張訓豪 對 曾詠儀

LDPD 579/2021

[2021]HKLdT 45

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2021年第579宗

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判 案 書

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背景

1.本案的申請人是九龍土瓜灣崇安街23號環海東岸 1A座33樓F室 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主， 答辯人是租客。

2.根據一份雙方於2020年4 月13日訂立的租約(下稱「涉案租約」)， 申請人把涉案處所連傢俬物品租予答辯人， 租期為兩年， 由2020年4月19日起至2022年4月18日止， 每月租金為14,500元（包括地租、差餉及管理費）。

3.根據涉案租約第6條， 「租客須交與業主保証金港幣29,000圓正（HK$29,000）保証租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金， 此保証金在租約期內由業主託管。 若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款， 則業主須收回空置的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）十四天內無息退還該保証金與租客。」

4.此外， 根據涉案租約第17條，「若業主未有根據本合約第18條行使權力，則雙方在此同意租約生效日計十一個月後， 租客有權給予業主1個月書面通知或繳付1 個月租金而中止租約， 租約期不可少於12個月（包括1個月書面通知）。」 同樣，根據涉案租約第18條，「 若租客未有根據本合約第17條行使權力，則雙方在此同意租約生效日計十一個月後， 業主有權給予租客1個月書面通知或繳付1 個月租金而中止租約， 租約期不可少於12個月（包括1個月書面通知）。」

5.申請人於2021年4月23日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書(「表格22」), 提出收回涉案處所的空置管有， 理由是答辯人未有繳付由2021年2月19日起的租金。 此外， 答辯人曾4次以其電話向業主發WhatsApp及書面通知， 要求終止涉案租約並承諾會於2021年4月18日交還單位， 可是當她知道業主已跟新租客簽署租約後， 於4月3日違反承諾沒有遷出涉案處所。

6.答辯人則於2021年4月28日提交反對通知書（表格７），表示申請人曾同意將兩個月的保証金用作2021年2月19日至2021年4月18日的租金。 然而申請人出爾反爾， 以欠租為由， 對答辯人作出種種滋擾， 例如張貼不屬於任何政府文件的信件於涉案處所門外， 以及取消答辯人的住戶證， 影響她進入涉案處所的權利。

7.本案於2021年5月17日於本席席前初次聆訊。 由於申請人及答辯人皆派代表出庭， 沒有親自應訊， 而事實亦有爭議， 本席把案件押後至2021年6月3日審理， 並指示雙方須於2021年5月25日或以前準備證人陳述書送交審裁處及派送予對方。

申請人的證人陳述書

8.申請人於2021年5月25日遞交的證人陳述書內容如下：

「a) 「出爾反爾」的是租客， 租客分別三次， 於2021年2月9日、2月11日和2月23日以其電話號碼9368 xxxx 向業主發WhatsApp及書面通知， 要求終止租約， 3月8日和3月29日承諾會於2021年4月18日交還單位， 可是當她3月29日知道業主有新租客， 租客於4月3日違反承諾至今仍不遷出單位。[1]

b) 租客聲稱的「滋擾」， 包括業主4月12日在單位大門貼上《欠租及收回單位通知書》、把《欠租及收回單位通知書》由專人送遞至租客公司及在信件上寫上租客公司地址， 均是合法合理的追討欠租行為， 並不構成「滋擾」。

c) 租客的公司資料是由租客在租賃單位前2020年4月9日自願給予業主， 以證明她有全職工作並能支付租金。

d) 由於租客由2月9日起未有繳付租金 （期後於4月25日及5月5日分兩次繳交租金至3月18日）， 業主在3月29日看見由租客拍攝的單位影片後， 發現有很多連租約出租的傢俬， 如梳化和地氈等不知所蹤， 業主擔心租客有機會於業主不知情下丟棄傢俬， 因此業主取消租客兩張住戶證， 以讓管理處能協助記錄租客的出入情況 （業主已於5月5日重新開通住客證給租客）。

e) 租客聲稱自己自4月13日至5月5日「不能進入單位」， 是失實陳述。 租客於4月13日晚上報警， 至4月14日凌晨以電話號碼9704 xxxx致電業主代表姚潔凝8次[2]， 語氣高興地表示自己能進入單位， 即使業主取消住戶證亦無阻她進入單位的權利。

