Case Document

DCCJ 3976/2016

[2021] HKDC 98

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第3976號

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原告人	NICE ENGINEERING LIMITED (佳好工程有限公司)
對
被告人	CHEUNG CHI HUNG (張志雄)

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主審法官：

區域法院法官梁國安法庭審訊

審訊日期：	2020年11月17-20日
判決書日期：	2021年1月27日

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判決書

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1.這案件關乎於丈量約份第111約地段第906號的權益 (“地段906”) 。

2.原告人作為登記業主，向法庭申請要求霸佔地段906的被告人歸還空置管有權及相關命令，包括要求把封鎖及或以致阻塞該土地的圍牆及或圍欄及或鐵絲網拆除。

3.相反，被告人聲稱其父親張保祿及姊姊張秀雯自1947年至2001年，及後由他從2001年至今一直不受干擾地獨自管有及佔用地段906，因此已成功逆權侵佔並獲得管有業權，致使原告人按香港法例第347章 (時效條例) 第17條提出收回原告人土地的訴訟權失效。

案件背景

4.雙方沒有爭議，張水安於1994年買入地段906的業權，於2015年7月出售予原告人。

5.地段906位於兩塊較大的地段之間，地段906的西面是地段907，東面是地段905，北面連接一塊政府土地 (“政府土地”)，而政府土地以北連接地段903，可通往出入上輋村的主要道路 (審訊文件冊第9頁)。

6.地段905及903之前的業主是農夫張保祿，生有8名子女，包括張水安 (排行第二)，張秀雯 (排行第七) 及被告人 (排行第八)。張保祿及張秀雯於地段905有作耕種和建築豬欄養豬。

土地的分割

7.於大約1994年期間發生了幾件事：第一，張水安購入隔鄰的地段906；第二，而就地段905及903，張保祿有一個正式分割地段的申請，將地段分拆到各子女名下；第三，建於地段905的豬場，也因豬場牌照被政府收回而被拆除，張秀雯因此於地段906上建了一個臨時建築物，用作魚場養魚的生意；第四，有人於政府土地上建了一條混凝土舖蓋的小路 (“小路”)，用作由地段906，經地段903連接出入上輋村的主要通道。

8.至於1994年分割地段905的安排，其中張水安成為地段905C的業主 (這地段相連地段906)；被告人本身於1992年已經成為地段905A的業主，在這時也成為地段905E的業主，被告人此時亦開始在地段905A上建築房子；張秀雯與她的兩個姊姊，一直住在一間1987年已建築在該地段上的房子，這房子及周圍的地段這時被分割為地段905RP。

9.地段903的業權也於1994年轉為張水安及原告人共同擁有。

被告人的圍牆

10.原告人的專家證人，根據航空照片，認為早於1991年已有圍牆建築於地段903內，其後於1995至1997年期間，當被告人在地段905A 上建築房子的同時，這圍牆 (“被告人的圍牆”) 向東延展進入政府土地，也向南延展，這圍牆包圍了地段903一部份，政府土地一部份，以及整個地段905A 及地段905E。被告人的圍牆以內的地方，於2001年鋪上瓦磚。

11.於2015年，被告人的圍牆有所改動，圍牆向西面延展，包圍更多地段903的地方，也在這裏建築一個新的閘門。

地段906

12.於大約2001年期間，張秀雯離開魚場，被告人開始佔用魚場的臨時建築物，他於大約2004年期間拆除臨時建築物，之後於2009年期間於地段906號上鋪上混凝土，作為擺放雜物和打籃球的地方。

原告人的案情

13.原告人的案情是地段903連同政府土地一直以來都是開放的土地，提供出入地段906的通道。

14.地段906之前是林啟瑞袓擁有，但後人已移民外國，所以地段906是荒廢的爛地。

15.張水安在1994年購入地段906後，曾經短時間把土地租與張秀雯作魚場，並收取每年港幣$2,000租金，張秀雯於2001年遷走之後，於2004年，被告人口頭要求張水安准許使用地段906，張水安允許，條件是將來需按張水安要求或出售地段後歸還地段。

16.但於2015年原告人購入地段906後，被告人沒有按要求歸還地段，反而在地段903上擴充被告人的圍牆及建築一個新的閘門，圍封更多地方以達致阻止原告人進出地段906。

