蔣成國 對 順營國際發展有限公司
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1. 根據一份日期為2018年11月28日的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍油麻地上海街346號地下A舖及B舖 [1] （不包括萬基地產所租之舖面）（以下統稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期為4年， 由2019年1月1日至2022年12月31日止， 每月租金為36,000元（包括管理費、差餉及地租）。此租約頭兩年為梗約， 後兩年為生約， 「租客可給予出租人不少於兩個月的書面通知或兩個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知書不得早於由租期起計之首24個月內發出。」
Cites 3 cases
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LDPE 994/2020 [2020] HKLdT52 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPE 2020年第994宗 ________________________
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_______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.根據一份日期為2018年11月28日的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍油麻地上海街346號地下A舖及B舖[1]（不包括萬基地產所租之舖面）（以下統稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期為4年， 由2019年1月1日至2022年12月31日止， 每月租金為36,000元（包括管理費、差餉及地租）。此租約頭兩年為梗約， 後兩年為生約， 「租客可給予出租人不少於兩個月的書面通知或兩個月租金作代通知金提早解除此租約； 唯該書面通知書不得早於由租期起計之首24個月內發出。」 2.申請人於2020年8月19日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」）， 申請收回涉案處所的管有， 理由是答辯人未有繳付由2020年8月1日起的租金。該申請通知書亦指出， 答辯人曾經欠租， 當時申請人也曾作出相類的申請， 個案編號為LDPE 462/2020， 但因答辯人其後交回欠租， 所以申請人於2020年5月22日中止該收樓申請。 3.答辯人於2020年8月20日遞交反對通知書（「表格7」），反對理由包括：
4.本案於2020年9月18日於土地審裁處法官黃一嗚席前首次聆訊， 黃法官批准答辯人修改反對通知書， 甘永成先生（下稱「甘先生」）代表答辯人更改反對理由為：
答辯人把爭議申請人的出租授權的部份刪去[2]。 5.此外， 甘先生代表答辯人附加以下陳述：
申請人的陳述書 6.根據黃法官於2020年9月18日的頒令指示， 申請人於2020年10月5日向審裁處遞交陳述書，內容大致如下：
7.最後， 申請人稱有錄音證明答辯人借玻璃窗位予萬基地產[7]。 答辯人的陳述 8.答辯人由黃女士代表於2020年10月12日遞交陳述書。
9.黃女士又稱在與申請人商議減租的過程中， 亦曾要求申請人歸還整個舖位的全部使用權， 但就此卻沒有提供任何書面或WhatsApp短訊佐證。 2020年10月29日的聆訊 10.本案於2020年10月29日於本席席前聆訊， 申請人在接受甘先生盤問時再次解釋， 在答辯人代表租用涉案處所時， 萬基地產早已存在於所佔用地方， 而他本人當時正於涉案處所經營燈飾銷售生意[8]， 所以答辯人代表黃珮琪應該清楚知道她正準備租用的地方位置面積。 申請人解釋涉案租約所指「不包括萬基地產所租之舖面」是不包括萬基地產所租之舖位面積。而2019年2月23日信函已清楚表明答辯人是知悉涉案處所只佔上海街346號地下A舖及B舖約70%面積[9]。況且答辯人在至2020年8月之前（包括在較早時的LDPE 462/2020）， 一直有繳付租金， 從來沒有爭議所租用的面積。 11.至於甘先生表示曾就所租用的面積有爭議並有於2019年2月報警， 申請人在庭上播放以下於2019年4月23日的數段錄音：