f) 業主分別於4月19日、21日、23至25日在管理處陪同下， 拍攝並記錄單位的水電錶情況， 出租單位水電錶一直都有度數上的增長， 此證據能證實租客一直能進入及使用單位。

g) 租客聲稱業主要「私下更換門鎖」是失實陳述， 業主從未有企圖或指示其他人更換單位門鎖。

h) 租客代表聲稱業主於4月2日電話承諾租客能繼續租賃單位， 是失實陳述。 根據業主電訊公司提供的通話記錄， 業主於4月2日根本沒有與租客有任何對話或通話， 詳見附檔電訊公司提供的通話記錄， 業主於4月2日根本沒有與租客有任何對話或通話， 詳見附檔電訊公司記錄。」

9.此外，申請人按本席於2021年5月17日聆訊時要求，就2021年4月1日申請人與新租客經置高物業陳建德代理（陳代理）簽署新租約及退回訂金的事宜， 陳述如下：

「a) 業主於3月25日4:35pm 收到陳代理WhatsApp短訊通知， 有新租客有意租賃單位， 新租客希望可以親身去睇樓。[3]

b) 由於租客不願意讓新租客睇樓， 業主於3月29日要求租客拍攝單位影片， 以供新租客查看單位情況才落實租賃。 租客亦於同日拍攝短片給業主， 因此租客不能推搪說， 不知道業主有租客。[4]

c) 新租客看過影片後， 同意於未視察單位的情況下簽署租約，陳代理便於4月1日草擬 《物業臨時租賃合約》（臨約）並寫上簽約日期為4月1日， 交新租客先過目， 新租客是於4月2日下午12:06簽好臨約， 經陳代理拍照給業主。[5]

d) 陳代理於4月2日3:09pm 表示已收新租客訂金， 業主3:10pm 在WhatsApp收到合約， 業主簽好後3:41pm 用WeChat交給陳代理。[6]

e) 陳代理於4月2日6:32pm WeChat給業主， 顯示為18:27 經ATM 將訂金HK$14,500轉入業主滙豊銀行戶口。[7]

f) 4月3日租客於11:59am 和5:11pm 分別打兩次語音通話給業主， 業主因工作無法接聽。 同日12:05pm 租客出爾反爾， 聲稱「一個月搬唔晒」， 業主同日5:12pm向租客明確表示已簽署新租約， 請租客找朋友協助搬遷。 租客17:16pm表示要求業主同新租客傾， 聲稱「未簽退租合約有權繼續租」。 業主21:12致電租客未果，21:18業主向租客表示「退租無所謂退租合同」， 亦再向租客申明已與新租客簽好租約。[8]

g) 4月5日業主正式用WhatsApp發日期為4月4日的《收回單位通知書》至租客， 要求租客4月18日交還單位， 租客沒有回應。

h) 4月12日業主再向租客公司和單位發《欠租及收回單位通知書》。

i) 經業主多日跟陳代理溝通緝後， 新租客答應業主退回訂金便可， 4月14日4:23pm業主退回訂金給陳代理。[9]

j) 4月16日12:36pm陳代理給業主刪除了合約。[10]

10.陳代理亦於2021年5月25日遞交了證人陳述書， 其內容大致與申請人的說法相同。

答辯人的證人陳述書

11.答辯人卻沒有按本席於2021年5月17日的指示提交證人陳述書。

2021年6月3日的審訊

12.於2021年6月3日， 姚潔凝女士代表申請人出席應訊， 她聲稱申請人身在國內， 因新冠疫情關係未能回港應訊。雖然如此， 申請人的證供皆有文件證據支持， 此外， 根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10(6)條：

「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。 」

13.答辯人聲稱她於2021年4月2日曾以WhatsApp致電申請人， 通知他要押後她搬離涉案處所的時間， 但她未能提供任何證據（包括通話紀錄）。答辯人又稱申請人的證人陳述書不盡不實， 包括早於2021年4月13日， 即申請人向審裁處提出是案要收回涉案處所前， 已在門外張貼《欠租及收回單位通知書》。

