Citifield International Ltd 對 Ez Markt Global Dynamic Procurement Supply Chain Management Holdings Ltd

LDPE 718/2019

[2019] HKLdT 53

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2019年第718宗

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決 定 理 由 書

背景

1.申請人 (業主) 於2019年7月12日提交申請通知書，以答辯人 (租客) 欠交租金為由申請收樓。答辯人於2019年7月22日提交反對通知書，提到申請人在未經答辯人書面同意下，將涉案處所的地址給予其他人士及公司使用，致使大量信件曾被派送至涉案處所。答辯人又提及申請人沒有遵守承諾，於限定時間內把申請人仍遺留於涉案處所之物品搬離，嚴重影響答辯人的使用權。

2.案件於2019年8月7日進行聆訊。經討論後，答辯人確認只以申請人仍遺留物品於涉案處所内為其抗辯理由。答辯人同意答辯人沒有繳交由2019年5月8日起的租金，但答辯人表示，如申請人能夠把申請人仍遺留於涉案處所之物品搬離，答辯人將會交還所有租金。無論如何，雙方同意本租約不包括2個酒櫃，而申請人將於一星期後取回這2件物品。

3.雙方爭議本租約是否包括辦公室活動間格、檯子、椅子等等。雙方也爭議，即使答辯人的陳述屬實，即本租約不包括此等物品，而申請人遺留此等物品於涉案處所，又沒有依據承諾把此等物品搬離，答辯人是否可以暫時不交付租金直至申請人把此等物品搬離為止。另外，雙方同意審裁處先審理第二項爭議，即是在法律上，如果答辯人的陳述屬實，答辯人是否可以暫時不交付租金直至申請人把此等物品搬離為止。

4.經聆聽雙方的呈述後，本席於當天作出裁決，判令申請人勝訴，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，以及答辯人須交付申請人由2019年5月8日起的欠租 / 中間收益，但本席也給予答辯人或可恢復租約的濟助，並把濟助期屆滿日定為2019年8月16日。

5.答辯人其後於2019年8月26日提交非正審申請，要求批准許可，就審裁處於2019年8月7日所作出的判決上訴。

6.這非正審申請被安排於2019年9月5日進行聆訊，申請人反對答辯人的非正審申請。經聆訊後，本席決定撤銷這非正審申請，拒絕批准上訴許可。本席同時說明將會頒下書面決定理由。

2019年8月7日的裁決

7.關於第二項爭議，本席認為在法律上，即使答辯人的陳述屬實，答辯人不可以暫時不交付租金直至申請人把除酒櫃外的物品搬離為止。由於第二項爭議已有裁斷，本席不需要對第一項爭議，即雙方對事實的爭議，作出裁決。

8.答辯人於聆訊中確認，書面租約沒有提到答辯人所投訴的物品，又沒有提及租客在甚麼情況下可以不交付租金。

9.本席認為租客付租金承諾獨立於租約內的其他承諾，業主在租約下責任的並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任[1]。所以，無論申請人是否違反租約及／或承諾，答辯人也須根據租約交付租金。即使申請人真的違反租約及／或承諾，答辯人或可控告申請人追討損失(如有者)，但不可以不按時交付租金。

10.另外，答辯人也不是以衡平法上的抵銷作為其抗辯理由。雖然答辯人曾提及有所損失，答辯人表示答辯人不是不願意交付租金，而是只會在申請人把物品搬離後才交付所有租金。答辯人不曾表示以損失抵銷租金，也沒有具體說明為何不能避免損失。

答辯人申請上訴許可之理據

11.答辯人於上訴許可申請中重提申請人違反租約，申請人將涉案處所的地址給予其他人士及公司使用。另外，申請人又沒有把申請人仍遺留於涉案處所之物品搬離。答辯人認為申請人長期違約，及把涉案處所用作非法或不道德用途，而申請人這些行為影響答辯人對涉案處所的佔用權和享用權，也構成侵擾。因此，答辯人要求法院宣告租約終止及無效，重新審理本案並裁斷答辯人在這等情況下不構成欠租，和准許答辯人向申請人申索過往已繳交之租金及有關賠償。

討論

12.按香港法例第 17 章《土地審裁處條例》第 11AA(1) 條規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第 11(2) 條提出上訴。按第 11(2) 條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

13.該條例第 11AA(6) 條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

14.本席認為，答辯人的非正審申請未能確立審裁處於2019 年8 月 7 日的裁決在法律論點上有何錯誤。誠然，答辯人沒有指出裁決在法律論點上有何錯誤。答辯人只是重提本案聆訊時的理據及部分事實陳述，試圖於擬上訴中要求法院重新審理本案。

15.既然答辯人於2019 年8 月 7 日聆訊時確認，不會依據申請人疑將涉案處所的地址給予其他人士及公司使用為其抗辯理據，答辯人不可於擬上訴時才增補案情。本席認為，答辯人在被判敗訴後才重提原已放棄的理據和證據，未能符合 Ladd v Marshall[2]案的要求，本案亦不存在例外的情況而需於上訴時重新審理答辯人原已放棄的理據和證據。答辯人在原審時已有這些案情，而這些案情亦不會對判決的結果帶來重要的影響。類同申請人疑遺留物品之爭議，即使申請人違反租約，曾將涉案處所的地址給予其他人士及公司使用，答辯人在法律上也不可以等待申請人糾正違反事項後才交付租金。

16.關於答辯人重提原審時的理據，本席已作出處理，並說明裁決理由，本席於此不再重複。另外，審裁處於原審時沒有司法權處理答辯人的反申索，本案也不存在例外的情況而需於上訴時審理答辯人這項新要求。

總結

17.本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人的上訴許可申請。

18.申請人要求本非正審申請的訟費。本席以簡易程序即時評定為2,000元。

申請人:  由申偉基律師行申偉基律師代表應訊。

答辯人:  無律師代表，由林鍚賢先生代表應訊。