潘龍 對 李玉珍

HCSA49/2015

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2015年第49號

(原小額錢債審裁處申索2013年第38379號)

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判決書

I. 租約

1.於2013年10月10日，申索人在小額錢債審裁處案件編號2013年第38379號(下稱「該案件」)向被告人提出申索。申索人和被告人分別為荃灣海濱花園18座海暉閣2字樓D室(下稱「該單位」)的租客和業主。申索人與被告人於2011年9月28日簽訂租約 (下稱「該租約」)。雙方就每月租金為7,800元及租賃期為兩年(即由2011年10月10日至2013年10月9日)均無爭議。被告人指稱，該租賃期的第1年為死約而次年為生約，但申索人不同意，並認為租賃期是兩年。簽約當日，申索人支付給被告人1個月租金和1 個月按金，被告人同時將該單位的鎖匙交予申索人。於2014 年1 月24 日，申索人將該單位交回被告人。

2.申索人文件冊第C8-9頁是雙方簽署的該租約，但該租約並未加蓋印花。審裁官鄭金蓮(下稱「鄭審裁官」)在該案件的審前覆核聆訊已解釋，小額錢債審裁處(下稱「該審裁處」)不會接納未加蓋印花的租約為證據。到了該案件審訊的第1天，鄭審裁官確認未有收到已加蓋印花的該租約，她便下指示將該租約從申索人的文件冊中剔除。因此，就有關該租約內容，鄭審裁官只考慮雙方的供詞和庭上作供。

3.申索人在其書面供詞中指稱，被告人須負上責任繳付有關該租約的印花稅，好讓該租約加蓋印花呈交該審裁處為證據。依據第117章《印花稅條例》(下稱「印花條例」)第4條和附表1，該租約可予徵印花稅，但如該租約並無加蓋適當印花，就該租約負上法律責任加蓋印花的人，以及任何使用該租約的人，均須在民事上負上法律責任向署長繳付有關印花稅及/或罰款。由於申索人擬將該租約作為呈堂證據，他便是印花條例第4條所提及之「任何使用該文書的人」。根據印花條例第15(1)及(1A)條，除非擬使用該租約的人提供律師個人承諾或由署長簽註文書，鄭審裁官不能在該案件收取該租約為證據。[1]雖然高等法院上訴法庭在Chow Sau Hei v Ho Keung Yuen & ors[2]一案舉出英國上訴法庭McGuane v Welch，而該案顯示有關未加蓋適當印花的文書之次要證據(secondary evidence)也不可被接納為證據，[3]但鄭審裁官已採取寬鬆的處理方式，接納雙方就有關該租約內容的書面供詞和庭上作供為證據。[4]本席認為就這方面而言，鄭審裁官並無犯上任何法律方面之錯誤。

II.  該案件

4.申索人在其再修訂的申索書指稱，被告人多次違反該租約，引致他蒙受損失，他亦因租務事宜曾3次報警求助。申索人又稱，被告人的丈夫及代理人李國強(下稱「李先生」)於2013 年10 月10 日上午9時許要求他提早搬離該單位，並拒認該租約及有關租務責任，令申索人打算在下週進行的搬遷計劃受阻，故入禀該審裁處向被告人申索(1)租用該單位期間受到無理滋擾的賠償11,700 元(等同1½個月的租金)和(2)維修損耗賠償823.80元。

5.及後，申索人在其證供中確立，其申索是向被告人追討(1)租金按金的餘款1,761.29元、(2)租用該單位期間的家居維修及其他雜費1,939.20元和(3)租用該單位期間受被告人夫婦滋擾的賠償。

6.被告人不承認責任，並於2014年2月26日向申索人提出反申索，追討欠租21,600元。被告人在反申索書中指稱，申索人於2013 年9月17日簽了《續租意向書》[5]，表明自2013年10月須繳交新租金為每月9,300元，但他在2013年10月和11月每個月只交了7,800 元，而在2013年12月和2014年1月更沒有繳交任何租金，由於申索人一直欠租，被告人未能發還按金7,800元給他。因此，被告人向申索人反申索21,600元，即(1)2013年10月和11 月每月欠租差額1,500元共3,000元和(2)2013年12月及2014年1 月每月欠租9,300元共18,600元。

7.該案件於2014年7月8日、14日及25日在鄭審裁官席前進行審訊。鄭審裁官於2014年8月5月頒下判決，判處(1)被告人勝訴，申索人的申索被撤銷，而(2)被告人的反申索勝訴，申索人須支付被告人款項3,774.19元、訟費976.20元和上述判決款項(包括訟費)的判决後利息，以判定利率計算，由裁斷日翌日起計至款項付清時止(下稱「該裁決」)。

8.申索人對該裁決不滿，並於2014年8月12日提出覆核申請。申索人的覆核理據重申以下各項賠償︰(1)被告人因遲交該單位予申索人使用，須作出扣減7天租金的賠償、(2)被告人單方面取消雙方協定的2014年1月9日收樓日期，引致申索人延遲15 天後在2014年1月24日才交樓，因此申索人不須繳付該15 天的租金、及(3)因被告人的滋擾而向他申索1天免租金的賠償。除此，申索人更指稱被告人有失實陳述供詞。

9.該覆核申請於2014年11月27日至2015年6月19日期間進行了10次聆訊，相關時曆表見於下述該理由書的第52段，在此不贅。於2015年7月21日，鄭審裁官頒下判決，維持原來的該裁決，並撤銷申索人的覆核申請。鄭審裁官亦頒下命令，申索人須支付被告人訟費2,505.60元連同由裁斷日期翌日起計至款項付清時止，以判定利率計算，並將申索人於2015年3月27日存入該審裁處的保證金4,750.39元發放予被告人作為支付該裁決的部份判決款項、訟費以及利息(下稱「該覆核裁決」)。於2015年8月6日，該審裁處將申索人存入該審裁處的保證金4,750.39元發放予被告人。

10.申索人不同意鄭審裁官作出的該裁決和該覆核裁決，並於2015年8月6日向高等法院原訟法庭申請上訴許可，以提出上訴。申索人在申請書指稱，鄭審裁官犯下法律錯誤如下:

「1. The voicerecording CDs were unjustly weighed (this circumstantial evidence is crucial and unbiased).

2. Testimonies given by 4 witnesses were unfairly judged.

3.  The counterclaim was not substantiated by any evidence except self-support statements by [被告人].」

11.於2015年8月6日，申索人去信該審裁處要求「postponement of [該裁決] for the purpose of preparing an appeal to the HIGH COURT」。於2015年8月21日，鄭審裁官頒下書面指示，由於上述保證金已發放給予被告人，「 leave is granted to stay execution for Para. 2 of [該裁決][6]」。於2015年9月15日，鄭審裁官頒下有關該裁決和該覆核裁決的裁決理由書(下稱「該理由書」)。

12.為方便起見，本判決書所提及的Cxx和Dxx分別是申索人和被告人在該案件使用的文件冊頁碼編號。

III.  申索人的供詞和證據

13.申索人在庭上作供，確認和採納他的3份書面供詞。[7]申索人稱，他以租客身份與兩位友人租用該單位，於2011年9 月28 日簽署該租約，免租期為12天。由於被告人在2011年10月4 日要取回該單位鎖匙以就熱水爐進行緊急維修更換，而在2011年10 月5 日廚房喉管漏水亦需處理，因此申索人未能入住該單位。基於上述情況，申索人要求而被告人亦同意，由2012年5月17日開始，交租日改為每個月的第17天。申索人指稱，被告人沒有提交全部的「rental payment records」，因此她未能「cleared all doubts for the court about the rental payment and the date of making the payment」。

14.申索人指稱，由2012年9月開始，被告人以電話滋擾他，並不停要求加租(但申索人已多次拒絕被告人的加租要求)，該等滋擾歷時1½月。於2012年10月26日，申索人就有關電話滋擾與被告人見面，被告人要求申索人由2012年10月17日開始加租800 元，否則申索人須立即將該單位交回給被告人，但申索人不同意，並要求被告人停止滋擾，申索人終於在當晚首次報警求助。於2012 年10 月27 日凌晨，被告人再次就同樣事宜以電話滋擾申索人，申索人因此再次報警投訴被告人滋擾他。

15.申索人表示，於2013年1月18日，被告人和李先生親身到該單位要求申索人簽收一份聲稱「重要文件」[C52] ，申索人認為這個突然的到訪及要求是滋擾行為，但當他回應拒收該文件，被告人夫婦二人一怒之下，不停在門外響鐘達15分鐘，申索人遂致電大廈管理公司(下稱「該管理公司」)求助及報警，警方到場調查事件歷時約3 小時，被告人最後將該份聲稱「重要文件」投入該單位的信箱。

16.申索人指稱，被告人於2013年7月13日向他提議「offer to rent」，但他於同日以掛號信函表示沒有興趣，而該信函則相信是由被告人的兒子Li Wing Yun於2013年9月2日取去。於2013 年10月10日，被告人經李先生通知申索人他不再續租該單位予申索人，並要求他離開該單位，但被告人不會在2013年10 月17 日把7,800 元按金退回予申索人。於是，申索人在同日入禀該案件，並取消於翌日遷離該單位的計劃。該案件展開後，申索人終於在2014 年1月24日將該單位交回予被告人。

17.申索人向被告人作出以下申索:

(1)  申索人稱雙方原來約定在2014年1日10日(星期五)晚上10時半交樓，[8]但被告人當日中午突然致電申索人，單方面堅持更改至當天早一點時間收樓，但申索人未能配合該提議。申索人於翌日晚上8時致電被告人擬相約在梁耀中議員辦公室見面，但遭被告人拒絕，被告人亦拒接申索人的電話。申索人於2014年1月13日(星期一)聯絡該管理公司的盧志樂(又名Elton Lo，下稱「盧先生」)，希望他能安排與被告人會面，盧先生於當日成功聯絡了李先生。申索人於2015年1日15日向盧先生及被告人發出電郵信函，提議會面的時間及地點(即2014年1月17日晚上9時半或1月18日中午12 時)。盧先生翌日沒有上班，但他聯絡了李先生，李先生表示不能在該星期與申索人會面，但同意收取上述信函。盧先生告訴申索人李先生很忙，並需離港前往外地，因此整個星期也不能以電話聯絡。但盧先生終於安排了申索人和被告人於2014年1月24日(星期五)會面，因此被告人最後延遲至2014年1月24日才收回該單位。當日黃潤達議員(下稱「黃議員」)前來協助，但被告人「denied any responsibilities and kept shouting most of the time, let alone paying any remaining deposit and Maintenance fee unpaid」。黃議員協助草擬及見證申索人及被告人之間的《交樓協議書》。由於申索人繳付租金至2013年12月16日(按他指稱以每月第17 天為交租日計算) ，故他只需負責由2013年10月17 日至2014 年1月9日的租金，而從申索人的7,800元按金抵銷後，被告人須退回1,761.29元。

(2)  申索人認為租用該單位期間的各項費用共1,939.2 元應由被告人負責，而該等費用包括維修/更換室內用品費用、郵費、土地查冊費、轉遞服務費及該審裁處收取的存檔費。

18.申索人確認追討上述第17(1)和(2)段的款項共3,700.50 元。另外，申索人在其書面供詞中聲稱他屢受被告人的滋擾，但他未有落實賠償額。申索人亦認為，被告人「[filed] a frivolous counterclaim against [申索人] in bad faith」，亦沒有提交充份證據支持該反申索。