14.答辯人沒有問題盤問陳代理。

答辯人證供的可信性

15.從上文第13段可以看到，答辯人就2021年6月3日的審訊毫無準備， 甚至沒有看清楚申請人提交的陳述書便發難。現本席把申請人提供的2021年4月2日及4月3日的WhatsApp紀錄列出如下：

日期	時間	發訊息人		訊息內容
		申請人：	答辯人：
4月2日	8:20	申請人：		其實你係咪真係將我sofa掉左？如果係，你就不用買，直接俾返錢給我我自己買，當時我淘寶買的大概rmb 3999，你俾返hk4000，我自己訂，謝謝
	9:29		答辯人：	我買左啦
	11:58	申請人：		咁你俾張相我睇下呵連埋size Thx
	14:06	申請人：		仲有 係視頻上唔見左地氈、黑膠唱機…
	14:37		答辯人：	其實你係咪真係人租你間屋？定係你係到check更間屋？ 你咁唔直接 我好討厭
	14:38		答辯人：	地氈我會訂番 你同我講話是但一張地氈俾你都得 個陳 黑膠唱片係房
	14:39		答辯人：	同埋而家我仲租緊間屋 你咁快check做乜
	14:59	申請人：		我收左新租客訂金了
	15:00	申請人：		你掉左我sofa唔同我講聲 我都好失望 估唔到你咁處理 我都無話你 係咪
	15:01	申請人：		新租客對家傢具有要求 想知道有乜 我都要滿足人地
	15:04	申請人：		你買其他野replace我之前既嘢前 請問我意見先 因為這未必係我想要的 而且新租客也有諗法 凡事都要溝通 謝謝
	15:13		答辯人：	吓但係當初我租時候 你叫我是但訂個沙發俾你就得
	15:14		答辯人：	我完全訂反一樣院系 色
	15:17	申請人：		係 我有講過 但你掉之前都要講一聲嘛
	15:20	申請人：		而且我唔會無求到只係希望你「是但」訂就好 我都想知你訂左乜 或者你俾返錢我自己揀 我亦唔expect 你會訂張cheap 嘢anyway 你再replace乜 之前請同我夾下
4月3日	1:59		答辯人：	未接語音通話
	17:11		答辯人：	未接語音通話
	12:05		答辯人：	Hello, 呢到我一個月搬唔哂 今個月走唔到 我電話打左比你又無人聽 呢邊我會照交埋今個月比你
	17:12	申請人：		唔得呵我簽左新合約 因為你一直話會準時俾返我架嘛 你不如托朋友搬啦
	17:13	申請人：		剛剛在火車上 你有乜打給我啦
	17:16		答辯人：	唔得呀 咁你同新嗰邊租客傾吓點樣傾掂佢 租我就會比嫁啦 你傾傾佢啦
	17:17		答辯人：	我哋都未簽退租嘅合約 我仲係有權繼續租
	21:12	申請人：		Missed voice call
	21:18	申請人：		退租無所謂退租合同喎， 最重要我同客簽好左， 我亦多次問你你話你一定準時交返樓給我…岩岩傾過， 新租客一定要五月一日住， 我頂多俾多兩日你搬屋， 你搞搞佢吧

16.首先， 從上文可見，答辯人是於2021年4月3日下午 12時05分才首次提出要時間搬離涉案處所， 而不是2021年4月2日：

「Hello, 呢到我一個月搬唔哂 今個月走唔到 我電話打左比你又無人聽 呢邊我會照交埋今個月比你」

17.答辯人如真有於2021年4月2日致電申請人談及此事， 她必會在其WhatsApp內容提及， 語調亦不會這般。

18.隨後申請人於2021年4月3日下午5時12分回覆：

「唔得呵我簽左新合約 因為你一直話會準時俾返我架嘛 你不如托朋友搬啦」

同樣， 這內容沒有顯示雙方早一日前雙方有就此事討論。

19.至於答辯人聲稱申請人的證人陳述書不盡不實， 包括早於2021年4月13日， 即申請人向審裁處提出是案要收回涉案處所前， 已在門外張貼《欠租及收回單位通知書》， 答辯人是無視申請人在其陳述書1.b) 段已列出有關情況[11]。