17.地政處亦於2015年8月18日發出通知要求停止非法佔用上述政府土地的行為 (審訊文件冊C第72頁)。

18.原告人多次要求被告人解封地段906不果，因此提出本案訴訟。

被告人的案情

19.被告人指其父親張保祿於1947年已開始管有及佔用地段906，將地段圍上鐵絲網及在裏面作耕種。

20.於1978年至1985年期間，張保祿在地段906及旁邊地段905C及905D養豬，豬欄建在905C及905D上面，地段906則是露天地方。

21.1985年，張秀雯使用地段905C及地段906作為魚場，被告人也在地段906上放置工具。

22.在1990年，被告人在大陸開了一個農場養鵪鶉，被告人聲稱會將賣剩的鵪鶉儲存在魚場內或外面，生意拍檔文錦禧每星期有兩至三次到地段906儲存或提取鵪鶉去交貨。據被告人聲稱，這程序一直維持到2002年被告人結束鵪鶉農場生意為止。

23.被告人於地段905A的房子大約於1998年落成，被告人在大陸的妻子及兒子於1999年申請來港入住這房子。

24.張秀雯聲稱一直認為地段906是父親佔有的地方，否認在1994年至2001年期間有向張水安交付任何租金。而被告人也聲稱在居住地段905 A的屋子後，一直認為地段906成為自己花園的一部份，否認有和張水安有任何口頭上的要求或協議歸還地段906。

相關法律原則

25.有關逆權侵佔的法律原則是已長久成立，不受爭議。擅自佔地者須確立：第一，實際管有有關土地；第二，必須懷有管有該土地的意圖。而根據香港法例第347章 (時效條例) 第7條 (2) 款，若侵佔時間已超過12年，原告人為註冊業主將喪失提出收回土地的權力。

證據的分析

26.被告人從大約2001年開始佔用地段906，這方面沒有太大的爭議。

27.但被告人也聲稱父親及張秀雯從1947年開始已佔用這地段。這方面的證據對本案似乎沒有重大關鍵性，但不能爭議的是地段906自1994年之前相關時間是 “祖” 地，一般而言只要該 “祖” 地持有後人的話，時效便會不停地延續讓佔有者難以滿足逆權管有的條件：見上訴庭案件 Tsang Kwong Kuen v Hau Wai Keung Gaius [2014] 5 HKLRD 622

28.林啟瑞袓於1993年成功獲取元朗政務處發出同意書把地段906賣給張水安，最終該轉讓由一份1994年2月22日簽署的轉讓契完成 (審訊文件冊C第11頁)。

29.張秀雯作為被告人的證人，在證人陳述書指出父母一直在地段906上耕種，之後於1978年建造豬欄於地段905 C及地段905 D，地段906則是露天地方。於1985年，父母送了豬場給她之後，她利用地段905 C及地段906改為魚場，也容許被告人在這地方放置工具及擺放鵪鶉，而父母則繼續使用地段905 D來養豬。直至1994年清拆豬場，張秀雯在地段906上加建上蓋作為新的魚池及擺放了一個貨櫃。她聲稱在2001年搬走，之後將地段906交給被告人使用 (審訊文件冊第153至154頁)。

30.本席對這些證據有相當懷疑，張秀雯在庭上承認魚場是在室內進行，在盤問下似乎為了堅持完善霸佔地段906的說法，聲稱豬欄有一部份是建於 (或 “壓着”) 地段906上，這顯然和她的證人陳述書指出地段906是露天地方的證據不符。

31.張秀雯聲稱“壓着地段906”是她在準備證人陳述書前看了一幅圖而得出的結論，但她不能指出這是一幅什麼的圖。然而，若果張秀雯真的在準備證人陳述書前已得出這個結論，就不會在證人陳述書中依然指出地段906是露天地方。

32.另外，被告人及張秀雯同樣在證人陳述書中聲稱，父親最初在地段上耕種的時候，地段905和地段906是一併用來耕種，農地亦有鐵絲網圍住。

33.本席認為，若然張保祿在兩個相旁的地段上一併來耕種，理應用鐵絲網將兩個地段一併圍住。但被告人的專家證人在盤問下指出，他利用立體方法觀看航空照片，發現在1991年的時候，是有一個圍欄位於地段906及地段905之間 (審訊文件冊第338頁)，位於地段905上的豬欄是沿着這個圍欄興建的，豬欄並沒有如張秀雯在庭上所說霸佔地段906。

