珠海實業(集團)有限公司 對 周國芳

LDPD 1033/2020

[2021] HKLdT 32

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2020年第1033宗

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決 定 書

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背景

1.申請人於2020年8月4日提交申請通知書。申請人陳述，申請人於1987年購買涉案處所 [禮頓道54號閣樓A (或7樓/天台)] 時，是連同一隨意終止的租賃，答辯人是租客，而自從申請人成為業主後，申請人一直維持這隨意終止的租賃。其後，申請人於2018年9月20日發出遷出通知書，並於本申請要求答辯人交回涉案處所。

2.在答辯人沒有提交反對通知書下，申請人於2020年8月25日申請在無答辯情況下之得值令，而審裁處於2020年9月22日登錄判決，命令答辯人交還涉案處所，並支付申請人訟費。

3.在審裁處批准發出收樓令狀後，答辯人於2020年11月24日親自提出非正審申請，要求擱置審裁處於2020年9月22日所作出的命令。答辯人於這非正審申請的誓章陳述，答辯人從1977年已佔用涉案處所，屋宇處有登記，而她也有繳交差餉。答辯人表示，涉案處所原本是「爛尾樓」，可以加建一層。但是，由於她當時沒有資金，她從沒有正式申請涉案處所之業權。她亦表示，她是得到承建商批准才入住涉案處所，而她也曾查證，涉案處所不屬於樓下一層業主所擁有。

4.2020年11月24日之非正審申請在2020年12月14日進行聆訊。聆訊前，申請人於2020年12月9日存檔申請人代表陳珠海的誓章，反對答辯人之非正審申請，而答辯人於2020年12月10日委聘歐陽陳何律師事務所為其法律代表。

5.陳珠海在其誓章陳述，申請人於1987年購買禮頓道54號整座物業，包括連同租約的涉案處所，而答辯人是涉案處所的租客，每月租金270元。陳珠海亦陳述，在申請人購入整座物業時，已委託律師於1987年4月3日發信，通知答辯人其業主身份；答辯人在申請人成為業主後，曾支付租金直至約2008年，包括由2005年9月26日至2008年7月1日；申請人曾於1992年8月28日向差餉物業估價處，填報答辯人之租客身份；差餉物業估價處曾於1993年5月12日向申請人發出臨時估價通知書；及申請人一直有為涉案處所交付差餉和地税。陳珠海亦表示，申請人需要收回涉案處所，並非因答辯人欠租，而是申請人必須遵從屋宇署之命令拆除涉案處所，即禮頓道54號天台上之搭建物。

6.在2020年12月14日之聆訊，魏龍傑大律師代表申請人，陳書婷大律師代表答辯人。陳大律師呈述，答辯人對2020年9月22日所作出的命令為一個合乎法院規則的裁決並沒有爭議，但答辯人將提出的抗辯理由具有真實成功的機會。由於答辯人年紀老邁，缺乏訴訟經驗及相關的認知，答辯人當初存檔之確認書並沒有夾附任何文件證據。因此，答辯人要求能有機會讓答辯人先存檔補充誓章以及所有相關的文件證據，然後審裁處才作實質的聆訊。陳大律師亦口頭呈述，答辯人或將以「逆權侵佔」為其抗辯理由。

7.經討論後，雙方同意審裁處將以書面形式處理這非正審申請，而審裁處亦指示答辯人須在14天内先存檔補充誓章。如有需要的話，申請人其後可存檔反對誓章，答辯人再其後可存檔回應誓章。

8.可是，答辯人沒有於限期內存檔補充誓章。申請人之代表律師於2021年1月6日致函審裁處，要求審裁處繼續以書面形式處理本案，並撤銷答辯人的非正審申請。答辯人之代表律師於同日亦致函審裁處，表示答辯人沒有給其進一步指示，而其也理解答辯人已提交親自行事通知書。其實，答辯人於2021年1月29日才存檔親自行事通知書。

9.由於答辯人沒有如期提交補充誓章，而答辯人已存檔的誓章又未能支持其擱置缺席判決之申請，本席於2021年1月11日作出決定，撤銷答辯人於2020年11月24日存檔的非正審申請，並須支付申請人有關訟費。

10.答辯人其後於2021年2月5日提交第二次非正審申請，要求批准逾期許可，就審裁處於2021年1月11日所作出的決定上訴，及要求暫緩執行收樓令狀。這非正審申請於2021年2月16日進行聆訊，答辯人親自應訊，而申請人仍是由魏大律師代表應訊。

答辯人申請上訴許可之理據

11.答辯人在其誓章陳述，由於她年紀大，學歷不高，曾誤以為審裁處在疫情下還未辦公，又加上她當時身體不適，才令至她錯過答辯機會。其後，當她得悉該缺席裁決後，便在2020年11月24日以表格1申請擱置有關命令。