20.本席認為答辯人的證供並不可信。

答辯人有否退租？

21.同樣， 本席把申請人提供的2021年2月9日， 2月10日， 2月23日， 3月8日及 3月29日的WhatsApp紀錄列出如下（有*者為錄音謄本）：

日期	時間	發訊息人		訊息內容
		申請人：	答辯人：
2月9日	9:51	申請人：		（語音， 內容不詳）
	9:54		答辯人：	好呀 我唔打算租啦 之後個2個月既訂金 會今個月扣埋 岩岩好 到時後你收返有啲咩問題同我講返 我俾返錢
	9:55	申請人：		可以， 你係咪香港？揾日我上來睇下方便嗎？期間如果有人睇樓可否幫忙開？
	9:58		答辯人：	我唔係香港呀
	9:59		答辯人：	我就係反到都要隔離
2月10日	17:23	申請人：		我有個建議， 我最平到13500， 即平一千， 大家先到今年底， 之後大家再傾， 因為四月你退租後我唔係香港， 我搞唔到…當然如果中段你真係有困難唔租你再話我知， 早點跟我說， 如何？
2月11日	12:18		答辯人：	其實我係因為政府個政策 機組人員要強制隔離14日 在多七日醫學隔離 total 21日如果咁樣嘅話我就會變咗 one month on, one month off, 會飛一個月 放一個月。 但當中放嘅嗰一個月有14日係要住酒店， 即係2個月， 我先用 間屋15日， 未計要揾自己屋企。 咁樣唔化算， 我先決定唔租
	12:19	申請人：		明白 咁唔緊要啦 （語音， 內容不詳）
2月23日	17:18	申請人：		環海東岸 1C有人中， 全座要強檢測
	17:40	申請人：		另外， 你 confirm 不續了是嗎？其實你給的兩個月押金唔可以抵最後兩個月租金的， 係用嚟最後睇下間屋及傢俬有無損害…這個月你無俾租仲OK， 下個月就麻煩正常俾返， 然後退房日我叫朋友嚟check一次， 無問題就退返一個月租過你， 有問題先係淨返的一個月押金扣， ok?
	21:29		答辯人：	Hello, 其實我仲係未反到香港 不過你放心 所有電器 電視都完好無損嫁， 因為我成日飛， 好小係到住， 所以基本上無咩消耗的， 有時一個月先住得五日， 所以放心！ 到時你真係睇到有咩漏咗嘅話 到時再計反 我唔會走數 放心
	21:29	申請人：		好 我信你啦 我都返左大陸開始隔離
	21:30		答辯人：	多謝你呀， 因為我真係好小住的
3月8日	17:19	申請人：		咁你會否準時18號交？定可以早d呢？
	17:20	申請人：		我返嚟大陸都係21日
	17:44		答辯人：	會準時放心
3月29日	14:21	申請人：		Hello Ashley係香港嗎？
	14:21		答辯人：	反到啦 我會趕得切比屋你
	14:22		答辯人：	放心
	14:22	申請人：		*我現在有個租客要租， 基本上七七八八， 我之前比過D相佢睇， 佢唔係好放心， 如果係既可唔可以麻煩你今日錄個視頻， 錄一round大概現在既情況， 比佢睇一睇， 因為我已經講咗， 你唔方便開門
	14:22		答辯人：	*其實呢， 佢係咪想要你嗰個咁樣既 setting呀？ 我會將佢娭番還原番， 因為我自己有自己既梳化呢， 我會買番差唔多既梳化set番番去囉！
	14:23	申請人：		*即係你將我梳化揼咗， 你而家買咗新梳化係咪？ 其實佢唔一定要呢個setting， 只不過基本上我之前比佢D相， 傢俬佢係keep 番哂既，佢係要既， 佢想睇一睇個現狀係點。 如果你方便。 可唔可以今日拍一拍呢？ 因為我想盡快confirm 呢個租客， 唔該你唔該你。
	14:24		答辯人：	係呀！ 好 無問題 我過幾日拍比佢
	14:24	申請人：		*我唔係好get到你意思， 你話個梳化你轉咗， 轉咗個擺設係咪？ 咁但係我個梳化仲保留係到？
	14:25		答辯人：	*梳化我無保留到呀！ 但係我會買番個全新既放番係到， 同你既顏色差唔多都係藍色。 自己用開， 我買開呢個， 我諗我會搬番去比我嫲嫲囉， 我呢個梳化， 我費事啦， 因為始終我換咗你個梳化， 我買番個新比你咪仲好。
	14:51	申請人：		*唔緊要， 你影低， 麻煩你今日影一影個視頻呀！ 咁我同個租客講聲， 同個agent講聲，個梳化未必係呢個， 之後會有另一個。
	14:52		答辯人：	大約復活節假期後 我拍埋片比你 我打算個幾日搞掂哂佢
	14:52		答辯人：	*今日應該比唔到你呀！ 因為我都想將佢還原之後， 我再拍番條片比你呀！ 咁唔係到時候， 我唔知佢鐘唔鐘意咁仲衰啦！
	14:53	申請人：		*係唔介意既， 因為佢主要係愛間屋， 同埋有D傢俬， 你而家既情況， 我相信你既taste亦都唔會搞到核突， 只不過， 而家搬既嘢係fit你既生活要求， 無所謂， 你照影呀！