12.申請人認為所謂報警， 是源於答辯人與萬基地產就使用的櫉窗角位地方有爭鬭， 而後來亦已獲得解決； 但甘先生質疑錄音中女聲或男聲是黃珮琪女士或其丈夫黃先生， 甚至是答辯人一方的人。甘先生不承認此事已獲得解決。但在錄音播放期間，甘先生很緊張的惟恐申請人有否遺漏。 13.申請人嘗試傳召一余國洪先生（下稱「余先生」）作供， 但余先生沒有根據黃法官於2020年9月18日的頒令指示於2020年10月12日或之前提交證人陳述書。 14.另一方面， 余先生的陳述頗為簡單， 他稱他於2014年8月1日至2017年7月31日租用油麻地上海街346號地下B舖。 他搬離後不久得知該舖租予萬基地產， 他由於在附近經營業務， 經常路過萬基地產門口， 店內有寫字枱和檔案櫃， 間隔與他租用時並無改變。根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10 (6)條，「 審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」 15.本席同意甘先生所說，余先生於2017年7月棄用舖位後， 與萬基地產於2018年6月租賃時相隔差不多一年時間， 單憑余先生目測， 他棄用的舖位與萬基地產租用的舖位， 未必完全相同。但本席相信余先生所說， 萬基地產店內有寫字枱和檔案櫃，這本席可憑申請人於其陳述書中附件3B第5頁的相片[10]及黃女士於其陳述書內提供的相片[11]的推斷， 非常脗合， 這亦是香港地產代理的一般經營模式。 16.申請人亦以証人傳票傳召詹先生作供， 詹先生表示，由於上海街346號地下是處於街角位置， 於簽署涉案租約當時， 申請人正在涉案處所面向窩打老道方向經營燈飾銷售生意，而萬基地產則在面向上海街方向經營，涉案租約「不包括萬基地產所租之舖面」應是毫無縣念。詹先生更準備了一份平面圖以作解說。有鋻於上文所說的相片引證，本席接納此平面圖反映當時的實況[12]， 並附於本判案書附件2。 17.輪到黃女士接受申請人盤問時， 黃女士卻採取對抗性態度， 甚至多次迴避申請人的問題， 加上黃女士承認簽署涉案租約時她並不在場， 本席不接納她的證供。 何謂「舖面」 18.於本案， 答辯人或甘先生沒有否認欠租。甘先生只斟酌涉案租約「不包括萬基地產所租之舖面」的舖面意思是否只是萬基地產所用的外圍玻璃， 其後面面積卻是涉案處所應租予答辯人的部份。 甘先生理解「舖面」是英語的 “surface”。但根據《牛津高階英漢雙解詞典》，“store-front” 可解作： 「2 a room at the front of a shop/store 店面； 鋪面[13]； 鋪面房 ： They run their business from a small storefront. 他們在一間狹小的鋪面房中做生意。」在刋物《新假期》於2019年7月11日曾有一標題：「激安殿堂（驚安之殿堂）尖沙咀美麗華店舖面全公開！$3掃貨特價區+美食｜敗家雜貨場」[14]， 指的是全新DON DON DONKI香港分店設於香港尖沙咀美麗華廣場二期B1層，佔地23,000平方呎。「舖面」當然不是指舖位的表面或表層（surface）， 而是指舖位內裹的地方[15]。 19.即使甘先生還有懷疑， 根據本港終審法院於Fully Profit (Asia) Ltd v Secretary for Justice (2013) 16 HKCFAR 351 一案的裁決， 在大部份個案中， 參考字詞的「通常及自然意思」並不特別有助詮釋合約條款， 因為字詞確實帶有何等通常或自然意思， 往往備受爭議。 文意和背景有助提供更可靠的詮釋指引。 本席接納申請人及詹先生的證供， 在簽署涉案租約時，申請人正在涉案處所經營燈飾銷售， 萬基地產則在面向上海街方向經營， 「不包括萬基地產所租之舖面」一詞當然是只限於申請人正在經營燈飾銷售部份， 不包括萬基地產所佔用的部份。 20.本席同意申請人所說， 答辯人在本案之前， 包括LDPE 462/2020， 從來沒有爭議萬基地產所佔用的部份是不屬於涉案處所， 甘先生之所謂報警爭議， 本席接納申請人提供的錄音的女聲部份是簽署涉案租約的黃珮琪女士的， 當時是與萬基地產就角位的窗台使用產生爭議[16]， 根據申請人的證供， 他只租予萬基地產的柱位招牌位置[17]， 並不包括「嗰忽中間嗰塊牆上面下面都係用板牆封起咗」， 根據附件1的相片觀察， 該位置應是供申請人當時擺放燈飾之用。 無論如何， 根據申請人提供的錄音的男聲最後部份， 該爭議已經獲得解決， 而肇事者萬基地產亦已約滿搬離。 21.本席亦同意申請人所說， 根據答辯人於2019年2月23日發出的信函， 確認「我司租用達約70%面積」[18]， 即不可能包括萬基地產已佔用的面積， 至於甘先生指申請人於2020年9月18日的首次聆訊中， 說答辯人租用的面積是約75%， 本席接納這是約數， 根本沒有呎吋可依； 重要的是， 無論甘先生或黃女士也不是簽署涉案租約之人， 當時也不在場， 不能事後就租用面積提出異議。 