34.用常理推斷，若然張保祿一早已佔用兩個地段一併來耕種，為何興建一條圍欄分隔這兩個地段呢？而地段905上於1978年興建的豬欄，為何這麼恰巧是正正沿着兩個地段的界線而興建呢？既然張保祿於1978年開始已經佔用地段906作為露天養豬 (或一直用作耕種：被告人及張秀雯在庭上轉口說地段906其實是用來耕種)，為何延至1991年還有一條圍欄分隔這兩個地段呢？

35.這一切其實都支持張水安的證據: 父親一直沒有佔用地段906，反而是張秀雯在大約1994年在地段906上建築魚場才開始佔用的。

36.1994年是一個對這案件很重要的年份，如以上所指，在這一年，張水安購入了地段906，張保祿亦申請分割地段903及地段905，張秀雯亦同時間開始佔用地段906。

37.本席以常理推斷，在這段時間，各兄弟姊妹應該有談論及了解所有地段分割的情況，而張水安在分割地段中取得地段905 C，正正就是他剛購入地段906的旁邊，也正正在這時候地段906開始被張秀雯佔用興建魚場。

38.明顯地，張水安分得的地段905 C，位置是較內裏，沒有直接通道連接出入上輋村的主要通道，但如果張水安買入了旁邊的地段906，情況就不同了: 出入地段905 C就可以經由地段906，經過小路，再經過地段903到達主要通道。

39.所以，顯而易見，地段906對張水安是極為重要。

40.張秀雯其實是清楚地段906對出入地段905 C的重要性。在盤問下，當問及若然地段905 D上起了房屋，沒有地段906，張水安如何進出地段905 C呢？張秀雯回答： “不知道！可能他要和地段905 D做朋友，利用地段905 D出入！”

41.因此，在相對可能性情況下，本席認為張水安一定有和張秀雯談論地段906及租用的問題，不會像被告人所指那樣不通知購買了地段906，面對張秀雯佔用地段906也坐視不理。

42.這看法也可以由被告人和張秀雯在 “知不知道張水安購入地段906” 問題上的反覆證據可見。

43.被告人在盤問下最初聲稱只是從父親張保祿處聽出1994年分割地段的情況，不清楚怎樣分配，但之後又承認分割地段父親不懂，全是張水安安排做，而父親及所有兄弟都同意，也承認於1994年，他是清楚地段903及地段905的分配。當然，事實上被告人在大約1994年已開始在地段905 A上興建自己的房屋，沒有可能不清楚地段是如何分配的。但被告人堅持在1994年不知道張水安購入地段906，但在覆問下卻承認是在1998年，當申請房屋滿意紙時知道的。

44.張秀雯的證據也是非常反覆，在盤問初期，她聲稱於1994年，是張水安安排分地，她不清楚分地的情況，只知自己的房屋已在1987年建造。但在其後盤問中聲稱，各兄弟強迫父親於1994年分地，兄弟們用尺量度地段界線，拆了她花園的一部份作為地段905 D。其後再改口說1994時其實是父親負責分地，父親更加告訴她可以建築兩個魚池及擺放貨櫃在地段906上作養魚用途。

45.被告人和張秀雯在這方面的反覆證供，據本席的合理推論，是他們企圖淡化1994年對分地情況的了解。其實，分地情況對他們有切身的關係，情理上沒有可能是如此不聞不問，掉以輕心的。他們企圖淡化這些事情的原因，較大可能性是他們其實在這時已經清楚了解到分地的情況，其中也包括張水安當時購入地段906及容許張秀雯租用等等。

46.張秀雯有沒有實際交租給張水安，並不是本案關鍵的問題，她在庭上承認於1994年使用地段906是源於父親的許可而非自行霸佔，所以張秀雯本身並沒有懷有管有該地段的企圖，所以她否認這出租的安排亦不能支持被告人的案情。

47.被告人聲稱他在1985年已經在地段906上放置工具，1990年至2002年期間利用地段906放置鵪鶉，而他的生意拍檔文錦禧在這10多年時間，每星期有兩三次出入地段906拿取鵪鶉。但是，文錦禧在庭上作供時，證據有很多明顯漏洞，他對出入地段906的程序，閘口的數目及位置等都不清楚，前言不對後語。本席懷疑他根本沒有如他證人陳述書所指出入地段906放置及拿取鵪鶉，只是用一些不實的證供，企圖支持被告人在1990年至2002年期間有利用過地段906。