22.根據涉案租約第17或第18條， 如業主或租客任何一方希望提早終止租約， 需在涉案租約生效日計十一個月後，給予對方1個月書面通知， 但根據上文WhatsApp紀錄， 申請人與答辯人於2021年2月23日已達成退租協議， 答辯人於2021年3月8日及2021年3月29日亦已再次確認， 著申請人放心。即雙方已無需依賴涉案租約第17或第18條。本席同意申請人所說， 雙方已無需簽訂退租書。

23.此外， 因著答辯人的承諾，申請人把涉案處所另租他人，  答辯人未能於此事發生時及時制止， 違反了不容反悔的法律原則。 重複上文第20段， 本席不相信答辯人曾於2021年4月2日以WhatsApp語音通知申請人她需要2021年4月18日以後才能遷離涉案處所。 相反， 根據申請人提供的WhatsApp紀錄， 答辯人應是於2021年4月3日， 即申請人與新租客簽訂新租約後才提出類似的要求。由於答辯人違反承諾， 逼使申請人與新租客解除了合約[12]。

租約按金不可以抵算租金

24.在新港投資有限公司訴符偉樂及其他人， CACV 46， 47及399/2020（無彙報的案例，日期為2020年11月16日）， 上訴法庭在其判案理由書中再次闡釋租約按金的保証金性質：

“… before the recovery of vacant possession in a satisfactory state, the landlord would still need to have something to hold onto as security. If immediate deduction is required upon commencement of proceedings, that purpose could be frustrated.”

25.答辯人依賴2021年2月9日她與申請人的WhatsApp對話表示申請人同意她以租約按金抵償兩個月的租金， 但觀乎有關通訊， 當時雙方皆假設答辯人會於2021年4月18日遷出涉案處所， 但答辯人沒有如此做到， 因此答辯人必須向申請人交回兩個月的租金[13]。

26.由於申請人承認答辯人於4月25日及5月5日分兩次繳交租金至3月18日，本席現頒令如下：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2021年3月19日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月14,500元計算；

(3) 又根據涉案租約第23條，涉案處所的家中寬頻只提供到 2021年4月18日， 之後租客另行付費， 所以答辯人須支付申請人有關寬頻費用， 由2021年4月19日至交回處所的空置管有權為止， 以每月268元計算；。

(4) 答辯人須支付申請人傳召陳代理出庭的證人費共500元。

(5) 答辯人須支付申請人她所丟棄申請人的梳化折算港幣3,500元；

(6) 答辯人須支付申請人她所丟棄申請人的地氈折算港幣750元。

訟費

27.由於本案申請人勝訴， 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元。

申請人: 無律師代表， 由姚潔凝女士代表應訊

答辯人: 無律師代表，親自應訊