12.答辯人亦陳述，在她提出非正審申請後，她曾委聘歐陽陳何律師事務所為其法律代表，但律師費用遠超她的預算及負擔能力，在第一次聆訊後，她支付的10,000元律師費已經用光，所以她其後只能自行繼續這訴訟。

13.答辯人表示，由於她沒有能力自行撰寫補充誓章，她曾四處尋求協助，包括民政事務處的免費法律諮詢計劃，香港大律師公會的免費法律服務，和香港律師會的免費法律服務。最後，她得到香港大學法律學院的免費法律諮詢服務的幫助，在會見義務律師後，義務律師協助她撰寫這誓章。

14.答辯人又表示，她將以逆權侵佔為其抗辯理由，她從2008年8月1日侵佔涉案處所，至申請人於2020年8月4日提出本申請時已超過12年。她確認她從1972年入住涉案處所開始，她曾每月交租給一位劉小姐，而從1987年申請人購入大廈多個單位後，她每月交租270元給申請人，直至2008年7月。她於2008年7月1日收到申請人的終止租賃通知書，要求她於2008年7月31日或以前遷出涉案處所，而自此之後，她沒有再交租，並以自視為業主身份繼續佔用涉案處所。其後，她曾交付差餉及地租，曾向政府申請更改自己為差餉繳交人，也曾以業主身份就屋宇署針對涉案處所的命令進行上訴。

15.另外，答辯人表示申請人於本申請曾刻意隱瞞相關證據及資料，沒有提及申請人曾於2008年7月1日向答辯人發出終止租賃通知書，又沒有陳述答辯人曾交付租金至2008年那天等。

16.魏大律師代表申請人在2021年2月16日聆訊中回應，申請人反對答辯人的逾期上訴許可申請。但是，魏大律師認為，根據《土地審裁處規則》第30E(2)(g)條，拒絕將因欠缺行動而作出的判決作廢的命令是以簡易程序方式裁定某一方的實際權利的判決及命令，所以審裁處於2021年1月11日所作出的命令不屬非正審判決或命令，其上訴限期應從命令或決定日期的28天起計，答辯人沒有逾期提出上訴許可申請。

17.在聆訊中，由於本席對審裁處是否可在法律論點上沒有錯誤，或跟法律論點無關，而只因「有其他有利於秉行公正的理由」批予上訴許可有疑問，本席尋求魏大律師的幫助，並指示申請人對這議題提交書面陳詞，答辯人其後也可作書面回應。

18.申請人於2021年2月19日提交書面陳詞，呈述上訴法庭在丁春艷 對 邏輯實業有限公司 「2012」3 HKLRD 169 一案曾確認批准上訴許可的準則，其判詞第21段指出：「基於《土地審裁處條例》第11(2)條和第11AA(6)條規定，申請人如要取得上訴許可，必須顯示土地審裁處的判決在法律論點上有錯誤，而且她擬提的上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由致使上訴應進行聆訊。」。

19.答辯人於2021年2月26日提交書面回應。答辯人不爭議審裁處只有在法律錯誤的情況下才可以批准上訴許可，但答辯人聲稱申請人之收樓申請有誤導，所以構成審裁處亦犯了法律上的錯誤。答辯人呈述，任何人從申請人提交之表格22得出的理解，就是答辯人的身份在所有關鍵時間內一直都是租客，直至申請人聲稱於2018年9月20日透過律師行發出遷出通知書為止。換句話說，申請人的申請是建基於一個已被終止的隨意終止租賃，而並非侵佔或其他法律基礎。另外，申請人沒有在其申請提及申請人已於2008年7月1日發出終止租賃通知書，通知答辯人租約已於2008年7月31日結束，所以從2008年8月1日起答辯人已經不是租客。申請人也沒有提及答辯人曾繳交差餉等。

20.由於答辯人於2021年2月26日提交的書面回應超逾審裁處原有指示的範圍，申請人在2021年3月8日致函審裁處，要求審裁處拒絕接納答辯人該書面回應。本席經考慮後於2021年3月9日再作出指示，容許申請人對答辯人該書面回應作出進一步書面陳詞及誓章。

21.申請人決定只作進一步書面陳詞。魏大律師呈述，答辯人之論點所依賴的證據是建基於其2021年2月5日的誓章，但這些是新的證據，而這些新證據未能乎合 Ladd v Marshall 的法律原則「(1)即使以合理努力，無法於原審時取得該進一步證據；及(3)該進一步證據至少必須表面可信，但不必無爭論性」。再者。申請人在表格22的收樓申請、2020年8月25日提交的文件、及申請人代表陳珠海於2020年12月9日存檔的誓章並沒有誤導審裁處。基於審裁處在法律原則的應用上沒有出錯，審裁處在本案作出事實裁決時對證據上的處理也沒有出錯，以至該事實裁定與真實而唯一的結論互相抵觸，審裁處不應批予答辯人上訴許可。