《印花稅條例》 22.在本案開始時， 甘先生懷疑申請人於2018年6月租予萬基地產的租約沒有加蓋印花，甚至指稱該租約純粹偽造，屬是違法。 黃女士更於接受申請人盤問時稱， 她認識有關的地產代理可指證申請人。 可是申請人於聆訊上午休庭後補回加蓋印花的證據，加蓋印花日期為2018年6月4日[19]， 甘先生或黃女士的無的指控不攻自破。 23.查根據《印花稅條例》（香港法例第117章）第15條， 只說「任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據」。在潘龍訴李玉珍，HCSA 49/2015一案 (無彙報的案例，日期為2016年1月28日)，高等法院原訟法庭暫委法官（當時官階）吳美玲同意，即使租約並無加蓋適當印花，法庭仍可採取寬鬆的處理方式，接納雙方就有關該租約內容的書面供詞和庭上作供為證據。 此外，根據《印花稅條例》（第9條）， 「任何可予徵收印花稅的文書，如未於該文書的加蓋印花期限之前或之內加蓋印花，...... 在有關印花稅 ......的罰款繳付後，署長可將該文書加蓋印花」， 即沒有加蓋印花的租約， 並不等同違法， 況且根據《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第6(2) 條， 租期不超過3年的租約， 而租金則為在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者， 可以口頭方式設定租契。 租金寬免 24.申請人承認他曾答應予答辯人每月租金優惠， 只收每月28,000元[20]。但申請人指因向答辯人追租不果， 於2020年8月16日向黃女士發出WhatsApp短訊如下：
25.在 Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130 一案， 業主本與租客就一幢新的住宅訂立了一份長時間的租約， 而租客把部份住宅單位分租予其他人。 但後來第二次世界大戰爆發， 很多人逃離住宅所在的地區， 該租客再難以把有關單位分租。 該業主以書面同意減少該租客應繳交的租金。 在戰爭結束後， 有關單位全數租出， 該業主要求該租客繳交戰爭期間的租金餘額及從戰爭結束開始繳交原有租金。在這案中， Denning 法官列出不容反悔原則的以下適用條件：
26.正如申請人所說， 雖然他已作出租金寬免的承諾， 但答辯人自2020年8月1日起沒有繳付獲得寬免的租金（即沒有對該租金寬免的承諾作出回應）， 而申請人亦已於2020年8月16日通知答辯人的代表黃女士「優惠租值將被取消」。 本席裁定申請人可追討涉案租約原訂下的租金。 裁決 27.綜觀以上所述, 答辯人根本是欠租， 甘先生代表答辯人對申請人的指控， 全部不成立。本席遂作出以下頒令:
申請人: 無律師代表，親自應訊 答辯人: 無律師代表，由甘永成先生代表應訊 附件 1
附件2
[1] 上海街346號地下在土地註冊處是沒有劃分A舖及B舖的。 [2] 在香港沿用的普通法法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權，見 Tang Chi Ho v Leung Woon-ling[1996] 2 HKLR 58。 [3] 見申請人的陳述書附件2。 [4] 見申請人的陳述書附件3A。 [5] 見申請人的陳述書附件3B。 [6] 見申請人的陳述書附件4。 [7] 見下文第11段。 [8] 見聆訊時間上午11時07分。 [9] 甘先生質疑為何申請人於2020年9月18日本案初次聆訊時說萬基地產佔用約25%， 但現時卻說是約30%，申請人解釋這是約數， 雙方沒有實際量度。 [10] 見本案附件1。 [11] 相片中女子身後明顯是一扇門。 [12] 證物A2。 [13] 根據康熙字典 及《異體字字典》，『鋪』字的其中一個意思跟『舖』字是相通的。『鋪』字有兩個意思, 第一個意思是把東西展開或攤平。在此,它是一個動詞。第二個意思是商店。在此,它是一個名詞。 [14] https://today.line.me/hk/v2/article/QQqZ5g [15] 相反，“shop-front” 是解作：「the outside of a shop/store that faces the street 商店門面；店面」。 [16] 見附件1的相片。 [17] 見上文第6(3)段。 [18] 見上文第6(4)段。 [19] 見證物A3。 [20] 見上文第8(4)段。 |
