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LDPE 715/2018
[2019] HKLdT 41
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPE 2018年第715宗
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FONG CHI WUNG |
第一申請人 |
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YIP KIT CHING |
第二申請人 |
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及 |
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YUNG KIN YU |
答辯人 |
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| 聆訊日期: |
2019年6月3日 |
| 判決書日期: |
2019年8月16日 |
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判 決 書
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1.答辯人現申請逾期上訴許可。
背景
2.本案第一及第二申請人（統稱「兩名申請人」）為九龍運動場道21-27號運泰大廈地下C1 舖 （後稱「該處所」） 的業主。答辯人為該處所的租客。
3.兩名申請人與答辯人於2017年12月30日訂立了租約 （後稱「該租約」）， 該租約條款包括：
1) 租約期由2018年2月10日開始直至2021年2月9日終結；
2) 每月租金為港幣$45,000 (已包括差餉、地租、管理費)；
3) 雙方同意由2020年2月10日至2021年2月9日為生約期；及
4) 有關退租權方面，該租約訂明租客可給予業主不少於六個月的書面通知或六個月的租金作為代通知金，而該租約的終止日期亦不能早於起租日計18個月。
4.兩名申請人聲稱答辯人自2018年6月起至存檔經修訂的申請通知書日期（即2018年11月29日）期間沒有繳付租金。 因此， 兩名申請人申請以下濟助：
1) 收回該處所的空置管有權；
2) 答辯人須支付2018年6月10日至2018年8月9日的欠租，合共港幣$90,000； 及
3) 答辯人須支付由2018年8月10日起計之欠租或中間收益。
5.答辯人反對兩名申請人的申請。 答辯人聲稱2018年5月已發現鄰鋪的租金較他交給兩名申請人的租金便宜， 並向第一申請人表達退租的意願。雙方商議後， 第一申請人同意就該處所的租金減至每月$35,000，並承諾六月和七月的租金可從按金扣減，「餘款以作八月更新合約條款之保證等八月更新後再多除小(原文)補扣餘額款」。（見答辯人於2018年10月12日傳檔的證人陳述書）
6.兩名申請人否認曾跟答辯人達成減租協議，並要求答辯人以該租約條款繳交欠租的款項。
7.本案審訊於2019年1月28日至29日進行。 在審訊中，兩名申請人傳召三名證人，即兩名申請人及他們的女兒。答辯人在審訊作供，並傳召一名張先生作爲證人。 雙方在2019年2月4日陳述結案陳詞。 本席於同日頒布口頭裁決。
8.其後答辯人申請覆核本席的裁決。 覆核聆訊於2019年2月28日進行。在覆核聆訊中答辯人沒有提出新論點， 但有提供賠償申索的新證據。 本席裁定答辯人提供的新證據未能證明答辯人所損失的金額跟他申索的賠償金額是相符的。 本席考慮過答辯人的覆核聆訊中提出的理據後， 撤銷他的覆核申請。
9.於2019年5月6日， 答辯人申請逾期上訴許可。 逾期上訴許可聆訊定於2019年6月3日進行。
10.於2019年5月29日，答辯人申請暫緩執行收樓令， 而該申請的聆訊於2019年5月31日進行。 本席聽取答辯人申請暫緩執行收樓令的理據後， 於同日拒絕了他的申請。
逾期上訴的法律原則
11.根據《土地審裁處條例》第11AA（6） 條的規定：
「(6) 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 ——
(a)有關上訴有合理機會得直；或
(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，
否則不得批予上訴許可。」
12.高等法院原訟法庭法官杜溎峰在DBS Bank (Hong Kong) Limited (星展銀行(香港)有限公司) 訴 Si Echinacea (斯旭韻) [2010] 3 HKLRD 734，一案判詞中的第18段 指出：
「在這類逾期上訴申請中，法庭必須考慮所有案情及有關因素，尤其是：－
(一) 逾期多久；
(二) 延誤的原因；
(三) 上訴成功的機會；及
(四) 批准逾期上訴，將會對答辯人構成的不利影響。」
逾期多久及延誤的原因
13.本席的覆核判決已於2019 年2 月28日頒布。 答辯人到2019年5月6日才提出逾期上訴的申請。
14.答辯人對於延誤作出逾期上訴申請解釋如下:
1) 本席撤銷答辯人的覆核申請後，他隨即尋找法律意見。 於2019年3月中， 答辯人就是否應該提出上訴申請已取得法律意見。 他的法律代表認為有理據提出上訴申請， 並向答辯人告知申請上訴的期限已過了。 答辯人聲稱他的法律代表說由於時限已過，可稍後再作逾期上訴申請。
2) 於2019年4月12日， 答辯人收到兩名申請人入稟小額錢債審裁處的申訴文件。答辯人解釋由於他一直忙於處理有關小額錢債審裁處的申索，他沒有處理本案的上訴申請。
3) 於2019年5月4日或5日 (答辯人忘記確實的日期)， 答辯人得悉執達主任將於2019年6月3日執行收樓令。 有見及此，答辯人於2019年5月6日提出逾期上訴許可申請 ，並於2019年5月29日提出暫緩執行收樓令的申請。
15.答辯人明顯清楚知道他有上訴的權利， 並就應否提出上訴亦隨即尋求法律意見。 他得悉上訴時限已過， 但仍然決定不儘快提出逾期上訴許可申請。
16.本席有考慮答辯人聲稱要先行處理小額錢債審裁處的案件作爲他延遲作出逾期上訴的理由，但本席不接納該理由為延誤作出逾期上訴許可申請的合理解釋。 小額錢債審裁處的案件跟本案是兩宗獨立的案件。 本席已就本案頒下了判決。 當答辯人已得悉申請時限已過， 並已取得相關法律意見， 他必須儘快處理該判決。 答辯人在2019年4月12日 已得悉小額錢債審裁處的案件。 就算答辯人認爲要首先處理小額錢債審裁處的案件，他未能提供合理解釋爲何逾期上訴許可的申請要在 2019年5月6日 (即收到小額錢債審裁處案件的通知大概三星期後) 才能作出。
17.基於上述理由， 本席認為答辯人上述的解釋未能構成批准逾期上訴的理由， 並不接納答辯人對於延誤作出逾期上訴許可的申請有合理解釋。
上訴成功的機會
18.答辯人現在提出的上訴理由只是重複他在覆核聆訊中提出的論據。簡而言之，答辯人重申他沒有確認或同意終止該租約。 他聲稱他沒有同意交還處所給兩名申請人。
19.本席在審訊裁決中已接納第一申請人於大約2018年6月15日向答辯人承諾將該處所的租金減至$35,000， 而有關承諾對第二申請人具約束力。 第二申請人在2018年7月向答辯人表明租金如減至$38,000答辯人都不願意，她將不會繼續把該處所租給答辯人。本席認爲第二申請人的行為是提早違約的行爲（anticipatory breach）。答辯人最終承諾會在2018年8月將該處所交還給申請人。 答辯人明確表示不會繼續履行該租約， 並已接受申請人違約的行爲 (即答辯人視合約為終止) 。 當答辯人選擇視該租約為終止後，他不能單方面繼而推翻決定。 因此， 答辯人不能推翻2018年8月交還該處所的決定。
