Ng Ching Yam 對 Su Jin

LDPE 1470/2019

[2021] HKLdT 30

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2019年第1470宗

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判決理由書

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1.答辯人於2021年4月16日向土地審裁處(下稱「審裁處」)申請，就答辯人本人於2020年6月11日向審裁處提出非正審申請，要求擱置審裁處於2020年3月19日頒下的無答辯情況下的得直令 (『該判令』)的判決理由書。

2.此非正審申請於2020年6月19日於本席席前聆訊， 本席在聆聽申請人的代表律師的陳述、答辯人的親自陳述, 及審視答辯人提交的租單證據後， 認為答辯人的抗辯理由沒有真實的成功機會，所以本席撤銷答辯人的非正審申請， 並須支付申請人因本非正審申請引起的訟費， 即時評定為3,500元。 詳細理由如下。

背景

3.根據一份於2018年5月2日訂下的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍藍田匯景道8號匯景廣場L26層3A單位41號舖位（Shop No 41 of Unit 3A on Level (Site 1) 26 of Commercial Development Sceneway Garden, No. 8, Sceneway Road, Kowloon） （下稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期兩年， 由2018年5月18日起至2020年5月17日止， 每月租金為15,000元（包括差餉， 管理費及政府地租）。

4.申請人透過韓潤燊律師樓於2019年12月10日向審裁處提交收回涉案處所的申請通知書 （「表格22」）， 理由是答辯人未有支付申請人由2018年12月18日起至2019年1月17日及 由2019年8月18日起至交回涉案處所的空置管有權為止的欠租/中間收益。由於答辯人沒有在指定時間提交反對通知書， 申請人於2020年3月19日根據《土地審裁處規則》第15條在無答辯的情況下取得該判令， 該判令給予答辯人濟助期限為2020年4月2日或之前， 把有關欠租/中間收益及訟費支付土地審裁處， 否則答辯人須把涉案處所的空置管有權交回申請人。

5.答辯人其後於2020年6月11日 （即約於申請人遞交申請表格22半年之後）向審裁處提出非正審申請， 要求擱置該判令， 理由大致如下：

（1） 答辯人於簽署涉案租約時， 已以中國銀行支票支付45,000元， 即包括兩個月按金及首月租金， 於2018年6月23日以現金支付第二個月租金， 於2018年7月24日以中國銀行支票支付第三個月租金， 於2018年8月18日以現金支付第四個月租金， 及於2018年9月19日以中國銀行支票支付第五個月租金：

租期	支付日期	支付模式
由2018年6月18日至2018年7月17日	2018年6月23日	現金
由2018年7月18日至2018年8月17日	2018年7月24日	支票
由2018年8月18日至2018年9月17日	2018年8月18日	現金
由2018年9月18日至2018年10月17日	2018年9月19日	支票

（2） 申請人的女兒葉少君（下稱「葉小姐」）於2018年10月4日， 於答辯人在涉案處所經營的中醫診所找他， 謂沒有收取2018年8月份的租金。

（3） 由於答辯人當時未能找到該8月份的租金收據， 乃在「富誠物業」周先生的見證下向葉小姐支付了共兩個月的租金， 即相當於由2018年10月18日至2018年12月17日的租金。

（4） 答辯人再於2018年11月20日以中國銀行支票支付了第八個月（即由2018年12月18日至2019年1月17日）的租金。

（5） 答辯人於2018年12月初找到了2018年8月的租金收據， 並多次要求葉小姐退還多付了的租金不果。

（6） 答辯人於是由2019年1月18日開始， 改以每月定期向葉小姐的渣打銀行賬號存入中國銀行支票支付租金， 直至2019年8月17日為止。

（7） 由於葉小姐拒絕向答辯人提供每月租金收據長達7個月，答辯人於2019年7月19日交付租金後， 致電葉小姐提出以下要求， 否則答辯人將暫停支付2019年8月18日起的租金：