48.至於被告人對於小路的證據，更加令人費解。所有被告人的證人，在他們的證人陳述書中及主問證供中，對小路隻字不提，當被告人第一次問及該路的存在時，更加作出否認。

49.但根據航空照片給專家的證據，這小路顯然是在大約1994年興建，用作直接通往地段906之用。

50.但當被引導告知被告人自稱與張秀雯共用地段906 (即1999至2001年期間) 的運作時，被告人承認確實是有小路的存在，可讓張秀雯避免每次都需要穿過被告人的圍牆，經過被告人的花園，才到達地段906，這也是合理的邏輯。在承認小路後，被告人首次提出小路旁有一棵龍眼樹，樹下建了一道鐵閘 (“龍眼樹鐵閘”) 封鎖小路。但他未能清楚說出這鐵閘何時興建及何時拆卸。到了盤問的後期，被告人甚至聲稱小路也是他的花園範圍內。被告人的太太在盤問期間也附和這聲稱。

51.本席推斷，若然小路一直有龍眼樹鐵閘的存在，由1994年至今 (或起碼至2015年或被告人聲稱的2014年，被告人於地段903上擴展被告人的圍牆及建築閘口為止)，這會是被告人懷有管有地段906意圖的最佳證據，因為證據會支持由小路興建時開始，龍眼樹鐵閘已經阻止任何其他人進出地段906。所有被告人的證人在主問證據對此隻字不提，根本不合邏輯。

52.事實上，兩位專家證人都觀察到並指出龍眼樹鐵閘確實存在，但只是在短暫時間存在，起碼於2001年後都沒有再辨認到任何鐵閘的存在。本席亦接受原告人專家於盤問下表示，儘管測量的限制，但如果在測量圖上把某特徵移除是需要非常強的證據。

53.再者，兩位專家證人都同意被告人的圍牆曾於2013年至2014年於通往地段906的缺口出現過閘的存在，這也顯示被告人於2015年之前都是將地段906排外，並非如他在盤問下聲稱，一直將小路及地段906視為自己花園的一部份。

54.至於地段906附近的圍欄狀況，兩名專家的意見都是大同小異。雖然就某些圍欄的存在有不同的觀察，但兩名專家的意見及測量圖等等，都未能顯示地段906在任何時間被任何圍欄或鐵絲網完全圍封。

總結

55.由以上種種證據分析顯示，被告人應該是大約在1994年分割地段時已知道張水安購入了地段906，在相對可能情況推斷下，被告人由這時間至到大約2001年期間，都沒有和張秀雯合佔地段906 (儲存鵪鶉等等只是被告人為求自圓其說的不實證供)，而龍眼樹鐵閘的確是在張秀雯佔用地段906期間存在，但當張秀雯於2001年遷出之後已不再存在，這正正是支持原告人的案情，即是於2015年被告人延展被告人的圍牆之前，小路是開放的。

56.被告人及其他被告人的證人在主問證供中對小路及龍眼樹鐵閘的存在隻字不提，本席推斷是被告人根本知道龍眼樹鐵閘在2001年之後已不存在，而被告人所以沒有在小路上再次建築鐵閘，很大可能是如張水安所指，被告人一早已知道地段906是張水安擁有，而被告人也曾向張水安要求批准使用地段906，所以沒有再加建鐵閘。這些舉動也支持被告人由始至終，都沒懷有管有地段906的企圖。

57.這情況維持到大約2015年，本席推斷，當時是被告人得知張水安將地段906售予原告人之後，因為知道需要歸還地段906時，才在地段903上伸延被告人的圍牆及加上新閘門等等，用以封鎖地段906。

58.因此，原告人有權就地段906要求非法佔用者歸還土地的空置管有權。事實顯示，被告人所建造的障礙，包括在政府土地上建造的障礙，“不是微不足道可以致可不予理會，而是實質地阻止及干擾原告人無障礙地享有該等地段的權力＂(Hobman Company Limited 對葉志良[2019] HKCFI 2985)。而且，根據 Toho Ltd v Ng Sik Yu CACV36/2004 案件，法庭是可以在歸還空置管有權的情況下，裁定被告人需要把建築在官地上的障礙物清除。

59.至於原告人就經修訂申索書申索第4段 (審訊文件冊第6頁) 提出就 Mense Profit 的申索，由於各方沒有就這申索提出任何證據，本法庭不會處理這項申索。

命令

60.本席作出以下命令: