.本庭認為，既然平面圖顯示舖位與部分後院與該爭議洗手間是連貫的，舖位有一扇門直通後院與該爭議洗手間，而全部均塗上了同一色調的粉紅色，而“P”字母標示的目的是確認所塗上的顏色是粉紅色，明顯不過的結論是，全部粉紅色的地方都屬於轉讓範圍。145號地舖的首份轉讓契的平面圖沒有任何其他塗上的顏色，亦沒有任何其他標示。文件上沒有不清𥇦之處，葛法官不恰當地把援引的案例套用於本案的情況。

11.況且，如果說因為“P”字母標示的線只直指舖位部分，所以不包括該爭議洗手間，那麼轉讓契平面圖上塗上與舖位同一粉紅色，意思是什麼呢？本庭看不到有任何其他意思, 亦沒有客觀證據顯示當時發生了謬誤。平面圖上這樣塗上顏色和顯示字母標示，經常在香港的樓契出現。

12.基於以上理由，本庭認為該爭議洗手間明顯是145號地舖業主的私人物業。

13.至於申請人的大律師提出輔助性的陳詞，法庭並不需要考慮，亦不適宜就與本案標的物無關的其他地方作出裁定。

命令

14.基於上述理由，本庭命令上訴得直，撤銷葛法官的命令，並作出以下命令：

(1)   聲明該爭議洗手間為申請人管有，他們可以單獨地及安寧地享用。

(2)   答辯人必須於2019年5月21日之後四個星期內，移走位於該爭議洗手間內的所有設施及/或物品。

(3)   答辯人須支付申請人本上訴的訟費，以簡易程序評定為$200,790。

第一及第二申請人：由傅梁楊律師行轉聘楊明悌大律師及關國豪大律師代表。

答辯人：無律師代表，由業主立案法團主席鄭炳奇親自應訊。

附件