一、 盡快退還答辯人多付的2018年8月租金15,000元；

二、 補回2019年1月18日至2019年8月17日期間的租金收據；

三、 要求申請人在2019年7月31日前到匯景廣場三樓「富誠物業」， 在陳運貴經理見證下， 當面核對之前的租金收據。

（8） 正當答辯人準備到小額錢債審裁處追討多付的一個月租金時， 於2019年11月1日下午3時， 「在本人如常上班時」， 發現觀塘法院的執達吏己強行撬門進入他的中醫診所， 指他拖欠申請人兩個月租金。 答辯人稱他事前並未收到任何法庭傳票， 也沒有收到業主的律師信， 在這情況下， 答辯人停診7個月， 診所內的藥品以及辦公室用品也被申請人查封拍賣， 門鎖也被換掉。

（9） 答辯人認為自2019年11月1日起， 申請人事實上已收回涉案處所， 但申請人律師卻在一個月後， 即2019年12月10日向審裁處申告答辯人佔用涉案處所。

（10） 其間答辯人表示沒有收到申請人律師的書面追租及應訊通知， 但在2020年3月19日， 在他缺席的情況下，審裁處作出該判決， 對他不公， 所以申請該判決無效。

2020年6月19日的聆訊

6.韓潤燊律師樓的吳悅亭律師（「吳律師」）代表申請人出席應訊。吳律師準備了開案陳詞及一份審訊文件冊， 內裹大致如下：

(1) 答辯人聲稱從來沒有收到申請人的律師信， 但韓潤燊律師樓曾於2019年8月16日以掛號郵件寄往涉案處所[1]， 向答辯人追討由2018年12月18日起至2019年1月17日止的欠租及有關的律師費， 如7天內答辯人未能繳付欠租及律師費，申請人將向答辯人採取法律行動。 答辯人沒有回應。

(2) 於2019年9月12日， 申請人向區域法院根據《業主與租客(綜合)條例》第III部申請財物扣押令： DCDT 2742/2019。法院於2019年9月19日發出財物扣押令， 惟執達主任到訪涉案處所兩次也不能進入， 執達主任即引用《業主與租客(綜合)條例》第91(2)申請強行開啟涉案處所內門戶， 並於2019年11月1日進入涉案處所並扣管涉案處所內的財物等候安排拍賣。

(3) 拍賣收益未能清償債務， 而答辯人亦停止繳付租金。

(4) 因此申請人於2019年12月10日向審裁處遞交表格22， 向答辯人追討欠租並收回涉案處所。

(5) 韓潤燊律師樓確認把表格22 以普通郵件寄往涉案處所， 並於2019年12月10日至2019年12月12日連續3天把該表格22副本張貼在該處所的顯眼處或入口。

7.答辯人於回應時補充，於2018年10月葉小姐致電給他， 哭訴謂忘記收取2018年8月份的租金， 答辯人說他記得已繳付了8月份的租金， 否則為何葉小姐在9月時沒有發現， 遂著葉小姐到涉案處所找他商討。 答辯人隨即嘗試尋找8月份的租金收據但不果，答辯人遂答應先付兩個月租金， 但條件是如他尋回8月份的租金收據， 葉小姐須歸還多付的租金。葉小姐當時亦提供了租金收據。最後， 答辯人於2018年12月初找到了2018年8月的租金收據， 並致電要求葉小姐退還多付了的租金。葉小姐到涉案處所跟答辯人說，她需要往銀行核對， 因為她的二哥發現她沒有把租金存入她媽媽的銀行戶口, 會是因為答辯人當時是以現金支付租金所致。 雖然答辯人付款時曾著葉小姐在租金收據上清楚寫上收到現金， 但後來答辯人才發現葉小姐只在租金收據上寫上已收租金， 但沒有寫收到現金。