20.高等法院原訟法庭法官歐陽桂如在陳翔 CHEN XIANG 對中國大冶有色金屬礦業有限公司 (CHINA DAYE NON-FERROUS METALS MINING LIMITED)，HCLA 24B/2016； HCLA 24/2016， 一案的判詞中説明：
「確認合約可以是明示或隱含的，若無辜的一方在以上兩項前提下進行一些毫不含糊的行為，顯示他仍意圖繼續合約，或從其行為可推斷出他不會行使權利視合約為終止，則會隱含地確認合約。一旦他選擇確認合約，並已經把該意願傳遞至另一方，他的決定便不可撤銷，也不可繼而改變決定和依賴違約，而當自己的責任獲解除。見Chitty on Contracts, 第32版，第1冊，第24-003, 24-004段：
“Where the innocent party, being entitled to choose whether to treat the contract as continuing or to accept the repudiation and treat himself as discharged, elects to treat the contract as continuing, he is usually said to have “affirmed” the contract. He will not be held to have elected to affirm the contract unless, first, he has knowledge of the facts giving rise to the breach, and, secondly, he has knowledge of his legal right to choose between the alternatives open to him. When deciding whether the innocent party has affirmed the contract, a court is not conducting a “mechanical exercise” but is exercising a judgment. The acceptance of the repudiation must be “real”, that is to say, there must be a “conscious intention to bring the contract to an end, or the doing of something that is inconsistent with its continuation. Affirmation may be express or implied. It will be implied if, with knowledge of the breach and of his right to choose, he does some unequivocal act from which it may be inferred that he intends to go on with the contract regardless of the breach or from which it may be inferred that he will not exercise his right to treat the contract as repudiated. Affirmation must be total: the innocent party cannot approbate and reprobate by affirming part of the contract and disaffirming the rest, for that would be to make a new contract. Equally a party cannot affirm the contract for a limited period of time and then abrogate it on the expiry of that period of time. Mere inactivity after breach does not of itself amount to affirmation, nor (it seems) does the commencement of an action claiming damages for breach. The mere fact that the innocent party has called on the party in breach to change his mind, accept his obligations and perform the contract will not generally, of itself, amount to an affirmation:
‘… the law does not require an injured party to snatch at a repudiation and he does not automatically lose his right to treat the contract as discharged merely by calling on the other to reconsider his position and recognize his obligation.’ ”
“Once the innocent party has elected to affirm the contract, and this has been communicated to the other party, then the choice becomes irrevocable. There is no need to establish reliance or detriment by the party in default. Thus the innocent party, having affirmed, cannot subsequently change his mind and rely on the breach to justify treating himself as discharged. …”」
（見該判詞第10段）
21.本席在審訊中曾多次跟答辯人確認他在2018年7月19日所發出的WhatsApp中已表明將會交還處所的事宜。 答辯人不止一次跟本席解釋他基於第二申請人在2018年7月表明不會履行$35,000 租金的承諾， 因此他決定交還該處所。 答辯人在本申請中的說法跟他在審訊中的說法有所違背。
22.本席考慮過答辯人所提出的上訴理據後認為他提出的上訴理據薄弱，並認爲答辯人的上訴理據沒有合理的勝訴機會。
23.由於本席認爲答辯人的上訴理據沒有合理的勝訴機會， 所以沒有必要分析批准上訴許可會否導致兩名申請人有不利的影響。
24.基於上述理由，本席撤銷答辯人的逾期上訴許可申請，並頒令答辯人須向兩名申請人支付逾期上訴申請引致的訟費。
25.在聆訊中， 雙方已就訟費作出陳述。 兩名申請人要求合共100港元訟費。本席經考慮後，批准兩名申請人的訟費申請， 並命令答辯人須支付兩名申請人的訟費，合共100港元。
一及第二申請人：無律師代表，由方穎麟先生代表應訊。
答辯人： 無律師代表，親自應訊。
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