19.申索人提交的主要文件證據有：(1)與該管理公司的來往文件[C5-6及C24], (2)與被告人的來往文件[C25-26, C31-34, C41, C52及C58], (3)報案號碼[C7], (4)交租正式收據[C10-C17], (5)《續租意向書》[C30], (5)證人黃議員的供詞及《交樓協議書》[C28-C29], (6)申索項目若干收據文件[C39-40, C42-45, C53-54及C57]。

20.申索人不服該裁決，並提出覆核申請。申索人提交的覆核文件主要包括有以下︰(1)2012年10月28日的錄音謄本[C63-82], (2)2013年1月18日的錄音謄本[C124], (3)2013年8月19日的錄音謄本[C85-103], (4)2013年9月17日的錄音謄本[C104-118], (5)警方致申索人的信件[C120a-b], (6)證人葉展翔(下稱「葉先生」)的供詞[C121-122], (7)申索人第4份書面供詞[C59-62]及(8)申索人的覆核書面總結[C131-132]。申索人的第4份書面供詞指稱，他在2011 年10 月7 日前並未遷入該單位，而這延誤是因被告人的「unreasonable response」所致。在覆核的聆訊中，共傳召了申索人的4位新證人作供，分別是維修師傳關志權(下稱「關先生」)、當時處理雙方案件的管理處職員李澤銘和盧先生，以及申索人的朋友葉先生。

IV.  被告人的供詞和證據

21.被告人委託丈夫李先生代為處理該案件，她以證人身份作供，與李先生分別確認和採納二人的書面供詞。[9]

22.被告人認為，根據該租約，申索人須在每個月第10天繳交租金，但申索人每個月都遲交，後來到每月第17天或18天才繳交租金，甚至有時在第20天至第23天才交租，被告人託李先生向申索人問個究竟，他便說被告人滋擾他，但被告人不認為這是滋擾行為。

23.被告人指稱，根據該組約，業主有權在該租約的生約生效時（即該租賃期的第二年）要求增加租金，所以被告人以電話多次嘗試聯絡申索人要求加租數百元。被告人加租的要求合情合理，但申索人一直將手提電話關掉、不接聽來電，留言不覆，不肯與被告人商討。有一次申索人相約被告人見面說要商量，但竟報案指稱被告人夫婦滋擾他，這事件最後不了了之，被告人認為這樣十分無理，是惡人先告狀的欺人行為。

24.被告人指稱，申索人之後一直逃避，被告人上門找他商量，但被拒於門外，申索人還找大廈保安員和警察趕走被告人。之後被告人決定放棄加租念頭，在2013年1月3日打算以信函[D17/C52]通知申索人該租約至2013年10月9日屆滿，要求申索人屆時遷出。由於申索人一直逃避，於是被告人夫婦在2013年1月18日親身到該單位打算找申索人直接簽收該信，但被拒於門外，申索人更通知大廈保安員及報警投訴被告人滋擾。之後，雙方經警方提出一起到地下大堂處理，並在警方見證下，被告人把該信放入該單位信箱。

25.申索人入稟提起該案件後仍未將該單位交回予被告人。李先生不同意被告人夫婦阻礙申索人的搬遷大計，他們已經表明要求他遷出，但申索人既不合作又不肯遷走，並諸多藉口一再阻礙溝通，李先生質疑申索人是否真心想搬出。後來在黃議員及該管理公司協助下，申索人在2014年1月24日交回該單位，雙方並簽署《交樓協議書》。

26.被告人指稱，其實李先生於2014年1月15日上午10 時收到盧先生的來電，盧先生說申索人相約於2014年1月17 日晚上9 時半或1月18日中午12時交收鎖匙，李先生當時未知能否應約。盧先生於2014年1日16日上午10時再致電李先生，李先生答應兩個時間也可以應約。李先生於2014年1月16日晚上10時致電申索人落實約定時間，但電話轉至留言信箱。到了同日晚上10 時半，申索人致電李先生，他說李先生沒有第一時間答覆他，所以考慮改期。於是，在沒有決定的情況下，李先生於2014年1月17 日晚上10 時許，連續兩次致電申索人，但也找不到他。到了2014年1 月18日下午1 時許，李先生連續3次致電申索人，但仍然找不到他。盧先生於2014 年1 月21 日中午12時半致電李先生，李先生要求述明確實時間，不要令他再次撲空，於是便與盧先生決定相約於2014 年1月24日下午3時半交樓。李先生認為這是申索人再次玩弄他。被告人否認她與李先生拒絕申索人的多次來電，並指稱他們一向採取積極主動的態度希望跟他通話，反之申索人封鎖溝通渠道和不接聽電話。李先生也表示，他未曾說過會離港一個星期，顯然申索人想推卸責任。被告人亦否認不肯發還按金，並指出該案件提訴時申索人仍未遷出該單位，而雙方仍有待該案件結果以決定應退還多少按金。

27.至於申索人追討的維修雜費，被告人認為，申索人在交樓的時候驗收過一切妥當，之後一切維修應由他負責，因此門鎖、燈座、燈炮、光管等不應由被告人負擔。另外，土地登記文件、郵費、轉遞服務和該審裁處的收費應由該審裁處判斷由誰來承擔，不應列入申索項目。

28.被告人依賴2013年9月與申索人簽署的《續租意向書》，認為申索人同意從2013年10月起繳交租金9,300元，因此在其反申索中向申索人追討尚欠租金共21,600元，計算細節如下：(1)2013年10月10日至12月9日兩個月租金差額共3,000 元和(2)2013年12月及2014年1月兩個月租金共18,600元。

29.被告人在審訊時提供的主要證據如下：(1)電話紀錄[D4‑12], (2)銀行簿紀錄[D13-15], (3)《續租意向書》[D16]和(4)《終止租約通知》[D17]。

30.就申索人提交的覆核文件，被告人提交書面陳述回應[D22-23] 。李先生指出，申索人提交的錄音謄本有提及「生約到期，應否，能否加租」一事，他亦質疑錄音謄本提及申索人的支票上年月日錯誤和申索人要求業主到郵局收取交租支票是誰人的過錯。李先生指稱，申索人與他商談，「租約期滿，找不到房，怎麼辦?[李先生]本著以德報怨的心態，寬限[申索人]幾個月，直至找到新屋為止;而新租金為港幣9300元，但[申索人]一定要立下《續租意向書》。並以此為尺寸，走訪海濱各大地產公司」。李先生認為申索人「屋未搬，索按金;君不想走，賴阻礙搬遷;商討正事，說滋擾;立下字據，扮失憶……」。

V.  該案件的爭議點

31.鄭審裁官在該理由書述明該案件的爭議點如下︰

(1)  作為業主的被告人，是否需要負責申索人在租用該單位期間的維修費及其他雜項費用?