討論

22.本席接納魏大律師的呈述，答辯人沒有逾期提出上訴許可的非正審申請。無論如何，即使有逾期，逾期時間也不多，再加上考慮本案的背景，本席認為是否批准上訴許可主要取決於審裁處是否在法律論點上有錯誤，法律論點上有錯誤是否為批准上訴許可的先決條件，及有關上訴是否有合理機會得直，或是否有其他有利於秉行公正的理由。但是，既然雙方同意審裁處只可在法律論點上有錯誤才可批准上訴許可，本席在此非正審申請只須先考慮審裁處是否曾在法律論點上有錯誤，及何謂法律論點上有錯誤。

23.答辯人不是指稱，審裁處在處理答辯人的擱置命令申請時犯錯。答辯人只是爭議，由於申請人在申請過程中曾有刻意隱瞞並誤導審裁處，才令至申請人得到一個不應得的缺席裁決，更因此導致審裁處犯了法律上的錯誤。答辯人呈述，法庭的一貫做法是不會容許任何一方利用誤導的行為而在官司得到利益，無論那誤導是刻意或無意的。在本案，由於缺席判決以及拒絕擱置缺席判決的決定因申請人誤導而變得無法支持，在過程中即使沒有一個明確的法律謬誤，亦會等同法庭在被錯誤引導或忽略相關證據的情況下才作出相關錯誤裁決，而這情況在法律上可被視為犯上法律錯誤。

24.關於答辯人在上訴時是否可以引入新證據，本席認為答辯人在其2021年2月5日誓章內的新證據符合 Ladd v Marshall 的原則(1)及(3)。綜觀本案之背景，包括答辯人的年紀，和她處理本訴訟的過程，本席相信答辯人即使以合理努力，在現實限制下無法於原審時取得及/或表達該進一步證據，而該進一步證據即使有缺失，有些說法並不一致及可爭論，仍表面可信。

25.但是，本席同意魏大律師的呈述，申請人在提出本申請及回應答辯人擱置缺席判決的申請時，並沒有隱瞞或誤導審裁處，所以在法律上不可視審裁處已犯上法律錯誤。申請人在表格22明顯地只是以雙方租賃於申請時已完結為理由提出收樓申請，而申請人並沒有在這申請申索欠租或中間收益。即使申請人沒有提及答辯人聲稱申請人於2008年7月1日曾發出的終止租賃通知書，申請人在表格22有說明申請人於2018年9月20日曾發出遷出通知書，其後申請在無答辯情況下之得直令時也附有這遷出通知書，內裏說明租賃已因答辯人從2008年8月1日起欠租，或因2008年8月7日的終止租賃通知書，已被終止。無論如何，從答辯人之陳述可見，答辯人亦同意申請人在提出本申請時雙方租賃已完結。

26.本席亦同意，申請人代表陳珠海之誓章只是回應答辯人擱置缺席判決的申請，並沒有隱瞞或誤導審裁處。誠然，答辯人的擱置申請並不是以逆權侵佔為理由，答辯人當時只表示申請人不是涉案處所之業權擁有人，而答辯人佔用涉案處所是得到承建商所批准。即使在2020年12月14日之聆訊，陳大律師代表答辯人只要求審裁處給予答辯人法律團隊時間進一步了解答辯人的情況，和給予答辯人機會提交補充誓章，答辯人當時並沒有正式提出以逆權侵佔為理由支持其擱置申請。既然答辯人當時未曾以逆權侵佔為理由支持其擱置申請，其後又沒有提交補充誓章，申請人便不可能回應當時並不存在的理據，及在逆權侵佔（如有者）一事上隱瞞或誤導審裁處。就算逆權侵佔是真確，申請人以雙方租賃已完結為由的申請權利不會因此而失去，而答辯人是必須提出逆權侵佔這抗辯理據，審裁處才會處理。

總結

27.既然雙方同意審裁處只可在法律論點上有錯誤才可批准上訴許可，而答辯人聲稱申請人隱瞞及誤導和審裁處因此可被視為法律上有錯誤又不成立，本席拒絕答辯人的上訴許可申請。但是，在考慮到答辯人已佔用涉案處所多年，需要時間安排搬遷，而且如合適和如有需要的話，答辯人或會以逆權侵佔在區域法院或原訟法庭提出訴訟，並尋求適當的濟助，本席批准暫緩執行收樓令狀21天，從本決定書日期起計。

訟費

28.在訟費應跟從訴訟結果的大原則下，本席認為答辯人應支付申請人本非正審申請的訟費。

29.暫准訟費命令為答辯人須支付申請人本非正審申請的訟費。除非任何一方以非正審申請書作出申請更改，此暫准訟費命令於本命令起計之14天後成為絕對命令。如雙方未能就訟費達成協議，申請人須於本命令起計21天內呈交訟費清單，及答辯人須於其後14天內呈交書面回應（如有者），有關訟費將由審裁處以簡易程序評定。

申請人:  由周成康趙樹輝律師行轉聘魏龍傑大律師代表應訊。

答辯人:  無律師代表，親自應訊。