8.答辯人認為他確切有繳付2018年8月的租金， 並指出葉小姐發出的租金收據是依編號的。

9.答辯人又稱， 申請人曾於2019年2月13日在小額錢債審裁處向他追索， 當時的審裁官說沒有證據證明答辯人有欠租， 並撤銷了申請人的申索。可是申請人後來竟然在觀塘法院告他欠租並申請財物扣押令，實際上是已強行收回了涉案處所。由於申請人已把診所內的藥品以及辦公室用品查封拍賣， 答辯人再不能於涉案處所經營中醫診所， 答辯人從此以後再沒有回去。

10.答辯人解釋他未能及時回應申請人財物扣押令的申請，原因是他曾懐疑自己有腫瘤， 於堔圳醫院住了一星期。答辯人又認為觀塘法院的財物扣押令與審裁處的執法是一樣的， 所以不應存在其後申請人於2019年12月10日向審裁處提出收樓及追租的事情[2]， 但是該判決卻要求他支付由2019年8月18日以後的欠租， 令他非常驚恐。

擱置判令的法律原則

11.按確立的法律原則，法庭須考慮下列因素，以決定是否應將該判令擱置，讓答辯人就被擱置的部分從新提出抗辯：

(i) 該判令是否合乎法院規則的裁決 (regular judgment);如屬不合乎法院規則的裁決 (irregular judgment), 則該判令必須擱置；及

(ii) 如該判令為合乎法院規則的裁決, 則法庭需要考慮答辯人所提出的抗辯理由，是否具有真實成功的機會 (defence with a real prospect of success) 。

12.土地審裁處規則第7(1)(b)(v)條規定：

『7．送達方法

(1) 須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達—

(a) …

(b) 如該人並無律師代表，則—

(i) …

(ii) …

(iii) 以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點；

(iv) …』。

13.另外，土地審裁處規則第7A條規定：

『7A. 送達要求作出收回管有命令的申請通知書的附加規定

任何要求作出收回管有任何處所命令的申請人，在向司法常務官提交要求收回處所的管有的申請通知書後，須在切實可行的範圍內盡快將一份該通知書的副本張貼在該處所的顯眼處或入口。』

14.根據韓潤燊律師樓職員陳先生於2019年12月13日的誓章，律師樓在發出表格22後，已以普通郵件將相關文件寄往涉案處所，及在涉案處所的顯眼處或入口連續張貼了三天。這是合乎了土地審裁處規則第7(1)(b)(iii))條及第7A條就文件送達的規定。答辯人又誤認為觀塘法院的財物扣押令與審裁處的執法是一樣的[3]，沒有提交反對通知書， 因此根據《土地審裁處規則》第15條， 答辯人根本不會收到聆訊通知書。

15.本席裁斷該判令為一合乎法院規則的裁決。

該判令是否合乎法院規則的裁決

16.答辯人既然承認停止支付由2019年8月18日起的租金[4]， 他提出的抗辯理據不可能存在任何具爭議性，或存在可真實成功的機會，故而不可能成為擱置申請的理據。正如吳律師在庭上解釋， 在2019年11月的為欠租而扣押財物的行動， 並不等同收回涉案處所的管有。

17.此外，業主與租客(綜合)條例》第III部第112條有以下規定：

『112. 法律程序不規則時仍受保障

凡憑藉本部扣押財物以追索任何數額的款項，不得因有關法律程序有任何缺漏或形式欠妥而將該項扣押財物當作非法，或將扣押財物的一方當作為侵權者，而作出扣押的一方，亦不會因其後作出的不合規則的行為，而被當作由開始時即為侵權者，但因此等不規則的行為而受屈的人，可在根據第97條提起的訴訟中追討專項損害賠償。』

申請人： 由韓潤燊律師樓的吳悅亭律師代表應訊

答辯人： 無律師代表, 親自應訊

[1]有郵政總局發出的收據。

[2]時為聆訊時間上午10時10分。

[3]見上文第10段。

[4]見上文第5(6)段。