(2)  申索人與被告人之間的該租約起租日是每月第10天抑或第17天？申索人可否追討扣減7天租金的賠償？

(3)  申索人與被告人之間是否存在加租的協議？

(4)  申索人交樓予被告人的日期是2014年1月9日，抑或2014年1月24日？申索人應付租金以那一天計算？

VI.  鄭審裁官的證據分析及判決

(1)  租約期間的維修費及其他費用

32.鄭審裁官認為，雙方的證據沒有顯示該單位內維修費用是由誰負責。申索人未有提供實質證據解釋為何要被告人負責，被告人在庭上作供時曾提及申索人問過她，她的回應是應該由業主來負責的她便會負責，鄭審裁官認為這個回覆不可視之為雙方的協議。

33.鄭審裁官解釋，在雙方沒有協議下，租務法律上有隱含的條款，是要求租客須保持單位在一個可租住的狀態，亦即是要求租客在租用期間，進行一些簡單或細項的維修，當中可以包括通渠、修理保險絲(fuse)、維修窗等。若雙方簽署定期租約，一般的情況是租客須負責單位內的維修保養，而業主則負責單位外的結構性或大廈公共地方的維修保養。雙方一經簽約，業主將單位的佔用權交予租客使用，除非雙方在之前另行有其他的協議，否則租客需對單位內的一切裝置作適當的保養及維修。

34.按照上述的分析及理解，鄭審裁官認為，申索人要求被告人負責C38第1組及第2組各項的支出(即是維修廁所、更換花灑頭、燈泡、門瑣、窗較) 是不成立的，而第3組至第5組的支出一是與該案件的實在爭議無關，又或是因處理該案件所引致的開支，申索人須在該案件中勝訴才有權作出相關訟費的申請。

(2)  該租約的起租期和申索人追討扣減租金的賠償

35.申索人在其書面供詞指稱，經他要求而在被告人的同意下，起租日由每個月的第10天改為第17天。鄭審裁官認為不能單考慮申索人所聲稱的交租紀錄(尤其2012年6月後)就斷言雙方已協議更改起租日。

36.被告人作供時稱，她並沒有同意延展將每個月的起租日就算該單位內的裝置作出更換，也是她在2011年9月28日交鎖匙給申索人之後才進行，被告人認為申索人仍然可以使用該單位。李先生作為被告人的代表處理有關租務，在庭上作供亦表示，他倆夫婦以為申索人有很多個月都遲交租是因為申索人不方便。既然申索人並非欠租，只是每個月遲交，因此，被告人並無刻意就申索人遲交租向他進行法律上的追討或追究。

37.鄭審裁官認為，雙方的供詞證據顯示他們訂立一份書面租約，按照合情合理的安排及做法，如有任何修訂，也應以書面確認為準，才能生效。然而，該案件沒有任何證據證明有此協議。再者，鄭審裁官看不到有任何合理的誘因，令被告人會與申索人協議更改起租日，鄭審裁官接納李先生的說法，雖然申索人每個月遲交租，總比欠租好。鄭審裁官認為，這個遲交租的現象在香港的租務市場屢見不鮮，被告人根本毋須同意修訂起租日。因此，鄭審裁官作出事實的判定，認為大有可能的情況是，被告人只是無可奈何讓申索人遲交租，而並非同意將起租日延遲至每月的第17天。

38.申索人提出《續租意向書》及申索人致被告人的日期為2013 年9月16日信件，指稱該等文件顯示有17號起租的信息。鄭審裁官留意到2013 年9月17日只是簽署《續租意向書》的日期，而申索人的日期為2013年9月16日信件是他一廂情願的表達。鄭審裁官參閱了《續租意向書》、 申索人致被告人的日期為2013年9月16日信件及《終止租約通知》，認為該等文件並非她決定這個議題的主要文件，她是根據上述的分析，裁定雙方並沒有協議起租日延遲至每月的第17天。

39.鄭審裁官在該理由書也探討了，就算沒有協議，申索人要求將起租日延遲是否合理。申索人聲稱免租期為2011年9 月28 日至10月9日，由於室內某些設備仍要維修處理，即該單位需要更換熱水爐及處理喉管的維修，引致他在免租期遭阻延入住，因此要求延長免租期。

40.鄭審裁官作出分析，根據申索人的書面供詞，被告人給予他12天免租期。在一般的租務市場，業主給予租客免租期是非常普遍，給予免租期的主要目的，是讓租客在正式入住之前，方便租客裝飾、裝修或整理單位，最主要的目的並非讓租客在免租期內入住。申索人的證據顯示，早前所提述該單位內的熱水爐設備裝置在起租前，亦即2012年10月10日之前已處理完畢。鄭審裁官認為，從事實上判定，並沒有阻礙申索人在起租日已能開始使用該單位，因此，申索人將起租日延遲是沒有理據的。綜合以上分析，鄭審裁官裁定起租日是每月的第10天。

41.申索人在其覆核申請提出以下主張︰

(1)  證人葉先生的書面供詞[C121-122]證實，申索人與被告人在2011年10月5日有討論過申索人延遲入住的賠償;

(2)  被告人未有知會申索人便於2011年9月30日落單安排安裝熱水爐[C57];

(3)  賠償安排以7天免租方式，從2012年5月17日起至每月17日交租，而2012年5月10日至2012年5月16 日則免租[C49];

(4)  這個安排的確認亦見於2013年8月19日的部分電話對話[C91/52段及 C93/117段]。

42.葉先生在庭上作供，向法庭表示憑他憶及，申索人與李先生曾於2011年10月5日談及被告人可否向申索人作一些補償的議題，然而葉先生並無聽到任何詳情，亦不知道申索人與被告人達成甚麼協議。葉先生被申索人補問時，他的回應是對於補償，雙方有討論過，但補償就申索人延遲入住的這一點，則沒有任何印象。

43.鄭審裁官之前已考慮過煤氣公司的2011年9月30日落單文件[C57]，內容是安裝熱水爐工程日期為2011年10月3日，但就算被告人安排更換熱水爐的日期在簽約之後，相關租賃期是由2011年10月10日開始，鄭審裁官未能理解申索人聲稱延誤的理據。

44.鄭審裁官之前亦已考慮過申索人自己準備的繳付租金紀錄，以及上述的部分電話對話謄本，尤其是電話對話只顯示申索人單方提出每月17日繳租的事宜，然而，被告人的回應對話並無作出任何同意表示。

45.申索人另一位證人關先生作供，他指出該單位內有多處自然耗損的地方，他在維修期間對室內的情況無印象，對於有沒有人居住亦沒有印象。與事發時已相隔幾年，關先生只記得曾入過該單位做有關維修，鄭審裁官認為他的證供未能證明該單位不能使用。

46.整體而言，鄭審裁官裁定申索人的新證據並不構成雙方的協議。就有關起租期從2012年5月份起改為每個月的第17天起租的議題，鄭審裁官在該裁決的簡要理由中已作出事實的裁定：雙方並沒有這個協議，鄭審裁官在該覆核裁決亦確認這一點，因此申索人不享有7天租金的賠償。

(3)  雙方是否存在加租協議

47.該租約於2013年10月9日期滿，證據顯示雙方於期滿之前，簽署了一份日期為2013年9月17日的《續租意向書》，內容特別提到「業主有興趣以月租9300元續租予現有租戶，年期為1 年。租户可於[2013年]10月1日前持本意向書與[被告人]續租有關物業，逾期無效。」但是，該案件沒有證據顯示雙方簽署任何續租租約。

48.不過，有關證據顯示，申索人在該租約期滿後，仍佔用該單位一段時期才交回該單位予被告人。根據一般做法，該租約屆滿後的佔用應以市值租金收取。被告人認為應以《續租意向書》內每月9,300元作為計算基礎。然而被告人未能舉證，證明該9,300 元是當時的每月市值租金。鄭審裁官在沒有選擇的情況下，認為較合適應該是以原來的每月租金7,800元作計算。

(4)  收回該單位日期和租金的計算

49.在該案件結案時，雙方爭議交樓的日期是2014年1 月9 日抑或2014 年1 月24 日。鄭審裁官認為，在租務法律上，租客在租期屆滿時交樓予業主，有關交樓的定義，法律上不單要求作為租客的一方要搬走所有租客的物品及離開該單位，而是要求租客將單位的佔用權交回業主。因此，如租客遷離出租單位後仍保留佔用權，在法律上並不視為交樓予業主。

50.在收樓期間，申索人聲稱被告人採取不合作、不合理態度。鄭審裁官認為，從整個事件看來，雙方在處理租務和單位交收上各執一詞，互不相讓，一方總覺得自己要求改期是最有道理，而另一方作別的要求便是不合理。基於事實考慮，鄭審裁官依賴申索人的證人黃議員的證供，及2014年1月24日雙方在黃議員面前簽署的《交樓協議書》，裁定交樓的日期為2014年1月24日。

51.就申索人的覆核申請，他指稱被告人單方面取消2014 年1 月9 日交收該單位的會面。但其實鄭審裁官在2014年8月5日的簡要理由已大致指出，雙方在處理租務和單位交收上各執一詞，互不相讓，而從申索人新提交的多份電話對話謄本中更加清晰可見，二人關係甚為惡劣，這更加肯定鄭審裁官對於二人各執一辭，互不相讓的看法，因此單憑一口對一口的說法，鄭審裁官不會予以比重。

52.申索人的證人盧先生向法庭交代了他並沒有參與取消2014 年1 月9日交收該單位的事宜。至於申索人的另一證人葉先生則向該審裁處稱，當申索人問他能否於2014年1月8日陪同申索人交收該單位時，他向申索人表示不可，遂建議在下一天(2014年1 月9 日)交收。但似乎申索人指稱，是2014年1月10日為交收日。[10]無論怎樣，鄭審裁官認為，證人葉先生的證供只是憶述他與申索人的對話，申索人未有實質證據證明與訟雙方決定交樓日期為2014 年1 月9日。

53.由於未能協議，其後申索人於2014年1月13日，透過該管理公司轉交信函予被告人，向被告人建議另外兩個時段作為交收日期的選擇，亦即2014年1月17日和2014年1月18日。根據證人盧先生的作供，被告人向他表示，上述兩個時間均不能抽空，其後被告人未再有給予進一步的時間，但到2014年1月18日，被告人夫婦突然到辦事處聲稱要收樓。李先生卻在庭上指稱，他其實已在1 月16日已向盧先生表示過，盧先生在庭上回應「沒有印象」，但盧先生並沒有完全否認這個事實。

54.鄭審裁官認為，按事實而論，在安排黃議員協助之前，雙方未能達成任何交收該單位時間的協議，由於二人在租賃期滿後並沒有新約，亦沒有預先協定交收日期，更從實際考慮，最後二人在2014 年1 月24 日交收鎖匙，距離原來申索人在信中所提出，他可以接受的1月17或1月18日的兩個日子，實際上是約一星期後左右，這稱不上是延誤。

(5)  滋擾賠償

55.鄭審裁官留意到，申索人在C51確認申索額3,700.50 元，但在審訊期間，申索人在庭上作供，以及其書面供詞，聲稱他於2012年10月至2013年1月期間受到被告人的滋擾，而當中有3 次報警求助，鄭審裁官就申索人所聲稱滋擾的證據加以考慮。

56.被告人作供時向該審裁處指出，他理解與申索人的租約是1 年死約、1年生約，被告人在租賃期滿1年後，開始與申索人傾談加租事宜。鄭審裁官從整個事件中，考慮到雙方是業主及租客的關係，申索人聲稱的滋擾中，雙方所溝通或涉及的內容是圍繞加租或租務的問題，被告人與申索人的溝通次數及多以電話溝通的方式，以及在沒有其他獨立證人和證據的情況下，認為申索人所提出的滋擾理據不足，未能達致證據多半屬實的準則。在相對可能的情況下，鄭審裁官認為申索人的滋擾賠償申索不成立。

57.申索人於覆核申請時提交了新的補充證據。申索人的證人葉先生憶述，於2012年10月26日晚，申索人想與被告人傾談租務事宜，於是他便與申索人一同見被告人夫婦，當時被告人夫婦的態度最初友善，後來申索人提到有關電話滋擾事件，他們便有不愉快的對峙，事件最後不愉快終結。對於當日之前，申索人所聲稱受被告人滋擾事件，葉先生所得悉的只是傳聞證據。

58.有關申索人聲稱被告人於2013年1月18日上門滋擾事件，根據申索人的證人李澤銘，他憶及到達該單位門口時，申索人聲稱有人滋擾他，他不記得被告人夫婦有否不停按門鐘，只記得二人站在門口。警方到場時，申索人不肯開門，後來接受警方的建議，一同到大廈大堂處理事件。李澤銘目擊被告人夫婦在大堂要求申索人簽署文件，但申索人不肯簽。鄭審裁官認為，從有關事實背景，這證人並未能證實被告人夫婦有滋擾，亦只是他聽到申索人表示受到滋擾之說。

59.葉先生表示，於2013年1月18日晚上，他在該單位現場聽到門鈴響，申索人未有應門。葉先生最初問申索人是否開門，申索人做手勢，示意他不要開，葉先生並不知道是甚麼原因。不久，葉先生便聽到有人不斷按門鐘達十分鐘之久。鄭審裁官認為，葉先生的供詞明顯與申索人在其書面供詞所稱他隔着門向被告人表示拒簽文件，後被告人一怒之下不停按門鐘的講法並不吻合。葉先生續說，他想開門，但申索人著他不要開，葉先生不知申索人與被告人之間存在甚麼問題，他有問申索人為何不開門，但申索人沒有說出理由，只叫他不要開，直至警方到場，申索人及一干人等其後隨警方到大堂處理事件。

60.鄭審裁官認為，要判斷被告人夫婦在2013年1月18 日當晚不停按門鐘的行為是否對申索人造成滋擾，是不能單從他們的行為來判斷。當晚，申索人對被告人按門鐘不回應不理睬，對葉先生問不開門的原因沒有作出任何合理的解釋。鄭審裁官再考慮在此之前，如2012年10月28日，為著被告人想加租的議題，申索人不停埋怨被告人該單位內的種種問題等，雙方對話絮絮不休，拖拖拉拉，始終未能解決。鄭審裁官合理地推論出，申索人當時好大可能是因被告人曾多次想與申索人商討加租或遷出該單位的問題不果，而申索人亦極不願意與被告人糾纏這議題而與被告人鬥氣，刻意不開門和不回應，才引致被告人夫婦累積了憤怒而不停按門鐘。鄭審裁官認為，與其說申索人受到滋擾，不如說申索人與被告人是互相折磨對方，一方不停對另一方做一些對抗性行為，令到對方精神疲憊，情緒失控。

61.至於申索人提交有關警方的信件[C120a-b]中，曾紀錄申索人於2012年10月至2013年1月期間曾3次向警方報案。然而，鄭審裁官參考有關警方這信件之後，認為警方文件未能協助法庭了解事實的真相。

62.按以上的分析，鄭審裁官在相對可能的情況下，裁定申索人認為被告人夫婦對他造成滋擾的理據不足。基於以上的裁定，鄭審裁官認為申索人指稱二人違反法例的理據非常薄弱。

VII.  討論

63.經仔細閱讀過所有證據、申索人的上訴理由和口頭陳述後，本席不能給予上訴許可。

64.根據香港法例第338 章《小額錢債審裁處條例》(下稱「該條例」)第28(1) 條，如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由祇涉及法律問題，或是因為該申索超越審裁處的司法管核範圍，該一方可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。申請上訴許可的一方，須向法庭顯示，其上訴具有「可爭辯的」上訴理由。毫無疑問，申索人提出之擬上訴理由與該審裁處之司法管轄權無關。更重要的是，法例明文規定擬上訴之理由必須是「只涉及法律問題」，本法庭才能批予上訴許可。而且，在這類上訴之中，雖然法庭可作出「事實推論」，但不能「推翻或更改審裁處就事實問題作出的裁定」或「收取其他證據」。[11]

65.申索人所提出之擬上訴理由，其實是重提他在該案件的論點，大部份離不開針對該審裁處就事實爭議方面之裁斷。一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題。所以，即使上訴人不滿審裁官的事實裁斷，也不能以此為理由提出上訴。其實，哪位證人的證供較為可信、案情的強弱，很多時是見仁見智。若申索人欲挑戰審裁處就事實方面作出之裁斷，他必須能說服本法庭，該審裁處在作出事實裁斷的過程內有可能犯上了法律方面之錯誤；否則該審裁處對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，均不牽涉法律論點上之錯誤，本法庭不能謬然給予上訴許可。

66.另外，該案件是一項民事訴訟。在民事訴訟程序下，雖然申索方與被告方同樣有責任提出證據證明各別的說法，但作出正面主張的一方必須提出可信證據支持其主張，[12] 爭議的另一方則毋須提出證據證明相反的主張。在該案件，就著上述第V部份所提及的爭議點，申索人當然須為其正面主張負上舉證責任。鄭審裁官在該理由書所提及的「證據多半屬實的準則」及/或「相對可能的情況」時已引用了合符法律原則的舉證標準，即負上舉證責任的一方只需要在平衡可能性的標準下證明他的主張。因此，本席認為鄭審裁官在法律原則上沒有犯錯。

67.至於申索人的上訴許可申請書，其實是針對鄭審裁官對證據(例如電話錄音謄本)或證人(例如申索人傳召的證人)證供之衡量、誰的證供較可靠/可信和誰的案情較合常理等方面之判斷。雖然審裁官須在判決理由書就與訟雙方的重要論據交代他的判決理由，審裁官不須在判決理由書内對與訟人提出的所有佐證材料及論點逐一駁斥。[13]

68.本席現按上述法律原則分析申索人的的上訴許可申請。

69.首先，就申索人追討指稱租約期間的維修費及其他雜費，他沒有就鄭審裁官的裁斷[14]提供上訴理由。本席認同鄭審裁官的裁決。由於該租約非呈堂證據，在鄭審裁官席前是沒有任何明文租約條款述明是由被告人負責維修。區域法院法官陸啓康(當時官階)在Li Ching Wing v Xuan Yi Xiang also known as Tony YX Xuan一案中[15]述明，在一般情況和沒有明文租約條款下，業主並無隱含的維修責任。因此，申索人不可因維修問題所引致的任何費用、損失或不便歸究被告人，或要求被告人支付該等費用及/或損失。另外，本席亦同意C38第3組至第5組的支出是與該案件無關或是該案件的訟費開支，這並不構成任何可追索的賠償項目。因此，鄭審裁官撤銷申索人追討租用該單位期間的家居維修及其他雜費的申索並無不妥。

70.第二，申索人指稱雙方已協議更改起租日，由每月的第10 天改為每月的第17天。在這方面，申索人認為他擬備的交租紀錄、《續約通知書》、申索人致被告人的日期為2013年9月16 日信件、《終止租約通知書》及電話對話錄音謄本均顯示起租日已延遲至每個月第17天。鄭審裁官已細心評估該等文件證據的份量，而本席亦認同上述第37, 39-40及43-45段有關鄭審裁官的分析及結論，鄭審裁官就這方面的事實裁定不牽涉任何法律問題，因此並不構成可爭辯的上訴理據。

71.申索人指稱由於該單位在12天免租期 (2011年9 月28 日至10月9日)期間需更換熱水爐及處理喉管的維修，令他延遲入住，因此免租期應該順延。在這方面，本席亦認同鄭審裁官的分析及結論:

(1)  雖然申索人於2011年9月28日簽署該租約，但他也承認該租約的兩年租賃期是由2011年10 日10 日開始，這與租賃期由2011年9月28日開始但租賃期內首12天是免租的情況有異。因此，被告人在2011年9月28日至10 月9 日期間進行熱水爐裝置及喉管維修時，約定的租賃期仍未開始，所以不可說違反任何租務責任。

(2)  其實，在鄭審裁官席前並無任何明文租約條款述明被告人須提供適合居住的居所。就有關未有裝置家具(unfurnished)居所的租賃，業主並無隱含責任確保居所適合人住。[16]被告人在法理上沒有負上確保該單位適合人住的責任，她進行上述維修是她在法律責任以外提供的便利而已。但即使該單位是有裝置家具(furnished)居所，被告人也只需確保在該租賃期開始時(即2011年10 月10 日)是適合人住，因為業主沒有隱含責任確保物業單位在租賃前已適合人住或租賃期內仍保持適合人住。[17]

(3)  關先生的證供未能證明該單位在2011年9月28 日至10 月9 日期間不能使用，而葉先生對補償申索人延遲入住該單位的討論亦沒有印象。正如上述，一般而言，該審裁處就證據或證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷並不牽涉法律論點上之錯誤。

(4)  其實，根據申索人在電話對話的錄音謄本[C68]，由於他埋怨李先生在時間上未能配合，所以2011年9月28 日「鎖匙俾咗[申索人]方便同租朋友方便睇樓，約都約咗幾次」，「如果[李先生]隨傳隨到開門[申索人]根本唔需要鎖匙」。這顯然與申索人指稱打算在2011年9月28 日至10月9日期間入住該單位的說法不符。

72.另一方面，申索人指稱他與被告人達成口頭協議「concerning the compensation of delay move in which estops [被告人] from claiming a 7 day rental charge」，而該口頭協議見於「bank records, testimony and evidence in this case」和「CDs of recorded conversations between [申索人] and [被告人]」。申索人指出李先生在電話對話中 [例如電話錄音謄本C110/12段]承認他「鍾意口頭上，大家講過就算數」，顯示李先生喜歡以口頭方式與他人溝通協商，但本席認為李先生的一貫溝通方式並不代表申索人與被告人已達成口頭協議延展免租期。鄭審裁官已細心分析上述證供證據，並接納被告人的證言，裁定是申索人遲交租金，而被告人只是對申索人遲交租金感到無奈(總好過欠租)，被告人並非同意將起租日延遲至每月的第17天。本席認為，這是事實方面之裁定，並不牽涉任何法律問題，本席亦未能察覺鄭審裁官在作出上述事實裁斷的過程中犯下任何法律上之錯誤，這不構成給予上訴許可之可爭辯理據。

73.第三，至於在收回該單位的日期和租金計算方面，申索人指稱被告人作為業主具有隱含責任「to response reasonably and act promptly in taking back the key and the property while [申索人] had tried all reasonable means to return the key」。申索人認為被告人拒絕出席2014年1月9日交收該單位的會面屬違反租務責任的行為，而鄭審裁官沒有考慮「the possibility that [被告人] and [李先生] had a financial interest on the procrastinated process of key return」。申索人在庭上陳述，該單位是面積細小的物業單位，業主應該隨傳隨到並在任何時候應租客的要求收樓，而被告人借故推遲交收該單位的日期令他感到不安。

74.但是，在沒有任何明文租約條款規定的情況下，「every tenant is nevertheless under an implied contractual obligation to restore possession to the landlord」，[18]而「[a] requirement to yield up with ‘vacant possession’ has two inter-linked elements. …… the incoming landlord must be able to assume and enjoy immediate and exclusive possession, occupation and control of the premises …… Where the tenant retains all the keys and thereby prevents the landlord from gaining access to the premises, he will be preventing the landlord from enjoying immediate and exclusive possession, occupation and control the premises, and asserting a right to use them himself. He will, accordingly, be in breach of his obligations to give up vacant possession. ……」。[19]因此，租客確有責任將物業單位的空置管有權交回業主，而非業主有責任取回物業單位的管有權，業主亦沒有責任(如申索人所述)須在任何時刻應租客的要求收樓。

75.鄭審裁官作出事實裁定，申索人未能證明雙方決定交收該單位的日期為2014年1月9日。申索人在C131指稱「the mutually agreed appointment of key-returning 」訂於「Jan 9^th  2014」，但葉先生只表示不能陪同申索人於2014年1 月8 日交樓，並建議在下一天(即2014 年1月9日)進行。鄭審裁官裁定葉先生與申索人的對話未能證實申索人和被告人協定交收該單位的日期為2014年1月9日並沒有犯下法律錯誤。而更重要的是，申索人在C21指稱「[it] was agreed by both [申索人] and [被告人] to meet in the flat at 10:30 pm on Friday, Jan 10, 2014」，這與他後來指稱2014年1 月9 日為協定的交樓日期不吻合。

76.至於交樓的安排及時間，本席同意鄭審裁官的結論，即雙方各執一詞，又互不相讓。[20]鄭審裁官已考慮了錄音謄本及相關證供證據，她認為謄本內容清晰顯示申索人和被告人/李先生確是各執一詞，又互不相讓，雙方在一口對一口的對話中作出對自已有利的陳述，因此不會予以比重。本席認為鄭審裁官已作出謹慎的事實裁斷，在整個過程中並沒有犯下法律錯誤。鄭審裁官亦考慮了盧先生及李先生的證供，但認為這不能左右事實裁斷。李先生指稱，當盧先生致電他告知申索人擬相約於2014年1月17日或1月18日交樓，他當時未知能否應約而未有即時同意，但他於2014年1 月16 日通知盧先生答應兩個時間也可以。盧先生在庭上表示對2014 年1 月16 日的對話「沒有印象」，並未完全否認這個事實。正如上述，對證據或證供的衡量、證供的可信性及/或比重是事實裁斷，並不牽涉法律論點，本席並未發現鄭審裁官在作出上述事實裁斷的過程中犯下任何法律上之錯誤。至於申索人指稱被告人是為了金錢上的利益而拖延收樓，這只是他個人臆測，不能予以份量。

77.第四，申索人指稱錄音謄本是重要的證據，他認為錄音謄本的內容能充份顯示被告人的不是及支持其案情，由於被告人的加租要求是無理的，該等錄音謄本更能證明被告人/李先生的電話及上門滋擾。申索人亦認為，錄音謄本可證明被告人對他作出滋擾是為了加租，如果申索人「agree to an increase of $800 for 12 months which was never existed in the agreement」李先生便不會滋擾他。

78.其實，申索人的滋擾賠償申索是基於他認為被告人在該租約的規定下不可以要求加租，所以被告人/李先生經電話或上門與他對話要求加租是滋擾行為。雙方就他們簽署了該租約並無爭議。被告人指稱該租約是1年死約、1年生約，在租賃期滿1年後，被告人可就1 年生約與申索人商談加租事宜，以求共識，但申索人認為該租約並不許可被告人加租。但鄭審裁官不能收納未加蓋適當印花的該租約為證據，而申索人亦未能證明7,800元的每月租金必然適用於整個租賃期，以及該租約下的兩年租賃期是不可以加租或商討加租。正如鄭審裁官所述，申索人指稱的所謂滋擾大至圍繞加租和租務問題，以及雙方對溝通次數及方式的不同見解。因此，鄭審裁官在該理由書考慮整體證供證據後，包括證人證供、錄音謄本和文件證據，認為申索人未能證明被告人依據其所理解的租務權利行事構成滋擾，本席認為這裁斷是不牽涉任何法律問題的事實方面之裁定，而鄭審裁官亦已採用合適的相對可能舉證標準。

79.至於申索人指稱的2013年1日18日滋擾事件，鄭審裁官認為其證人李澤銘所敍述的事發經過與申索人在C5所述的事發經過並不吻合，因此申索人未能證明滋擾行為。本席並未發現鄭審裁官在作出事實裁斷的過程中犯下任何法律上之錯誤。基於上述的分析，本席認為，鄭審裁官在滋擾問題上的事實推斷具有證據基礎，申索人除了不滿意鄭審裁官的裁斷外，他並未能指出該等裁斷犯上任何法律方面之錯誤。

80.既然如此，根據該條例規定，申索人所提出之擬上訴理由，並非「只涉及法律問題」，故不符該條例所規定本法庭可頒予上訴許可的情況。鄭審裁官在考慮過全盤證據後，就雙方爭議之題目作出事實之裁斷，當中並不牽涉任何法律論點上之錯誤，故並不符合該條例就在何種情況下可批准上訴許可之極其嚴謹的規定。

VIII.  結論

81.基於上述原因，本席否決申索人的上訴許可的申請，並不作任何訟費命令。

申索人： 無律師代表，親自出庭應訊